--------------------------------------------------------------------------------------

         Полезные статьи на тему: "Жилье эконом-класса"

--------------------------------------------------------------------------------------

 

Определены характеристики жилья эконом-класса

Министерство регионального развития России выпустило приказ «Об утверждении методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса», определяющий параметры тех жилых помещений, строительство которых будет финансироваться из государственного бюджета.

 

 

В первую очередь определены требования к земельным участкам для строительства. Так их площадь для индивидуальных домов должна быть не более 1 тысячи квадратных метров. Если производится строительство по блочной системе, то размер земельного участка под одним блоком не может превышать 400 квадратных метров. Размер индивидуального дома должен быть до 150 квадратных метров, а площадь квартир – до 126 квадратных метров. 

Однокомнатная квартира может быть признана жильем экономкласса, если ее размер ограничен 28-45 квадратными метрами. Для двухкомнатных квартир эти параметры должны быть в пределах 44-60 квадратных метра. Определен и минимальный размер комнат и кухни, которые не могут быть меньше 14 и 5 квадратных метров соответственно.

Помимо Министерства в разработке критериев оценки жилья участвовал также и Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). В дальнейшем планируется использование данного приказа при покупке Фондом 25% жилья, построенного на принадлежащих ему землях.

 

Жилье эконом-класса: что такое и сколько стоит?

СМИ по недвижимости (особенно, конечно, глянцевые журналы) очень любят элитное жилье. Это понятно: площади там похожи на гламурные футбольные поля, наличествует дизайн, при виде которого только и остается, что подвязать веревочкой отвалившуюся челюсть. В общем, зрелищно и эффектно.

 

 

Однако если смотреть на «околонедвижимостную» журналистику с практической точки зрения, то куда больше проку рассказывать об «экономном» жилье: именно в таких квартирах обитают 99% населения. Так что этой темой сегодня и займемся – прямо в духе героя Ф. Мкртчяна из фильма «Мимино»: «Кто этот потерпевший? Куда он пошел?».

Весь такой противоречивый… 

Странности появились с самого начала: выяснилось, что у риелторов нет общепринятого определения данной категории. Точнее, имеется два варианта: первый относит к эконом-классу вообще все, что «дешевле бизнеса», т. е. любое жилье по цене ниже $6000 за кв. м. Второй – только лучшие из числа современных панельных домов.

Вот как описывает свое понимание эконом-класса Александр Козлов, начальник отдела маркетинга ОАО «Пересвет-Девелопмент»: «Здания современных панельных серий П-44Т, КОПЭ-М-Парус, ИП-46С и др. Высота дома, как правило, не должна превышать 24 этажа, а общее количество квартир доходит до 700. В домах эконом-класса встречаются однокомнатные квартиры площадью от 35 кв. м.

Характерная черта таких домов – отсутствие квартир свободной планировки, все комнаты разделены перегородками. Инженерная начинка – типовая для серийного панельного дома. Лифты – отечественных производителей. Территория вокруг дома не огораживается, подземного паркинга нет. Если в доме имеются нежилые помещения, то вся инфраструктура сводится к общегородским продуктовым, вещевым магазинам и бытовым службам».

На взгляд автора, обе эти классификации, мягко скажем, небезупречны. В первом случае валятся в одну кучу слишком разные категории домов – от 2-3-этажных бараков (есть они еще в Москве, есть!) до современной панели «улучшенной планировки». Во втором – за бортом эконом-класса остается огромный пласт жилья, который непонятно куда относить.

Такая точка зрения еще допустима для первичного рынка (хуже «типовой панели» сейчас ничего не строят), но совершенно непригодна для риелтора, работающего со вторичкой. Так что специалисты склоняются к тому, чтобы объявить эконом-классом вообще все недорогое жилье, но разделить его на некие группы.

«По классификации, принятой в нашей компании, эконом-класс – это совокупность квартир в старом фонде и в панельных домах современной постройки, – говорит Люция Казимир, руководитель отдела мониторинга сегментов рынка недвижимости Аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль». – Но мы делим его на четыре категории: панельные хрущевки, кирпичные хрущевки, панель с малой кухней и типовая панель».

Александр Скобкин, ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI, отмечает, что есть в эконом-классе «подкласс» – так называемый «стандарт», включающий самые лучшие в этой категории квартиры: в панельных домах новых серий, с большими (10-12 метров) кухнями, просторными коридорами. Сюда же попадают новые монолитно-кирпичные башни, построенные в новых спальных районах (например в Марьино, Жулебино). Исходя из отсутствия парковок и гаражей, своей территории, расположения дома, их нельзя отнести к бизнес-классу, но это уже и не эконом.

