--------------------------------------------------------------------------------------

     Полезные статьи на тему: "Недвижимость под залог"

--------------------------------------------------------------------------------------

 

Залог недвижимости. Что это такое?

Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве европейских государств. Он был известен еще в римском праве, но особенное значение во всем мире он приобрел в XX в. в странах с развитой рыночной экономикой.

 

Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств.

Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг.

Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям

Залог известен со времен Римской империи, право которой относило его к разряду прав на чужие вещи (jura in re aliena)
Залог изначально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право в случае неисполнения их должником получить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложенного имущества.

В настоящее время в российском праве под залогом понимается такой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор — залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, установленными законом.

 

Выгода от залога недвижимости есть!

Какую недвижимость принимать в залог и что с ней потом делать в случае реализации права на заложенное имущество? В зависимости от типа недвижимости могут применяться различные сценарии использования этого актива.

 

Недвижимость в качестве залога

Банки, по понятным причинам, повысили требования по обеспечению кредитов. Усиливая гарантийные обязательства залогодателя, финансовые структуры пытаются защитить свой бизнес и ограничить возможные риски. При этом банк может предложить одно или несколько дополнительных условий:

 
- более высокие, чем обычно, проценты по кредиту;
- повышенное дисконтирование залогового имущества;
- хеджирование рисков путем заключения договора в твердой валюте;
- требование личного поручительства предпринимателя своим имуществом.

 
Для заемщика эти четыре условия зачастую выглядят четырехкратной защитой банка от выдачи кредита. В итоге компании вынуждены жить собственным капиталом, а кредитные портфели банков сжимаются.

Со своей стороны заемщики тоже пытаются находить какие-то схемы, чтобы пробить эту защиту банков от кредитования и все-таки получить кредит. Чаще всего приходится идти на выставляемые банком условия.

Естественно, что в экономически нестабильной ситуации фундаментальные материальные активы дольше и надежнее сохраняют свою ценность. В этом смысле недвижимость остается одним из наиболее интересных залогов, принимаемых банками в обеспечение выдаваемых кредитов.

Но в то же время кредитование под залог недвижимости осложняется дополнительными условиями и более строгим подходом банков к оценке объектов недвижимости.

 

Перспективы различных типов недвижимости

На первом месте по уровню ликвидности сейчас стоит жилая недвижимость. При этом волатильность вторичного рынка существенно выше, чем новостроек. Парадокс новостроек заключается в том, что хотя, по статистике, новое готовое или близкое к готовности жилье более ликвидно, чем вторичное, но при этом в необходимом объеме банки его не кредитуют.

Среди коммерческой недвижимости на первом месте по ликвидности, надежности и стабильности денежных потоков находятся объекты ритейла. Особенно это утверждение справедливо по отношению к стрит-ритейлу.

Офисы в центре города также желанный объект для приобретения. Они интересны с точки зрения как инвестирования, так и использования в качестве залога для привлечения капитала.

На третьем месте по уровню ликвидности стоит деловая недвижимость. Ее уязвимость обусловлена тем, что корпоративные клиенты наиболее подвержены всем болезням экономики, проявившимся в кризисе. И особенно уязвимы офисы и склады с неудачным местом расположения.

Стоит отдельно упомянуть об объектах недвижимости с уникальными, редкими свойствами. Например, это может быть отдельное здание торгового или офисного назначения, с хорошей планировкой, в пределах ТТК или у метро. Сегодня такие предложения на рынке вновь появляются и являются своеобразным «золотовалютным» резервом их владельцев, так как в случае необходимости они позволят поддержать и развить экономику своего предприятия благодаря хорошей залоговой стоимости.

Прежде всего речь идет о практике дисконтирования. Ранее, на растущем рынке, уровень дисконтирования составлял от 10 до 30% рыночной стоимости. Это был приемлемый дисконт, позволяющий обеспечить хороший рычаг для бизнеса и одновременно защиту банков от рисков. Сейчас дисконтирование залогового имущества может достигать 50 и более процентов.

Это требование банков обусловлено тем, что банки не понимают дальнейшую судьбу недвижимости — возможность ее рыночной реализации и хотят подстраховаться на случай, если заемщик не сможет обслуживать выданный кредит.

