--------------------------------------------------------------------------------------

                Полезные статьи на тему: "Аренда квартир"

--------------------------------------------------------------------------------------

Как правильно сдавать квартиру в аренду 

Как это не парадоксально, несмотря на то, что количество желающих снять квартиру значительно превышает количество арендодателей, на рынке существует масса свободной жилплощади, которая не сдается. А все потому, что хозяева квартир не знают правил аренды.

 

 

Когда моя знакомая переехала к мужу, и решилась наконец-то сдать в аренду свою маленькую квартирку, я решила побегать по агентствам вместе с ней, дабы понять - каково оно, пристроить свою жилплощадь в хорошие руки, пусть даже и на время. Оказалось, что сделать это совсем непросто - одни квартиранты не нравились ей тем, что у них была собака, вторые - возрастом (подруга опасалась постоянных вечеринок).

Кульминационного момента выбор квартирантов достиг тогда, когда соседка по несчастью - женщина, уже второй раз сдающая квартиру в аренду, рассказала ей о том, как пустила к себе приличных, на первый взгляд, жильцов - а те оказались мошенниками. Вот тут-то и решила подруга обратиться в агентство недвижимости.

А мне же удалось, проследив весь путь своей знакомой и пообщавшись с теми, кто уже имел опыт передачи квартиры в аренду, составить список правил, руководствуясь которыми можно в значительной степени обезопасить себя от нежелательных последствий.

 

Правило №1: Не умеешь - не берись
Если вы впервые хотите сдать свою жилплощадь в аренду, то лучше предоставить это дело профессионалам: обращайтесь в агентства недвижимости. Правда, бесплатно работать никто не станет, и агенты возьмут с вас вознаграждение. Но за эти деньги вашу недвижимость будут активно продвигать на рынке и подберут надежных, стабильных жильцов.

Для особо жадных предусмотрен и такой вариант, когда от выплаты комиссионных можно отказаться. Но имейте в виду, что такой вариант имеет несколько очевидных минусов: агентство недвижимости все равно свое получит - в этом случае проценты заплатит тот, кто захочет въехать в вашу квартирку, а вот вы потеряете огромное количество времени. Почему? Все очень просто - ваша квартира будет ждать своего заветного часа во нутренней базе данных агентства, и вспомнят о ней лишь тогда, когда появится клиент с конкретными требованиями, полностью соответствующими ее характеристикам. Так что решайте сами, что вам больше нравиться - ждать у моря погоды, или все-таки заплатить не очень большую сумму, и спокойно ждать, пока агенты отыщут для вас подходящего квартиранта.

 

Правило №2: Семь раз проверь…
Многие собственники боятся обращаться в крупные компании, полагая, что там с них возьмут большие комиссионные. А зря, сейчас на рынке недвижимости очень много агентств-мошенников, сотрудничество с которыми не принесет вам ничего, кроме лишних проблем. Доверять можно только проверенным агентствам, или тем, которые держатся на рынке уже больше 5-ти лет. Явившись в агентство, первым делом поинтересуйтесь документами организации - поговорите с кем-то из руководства компании. А еще лучше, прежде чем идти в компанию, работающую с недвижимостью, покопайтесь в Интернете - поищите отзывы граждан, уже работавших с этим агентством. Только одно но - помните, что искать такие "откровения" нужно где угодно, но только не на сайте компании - благодарные отзывы размещенные там, как правило пишут свои сотрудники.

 

Правило №3: Правильная оценка стоимости экономит время
Если же вы все-таки решили заняться нелегким делом сдачи квартиры самостоятельно, то запомните: первый шаг на пути к удачной сделке - ее адекватная оценка. Сегодня рыночная стоимость жилплощади в первую очередь зависит от типа дома. Наибольшим спросом пользуется жилье в новых домах и монолитно-кирпичных постройках. Наличие хорошего ремонта в квартире также может прибавить к ежемесячной стоимости вашего жилья энную сумму: арендаторам нравятся квартиры с просторными, светлыми комнатами, интересными дизайнерскими решениями, многоуровневым освещением и встроенной бытовой техникой. А уж если у вас в доме еще и выделенная Интернет-линия есть, и охраняемая парковка прямо во дворе - можете считать, что ваша квартира - просто клад, и вознаграждение за нее нужно просить соответствующее.