 

Нюансы ценообразования 

Еще одно наименование эконом-класса – типовое жилье. Оно действительно типовое – дома возводились массово, по одинаковым проектам. В результате квартиры очень похожи друг на друга, что делает «типовыми» и цены. Не настолько, конечно, как на новые автомобили или кока-колу, но все же. «Элитное жилье, дорогие коттеджи по телефону не оцениваются в принципе, – говорит Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании «Хирш». – Если вы обратитесь с такой просьбой к риелторам, то вам наверняка ответят, что нужно посмотреть, изучить…

Для типового рынка все с точностью до наоборот: оценку риелтор начинает с просмотра базы данных – в них находятся аналогичные предложения. Столько же метров, в том же районе. Конечно, цена квартиры может быть скорректирована – из-за состояния, вида из окна. Однако это именно корректировка, то есть сумма изменится не кардинально, на несколько процентов».

Итак, разреремся, от чего зависит цена в эконом-классе. Первое, говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», разумеется, площадь квартиры и количество в ней комнат. Риелторы не зря пользуются термином «цена 1 кв. м». Понятно, что цифра выходит очень приблизительная, но все же… Второе – район: все знают, что центр и западная половина Москвы – это получше, восток – похуже.

Географический фактор в последнее время постоянно теряет свое значение: если в 90-е годы разница в цене квартир в престижных и непрестижных районах была двукратной, то сегодня, говорит Люция Казимир, в среднем разница цены предложения за квадратный метр между спальным и престижным округом составляет $500. (Примечание. Это суждение может показаться ошибочным: все знают, что при средней цене по Москве в районе $5000 за кв. м в дорогих районах вроде Остоженки не диво и $25-30 тыс. Однако в данном случае речь идет об элитном жилье, т. е. принципиально иной группе. Если же сравнивать примерно одинаковые по качеству здания, разница в цене в разных округах окажется действительно небольшой).

Еще двумя более-менее серьезными факторами, влияющими на цену, являются удаленность от метро и этаж. Если до метро 10 минут пешком, то квартира окажется дороже аналогичной, но в 15 минутах на автобусе, процентов на 10. Те же 10% квартира теряет, если расположена на первом этаже. Что касается последнего, то он сегодня уже не является таким же общепризнанным «пугалом», как был в 70-е, когда в объявлениях об обмене почти всегда присутствовала фраза «кроме крайних этажей». Выяснилось, что у жизни наверху есть масса плюсов: чище воздух, больше света, меньше шума…

Что касается всего остального, то влияние на цену оказывается совсем символичным. Хороший вид из окна, отличное состояние квартиры – все это важно в бизнес-классе  и элите, это там покупатель может расщедриться за такие материи на дополнительные 25-30%. В экономе же все жестче и суше: по поводу замечательного состояния вашего жилья покупатели будут восторженно цокать языками, но попытка получить за это более чем 5% к стоимости вряд ли вызовет их одобрение.

…Может показаться, что в рассуждениях о факторах ценообразования мы забыли еще об одном – категории дома. Ясно ведь, что современный 17-этажный дом и пятиэтажка – вещи разные. Но об этом – в следующей главе.

 

Куда идем? 

На московском рынке – рост цен. А в таких условиях всегда опережающими темпами дорожает самое дешевое. Объяснение простое: предвидя, что «завтра будет только дороже», покупатели пытаются схватить все, что попадается под руку. Денег у большинства достаточно только на самое дешевое – соответственно, в этом сегменте рост цен оказывается максимальным.

С начала года, говорит Вадим Мартыненко, самые дешевые квартиры подорожали минимум на 20-25%. Стандартная однокомнатная квартира в спальном районе давно «пробила» отметку в $200 тысяч. В целом эконом-класс (это данные уже компании DOKI) – на 15%. А, например, дома бизнес-класса – всего на 6%. Т. е. разница в цене между жильем различного класса в период роста цен "съеживается". Это при нормальном состоянии рынка метр в пятиэтажке должен быть дешевле современной панели на 20%. Сегодня, по словам Александра Скобкина, разница составляет не более 5% ($4653 и $4889 за кв. м соответственно).  

 

Загородный дом или коттедж эконом класса

Коттедж эконом класса

В последние годы становится все более популярным иметь собственный дом за пределами города. Эта тенденция пришла на смену прежней, когда считалось престижным обладать собственной квартирой в центре города. Сегодня коттеджные поселки являются одним из самых востребованных типов жилья.

