--------------------------------------------------------------------------------------

                 Полезные статьи на тему: "Частный дом"

--------------------------------------------------------------------------------------

Самый дорогой частный дом в Мире!

Минимальная санитарная норма жилой площади на человека в России составляет 6 квадратных метров. В Индии такой нормы вообще, скорее всего, нету.

 

 

Но вот в одном из домов в индийском городе Мумбаи эта норма явно выше, чем 6 метров на человека. Ведь Antilia – это самый большой частный жилой дом в мире. И не удивительно! Ведь в нем ни много, ни мало, а 27 этажей! На днях завершилось строительство этого гигантского коттеджа!

И на этих этажах будет постоянно жить всего пять (!!!) человек – самый богатый человек в Индии Мукеш Амбани (Mukesh Ambani), его жена и трое детей. Вот оно – общество потребления, которое добралось до Индии, страны, где живет треть из всех нищих людей мира.

Высота дома Antilia составила 173 метра, а площадь – 37 тысяч квадратных метров. То есть 7400 квадратных метров на каждого жителя этого дома.

Впрочем, Мукеш Амбани и его семья в своей громадной резиденции все равно не потеряются. Ведь этот частный небоскреб будут обслуживать около 600 человек, целый полк людей.

Да и сам Мукеш Амбани говорит, что такой большой дом он построил на перспективу. Ведь он всегда хотел очень большую семью. А с такой недвижимостью можно себе позволить собрать сразу несколько поколений родственников под одной крышей без стеснения для всех них.

В Antilia созданы оздоровительный центр с тренажерным залом и огромным бассейном, танцевальная студия, гостевые комнаты, различные салоны для отдыха и даже собственный кинотеатр, рассчитанный на 50 человек. На крыше предусмотрены три площадки для вертолетов, а на первых этажах дома – паркинг на 160 автомобилей.

Вся эта 27-этажная красота обошлась заказчику в сумму, примерно равную 1 миллиарду долларов США. А разработкой проекта Antilia занимались сразу две известных архитектурных студии - Perkins Will и Hirsch Bedner Associates. В общем, Абрамовичу со своей пафосной яхтой есть, чему позавидовать. А уж как замечательно будет детям играть в этом доме в прятки!

 

Как выбрать, заказать и согласовать проект частного дома?

Когда человек решает построить коттедж или дом, у него возникает великое множество вопросов. Фактически он должен стать девелопером собственного дома.

 

И одним из самых, пожалуй, серьезных вопросов является проект будущего жилища: каким конкретно оно должно быть, каково оптимальное количество комнат для каждого этажа, где расположит санузлы, сколько необходимо дверей-окон и какого размера. Требуется учесть тысячи различных деталей, что логичнее и проще делать в компании профессионалов.

C чего начать 

Легкомысленная на первый взгляд фраза из песни "Нарисуем – будем жить" на самом деле хорошо иллюстрирует ситуацию с проектированием индивидуальных домов. Любой проект начинается с рисунка – фасада и планировок. В Интернете достаточно много магазинов, которые специализируются на продаже типовых проектов домов. Средняя цена готового проекта варьируется в диапазоне 30-35 тысяч рублей - за эти деньги покупатель получает пакет документов (чертежи фасада, внутренних планировок, а также описание материалов для строительства). 

Эти документы предоставляются в электронном или в бумажном вариантах. Как правило, пакет не включает проект электрики, водоснабжения, канализации, отопления, телевизионных и Интернет-сетей. Этим придется заниматься отдельно, и стоимость будет зависеть от сложности проекта, пожеланий заказчика, а также от количества розеток, места их расположения и мощности щитка. Отдельная и дорогостоящая тема – проект газоснабжения, - он может обойтись от 10 до 15 тысяч долларов, и им должны заниматься спецпроектировщики по газоснабжению. 

Типовой, индивидуальный или собственный 

В чем плюсы покупки типового проекта? Он относительно дешев, а кроме того, выбор таких проектов велик. В чем минусы? Вы не сможете предъявить претензии к качеству проектирования, и если вы решите проект доработать, – перенести стену, добавить санузел или "поднять" потолки - по стоимости это может вылиться практически в ту же сумму, что и разработка индивидуального проекта. 

Если ни один типовой проект не пришелся вам по душе, или есть желание создать необычный дом, придется заказывать индивидуальный проект. В Москве достаточно архитектурных бюро, предоставляющих подобные услуги, кроме того, проектированием занимаются и частные архитекторы. Рекомендации по выбору бюро будут достаточно просты – спросите у владельцев домов, которые вам симпатичны, кто их проектировал. У многих архитекторов есть сайты в Интернете, где можно изучить их творчество по фотографиям готовых объектов. 