 

Правило № 4: Идите на визуальный контакт
Не торопитесь сдавать квартиру первому обратившемуся к вам человеку: сначала убедитесь в его надежности. Нельзя однозначно сказать, кто надежнее - семья, одинокий человек, молодые люди или девушки. Не общайтесь с потенциальными клиентами по Интернету - только по телефону, ведь услышав голос человека, гораздо проще сформировать впечатление о нем. А перед тем, как окончательно решиться пустить в свое жилище того или иного человека, назначьте встречу, поговорите, посмотрите на него, и уже тогда принимайте окончательное решение.

 

Правило №5: У меня все ходы записаны
Обязательно заключите договор на аренду жилья: четко оговарите сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить. Наиболее распространенная практика - за коммунальные услуги платит арендодатель, а за телефон и электроэнергию - арендатор, так как сумма зависит от его нужд. Кстати, в договоре можно обговорить все что угодно - например, условия выселения плохо ведущего себя квартиранта. Так что если у вас есть какие-то пожелания к жильцу, лучше письменно обговорите их заранее - еще на стадии заключения договора.

 

Правило №6: Установите слежку
Через пару месяцев посмотрите на порядок в квартире. Делать это нужно деликатно. Лучше предварительно договориться о своем приходе, чтобы не надоедать и не доставлять неудобств съемщику. Кроме того, можно поговорить с соседями - выяснить хорошо ли ведут себя новые жильцы, а при наличии сильных сомнений - можно попросить последних понаблюдать за вашей квартирой. Тут нужно вернуться к предыдущему пункту - если вы, как и моя знакомая, не хотите, чтобы у вас дома устраивались вечеринки - оговаривайте это с жильцами заранее, еще на стадии договора. Потом все ваши усилия выгнать "гуляк из квартиры" могут оказаться тщетными - логика здесь простая, если в бумагах не сказано, что чего-то делать нельзя, значит делать это можно.
Вот кажется и все, что мне удалось внести из моего "квартирного рейда". Если следовать всем этим советам, то с квартирантами никаких проблем возникнуть не должно. Никаких проблем от временного заселения на вашу территорию чужаков вы не получите. Одна сплошная выгода.

P.S. К Вам стучится налоговая... Очень многих обладателей свободных квадратных метров останавливает нежелание платить налоги, а вернее - стоять в километровых очередях в инспекции, причем делать это неоднократно. Некоторые люди (особенно пожилые) вообще не способны разобраться в сложной налоговой "абракадабре", а как нас консультируют в госорганах, наверно, никому рассказывать не надо.

Поэтому следует воспользоваться советами юристов:
Если вы сдаете квартиру без договора. Формально доказать факт того, что Вы получаете с квартирантов деньги, практически невозможно. И если Вам позвонили из инспекции, говорите: коммерцией не занимаюсь, квартиру сдаю дальним родственикам, не буду же я с них деньги брать? А они мне за это цветы поливают и рыбок кормят.

В налоговой тоже не дураки сидят, поэтому первая легенда не всегда пройдет, например, если вы сдаете квартиру много лет одному и тому же человеку (африканцу, который никак не может быть вашим родствеником), о чем готовы рассказать Ваши "доброжелательные" соседи. Сам факт сдачи квартиры налоговые органы могут доказать, если в их распоряжении окажется договор найма. В отсутствии такового, можно сказать, что квартиру Вы сдаете только 3 года, за них Вы и готовы заплатить налоги (штрафы не будут начислены).

Если вы все же не хотите иметь проблем с госорганами, заключите договор. После заключения договора его копию следует направить в налоговую инспекцию для начисления налога на доходы. Налог - 13% - будет исчисляться с той суммы, которая будет указана в договоре. Заплатить налоги за календарный год необходимо до 1 апреля следующего за ним года.