Вторая группа сложностей — процедура реализации залога. К сегодняшнему дню банковскими специалистами накоплен определенный опыт и имеется достаточная квалификация по реализации залогов. Отработаны и юридические механизмы. Но бывает, что стороны пытаются судебными механизмами отстоять свои права на недвижимость и затягивают процедуру реализации. Отчасти именно из-за того, что на объект бывает сложно наложить взыскание, и растет ставка дисконтирования при оценке залога.

 

В случае накопления у банка недвижимых активов…

Перспективы и риски, связанные с недвижимостью, сводятся к двум основным показателям: капитализация (стоимость в случае продажи) и ликвидность (возможность быстро продать за приемлемую цену). Пока недвижимость принадлежит заемщику, эти риски и перспективы относятся к заемщику. Если заемщик не справился с выплатами кредита и заложенная недвижимость перешла в собственность банка, то, соответственно, все риски либо, наоборот, выгодные перспективы тоже отходят к банку. И банку теперь предстоит что-то делать с этими активами.

У банка при разных обстоятельствах может накопиться большое количество проблемных активов, которые обременяют структуру пассивов и от которых банк по возможности должен избавляться. Хорошо, если банк — участник группы, в которой есть компания, профессионально занимающаяся деятельностью в области недвижимости. Или у банка есть собственное подразделение, которое может выступать как посредник при работе с такими активами и принять через разные юридические механизмы эти активы в управление.

При накоплении определенного количества недвижимых активов крупные банковские структуры создают подобные специализированные подразделения. По такому пути пошли, например, Сбербанк («Сбербанк Капитал»), банк ВТБ («ВТБ Капитал»). И это правильно. Деятельность этих структур заключается не в том, чтобы максимально быстро переоформить недвижимость (это можно сделать достаточно оперативно, воспользовавшись существующими схемами), а в управлении активами таким образом, чтобы повысить их ликвидность.

Но, на мой взгляд, все же эти специализированные подразделения не будут столь высокоэффективны, как отраслевые компании, у которых есть возможность ежедневно профессионально заниматься активом в рамках сформированной проектной деятельности. Работать с объектом недвижимости, повышать его стоимость и капитализацию не свойственно банкам и их структурам, этим должны заниматься профессиональные управляющие.

В соответствии с законом кредит может быть реструктурирован после продажи заложенного актива другому собственнику. Первый механизм — продажа объекта в рынок, то есть независимым игрокам. Второй — продажа специализированной банковской структуре. В рамках этой структуры возможны различные действия с активом, который в таком случае уже не является залогом, но продолжает находиться под контролем банковской группы. Новый формальный собственник может передать актив фи-девелоперу в управление или пустить девелопера в акционерный капитал компании.

Фи-девелопер — профессиональный наемный управляющий недвижимостью (не застройщик и не владелец объекта), который работает за гонорар. Привлечение фи-девелопера дает возможность банку довести проект до состояния готовности к использованию, что позволит продать его по более высокой цене. Это широко применимая практика.

Наша рекомендация — сотрудничать в этом вопросе с крупными компаниями, имеющими на рынке сложившийся бренд. А еще эффективнее было бы привлечь игрока, который согласится войти долей в капитал актива (на 5–10%), что позволит отхеджировать риск и повысить заинтересованность игрока. Это можно сделать путем покупки доли юридического лица, которое владеет проектом — это самый простой вариант. Если проект завершен или почти завершен — можно купить, например, часть здания — это более сложный, но тоже возможный вариант.

Но проще всего, конечно, просто договориться с заемщиком, заложившим недвижимость, о реструктуризации кредита — увеличить срок его погашения. Если это девелопер — создать условия, в которых он сможет достроить объект, реализовать его и погасить проценты и кредит в полном объеме.

При реструктуризации задолженности банк может получить дополнительные преференции в качестве повышенных процентов по окончании проекта или повышенного залога. Банк сохраняет портфель и сохраняет своих клиентов. Следовательно, он имеет возможность войти в новую экономику с надежным и качественным портфелем.

