--------------------------------------------------------------------------------------

          Полезные статьи на тему: "Коттеджные поселки"

--------------------------------------------------------------------------------------

Как выбрать хороший коттеджный поселок?

Проблемы найти коттеджный поселок, как таковой, уже давно нет. Подобные поселки в грандиозных количествах уже давно заполонили собой рынок загородной недвижимости. Есть только одна проблема: некоторые, из только что построенных поселков слишком дорогие, и не доступны простому обывателю, другие стоят дешевле, но не соответствуют должному уровню.

То канализация не работает, то свет еще не подведен к поселку, а то и вообще в поселке еще дороги не достроены. И это лишь малый перечень того, с чем вы можете столкнуться, когда ваши кровные денежки уже отданы за домик вашей мечты, но на самом деле оказалось, что мечта не соответствует действительности. Этот очень обидный и из ряда вон выходящий фактор встречается весьма часто в нашей повседневной жизни. 

Как же выбрать поселок с домиком своей мечты и при этом не переплатить и не быть обманутым? Этой проблеме и посвящена наша статья. Во-первых, мечты у всех разные: кто-то мечтает о многоэтажном коттедже на берегу моря в экологически чистом  районе, куда доступ на въезд осуществляется только по пропускам, а кому-то достаточно небольшого домика недалеко от лесного массива и поближе к линии города. В любом случае, одним поселком на всех не угодишь, тем более что финансовые возможности у всех разные, и не всегда соответствуют желаемым.

Есть несколько обязательных аспектов, которыми вы должны располагать при выборе дома и коттеджного поселка: четкое знание того, что бы вы хотели видеть в вашем доме и на участке, реалистичное отношение к своим финансовым возможностям. Вот два самых основных аспекта при выборе коттеджного поселка, которыми вы должны располагать до того, как вы уже отдадите деньги в руки хозяина поселка. К тому же,  вы всегда можете обратиться в фирму, по оказанию услуг тем, у кого нет времени и возможности ездить и выбирать то, что ему нужно. Конечно, за данную работу они взимают свой процент, но за это вы сможете лицезреть варианты коттеджей сидя в уютном офисе, а не мотаться по всем пригородам в поиске несбыточного идеала. Вам будут делать отчет обо всех поселках и коттеджах подходящих под заданные вами параметры.

Существует три типа коттеджей: экономичного класса, бизнес класса (который, по мнению многих, считается самым оптимальным), и поселки класса люкс. Все они отличаются хорошими качествами, разница только в уровне удобств и, непосредственно, в перечне услуг и количестве удобств, которые вы получите в том, или ином поселке. Весь выбор стопроцентно падает на ваши плечи. Вам сразу же необходимо заключить договор, в котором будут указаны все пункты по качеству и сервису обслуживания дома, в противном же случае, вы рискуете остаться обманутыми. Только после заключения договора вы со спокойной совестью можете перечислять деньги на счет хозяина коттеджного поселка. Заранее узнайте, в какой зоне он располагается, есть ли поблизости парки и центры медицинского обслуживания, имеются ли магазины рядом с выбранным вами поселком.   

Что можно строить на участке собственного коттеджного поселка?

Купив дом в коттеджном поселке, многие хозяева понимают, что на приусадебном участке не хватает, например, бани, бассейна или беседки.

Недолго думая они закупают необходимые стройматериалы, нанимают бригаду строителей, и дело, как говорится, кипит. Но в самый неподходящий момент появляется представитель управляющей компании или застройщика и в ультимативной форме приказывает остановить работы. Имеет ли он на это право? И как быть владельцам загородных домовладений, которые желают на собственном участке возвести дополнительную постройку? 

Чаще всего на собственных участках в загородных поселках сооружают бани, гаражи, летние кухни, скамейки с навесом, песочницы, колодцы, качели. В поселках элит- и бизнес-класса  — беседки для барбекю, фонтаны, отдельное здание бассейна. А если позволяет площадь надела — теннисные корты, спортивные и игровые уголки для детей, отдельные дома для прислуги. «Большой популярностью пользуются зимние сады. Поскольку разведение многих редких растений в условиях открытого грунта в России практически невозможно, приходится обустраивать зимний сад. А если средств на отдельное здание не хватает, то сооружается пристройка к коттеджу. Любители заморской зелени на размеры зимних садов не скупятся — иные достигают 300 кв. м». 