Если вы сдаете квартиру по доверенности, платить налоги все-равно обязан владелец квартиры. Заключая договор по доверенности, вы действуете от имени собственника (ст. 185 ГК РФ). При этом все права и обязанности по такой сделке возникают именно у представляемого вами собственника (п. 1 ст. 182 ГК РФ). Это значит, что прибыль получает владелец, соответсвенно, и платить налоги должен он.

 

Как самому сдать квартиру без посредников

Мы собираемся впервые сдавать свою квартиру и боимся, чтобы ее не повредили, не испортили отношения с соседями и т. д. Не могли бы вы посоветовать, на что обращать внимание при общении с претендентами?

 

 

Как показывает практика, чаще всего наиболее подходящих, надежных временных жильцов удается найти по рекомендациям знакомых (хотя и здесь бывают проколы). В любом случае при выборе нанимателя вам могут пригодиться основные критерии, по которым обычно "обследуют" претендентов на съем квартиры риэлторы:

- гражданство. Важно ввиду ужесточения ответственности за незаконное пребывание иностранцев в России. Если окажется, что иностранный гражданин, снимающий жилье, не имеет надлежаще оформленных документов (миграционная карта, регистрация и др.), то собственника квартиры ждут серьезные штрафы; 

- регистрация (прописка). Играет значительную роль, если вам принципиально важно, чтобы жилплощадь не "перегружалась" и использовалась преимущественно одним-двумя нанимателями. Если ваши жильцы зарегистрированы и прежде жили в другом регионе, то периодически к ним в гости могут наведываться родственники и знакомые, которые для удобства и экономии предпочтут остановиться у земляка. В результате квартира время от времени будет превращаться в гостиницу; 

- возраст. Предпочтение часто отдается нанимателям от 28 - 30 до 45 - 50 лет. Предполагается, что для этих возрастов обычно характерен более-менее спокойный образ жизни, который не будет раздражать соседей (они ведь, если очень рассердятся, могут и налоговикам о сдаче жилья донести). Молодежь традиционно ассоциируется с частыми шумными гостями, вечеринками с электронной музыкой и т. п. Хотя при сдаче отдельных комнат в квартире пенсионеры нередко предпочитают студентов - по принципу: с ними веселее жить будет; 

- профессия.

Во-первых, свидетельствует о платежеспособности нанимателя: если работа постоянная, с трудовой книжкой и стабильными заработками, то меньше риска, что жилец задолжает или решит съехать досрочно, оставив вас в хлопотах по поиску новых постояльцев. Различные агенты и представители других профессий, чьи заработки не фиксированы и непостоянны, считаются менее привлекательными нанимателями.

Во-вторых, профессия нередко отражается и на характере проживания в снятом жилье. Так, например, торговцы могут устроить в квартире склад, а портнихи - ателье на дому, что вряд ли понравится соседям; 

- наличие детей и домашних животных. Тут все ясно без слов: имущество в квартире будет находиться под увеличенной угрозой повреждения. Этот вариант подходит, если вы сдаете недорогую квартиру с далеко не новой обстановкой либо совсем пустое жилье, которое наниматели будут обустраивать своими силами.

 

Правильный договор аренды 

«Договоримся» по-хорошему

Первый и очень важный этап взаимоотношений с будущим жильцом – заключение договора. Сегодня каждый арендодатель знает, что селить жильца без договора нельзя даже по рекомендации. Однако и договор – не панацея от всех бед, особенно если он составлен непрофессионально и не проверен опытным специалистом.

 

Риэлтеры рекомендуют составлять договор, даже если вы сдаете квартиру на несколько дней. Юридическую силу он приобретает с того момента, как его подпишут обе стороны. Каждая из сторон получает свой экземпляр договора, причем не ксерокопию, а подлинник. Договор найма должен содержать адрес жилья, оговаривать срок, на которое оно сдается, регулировать порядок расчетов (сумму арендной ставки, оплату коммунальных услуг, электроэнергии, телефона и т.д.), а также определять обязанности и ответственность сторон (рекомендуется предусмотреть штрафные санкции за нарушение условий договора).