 

СОВЕТЫ КРЕДИТОРУ

Если в состав рискованных активов (тех, которые находятся в залоге и имеют смутные перспективы по реализации по заложенной стоимости) банк включил объекты недвижимости, то в зависимости от профиля этих активов могут быть выбраны различные стратегии.

В залог принята земля

- способствовать девелоперу в привлечении товарного кредита. Например, партнера на строительство с оплатой после реализации;

- оказать помощь заемщику в разделении земли на более мелкие участки, которые более ликвидны;

- рассмотреть возможность небольших дополнительных вложений в проектное финансирование — в повышение ликвидности земли (например, за счет подведения инженерных сетей, коммуникаций).

В результате вместо неликвидной, неподготовленной к использованию земли появится высоколиквидный объект недвижимости, оттюнингованный под современные потребности. И либо заемщик сам сможет более выгодно реализовать этот актив (завершить проект, получить прибыль и расплатиться с кредитором), либо даже если залог отойдет банку — это будет более высоколиквидный и дорогой актив.

 

В залог принят объект незавершенного строительства

- помочь обеспечить завер-шение строительства;

- поставить строительство под полный контроль, исключающий нецелевое использование денежных средств (такая практика есть, например, у Сбербанка), и обеспечить финансирование стройки до полного завершения;

- проводить реализацию исключительно на счетах финансирующего банка.

 

В залог принят готовый объект

Здесь разбираться должны профессионалы, особенно если у банка оказался готовый объект недвижимости, у которого ликвидационная стоимость ниже выданного кредита. Очень важен профиль объекта и прочие обстятельства.

 

Наиболее сложная ситуация — в залог принят жилой объект:

- признать убытки и избавиться от актива;

- попытаться сдать жилое помещение в аренду. Но это долгосрочный проект, сложно осуществимый и не всегда выгодный.

 

В залог принят объект коммерческой недвижимости

- избавляться от объекта сейчас нерационально. Вероятность того, что объект коммерческой недвижимости вырастет в цене за три-четыре года, очень высока. Это гарантированно покроет бумажные убытки банка;

- перевести кредит в долгосрочный путем реструкту-ризации;

- поменять или сформировать управляющую команду, которая будет заниматься сдачей в аренду, с тем, чтобы арендные платежи покрывали часть тела кредита и проценты по нему.

В работе с заложенными или уже принятыми на баланс банка объектами недвижимости механизмом решения сразу нескольких задач мог бы стать институт аккредитации, при котором банк выбирает и аккредитует профессиональные организации из числа компаний недвижимости для работы с дефолтными объектами. Банк передает им на эксклюзивной основе объекты на реализацию (если объекты уже перешли в собственность банка) с условием получения от данной сделки максимального дохода. В отдельных случаях, возможно, профессиональные риэлторы захотят даже сами выкупить объекты у банка. Использование в качестве залога объектов недвижимости не только реально, но перспективно. При одних сценариях высокая отдача будет в 2010 году, при других — это станет долгосрочным, но рентабельным и ликвидным проектом. Высокая вероятность повышенного спроса на недвижимость уже в 2010 году связана в том числе с выполнением целого ряда федеральных программ. Повышение спроса со стороны государства может стать толчком для нового этапа развития рынка недвижимости.

 

Государственная регистрация залога недвижимости

В настоящее время договор залога недвижимости является одним из самых распространенных способов обеспечения исполнения обязательств, используемых в гражданском обороте физическими и юридическими лицами.

 

 

Договор залога недвижимости может быть заключен в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда. При этом в законе установлены определенные правила и требования к договору залога недвижимости в зависимости от того, какое недвижимое имущество является предметом залога.

По договору залога недвижимости одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному залогом, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенной недвижимости другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями , установленными законодательством РФ.

Обязательная государственная регистрация договора залога недвижимости предусмотрена ст. 339 ГК РФ (ч.2) и ст. 10 ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости )» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ.

Государственная регистрация договора залога удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре залога

Стоимость услуг по регистрации договора залога недвижимости составляет 12000 рублей.

В стоимость услуг по регистрации договора залога недвижимости входит юридическая экспертиза предоставленных Вами документов: договора – на предмет соответствия требованиям регистрирующего органа, документов БТИ – на правильность и точность выполнения, юридические консультации по договору залога (права, обязанности и ответственность сторон) и непосредственно регистрация идоговора залога.