 

 

Принимая во внимание тот факт, что загородные дома пользуются все большим и большим спросом на рынке недвижимости, можно понять, что расширение рынка должно состояться (и уже состоится) засчет новых предложений по коттеджам эконом класса.Различные государственные программы по улучшению качества жизни населения (в том числе по повышению доступности жилья) также делают ставку на загородные дома эконом класса. Кроме того, по статистическим данным более половины самих жителей крупных городов предпочли бы загородный дом городской квартире. Многие исполняют свое желание – приобретают коттеджи, но огромное количество людей считает загородные дома непозволительной роскошью. Но благодаря инновационным технологиям строительства возведение коттеджей эконом класса уже давно стало реальностью.

 

Загородный дом эконом класса: формирование цены

На заре развития загородного строительства такого понятия как «коттедж эконом класса» просто не существовало. Загородный дом представлялся либо обветшалой избушкой, либо одиноко стоящим громоздким зданием из красного кирпича. На сегодняшний день в пригороде любого мегаполиса существуют множество коттеджных поселков.

Загородный дом эконом класса является самым демократичным по цене и поэтому самым востребованным объектом недвижимости а рынке. Поэтому важно, чтобы цена на коттедж эконом класса не превышала определенного ценового уровня. Основная стоимость такого загородного дома зависит от стоимости земельного участка. А, как известно, земельный надел является выгодным вложением капитала, поэтому год от года происходит рост цены на землю. Несмотря на то, что покупатели загородного жилья в большинстве своем абсолютно мобильны и обеспечены личным автотранспортом, самыми востребованными все-таки остаются земельные участки с хорошим транспортным сообщеним, что увеличивает ценность загородного дома в коттеджных поселках для эконом класса. Ценовой фактор способствует тому, что спрос на эти объекты недвижимости превышает предложение.

Покупка загородных домов в коттеджных поселках эконом класса представляется выгодным прежде всего потому, что расходы на покупку ниже или сопоставимы с расходами на приобретение обычной городской квартиры. В результате Вы получаете собственное жильё, в котором можете наслаждаться всеми преимуществами жизни за городом.

Помимо этого, коттеджи эконом класса строятся по стандартным проектам, в которых  минимизированы затраты, и в результате поточного строительства коттедж будет построен и отделан очень быстро.

 

Инфраструктура коттеджных поселков эконом класса

Коттеджные поселки эконом класса архитектурно выглядят как участок земли с оформленным планом застройки, которая имеет спроектированную систему инженерных и бытовых коммуникаций, а также единую концепцию, что делает такие загородные дома особенно привлекательными: иметь красивое и комфортное жилье – мечта каждого!

Коттеджные поселки эконом класса оборудованы всеми необходимыми коммуникациями:

- Газификация

- Электричество

- Водоснабжение

- Как правило, имеется круглосуточная охрана

- Стационарный телефон и Интернет можно провести в дом по желанию заказчика

В жизни за городом есть много положительных моментов, которых так не хватает жителям мегаполисов. Прежде всего, это экологическая чистота района. Во многих случаях чистый загородный воздух является основной причиной покупки дома. Молодое поколение все чаще задумывается о том, что растить детей в экологически чистом загородном районе гораздо более правильно, чем в большом городе.

Загородный досуг – это отдельная тема для статьи. Жители коттеджных поселков в любое время могут устроить пикник, прогуляться в лес, позагорать близ речки или озера. Зимой – это ходьба на лыжах, катание на коньках или санках, игра в снежки. В общем, и для детей, и для взрослых загородная жизнь – простор для развлечений! 

Кроме того, многих привлекает возможность организовать прилегающий участок в соответствии с собственными предпочтениями: разбить небольшой сад или огород.

По оценкам аналитиков в ближайшем будущем загородный рынок недвижимости будет переориентирован на строительство коттеджных поселков эконом класса, поскольку, как уже упоминалось выше, спрос на этот вид жилья достаточно велик. Ипотечные программы могут реально оказать большое влияние на развитие этого сегмента.

 

Возможно ли купить квартиру с отделкой в эконом-классе?

Сентенция о том, что ремонт в квартире по ущербу равен двум пожарам уже давно прижилась в российском обществе. Если речь идет о жилье, в котором собственник проживает давно, то ремонт в данном случае будет в большей степени прихотью, а не жизненно важной необходимостью.