Если вы сдаете меблированную квартиру с дорогой обстановкой и бытовой техникой, то помимо договора рекомендуется составить опись имущества. Каждый предмет должен получить краткую характеристику - год выпуска, модель, степень износа, дефекты и повреждения. Опись имущества включает два акта сдачи-приемки. Один из них заполняется при сдаче квартиры внаем, другой - при возврате квартиры.

Арендодатель может получить также дополнительные гарантии – например, гарантию от фирмы, где работает арендатор (особенно это актуально в тех случаях, когда жилец прописан в другом городе). В этом случае, если жилец нанесет материальный ущерб имуществу или квартире и съедет без предупреждения, убытки будет возмещать его организация.

Все эти документы следует составлять и оформлять под наблюдением специалистов из риелторской фирмы. Это обходится арендодателю бесплатно и дает ему ряд дополнительных преимуществ. Например, клиенты «Бекара», могут быть уверены, что если конфликт с арендатором все же произойдет, агентство обязательно окажет владельцу квартиры юридическую поддержку и поможет ему защитить свои интересы.

 

Трудовые будни арендодателя

Однако даже если вы заключили полный и грамотный договор, это не значит, что теперь вы можете «почить на лаврах». Ваша квартира и ее временный жилец нуждаются во внимательном присмотре. Конечно, если вы будете приходить ежедневно, да еще без предупреждения, ваш арендатор вряд ли будет в восторге. Однако ежемесячные проверки вашего имущества просто необходимы. Удобнее всего совместить их с получением арендной платы.

Владельцу квартиры следует развить в себе недюжинную наблюдательность, чтобы сразу замечать в квартире любую неисправность, даже тщательно замаскированную жильцом. Не стоит стесняться, указывая на глубокие царапины на отциклеванном паркете, или на отломанную ножку дивана. Если вы сами не будете следить за состоянием квартиры, жилец тем более не станет об этом беспокоиться.

Однако не все поломки в вашей квартире находятся на совести жильца. Владелец квартиры обязан содержать свою недвижимость в порядке, регулярно делать ремонт, чинить сантехнику, менять отслужившую мебель и бытовую технику и т.д. (если только иное не было указано в договоре). Если вы не желаете обслуживать квартиру, приготовьтесь к тому, что цена аренды может снизиться.
Арендодатель должен внимательно следить за рынком аренды и реагировать на его изменения. Стоимость аренды квартир постоянно растет, за динамикой этого роста следует следить, чтобы вовремя повышать арендную ставку. На стоимость аренды также влияют различные факторы, которые постоянно меняются – например, транспортная доступность, ухоженность дома, развитость инфраструктуры микрорайона. Если, например, рядом с вашим домом открыли несколько новых магазинов, пустили новые транспортные маршруты или отремонтировали близлежащие дворы – вполне возможно, что цена аренды вашей квартиры повысится. Однако помните, что повышать таксу можно только по истечении срока договора. Кроме того, не стоит переоценивать возможности своей квартиры, иначе потеряете жильца.

Еще один очень важный и деликатный момент в отношениях с жильцом – сохранение дистанции. Часто между жильцами и хозяевами завязываются почти дружеские отношения, и это является опасной ловушкой. Порой хозяева так доверяют своим квартирантам, что не считают нужным продлять заключенный когда-то договор. При таких отношениях хозяину квартиры становится трудно требовать с жильцов законных компенсаций, повышать арендную плату. Проверка квитанций часто тоже пускается на самотек. Известны случаи, когда арендаторы, заплатив за первые месяцы, умудряются годами жить в квартире, не оплачивая ее. В качестве оправданий годится все: неприятности на работе, проблемы со здоровьем, потеря денег – лишь бы разжалобить хозяина, вызвать его сочувствие. Конечно, элемент доверия между квартирантом и хозяином должен присутствовать, однако не стоит позволять жильцу «садиться на шею», иначе вместо доходной аренды получится благотворительность.

