--------------------------------------------------------------------------------------

          Полезные статьи на тему: "Капитальные гаражи"

--------------------------------------------------------------------------------------

 

Как правильно оценить гараж?

Гараж - это помещение для стоянки, заправки и ремонта автомобилей, мотоциклов и других самоходных машин.

 

 

Одним из видов недвижимости, которая имеет определенную цену, является гараж для автомобиля или иного транспортного средства. Оценка гаража независимым оценщиком осуществляется с целью установления достоверной рыночной стоимости данного строения. При этом попутно оценивается и участок земли, на котором гараж расположен, что вполне естественно, ведь и земля имеет свою стоимость. 

Оценка гаражей (промышленных и частных), а также кооператива гаражного необходима в таких ситуациях:

- процесс раздела имущества;

- ликвидация гаража;

- внесение гаража в качестве залога под кредит банковской организации;

- сдача гаража в аренду;

- продажа либо приобретение гаража;

- исполнение наследственных прав;

- исполнение решения суда;

- разрешения любых споров по имуществу.

 

В последние годы крупные города стали активно перестраивать свою инфраструктуру, что вызвало необходимость сноса старых гаражей. В этом случае очень многие люди спрашивают, как оценит гараж, чтобы они смогли получить реальную компенсацию от государства или от коммерческих организаций за свое имущество. Ответ в подобных ситуациях один – незамедлительно обращайтесь в независимую оценочную компанию, специалисты которой в кратчайшие сроки произведут грамотную и честную оценку гаражей.

При оценке гаражей используется затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, как и в случае оценочных действий в отношении иных типов недвижимого имущества. Для оценки гаражей вам понадобится подготовить некоторые документы, среди которых:

- копии свидетельства о регистрации (государственной) права собственности на оценочный объект;

- свидетельство о наследственном праве;

- свидетельство о том, что вы состоите в кооперативе (гаражно-строительном);

- планы гаража и земельного участка.

 

Оценка гаражей не настолько простой и легкий процесс, поэтому обращайтесь в солидную оценочную компанию, эксперты которой прекрасно знают, как оценить гараж быстро и за доступную стоимость.

Отдельно отметим, что оценка гаража в последние годы требует высокой квалификации специалиста оценочной компании, так как она сопровождается оценкой стоимости земли, на которой данный гараж находится. Зачастую земля может иметь значительно большую ценность, нежели сам гараж или стояночное место, и это всегда необходимо принимать во внимание при проведении оценки гаражей.

 

Как не прогадать при покупке гаража?

Для начала, необходимо сказать несколько слов о ситуации на рынке машиномест. По словам консультанта отдела маркетинга и регионального развития компании GVA Sawyer Вианы Аль-Хуссаини, тенденции на рынке гаражного строительства оставались долгое время не вполне четкими.

 

 

Это во многом связано с программой «народного гаража», которая представлялась довольно реалистичной, но не получила дальнейшего развития, в первую очередь, из-за нехватки средств. Тем не менее, когда стало ясно, что муниципальная программа гаражного строительства не будет реализована, а в Москве по-прежнему действует дефицит машиномест, стоимость гаражей стала расти темпами, которые опережали этапы роста на рынке жилья. Этот период спекулятивных и инвестиционных покупок пришелся на 2007 г.

«С кризисом рынок жилья замер, остановились и спекуляции на рынке парковочных мест. На это также повлияло падение платежеспособного спроса на автомобильном рынке», — отмечает Виана Аль-Хуссаини. 

 

Коррекция цен

Как рассказал Дмитрий Волков, Заместитель руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, коррекция цен стала происходить в конце ноября прошлого года, когда ряд застройщиков объявил о снижении цен. Пока можно говорить о том, что снижения рублевых цен на машиноместа не произошло – по аналогии с квартирами, стоимость машиномест снизилась в долларах на 10-30% в зависимости от типа гаража, дома и месторасположения.«Однако в дальнейшем падение стоимости машиноместа будет более глубоким (в два и более раз), чем падение цен на жилую недвижимость: в условиях сокращения доходов большинство потребителей не станет рассматривать наличие машиноместа как необходимый атрибут «экономной жизни». Кроме того, до кризиса рынок парковочных мест в Москве был существенно перегрет: на Западе стоимость парковочного места составляла не больше половины стоимости машины, а в Москве цена парковки для среднего автомобиля – в пять более и раз дороже», — добавляет Дмитрий Волков. 