 

 

Но все меняется, когда речь заходит о только что купленной квартире в новостройке. Жить в голой бетонной коробке невозможно в принципе, поэтому в данном случае без ремонта не обойтись. Можно ли как-то минимизировать ущерб от этого локального стихийного бедствия? Urbanus.ru отвечает «да». Достаточно купить квартиру в новостройке с отделкой.

 

Новый тренд в эконом-классе

Еще совсем недавно купить квартиру в новостройке и сразу же въехать, можно было только самых высших ценовых сегментах. Реже такие предложения встречались в бизнес-классе. Однако за год, прошедший с начала финансового кризиса, ситуация резко изменилась. Теперь застройщики столичного жилья все чаще обращают внимание на сегмент эконом-класса, квартиру с отделкой, оказывается, можно купить не только за несколько миллионов долларов. С чем это связано? Прежде всего, с тем, что спрос на строящееся жилье сильно упал, и девелоперам пришлось искать новые способы привлечения клиентов. «Реализация квартир с отделкой – один из наиболее эффективных способов повышения интереса к квартирам в новостройках эконом-класса. Для покупателя после получения ключей начинается долгий и затратный процесс ремонта, в течение которого проживание в квартире невозможно или сопряжено со значительными неудобствами. Поэтому квартиры с выполненной отделкой являются более желанной покупкой для большинства клиентов – покупателей квартир в новостройках эконом-класса», - говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал Эстейт».

Но это не единственная причина. По словам Сергея Мигунова, руководителя отдела маркетинга и развития ГК «Конти», с начала кризиса изменился и сам покупатель, что заставило застройщиков подстраиваться под него. «С рынка ушли инвесторы, так как упали цены на квартиры, а покупатели недвижимости с целью проживания научились считать деньги. И в результате у девелоперов действительно возникла необходимость в дополнительных инструментах привлечения покупателя. Одним из таких инструментов и стало появление квартир эконом-класса с отделкой. Цены в данном ценовом сегменте снизились и дальнейшее снижение означает для девелоперов убытки. Таким образом, дополнительный бонус в виде отделки позволяет девелоперам сохранить свою маржу или при самом плохом раскладе остаться на уровне безубыточности», - считает эксперт. Впрочем, не все игроки рынка согласны с тем, что появление в продаже новостроек с отделкой – это новый тренд. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, считает, что эта тенденция еще не настолько устоялась на рынке, чтобы можно было говорить о ней, как о тренде. В остальном же она согласна с другими спикерами: «Это новая услуга, направленная на привлечение покупателей. Ведь принятая практика московского рынка жилья - сдача квартир без отделки. Появилась она около десяти назад, когда наблюдался спад интереса к квартирам с готовой стандартной планировкой и, соответственно, отделкой».

 

Спрос, предложение и цена. Такие разные, но все-таки вместе

Говорить о том, что продажа новостроек с отделкой сегодня превратилась в тотальное увлечение застройщиков, пока еще рано. Хотя бы потому, что объемы таких предложений в общей массе пока еще мало заметны. «Пока на долю недорогих квартир с отделкой приходится не более 5% от всего объема предложения на первичном рынке, однако у покупателей они пользуются большой популярностью, поэтому есть все основания говорить о недорогих квартирах с отделкой как о новом тренде. Вполне вероятно, что в ближайшее время на первичном рынке квартир с отделкой будет гораздо больше – все предпосылки для этого есть», - считает Лана Волохина, директор департамента новостроек компании «Инком-Недвижимость». При том, что предложение сегодня составляет не больше одной двадцатой части рынка новостроек, спрос на них можно вполне назвать безумным. По данным компании MAYFAIR Properties, количество запросов на готовые квартиры на первичном рынке достигает 80%. И в ближайшем будущем спрос будет только расти. «Безусловно, квартиры с отделкой будут пользоваться большим спросом, потому что для многих клиентов это решает проблему ремонта и сроков въезда в новую квартиру. Предлагая "предложение с отделкой" застройщики удовлетворяют ключевые запросы клиентов», - поясняет свою точку зрения Марина Макарова, управляющий партнер компании.