Конечно, индивидуальный проект будет дороже. В сумму около 200 тысяч рублей обойдется сам проект дома. Ряд бюро сделает сразу проекты коммуникаций, скажем, проект электрики обойдется в 50 тысяч рублей, водоснабжение – во столько же. Но тут торг уместен, и если заказывается комплексный проект, то общая стоимость может составить около 300 тысяч рублей за все. Цены, конечно, весьма приблизительные - маститые архитектурные бюро возьмут существенно большую сумму, а студент-архитектор сделает проект за меньшие деньги. Вопрос "на чем экономить, а на чем – нет" каждый решает для себя самостоятельно. 

Наиболее оптимальный и по затратам, и по времени вариант - покупка типового проекта и привязка будущего дома к участку с помощью архитектора. Но только в том случае, если вы действительно не собираетесь "оптимизировать" проект под себя - тогда лучше сразу обратиться к индивидуальному проектированию. Если владелец выбирает дом-конструктор от какого-либо производителя, то проектирование будет входить в покупку – иногда оно оплачивается отдельной строкой, а иногда производитель предоставляет проектную документацию бесплатно. Положение дома на участке и привязка к коммуникациям, как правило, тоже входит в стоимость индивидуального проектирования. 

 Если даже вы решили строить дом по собственному проекту, все равно придется обращаться к профессионалу, ведь в проекте учитывается много технических нюансов - толщина стен, свет, канализация и так далее. Чтобы удешевить процесс проектирования, можно обратиться к студентам-архитекторам, которые хорошо знают проектировочные программы, однако им необходимо знать и азы профессии. 

Можно также обратиться к дизайнеру, - он нарисует вам только эскиз и планировки, без описания строительных деталей и конструктива. По такому эскизу тоже можно строить - но только дачный дом. Однако и в этом варианте желательно, чтобы его строил опытный прораб, который понимает, как правильно реализовать тот или иной момент. И если дом рухнет, найти ответственного будет крайне трудно - по закону дизайнер не несет такой же ответственности, как архитектор, отвечающий за соответствие проекта нормам безопасности, СНИПам и тому подобным. 

Документооборот 

Что потребуется архитектору от заказчика до начала работы? Во-первых, план участка, геодезическое и геологическое исследование, описание окружающего ландшафта (лес, река, дороги – все может повлиять на расположение дома, его архитектуру). Этот этап можно либо поручить как архитекторам, так и нанять специализированную компанию, которая проведет исследования. Также необходимо предоставить документ об ограничениях, которые налагаются либо законом (нельзя, к примеру, строить в водоохраной зоне), либо управляющей компанией – это могут быть требования к высотности или отделке фасада. 

Обычно девелоперы поселков без подряда предоставляют проектную документацию по поселку, которая может понадобиться архитекторам, и частично технические условия. Некоторые УК предоставляют точки ввода под электричество, не перекладывая заботы по подключению на плечи владельца. Хорошо, если есть возможность предоставить архитектору точки ввода всех коммуникаций, но чаще всего они неизвестны, и владельцы участков проектируют и подключают их самостоятельно. Газоснабжение тоже подключается отдельно - специализированными организациями. 

Что касается самого дома, то здесь хороший архитектор в начале работы попросит заказчика заполнить опросный лист, где будут учтены основные требования к проекту. Такие моменты для обеих сторон лучше фиксировать на бумаге. Возможно, какие-то требования архитектор сразу предложит изменить, аргументируя свою точку зрения. К примеру, спальню для пожилых людей посоветует проектировать на первом этаже, а не на втором. 

По окончании работ архитектурное бюро предоставит заказчику проектную документацию в виде так называемых архитектурных и конструкторских решений (АР и КР). Если была заказана инженерия, то в проектной документации должен быть еще и инженерный раздел. 

Время проектирования 

На типовой проект времени, разумеется, потребуется немного: он уже готов - купил и пользуйся. В случае индивидуального проектирования хорошо иметь в запасе около трех месяцев. В некоторых случаях индивидуальный проект может быть готов и раньше. Но на практике часто бывает так, что заказчик в начале работы указывает одни требования к проекту, а увидев решение, может попросить переделать, потому в процессе описания своих требований упустил какие-то детали. Если это существенная доработка, то архитектор может запросить дополнительную оплату (как правило, в начале работы подписывается контракт, где оговорено, какие доработки будут оплачиваться отдельно). 

Ошибки заказчиков 

Главная ошибка заказчика – пренебрежительное отношение к документации. Детали определяют многое. Хорошее техническое задание для архитектора, продуманное заполнение опросного листа серьезно ускоряет работу и сокращает время проектирования. 