Документы, необходимые для государственной регистрации договора залога недвижимости вы можете найти здесь

 

Отменено обязательное нотариальное удостоверение договора залога недвижимости

Действительно, с 1 января 2005 года подлежит обязательному нотариальному удостоверению только договор о залоге движимого имущества, договор залога недвижимости подлежит только обязательной государственной регистрации. Федеральным законом РФ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» № 213-ФЗ от 30.12.04 г. и Федеральным законом РФ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 216-ФЗ от 30.12.04 г. внесены изменения в соответствующие нормативные акты.

 

Будьте осторожны, если квартира в залоге!

Уже обычной становится практика покупки квартиры, находящейся в залоге под кредит, взятый в банке. В сегменте вторичного рынка доля таких квартир составляет около 10 % и каждый месяц их количество увеличивается. 

 

 

Квартиры, служащие гарантийным обязательством, продаются сейчас не только жителями России, не имеющими возможность расплатиться по кредиту, но и самими банками. Если покупка таких квартир раньше вызывала массу опасений и вопросов, то теперь это почти уже стало обычной практикой с уже отработанной схемой покупки. Но, тем не менее, нужно быть крайне осторожным, приобретая заложенную квартиру. Итак, что нужно знать, имея дело с квартирой в залоге, чтобы не потерять свои деньги и не оказаться без крыши над головой?

Часты случаи, когда недобросовестный продавец скрывает информацию о своих отношениях с банком. Подписывая договор купли-продажи недвижимости, очень внимательно изучите его текст. Уже отслежена практика, когда информация о том, что квартира находится в залоге, «спрятана» в тексте договора. Вас, как бы и информируют об этом, но и оставляют за вами право обратить или не обратить на эту информацию внимание. Внимательно изучите свидетельство на право собственности. В нем указано, на основании, какого документа это свидетельство выдано. Когда берется ипотечный кредит, свидетельство на право собственности сдается в регистрирующий орган, после прекращения залога выдается новое свидетельство. И свидетельство о праве собственности, и свидетельство о залоге составлено по одинаковой форме, только в свидетельстве о залоге документом, на основании которого выдано свидетельство, является договор по ипотеке.

Вы отвечаете перед законом в полной мере и становитесь «недобросовестным покупателем», если суд сможет доказать, что вы получив информацию о том, что квартира является залогом под невыплаченный кредит, проигнорировали ее и все равно заключили договор купли-продажи. Есть простой способ себя обезопасить. Надо включить в договор пункт, в котором указано, что продавец гарантирует, что продаваемая недвижимость принадлежит ему по праву собственности и какие-либо «обременения» отсутствуют. Этим вы перекладываете на продавца ответственность за недобросовестную продажу. В случае судебных разбирательств он будет отвечать за нарушение своих обязательств и перед вами и перед банком.

Если же вы сознательно идете на покупку заложенной квартиры, (ведь их продают на десять, а то и пятнадцать процентов дешевле, чем «не обремененные» квартиры), то должны знать, что перед составлением договора купли-продажи вы обязаны погасить кредит, взятый под эту квартиру в банке. Вы имеете право на покупку, получив у банка письмо о погашении задолженности для нотариуса о снятии запрета на квартиру. Имейте в виду, что оригиналы документов на квартиру хранятся в банке, а не у продавца, то есть, как залог вы документы на квартиру забрать не сможете. Этим пользуются жулики, набирая задаток от разных покупателей на одну и ту же недвижимость. Вы должны иметь на руках всю сумму наличными. К тому же, нужно заранее спланировать все финансовые этапы этой многоступенчатой операции. Учтите, что банковским служащим необходимо время на оформление документов.

 

Рискуйте с умом. Кредит под залог недвижимости.

В наше время взять кредит под залог недвижимости – не проблема. Получить кредит наличными под залог сейчас можно не только в любом банке, но и во многих ломбардах. Популярность схемы «кредит под залог недвижимости» объясняется просто – этот вид кредитования весьма привлекателен как для заемщиков, так и для кредиторов.