 

Как избежать проблем

Все начинающие арендодатели быстро убеждаются, что наблюдение и уход за доходной недвижимостью, это именно работа, а общение с арендатором – сложный процесс, требующий и юридических навыков, и психологической стойкости, и изрядной проницательности. А главное, все это требует много времени и нервов. Не многие работающие люди могут позволить себе тратить драгоценное время и энергию на улаживание конфликтов с жильцом и соседями, на изучение тонкостей спроса на рынке недвижимости, на проверку и оплату счетов и прочие бытовые мелочи, связанные со сдачей квартиры в аренду.
Для людей, которые не имеют возможности сами присматривать за своей квартирой, но желают, чтобы она приносила стабильный доход, в «Бекаре» предусмотрена особая услуга – доверительное управление. При заключении договора доверительного управления агентство недвижимости становится не просто посредником, но представителем интересов владельца квартиры. Получив квартиру в управление, агентство «Бекар» проводит ее рекламную кампанию, которая, естественно, вызывает к объекту повышенный интерес потенциальных арендаторов. Из всех желающих выбирается наиболее подходящий, платежеспособный и порядочный квартирант. Агентство разрабатывает и заключает с ним договор и в течение всего срока аренды контролирует получение ежемесячной платы и заботится о сохранности имущества. По желанию владельца квартиры, агентство «Бекар» может также организовать страхование его недвижимости от рисков, связанных с арендой. «Бекар» обеспечивает четкий контроль за происходящим в квартире, за своевременным внесением арендной платы и коммунальных платежей, а также за оплатой телефонных счетов.

Если вы хотите сэкономить нервы, время и силы – доверьте управление своей квартирой профессионалам. Ваш дом окажется в надежных руках.

 

Как не прогореть, сдавая квартиру в аренду?

Сдача жилья внаем — неплохой бизнес для владельцев московских квартир. Однако, как и любой бизнес, он таит в себе опасности и сопряжен с определенными рисками. Что же нужно знать собственнику жилья, сдаваемого внаем, чтобы «не прогореть»?

 

 

 

Перечислять все возможные риски, связанные со сдачей жилья в аренду, – дело неблагодарное. Приведем три наиболее часто возникающие проблемы. Первая – это междугородняя связь. Сейчас квартира не потеряет в цене, если собственник отключит так называемую «восьмерку» и предложит нанимателю пользоваться карточкой оплаты междугородней связи.

Второй риск возникает при сдаче неприватизированной квартиры. Здесь две сложности. Первая: для сдачи требуется письменное согласие проживающих совместно с нанимателем муниципального жилья членов семьи и муниципалитета, интересы которого представляют жилищно-коммунальные конторы. Второе: неприватизированную квартиру могут попытаться приватизировать наниматели, поскольку подделать правоустанавливающие документы не составляет особого труда.

Третий по значимости риск: наниматель может съехать, не заплатив. Если в договоре указаны паспортные данные нанимателя, а он проживает не по месту регистрации, то найти его будет скорее всего нереально, поэтому собственник должен обладать дополнительными сведениями о своем клиенте: место работы, рабочий телефон, мобильный телефон, контактные данные родственников нанимателя (супруги, брата, сестры и т. д.), чтобы иметь хоть какие-то рычаги воздействия. Наконец, в договоре должна быть прописана реальная сумма арендной платы, чтобы собственник мог претендовать на возмещение не фиктивной, а реальной суммы.

Наймодателю не стоит лениться: необходимо лично приезжать за арендной платой в сдаваемую квартиру, чтобы убедиться в состоянии квартиры и проживающих в ней. Рассказывает руководитель отдела аренды жилья ГК «Вавилон» Ирина Бобко: «На моей памяти был случай, когда собственница, сдававшая элитную квартиру за $6000 в месяц и давно не появлявшаяся в своей квартире лично, в определенный момент увидела квартиру настолько «убитой», что обойтись без дорогого капитального ремонта не смогла».

Где искать жильцов?

Но, чтобы не попасть в «историю» с нанимателями, стоит подумать об этом заранее. И понимание плюсов и минусов трех основных вариантов поиска жильцов вам не помешает.

Первый способ: поиск по друзьям-знакомым.