 

Как формируется цена на гараж?

Как помечают специалисты GVA Sawyer, на столичном рынке стоимость машиномест и объем предложения, в котором представлены места для парковки, зависят от сегмента рынка.

 

 

Поскольку стоимость и престижность жилья и, в свою очередь, его класс, во многом зависят от местоположения, то прослеживается влияние удаленности от центра города на цену машиномест. Так, почти во всех новых объектах в пределах ТТК, которые относятся к элитному классу, присутствуют машиноместа. Стоимость машиноместа здесь составляет около 5% от стоимости квартиры. В новых предложениях, расположенных от ТТК до МКАД, машиноместа присутствуют примерно в 90% объектов, и их стоимость составляет около 12% от стоимости квартиры. В районах, расположенных за МКАД, около 15% новых предложений включают машиноместа, а их стоимость составляет около 18-20% от стоимости квартиры.

«Рынок машиномест, как и рынок коммерческой недвижимости, имеет четкую сложившуюся сегментацию, и говорить об усредненной цене машиноместа в Москве некорректно, — рассказывает Дмитрий Волков. — Мы же не говорим, сколько в среднем стоит офисное помещение в Москве, поскольку стоимость офисного помещения может быть различной в зависимости от класса здания.

Можно выделить пять основных параметров, которые определяют стоимость машиноместа: 

- Тип гаража (подземный, наземный, встроено-пристроенный, крытый, открытый, отапливаемый, не отапливаемый и т.д.)

- Технические и физические характеристики парковочных мест (способ организации парковочного пространства, размер парковочного места и удаленность его от выезда из гаражного комплекса)

- Тип дома (категория жилья – элитного- или бизнес-класса)

- Месторасположение (округ, район)

- Окружающая застройка (близость объектов инфраструктуры: автомойка, автосервис, магазин автомобильных запчастей и аксессуаров).

 

Наиболее дорогие машиноместа расположены в подземных комплексах в составе домов элитного класса в ЦАО: средняя цена до кризиса подобных машиномест составляла 120 000 – 150 000 долларов США.

В домах бизнес-класса средняя стоимость машиноместа до кризиса составляла 80 000 – 120 000 долларов США.В домах эконом-класса гараж оценивается в 30 000 – 70 000 долларов США». 

В ходе исследования рынка апартаментов, проведенного компанией GVA Sawyer, выяснилось, что для тех, кто приобретает апартаменты элитного класса, такая характеристика, как наличие паркинга, по значимости стоит после однородности социального статуса соседей, наличия в комплексе дополнительных услуг (заказа такси, уборки жилья и др.) и его местоположения. 

Как объясняют риелторы, цены на паркинги под домами зависят от соотношения — сколько в доме квартир и сколько машиномест под ним. Если квартир много, а мест под авто мало, то гараж может стоить до 70 тысяч долларов, но в любом случае не дешевле 35 тысяч.

 

Аренда

По данным экспертов компании CBRE, цена парковочного места составляет 400-500 долларов за место в месяц в офисном центре класса А в ЦАО. Самые дорогие машиноместа, безусловно, в центре города. Чем выше плотность застройки, тем меньше возможности построить парковку, поэтому стоимость зависит от местоположения.  

 

Как уберечься от обмана при покупке гаража?

В кризисные времена наиболее часто возникают случаи фиктивных продаж и недействительных сделок с объектами недвижимости. В том числе, и машиноместа продаются через третьи руки частными лицами.