 

Заемщик получает денежные средства, которые он может использовать по своему усмотрению, а кредитор – гарантию возврата кредита и процентов по нему. 

Где лучше взять кредит под залог недвижимости – в банке или в ломбарде? Условия кредитования под залог недвижимости в банках и ломбардах сильно различаются. Сроки кредитования в ломбардах не превышают полгода, сумма кредита гораздо меньше, а процентные ставки по кредиту выше, чем в банках. То есть в ломбарде можно взять кредит под залог на короткий срок – всего несколько месяцев, а в банке можно получить кредит долгосрочный. Вследствие этого банки и ломбарды не являются конкурентами в кредитовании под залог недвижимости, – у них просто разная целевая аудитория. Взять потребительский кредит можно под залог любой недвижимости: домов, квартир, земельных участков, объектов коммерческой недвижимости. Главное условие – чтобы это была высоколиквидная недвижимость. Низколиквидной считается недвижимость, расположенная более чем в 30км от областных центров (50км – от столицы), а также старые дома, квартиры в старых домах, коммерческая недвижимость в плохом состоянии и т.п. 

Многие банки не требуют, чтобы заемщик являлся собственником залоговой недвижимости, и выдают кредит под залог недвижимости давшего на это согласие залогодателя. 

Сумма кредита зависит от оценочной стоимости недвижимости и в среднем составляет 65-80%. Существует ограничение по максимальной сумме кредита, которое в разных банках может быть разным. Процентные ставки по кредиту могут варьироваться в пределах 12-15% годовых в долларах США и от 18% в местной валюте, что в среднем чуть больше, чем при классическом ипотечном кредитовании, но гораздо меньше, чем при беззалоговом кредитовании.Теоретически максимальным сроком кредитования считается 25 лет, но обычно этот срок меньше – 7-20 лет. Важным достоинством кредитования под залог недвижимости является то, что получить кредит можно без предоставления справки о доходах. Нет ограничений по целевому использованию кредита, сроки его оформления меньше, чем при классическом ипотечном кредитовании.

Если заемщик хочет взять кредит под залог недвижимости для приобретения жилья, то большим плюсом является то, что не требуется уплата первоначального взноса, как при классическом ипотечном кредитовании. 

Таким образом, кредит под залог недвижимости имеет массу преимуществ перед другими видами кредитования, а недостаток у него только один – риск потери заложенной недвижимости, который при отсутствии стабильно высоких доходов может быть весьма высоким. Следует учесть, что помимо ежемесячных платежей по кредиту и процентам, необходимо также выплачивать страховку жилья и страховку жизни заемщика (не во всех банках). Чтобы избежать риска потери собственности, перед тем, как взять кредит под залог недвижимости, нужно тщательно взвесить свои финансовые возможности.

 

Ссуда в ломбарде под залог недвижимости. Быстро и дорого.

За последнее десятилетие ломбардный бизнес в Украине очень изменился: ушли в прошлое неприглядные образы старух-процентщиц и перекупщиков, характерные для «перестроечного» времени. Сегодня ломбарды — такие же солидные финучреждения, как и банки, которые нашли свою нишу на рынке финансовых услуг.

 

 

 

Но в условиях ожесточающейся конкуренции на кредитном рынке, ломбардам постоянно приходится расширять ассортимент залогов. Чтобы привлечь клиентов, теперь они выдают ссуды не только под залог драгоценностей и других ценных вещей, но и автомобилей и даже недвижимости. Правда, учитывая высокую стоимость и короткий срок займа, шансов составить конкуренцию банковским кредитам, у них практически нет.

На начало нынешнего года в Украине работало свыше трехсот ломбардов. Интересно, что клиентов они находят преимущественно в центральной, восточной и южной областях страны, а на западе — их единицы. Причину этого специалисты склонны видеть в ментальных различиях жителей этих регионов: южане, привыкшие жить на широкую ногу, постоянно нуждаются в свободных средствах, поэтому спокойнее закладывают свое имущество, чего не скажешь о жителях западных регионов, которые больше дорожат семейными реликвиями и с трудом расстаются с ними.

 

Берется все!