Бывает и такая ситуация - при работе, к примеру, с семьей - муж ставит архитектору техзадание, а жена при следующем посещении недовольна. Правильнее всего будет обсудить все требования и пожелания к будущему дому всеми членами семьи накануне обращения к профессионалам. Одна из самых больших проблем в данной области – слабая осознанность своих потребностей. 

Важный момент – согласование проекта 

Какие разрешения и согласования необходимы для строительства дома? Для строительства дачного дома разрешения на строительство не требуется вообще. Строительство же индивидуального дома на так называемом участке ИЖС (под индивидуально-жилищное строительство) требует разрешения на строительство от местной администрации – от главы местного муниципального образования или службы главного архитектора района. Тогда будущему домовладельцу придется помимо проекта предоставить еще ряд документов. 

Стоимость услуг по получению согласований и разрешений на строительство индивидуального дома может составить 50 -100 тысяч рублей. 

Утверждают ли архитекторы проекты в местных администрациях? Очень редко. Как правило, архитектурные бюро могут взять на себя эту часть работы, если они расположены в данной местности или если у архитектора есть хорошие отношения с местной администрацией, - тогда этот вопрос решается и оплачивается индивидуально, однако, это скорее исключение из правила. 

Московские архитекторы чаще всего не берут на себя согласование проектов в Московской области. Это не их зона ответственности, и здесь лучше обратиться в местные архитектурные бюро.

 

Исследование грунта при строительстве частного дома.

А стоит ли вам рыть глубже?

  
Когда предстоит выстроить дом, мы в первую очередь составляем планы и представляем, как будет выглядеть наш коттедж: сколько там будет спален, какая в нем будет меблировка, как там все будет органично и уютно выглядеть.

Однако всего этого мы можем и не увидеть, если не будем рыть глубже – и в прямом, и в переносном смысле. Топографическая съемка и геологические исследования – вот с чем предстоит столкнуться человеку, собирающемуся выстроить «дворец». Это важная аксиома: без исследования грунта при строительстве дома постройку начинать нельзя! От качества выполнения этих действий прямо зависит долговечность, надежность и безопасность нашего будущего дома. Топографическую съемку и геологические исследования проводят как специальные институты, так и частные организации.

Сначала проведения исследований определяется качество грунта. Выделяют три его характеристики: благополучный, oтносительно благополучный и непригодный для стройки. Благополучный, разумеется, наилучший вариант. Все же, выстроить можно практически на всяком грунте (стоит же Ленинград на болоте), единственно сие потребует значительно больше времени, усилий и финансовых ресурсов. К характеристикам грунта относят их пучинистость (сила выталкивания грунтом из себя посторонних предметов) и водонасыщенность (объем грунтовых вод). При проведении изысканий выявляется еще один показатель грунта, это уровень его промерзания. Все эти качества взаимосвязаны. Предположим, у вас очень пучинистый грунт с высоким объемом грунтовых вод, и когда зимою грунт сильно промерзнет, то выдавит из себя здание любой величины. В особенности, если неверно выбран тип фундамента.

Исследование грунта при строительстве дома начинается с определения ряда основных видов грунтов – глинистый, суглинистый, песчаный, хрящевой или скалистый.

Скалистый грунт самый лучший, однако, к сожалению, такой не очень часто попадается.

Глинистый грунт является очень неудачным для стройки, и вам придется поразмыслить, стоит ли возводить дом на участке, обладающем подобными характеристиками. Этот грунт вспучивается, сжимается и размывается, и закладывать фундамент на нем требуется весьма глубоко, а значит, и недешево.

После утверждения проекта и определения величины нагрузки, которую дом будет производить на грунт, геолог должен все оценить и рассчитать еще раз. Строительство дома – слишком ответственное мероприятие для того, чтобы можно было допускать любые оплошности, поэтому есть смысл несколько раз перепроверить планы и данные участка под застройку.

Топографическая съемка полезна тем, что она дает представление об участке, его наклоне, а также о наличии инженерных коммуникаций, кабелей, водопровода и канализации. Иначе велика вероятность, что вы, вырывая яму под фундамент, наткнетесь на электрический кабель. В городе такая необходимость очевидна.

Геологическое исследование грунта при строительстве дома, в свою очередь, покажет, как и на каком фундаменте вы станете строить свой коттедж, какие материалы предпочтительнее использовать с учетом особенностей участка.

Не пытайтесь экономить на этом начальном этапе, чтобы в будущем вам не пришлось заплатить намного больше за ликвидацию допущенных ошибок.