 

 

Одними из самых опасных являются сделки, при которых гаражи продаются по доверенности. Например, если с вами на контакт идут «дальние родственники» хозяев, а потом при проверке предоставленная ими доверенность оказывается недействительной. В таких случаях сделку необходимо расторгнуть до полной выплаты общей суммы. При расторжении сделки гараж возвращается предыдущему владельцу, а покупателю (т.е. Вам) — деньги, указанные в договоре. Теоретически. Но, если у продававшего денег нет и нет имущества, и официальный доход составляет 3 рубля, то возвращение средств может стать проблематичным. 

 

Какие документы необходимо иметь при купле-продаже гаража?

А) Если у собственника нет свидетельства о праве собственности на гараж, ему необходимо предоставить следующие документы: 

- справку ГСК о том, что собственник имеет гараж в кооперативе и пай выплачен полностью (выдает БТИ); 

- копию техпаспорта на гараж (оригинал остается в БТИ); 

- нотариально заверенное согласие супруга на продажу гаража (если собственник гаража женат/замужем) и гараж не является личной собственностью (приобретен в браке в соответствии со ст. 34 СК РФ);

 

Б)Если есть свидетельство о праве собственности: 

- в ГСК и БТИ обращаться уже не надо, свидетельства о праве собственности достаточно; 

- договор дарения (если гараж был приобретен собственником в связи с дарением ему имущества);

Договор купли – продажи заверять необязательно, но нужно зарегистрировать его в регистрационной палате. Документ должен быть составлен в трех экземплярах: продавцу, покупателю и для регистрационной палаты. Он переходит в собственность с момента его государственной регистрации.

 

Как самому построить капитальный гараж

Наличие личного индивидуального гаража – фактор, который обезопасит транспортное средство, обеспечит его правильное хранение и продлит срок эксплуатации. Прежде всего, следует позаботиться об официальном оформлении постройки.

 

 

Документы должны быть собраны, а все разрешения должны быть получены еще до начала строительства, так как неправильное оформление может привести к признанию постройки незаконной. Поэтому, задумываясь о том, как построить гараж, следует заранее обеспечить юридическую защиту будущему строению. 

Строительство гаража начинается с проектирования. Если владелец автомашины обладает необходимыми инженерными знаниями, он может спроектировать гараж и рассчитать примерную стоимость материалов самостоятельно. Для гаража важно, чтобы он был расположен в удобном месте с хорошим подъездом, имел удобно расположенные ворота и достаточное для хранения автомобиля внутреннее пространство. Перед тем как построить гараж, владелец должен продумать его внутреннее устройство. Нередко гараж является не только местом хранения машины, но и служит для проведения ремонта, поэтому должна быть предусмотрена возможность для хранения инструментов и оборудования. Для ремонта авто нередко предусматривается наличие в гараже смотровой ямы или подъемника, хорошего освещения, отопления для работ в холодное время года. Важна также и безопасность машины, поэтому гараж должен быть надежным и хорошо защищенным от взлома и угона авто. Выгоднее всего построить гараж универсального назначения, многофункциональный, в котором можно и хранить, и ремонтировать машину. Несмотря на то, что подобная постройка будет более дорогой, затраты оправдают себя и окупятся. 

Для строительства гаража используются различные материалы. Это кирпич, дерево, пенно- или шлакоблоки, бутовый камень, железобетон и т.д. Возведение капитальной постройки может занять достаточно длительное время. Не всегда гараж можно построить за один сезон. Продолжительность строительства зависит от многих факторов. Если владелец самостоятельно ведет строительство, потребуется больше времени, нежели при использовании услуг строительной бригады. Кроме того, гараж из дерева строится быстрее, чем из камня или кирпича. Важно также наличие достаточных материальных средств. Любой потенциальный владелец стремится удешевить смету строительства, особенно, если средства ограничены. Разумное сочетание дорогих и более дешевых материалов, например кирпичных стен с деревянными перекрытиями поможет сделать постройку менее затратной. Для составления сметы целесообразно обратиться к профессионалам, которые составят проект, выберут материалы и рассчитают расходы, исходя из возможностей и пожеланий заказчика. Для непосредственного проведения строительных работ можно пригласить строительную бригаду или строить самостоятельно.