Заложить в ломбард в современном мире можно практически все, что имеет какую-либо ценность. Например, во Франции весной нынешнего года крупнейший в Париже ломбард Credit Municipal de Paris начал выдавать ссуды под залог вина и шампанского. После того как было объявлено о новой услуге, в первые 48 часов жители Парижа заложили более 200 бутылок вина на общую сумму около 45 тыс. евро ($69 тыс.). Французам разрешили брать ссуды под залог вина на срок до 12 месяцев, при этом размер займа равен половине реальной стоимости принесенных алкогольных напитков. Предложив новую услугу, ломбард рассчитывал привлечь больше клиентов. Хотя и без того, за последние 5 лет количество желающих получить ссуды во французских ломбардах увеличилось на 35%.

В Украине едва ли удастся отыскать ломбард, который примет в качестве залога бутылку вина, если, конечно, она не окажется редчайшим коллекционным экземпляром. Впрочем, перечень предметов, которые можно заложить в отечественных ломбардах, и без столь раритетных вещей, достаточно широк и увеличивается с каждым годом.

Весьма перспективным, хотя и слабо развитым видом кредитования в ломбардах Украины, можно считать займы под залог недвижимости.

 

И недвижимость тоже

В понимании западноевропейца, если недвижимое имущество не заложено — значит, деньги заморожены. Поэтому иностранцы закладывают-перезакладывают свои дома и квартиры, получая от этого средства на развитие своего бизнеса или решение насущных проблем — например, проведение ремонта в той же квартире или покупку загородного домика. В Украине обладатели квадратных метров в крупных городах тоже подошли к тому рубежу, когда под залог своей недвижимости можно получить неплохую сумму. Год от года жилье растет в цене вопреки обещаниям экспертов, что цены остановятся, а то и вовсе обвалятся. Собственники недвижимости становятся богаче за счет роста цены на их жилье, но это не слишком облегчает решение их жизненно важных вопросов. А ведь могло бы: у потенциального заемщика уже есть недвижимость, которая на самом деле является замороженными деньгами. Система ломбардного кредитования позволяет деньги разморозить — под залог собственной недвижимости заемщик получает определенную сумму денег, которую может потратить на свои нужды, постепенно выплачивая кредитору сумму залога и проценты.

Первыми на кредитования под залог уже имеющейся недвижимости обратили внимание банки. Осваивают его и ломбарды. Один из ломбардов, практикующих выдачу кредитов под залог недвижимости — «Довiра». Предлагаемая им так называемая ломбардная схема ипотеки предполагает, что полученные от заложенной недвижимости деньги можно потратить на собственные нужды, ведь, по сути, классический ипотечный кредит — это не что иное, как кредит, выданный под залог недвижимости, условия которого обязывают заемщика произвести заданное количество платежей. При этом чтобы под недвижимость можно было взять кредит, она вовсе не обязательно должна быть только что купленной, как многие привыкли считать. Напротив, ломбардное кредитование — это оформление в залог не приобретаемой, а имеющейся в собственности у заемщика квартиры. А полученные под нее заемные средства можно тратить на покупку нового жилья, сделать ремонт в старом, переселиться в другое жилище и, продав старую квартиру, расплатиться с кредитором. Специалисты говорят, что чаще всего ломбардные кредиты используются для улучшения жилищных условий и ремонт.

Способна помочь ломбардная ипотека и тем, кто имеет собственный бизнес, но испытывает дефицит оборотных средств. «Развитие этого рынка тормозят ментальные установки украинцев, трудно меняющиеся еще из советских времен. Заимствования и долги тогда считались чем-то неприличным, а вот западная философия потребления иная — жить в долг там считается просто нормой, — считает директор ломбарда «Довiра» Сергей Мозговой. — И поэтому гигантский ресурс, который активно задействован на Западе, у нас простаивает — количество заложенных по ипотеке домов весьма низко, а на Западе вы с трудом найдете незаложенный дом».

Ломбардное кредитование набирает обороты и в соседней России, где оформлением таких займов занимаются и банковские учреждения. Там наибольшим спросом пользуются кредиты, которые не регламентируют целевое использование кредита. Одним из главных преимуществ такого займа считается скорость его получения. При наличии документов, необходимых для оформления ипотеки, срок предоставления кредита может занять всего 2-3 дня. Риск же у ипотечного кредита один — владелец рискует потерять свою недвижимость, если вдруг не сможет платить по счетам.