 

Какие разрешительные документы нужны для строительства частного дома?

Земельный участок без подряда – самый востребованный продукт загородного рынка. Понятно, что за покупкой последует строительство дома - в том темпе и по той схеме расходования средств, которые будут удобны хозяину. В этом – одно из преимуществ такого приобретения. Важно только определиться, какие бюрократические и физические препоны следует преодолеть, чтобы в дальнейшем дом не оказался «объектом вне закона». А сделать потребуется немало.

 

 

Геология: узнайте, не провалится ли ваш дом

Один из вопросов, который возникает перед законопослушным собственником – это проведение геологического исследования участка. Специалисты считают, что эту процедуру пройти стоит. Просто потому, что желательно знать, что находится под планируемым домом, и подходит ли для строительства грунт. Особенно, если проектом предусматривается строительство подвальных помещений.

Как рассказал Интернет-журналу Metrinfo.Ru Вячеслав Яшин, менеджер проекта «Спасские дачи» компании «Новая Рига», проведя эти работы, покупатель будет знать – на каком уровне находятся грунтовые воды, каков состав почвы и т.п. А это, в свою очередь, поможет сделать правильный фундамент и оградить себя от будущих проблем, например, - появления воды в подвале. Довольно часто требуемую на этот счет информацию можно получить у продавца, девелопера-застройщика или в местном архитектурном отделе.

В компании «ТрансРегионИнвест» обосновывают важность проведения геологии, если собственник собирается заняться прокладкой систем водоснабжения и канализации. Исследования проводят специализированные фирмы, и эти услуги для «индивидуальной малоэтажки» варьируются в рамках 40-80 тысяч рублей.

 

Разрешите построить

Благодаря «дачной амнистии», говорят специалисты, сегодня получать разрешение на строительство стало не обязательно. Можно построить дом, а потом легализовать его в упрощенном порядке. Такое право зафиксировано в законе от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (в народе – закон о «дачной амнистии»). В соответствии с этим законом, говорит Татьяна Мухина, руководитель отдела маркетинга Департамента по работе с земельными участками компании «ТрансРегионИнвест», зарегистрировать право собственности на построенный без разрешения на строительство дом можно на основании техпаспорта БТИ, получение которого занимает не менее трех месяцев. Для получения возможности зарегистрироваться в построенном доме, а также для получения почтового адреса необходимо, чтобы дом был признан жилым.

17 июля 2009 года был принят федеральный закон № 174 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», который продлил срок «дачной амнистии» до 1 марта 2015 года. Документ был опубликован в «Российской газете» 22 июля 2009 года и вступил в силу 2 августа 2009 года.

Каким пойти путем – получить разрешение на строительство до начала стройки или легализовать постройку post faсtum – решать, безусловно, собственнику земельного участка. «Своим клиентам мы советуем сначала получить разрешение на строительство и на законных основаниях приступать к строительству дома. Это предусмотрено п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ», – говорят в «ТрансРегионИнвест».

Разрешение на строительство выдается администрацией района того региона, где ведется стройка. Для получения этого документа необходимо передать в отдел районный отел архитектуры следующий пакет документов:

1. заявление с просьбой разрешить строительство дома на земельном участке;

2. копию свидетельства о регистрации права собственности на землю;

3. копию кадастрового плана участка;

4. копию договора купли-продажи участка;

5. копию личного паспорта;

6. ходатайство местной администрации;

7. справку местной администрации об отсутствии арестов и запретов на участок;

8. ситуационный план, заверенный в местной администрации;

9. согласование со службами (газовая, электросеть, «Ростелеком»);

10. проект жилого дома со схемой планировочной организации земельного участка.

Срок подготовки разрешения – один месяц. Разрешение на строительство выдается в 3-х экземплярах и сроком на 10 лет. Сданные копии документов не возвращаются. Проект дома возвращают собственнику с отметкой местного управления архитектуры о проведенном согласовании.

 

Подробнее о пункте 10: проект + схема участка

Заслуживает отдельного внимания пункт 10-й, отмечают в «ТрансРегионИнвест». Архитектурный проект дома должен быть выполнен фирмой, имеющей соответствующую лицензию на право проектирования зданий и сооружений. Фирма должна предоставить распечатанный проект с чертежами поэтажных планов и фасадов, с подписями всех исполнителей и синей печатью на каждом листе. К проекту прикладывается копия лицензии на проектирование, с отметкой «копия верна» и синей печатью фирмы.

Схема планировочной организации земельного участка (также п.10) – это план участка с обозначенными на нем контурами строений.