К «плюсам» можно отнести то, что будущий квартирант является известным для арендодателя человеком, ему сдавать не страшно, собственник жилья в нем уверен. Зато если в таком квартиранте ошибиться, то минусов появляется крайне много, ведь со знакомым обычно не заключаются договоры, и решить спорный вопрос тяжело. Как показывает практика, знакомые могут злоупотреблять доверием, например, имеют обыкновение жить и не платить месяцами, ссылаясь на отсутствие денег. Кроме того, такой способ предполагает относительно узкий круг потенциальных клиентов и компромисс по ценам аренды. Рассказывает Ольга, муж которой сдавал свою квартиру в аренду: «Еще четыре года назад цена «однушки» в отдаленном районе была $150 в месяц, и мы договорились со знакомым. Все эти годы мужу было неудобно поднимать цену, и арендатор платил нам до последнего времени эту сумму, пока разрыв с рыночной ценой не стал уже просто неприличным». 

 

Второй способ: самостоятельный поиск арендаторов через газеты, Интернет, печатные объявления и т. д.

К «плюсам» можно отнести дешевизну этого способа и гораздо больший охват потенциальных клиентов. К «минусам» можно причислить возможность попасть на афериста, сдать квартиру агентству недвижимости (которое потом будет сдавать жилье разным людям на короткий срок) или, поддавшись уговорам квартиросъемщика, не заключить договор. 

 

Третий способ: обратиться в агентство недвижимости.

90% арендодателей пользуются этим способом, поскольку минус тут только один: обратившись хотя бы раз в агентство, будьте готовы к тому, что вам довольно часто будут звонить с вопросом, а не съехали ли арендаторы. А в остальном агентства предлагают для хозяев весьма привлекательные условия и фактически не берут денег за услугу. К тому же профессионалы помогут объективно оценить объект и правильно его прорекламировать. Ирина Бобко констатирует: «Если собственник необъективно оценивает свою недвижимость, то может серьезно прогадать в цене – счет идет на сотни долларов в месяц». К тому же некоторые агентства не бросают клиента на протяжении всего срока действия договора аренды и в случае проблем с жильцом берут на себя разрешение конфликтных ситуаций.

 

Нужно ли платить агентству за сдачу квартиры в аренду?

Если собственник решил обратиться в агентство недвижимости, то, во-первых, агентство нужно правильно выбрать, а во-вторых, определиться с формой сотрудничества. Наилучший вариант выбора – по личной рекомендации знакомых. Если такой рекомендацией будущий арендодатель не располагает, то нужно обратиться в несколько агентств недвижимости, чтобы сравнить предлагаемые условия и решить, с кем и в какой форме стоит сотрудничать. Желательно посетить офис своего потенциального партнера, заглянуть на сайт в Интернете, посмотреть историю рекламных объявлений в специализированных газетах. Если агентство отказывается пригласить к себе в офис, если в этом офисе мало сотрудников и посетителей, если само помещение представляет собой единственную маленькую комнату в полуподвальном помещении, то с такой компанией не стоит связываться. В большинстве случаев любой из этих показателей – верный признак фирмы-однодневки.

Работать с агентством недвижимости можно по двум основным формам – на бесплатной и на платной основах. Бесплатное (информационное) сотрудничество предполагает занесение квартиры в базу данных агентства и уведомление собственника о потенциальных клиентах. Если собственник владеет типовой квартирой и рассчитывает сдать «однушку» за $600, то бесплатное сотрудничество – его вариант, поскольку в настоящий момент типовая квартира сдается достаточно быстро и без дополнительной рекламы. Платное сотрудничество предполагает эксклюзивное обслуживание с выездом специалиста на каждый показ, рекламу объекта (без нее элитное жилье может «простаивать», дожидаясь квартиросъемщика, до полугода) и его страхование за счет фирмы, гарантии, сервис и т. д. Серьезное агентство недвижимости полностью контролирует процесс сдачи и проживания на весь срок заключения договора. Этот вариант больше подходит для владельцев квартир более дорогого сегмента, где спрос на квартиры меньше, чем их предложение.