Чтобы получить такой заем в украинских ломбардах, нужно иметь высоколиквидную недвижимость. Кроме этого, как сообщили в ломбарде «Довiра», в залог принимают недвижимость, которая отвечает ряду требований: прежде всего она должна находиться в собственности заемщика — это обязательное условие. Кроме этого, имеет значение количество прописанных в квартире людей, ведь при сдаче квартиры в залог потребуется письменное согласие на это всех без исключения прописанных. Как и банки, ломбарды не берут в залог жилье, в котором прописаны несовершеннолетние дети: в этом случае если заемщик перестает платить, выселить семью с малолетними детьми для того чтобы реализовать заложенное имущество, не позволит опекунский совет. Хотя, например, в России часть финучреждений идет на выдачу ломбардных кредитов, если дети прописаны без права собственности на жилплощадь. И третье условие — это месторасположение объекта: едва ли ломбард захочет связываться с расположенной в глубинке неликвидной недвижимостью.

Теоретически заложить в ломбард можно не только жилой дом или квартиру, но и земельный участок или коммерческую недвижимость. На практике, по данным Госфинмониторинга, в прошлом году, например, ломбардами было выдано под залог недвижимости менее 80 кредитов. Правда, по словам Сергея Мозгового, спрос на этот ломбардный продукт активно растет и в нынешнем году оказался достаточно высоким.

 

Проценты кусаются

По информации Украинской ипотечной ассоциации, во втором квартале нынешнего года на ипотечном рынке страны произошел серьезный перелом: объем кредитов под залог недвижимости в два раза превысил объем выданных банками ипотечных займов. Доля ипотеки снизилась по сравнению с первым кварталом с 37,5 до 31% (средний размер кредита — 191 тыс. грн), тогда как доля кредитования под залог жилья выросла с 57,1 до 63,9% (101 тыс. грн). Для сравнения: еще в конце 2007 года кредиты под залог недвижимости составляли 35,8% от ипотечного портфеля банков, займы на жилье — 47,9%.

Средняя процентная ставка по кредитам под залог недвижимости сроком на 10 лет в отечественной банковской системе по итогам первого полугодия 2008 года составила 21,03% в гривне, 15,18% в долларах и 14,68% в евро. При этом за последние два месяца стоимость таких кредитов выросли на 1,91% в гривне, 0,33% в долларах и 0,44% в евро. Зато сроки кредитования под залог весьма привлекательны — 10-20 лет. Для сравнения: беззалоговый кредит наличными выдается сейчас максимум на 1-6 лет, только в гривне и под номинальные ставки в 29-36% годовых.

В отличие от банков, ломбарды кредитуют на значительно более короткие сроки: в зависимости от того, что отдается в залог, ссуду выдают на период от нескольких дней до нескольких месяцев. Под залог недвижимости, например, в Киеве максимальный срок пользования ссудой будет составлять 4 месяца, говорит Сергей Мозговой, хотя впоследствии он может быть и продлен. В регионах ломбарды в борьбе за клиента готовы кредитовать его и на большие сроки: например, как рассказали сотрудники одного из симферопольских ломбардов, максимальный срок, на который можно оформить такой заем, — полгода. Хотя в каждом конкретном случае руководство решает исходя из того, какая недвижимость предлагается в качестве залога и насколько положительную кредитную историю имеет ее собственник.

Размер полученного клиентом кредита будет составлять не полную стоимость вещи, а от 30 до 80% ее оценочной цены. Если сдается в залог бытовая техника, то ростовщики оценивают ее, как правило, в половину реальной стоимости, а на руки клиенту полагается примерно треть от цены сданной в залог вещи. Высоко ликвидную недвижимость, расположенную в Киеве, оценят значительно выше, чем ту, которая находится в отдаленном регионе. За столичные квадратные метры можно получить до 80% их оценочной стоимости. Кстати, при оформлении в залог последней клиенту придется потратиться на выезд на место оценщиков. В Крыму, например, под залог трехкомнатной квартиры в Симферополе стоимостью $80 тыс. клиенту предложат максимум $5-10 тыс. под 4% в месяц (0,13% в день). Кроме этого, ему придется за свой счет оплатить заключение нотариального договора залога и займа, что выльется примерно в 1,5-2 тыс. грн.