В первом случае, значительно экономится время, зато во втором работы ведутся более качественно, а постройка получается более надежной и прочной. Кроме того, самостоятельное строительство помогает сэкономить средства. 

Думая о том, как построить гараж, нельзя забывать о пожарной безопасности постройки. Наиболее пожаробезопасными материалами являются железобетон и кирпич – такой гараж хорошо защищен от возгорания. Вместе с тем, любой гараж должен быть оборудован средствами пожаротушения – огнетушителями, запасом песка и т.д. Кроме того, современный гараж можно защитить от возгорания, применив защищенную схему электропроводки, автоматические средства блокировки. Место в гараже, которое служит для хранения горючих материалов, также должно быть хорошо защищено от внешних воздействий. 

Многие автовладельцы предпочитают вкладывать средства в строительство капитального гаража. Такая конструкция прочна, безопасна, имеет более глубокий фундамент, цоколь и толстые стены. Капитальный гараж - это просторное сооружение, оборудованное смотровой ямой, иногда в капитальном строении располагается погреб. В таком помещении можно комфортабельно содержать автомобиль, производить ремонтные работы, хранить инструменты и оборудование. Капительный гараж обычно отапливается, имеет освещение, хорошо звукоизолирован. Однако строительство может занять достаточное время и обойтись в довольно внушительную сумму, особенно, если гараж будет оборудован по последнему слову техники. 

Оптимальными для гаража являются внутренние параметры около 5,5 х 3 м. Надежность постройки во многом зависит от фундамента. Под фундамент выкапывается траншея глубиной не менее 80 см. по периметру, ширина которой зависит от ширины стены. Фундамент делается на 30% шире стены. Дно траншеи засыпается песком толщиной 25 см., который следует полить водой и хорошо утрамбовать, после чего насыпать второй слой песка. Для упрочнения фундамента на дно траншеи укладывается арматура, концы которой должны перекрывать друг друга и быть хорошо скрепленными проволокой. Арматуру заливают бетоном. В ряде случаев, для усиления прочности конструкции и лучшей связи фундамента и стен, вертикально в бетон вставляют металлические прутья, расстояние между которыми составляет 1 м. Закладку фундамента производят примерно за 2-3 месяца до начала строительства, чтобы он хорошо устоялся. 

Капитальный гараж требует наличия цоколя, который обеспечивает утепление и влагозащищенность. Цоколь, приподнятый над фундаментом минимум на 20-30 см. может выполняться из красного кирпича, бутового камня, бутобетона. Ширина цоколя соответствует ширине фундамента постройки. На готовый цоколь укладывается рубероид или иной гидроизоляционный материал. Высота стен гаража может быть примерно 4 м. Это делает гараж универсальным и позволяет загнать в него автомобиль типа Газель. Ширина стен зависит от материала, из которого они выполняются и от материала крыши. Для крыши из железобетонных перекрытий на кирпичном гараже нужны стены минимум в один кирпич толщиной. Передняя часть кирпичного гаража возводится с учетом места под ворота. Передняя стена выкладывается с одной стороны, после этого лучше установить ворота, а затем обложить их кирпичом. 

Крыша конструкции чаще всего делается из шифера, ондулина, профлиста, металлочерепицы. Балки для крыши могут устанавливаться вдоль или поперек на расстоянии не более 1 м, обычно достаточно балок сечением в 60 мм. На балки настилаются доски – обрезные или необрезные, на которые укладывается рубероид или иной материал для гидроизоляции. Поверх настилается основной кровельный материал. Пол гаража обычно заливается из бетона, на хорошо выровненное и подготовленное основание. Место, где будет стоять автомобиль, можно дополнительно укрепить арматурой. Перед гаражом выполняется бетонная отмостка. Если в гараже будет смотровая яма, ее выкладывают из красного кирпича, уделяя особенное внимание гидроизоляции. По окончании строительных работ производится отделка помещения гаража. Стены штукатурятся различными видами смесей в несколько слоев. Для утепления используются стекловата, пенопласт, минвата или вспененный полистирол. 

Источник: строительный портал СТРОЙТОП.ком