Что же касается цен, то такие предложения, как это ни странно, выставляются на рынке по цене, идентичной новостройкам без отделки. А при удачном стечении обстоятельств возможна даже некоторая экономия. «Учитывая непрозрачную систему ценообразования, подчас квартира с отделкой у одного застройщика может оказаться дешевле квартиры той же площади в новостройке того же уровня без отделки. Учитывая ситуацию с ценами и возможность немедленного заезда в купленную квартиру – приобретение жилья с выполненным ремонтом может оказаться выгодной сделкой», - говорит Сергей Лушкин. В это не трудно поверить, достаточно вспомнить массовую рекламную кампанию жилого комплекса «Марфино» от компании «Ведис-Групп». В этом ЖК, расположенном недалеко от телецентра «Останкино», квадратный метр в квартире с отделкой предлагался по цене 77 тыс. рублей. На тот период времени это была самая низкая цена не только на территории Москвы, но и за пределами МКАД. Естественно, такие квартиры разлетались как горячие пирожки даже в кризис. Помимо «Марфино», квартиры с отделкой сегодня можно приобрести в других проектах «Ведис-Групп», а также в микрорайоне «Волжский» на Окской улице. Эти проекты сегодня являются самыми востребованными на рынке. За пределами Московской кольцевой автодороги готовые к въезду квартиры можно встретить несколько чаще. Связано это с тем, что там конкуренция между застройщиками более высокая, в Подмосковье больше свободных участков под застройку, и именно там сосредоточена основная масса строящегося жилья эконом-класса. В таких условиях для повышения конкурентоспособности застройщики нередко идут на проведение ремонта в продаваемых квартирах.

 

«Муниципальная» и «коммерческая» отделка. В чем разница?

Что такое «муниципальная» отделка, вряд ли нужно кому-то объяснять. С ней мы сталкивались еще в советское время, когда получали долгожданный ордер на квартиру. За несколько десятков лет изменилось не многое, разве что несколько улучшилось качество отделки, а материалы стали более презентабельными на вид. Сегодня квартиры с «муниципальной» отделкой чаще всего получают очередники и военные, в открытую продажу такие предложения поступают редко. А вот «коммерческая» отделка – это явление относительно новое, поэтому нужно понимать, в чем разница. По словам Ольги Марковой, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», основное различие – это стоимость материалов. В «муниципалке» стоимость отделки составляет примерно 1,5-2 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как в «коммерческой» может достигать пяти тысяч рублей. «Стандартный перечень работ по чистовой отделке квартиры в новостройке предполагает, что компания-застройщик производит выравнивание и оштукатуривание поверхностей, устанавливает входную сейф-дверь, обычные межкомнатные двери из ДВП, полный комплект сантехники и электрооборудования отечественного производства. Комнаты отделываются следующим способом: на стенах – бумажные обои или обои под покраску, на полу, чаще всего, линолеум, у некоторых застройщиков – ламинат, реже – доска, потолок покрашен водоэмульсионной краской. В санузлах стены покрываются краской, а полы – керамической плиткой», - говорит Владимир Асосков, руководитель отдела продаж компании МИАН.

Но лучше всех о том, что такое «коммерческая» отделка может рассказать тот, кто первым установил некий стандарт. «Предлагаемый нами дизайн-проект квартиры включает в себя полностью отремонтированную квартиру, включая сантехнику, пластиковые стеклопакеты и добротную металлическую дверь, которую нет необходимости менять на новую. На сегодняшний день своим покупателям мы предлагаем на выбор 4 варианта отделки их будущей квартиры. Естественно, при отделке помещения мы используем не самые дорогие материалы, но это решение полностью обосновано. Не стоит забывать, что через 2-3 года любая новостройка, вне зависимости от типа и качества строительства, дает усадку. Делать в новом доме современный дизайнерский ремонт непрактично и просто жалко», - говорит Динара Муртазаева, глава пресс-службы «Ведис-Групп».

 

Светлое будущее квартир с отделкой

Интересно, что пару лет назад все эксперты в один голос утверждали, что будущее квартир с отделкой в России весьма туманно, а уж представить себе, что такие предложения появятся в эконом-классе, да еще и так скоро, вряд ли вообще кто-то мог. Но кризис вносит свои коррективы не только в экономическом плане, он заставляет людей думать иначе. И сейчас большинство игроков рынка придерживаются мысли, что квартиры в новостройках с отделкой имеют весьма радужные перспективы. «Объем предложения будет расти. На такие квартиры очень высокий спрос, поэтому, несмотря ни на какие трудности, предложение будет идти за спросом – рынок есть рынок. Надеюсь, что в этом плане мы скоро догоним цивилизованные страны, где продажа квартиры в виде бетонной коробки немыслима. В Европе, США и Канаде квартиры в новостройках всегда предлагаются уже с отделкой», - говорит Лана Волохина. До Европы и Америки в плане жилья нам, конечно, еще очень далеко. Но то, что происходят хоть какие-то движения в этом направлении – это не может не радовать.