Но в каждом конкретном случае ломбард самостоятельно решает, на каких условиях готов выдавать деньги: за пользование ссудами под залог техники или драгоценностей нужно платить от 0,3-0,7 до 1% в сутки. Плата за пользование кредитом под залог автомобиля в среднем в Украине составляет 0,2% в день, а стоимость ипотечных ссуд — 0,17% в день, то есть около 62% в год. Это значительный рывок в плане доступности ломбардных займов, ведь еще в 2006-м их средневзвешенная годовая ставка составляла 140,6%.

 

Их станет меньше

Впрочем, у ломбардного кредитования есть и свои плюсы. Для получения ссуды клиенту нет необходимости предоставлять пакет документов, подтверждающих его устойчивое финансовое состояние, проводить экспертную оценку стоимости самого предмета залога, собирать массу справок, вплоть до справок об отсутствии задолженности по уплате за коммунальные услуги, как это требуют банки. Достаточно иметь при себе паспорт или другой документ, удостоверяющий личность, а также свидетельства, подтверждающие право собственности на имущество. Это связанно с тем, что ломбарды выдают ссуды под залог, который можно легко реализовать, если владелец не выкупит его в срок. А оценивая это имущество вполовину дешевле его реальной рыночной стоимости, ломбарды страхуются от невозврата ссуды. При этом ломбарды имеют право продавать заложенное имущество от своего имени, что значительно упрощает и ускоряет процесс возврата ссуды.Процентные ставки по ссуде в ломбарде ощутимо выше, чем стоимость кредита под залог недвижимости в банке, но ведь ломбард может предоставить заемщику средства очень быстро, что подчас бывает жизненно необходимо. Конечно, в случае с залогом недвижимости или автомобиля дело не обойдется одним-двумя часами, но под залог бытовой техники или драгоценностей ссуду выдадут, как говорится, не отходя от кассы.Как правило, ломбарды выдают суммы меньшие, чем банки, и на более короткие сроки, но если нужно без дополнительной бумажной волокиты на короткий срок взять определенную сумму — это в ломбард.Правда, развитие банковского карточного и нецелевого кредитования сильно уменьшает клиентскую базу ломбардов. Основной массе людей, имеющих официальные доходы, проще один раз потратить время на оформление кредитки и пользоваться ею по мере надобности, учитывая, что очень многие пластиковые продукты имеют льготный период при оплате, чем регулярно что-то закладывать в ломбард. Но для этого, повторимся, нужно иметь официальный доход. Для тех, кто такового не имеет, существуют ломбарды. Мировой финансовый опыт показывает, что даже при самых выгодных условиях банковского кредитования находятся клиенты, которые готовы сотрудничать с ломбардами.Нынешним летом Государственная комиссия регулирования рынков финансовых услуг обязала ломбарды нарастить свои капиталы до 200 тыс. грн — это сумма, которая необходима для открытия учреждения, включая расходы на помещение, инструменты и реактивы для проведения экспертиз, заработную плату, начальное кредитование. Причем сделать это им предстоит в течение года — новые требования вступают в силу с 1 июня 2009 года.Однако ломбарды сегодня переживают не самые лучшие времена. В минувшем году Госфинуслуг отозвала лицензии сразу у 22 финучреждений, общий объем их кредитования сократился на 15% (до 1,4 млрд грн), а их активы — на 20% (до 368 млн грн). По оценкам экспертов, сейчас средний капитал украинского ломбарда составляет около 120-150 тыс. грн, самые скромные показатели — у небольших региональных финучреждений. Так что не исключено, что какая-то часть ломбардов не сможет выполнить новые капитализационные требования. Последняя надежда — на ужесточение банками условий розничного потребкредитования. В этом случае ломбарды имеют шанс переманить к себе недовольных банковских клиентов.

 

Источник: http://mirkvartir.ua/