Существует 2 варианта, как его сделать:

– поручить разработать этой схемы той же фирме, которая делает проект дома;

– составить самостоятельно (от руки), с указанием расстояний от дома до границ участка (те, кто владеет программой AutoCAD или другой программой векторной графики, могут нарисовать этот чертеж с помощью программы.

При разработке чертежа необходимо учитывать, что существует целый ряд СНИПов, которые регламентируют размещение дома на участке.

 

Инженерия: подключение – платное и с разрешения

Иногда, и даже чаще всего, строительство начинается не с основного дома, а, например, с возведения бани или каких-то хозяйственных построек. Однако независимо от того, с чего начинается стройка – с дома или бани, подведение коммуникаций к построенному объекту это, зачастую, самая большая головная боль для собственника.

Обычно, продавая участок без подряда, девелопер-застройщик обещает подвести коммуникации к границе участка. Стоимость физического подведения «трубы и кабеля» от границы участка к дому зависит от стоимости материалов и работы, в редких случаях превышает 70 000 – 100 000 рублей. Но помимо этих работ существуют платежи за оформление всех необходимых документов (тех. условий, проекта согласования и самое главное - «права подключения»). Эти платежи зачастую сопоставимы со стоимостью участка.

Например, на сегодня стоимость «законного» подключения электричества в среднем по Московской области колеблется от 50 000 до 300 000 рублей при условии, что основной внутрипоселковый кабель проходит у границы купленного участка. Если же придется подключаться от подстанции, то к этой сумме добавится кабель и стоимость работ по его прокладке от подстанции до участка. С газом – похожая ситуация. Только стоимость работ по подключению будет выше примерно от 200 000 до 500 000 рублей. Отдельно надо рассматривать так называемое «право подключения». Оно может входить в стоимость земли, а может предоставляться за отдельную плату, и его размер будет зависеть только от аппетитов девелопера-застройщика.

Очень редко стоимость подключения и всех других работ, связанных с подведением коммуникаций к дому, девелопер-застройщик включает в стоимость участка и берет на себя, так как все эти работы существенно увеличивают себестоимость земли. Так что, находясь на стадии выбора участка, стоит задать себе вопрос: почему два одинаковых участка в соседних поселках имеют 2-х кратную разницу в стоимости?

Важность проблемы законного проведения инженерных коммуникаций подчеркивают и в компании «Велес Капитал Девелопмент». Если собственник использует водопровод, газо- или энергоснабжение, но при этом у него нет акта о законном вводе коммуникаций, то ему можно только посочувствовать, говорит Александр Богданов, начальник юридического отдела компании «Велес Капитал Девелопмент». Чтобы избежать подобных ситуаций, лучше всего обратиться к организации, осуществляющей технический надзор – чтобы она провела мониторинг всех документов, необходимых для строительства.

Если же все проблемы решать самостоятельно, то за разрешением на строительство хозяйственных построек с подведением коммуникаций застройщик должен обратиться в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением на имя главы района.

При этом предоставляются следующие документы:

1. заявление;

2. ходатайство Главы территориального образования района;

3. копия свидетельства на право собственности на землю (целевое назначение земельного участка - индивидуальное жилищное строительство);

4. кадастровый план земельного участка;

5. проект хоз. постройки в двух экземплярах (Проект разрабатывается организацией или частным лицом, имеющим лицензию на этот вид деятельности);

6. технические условия на подключение дома к сетям инженерных коммуникаций;

7. топографическая съемка земельного участка в М 1:500;

8. план земельного участка из БТИ.

 

Счастливый финал: ввод в эксплуатацию

Для «узаконивания» построенного дома, говорят в компании «Велес Капитал Девелопмент», необходимо провести процедуру «ввода в эксплуатацию». Для этого требуется передать в местную администрацию пакет документов:

1. заключение о выполнении технических условий, предусмотренных проектом строительства (реконструкции) объекта;

2. паспорт технической инвентаризации на законченный строительством (реконструкцией) объект недвижимости;

3. заключение органов Госархстройнадзора Московской области о готовности законченного строительством (реконструкцией) объекта недвижимости и соответствии его утвержденной проектной документацией.

На основании этих документов собственник земельного участка получает постановление главы местного муниципального образования об утверждении акта законченного строительством объекта и регистрирует право собственности.

В компании «Новая Рига» говорят: в Московской области практически при каждой регистрационной палате есть «фирмочки», за дополнительную плату оказывающие содействие в проведении регистрации. Стоимость такой помощи колеблется от 2000 до 10000 долларов. Информацию в налоговую инспекцию регистрационная палата направляет самостоятельно. Об этом можно не беспокоиться.

Источник: Интернет-журнал Metrinfo.ru