Нередко уже после приобретения дома клиент решает соорудить бассейн. Новое помещение для него либо пристраивают к дому, либо возводят в виде отдельного объекта. 

Законно — незаконно

«Если на земельный участок, находящийся в собственности, не наложено каких-либо ограничений по строительству, то новое сооружение на нем в любом случае будет считаться законным. Главное — соблюдать все нормы и положения СНИПов, выдерживать необходимую дистанцию между постройками, соседским забором, поселковой дорогой в соответствии с общими правилами. Вместе с тем если участок приобретался в организованном поселке с подрядом на строительство, то на возведение дополнительных объектов могут быть наложены ограничения». 

Например, в Резиденции Бенилюкс в целях сохранения единого облика на открытых (нелесных) участках запрещено возводить деревянные сооружения, а только из кирпича или бетона. 

«От границы участка до жилого дома должно быть не менее трех метров. А расстояние между домами согласно санитарным и противопожарным нормам — от 6 до 15 м. Есть предписания и для бань. Так, расстояние между «помывочными заведениями» на соседних наделах должно быть не менее 8 м». 

«В большинстве организованных поселков разрешено возведение только некапитальных сооружений, таких как беседки или перголы. Причем любой вопрос, даже установка крытой скамейки, оговаривается как в договоре, так и в своде правил (меморандуме) поселка».  Подобные меморандумы имеются в поселках Довиль по Минскому шоссе, Полянка Де Люкс по Рублево-Успенскому шоссе, в жилом комплексе экономкласса «Мечта» по Дмитровскому направлению. 

Нормативы, документы, меморандумы, конечно, могут иметь место, но если клиент приобрел землю и дом на ней в собственность, он все-таки имеет право на их обустройство по личному усмотрению. Этот тезис подтверждает Александр Богданов, начальник юридического отдела компании «Велес Капитал Девелопмент»: «Согласно ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник участка может возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земли и ее разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов». 

Впрочем, иногда между покупателем и застройщиком подписывают так называемые договора совести. В этом документе имеются пункты о том, что будущий владелец обещает придерживаться правил, установленных в поселке, в том числе и в отношении самостроя. Однако запретить ему возводить что-то на собственном земельном участке даже через суд практически невозможно. Другое дело — порядочность покупателя, а также его нежелание ссориться с соседями по поселку. 

Таким образом, собственник участка имеет право сооружать любые дополнительные объекты при условии выполнения требований строительных нормативов. Оговорка в договоре, ограничивающая его права, юридически недействительна. Хотя в любом случае, прежде чем приступить к работам, владельцу следует получить на это специальное разрешение. План расположения пристройки, а также эскиз проекта должны пройти экспертизу если не у архитектора района, который в свое время утверждал генплан загородного комплекса, то у главного архитектора поселка. 

Новая пристройка — новый налог

Даже в кризисное время налог на имущество никто не отменял, поэтому сразу после того, как оранжерея или беседка для шашлыков узаконена, фискальная нагрузка на собственника увеличивается. Причем чем больше площадь объекта, тем выше плата. 

«В силу ст. 3 Закона РФ от 09.12.1991 г. № 2003–1 «О налогах на имущество физических лиц» ставки налога на помещения и сооружения устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. А поскольку этот показатель увеличивается с момента регистрации права собственности на дополнительную постройку, то возрастает и размер сбора». Отраден только тот факт, что налог на дополнительные постройки пока не столь велик. 

Наказать или наградить?

Случаи, когда, даже подписав соответствующий договор или меморандум, собственник все-таки решается на производство несанкционированных работ, происходят повсеместно. Правда, причиной подобного нарушения является обычно не злой умысел, а невнимательность при прочтении договора. И, если предупреждения со стороны руководства поселка не возымели действия, способ остановить стройку все равно будет найден. Например, охрана на въезде может получить распоряжение не пропускать машины с необходимыми материалами и иную технику на конкретный объект. 

«Строгость наказания за возведение на своем участке какого-либо строения без разрешения УК или администрации поселка может варьироваться от штрафа до сноса, — считает Светлана Земцова, директор департамента маркетинга компании «Усадьба», — хотя чаще всего все ограничивается устным недовольством администрации и соседей». Размер штрафа рассчитывается на основании договора по предоставлению коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, связанных с проживанием на территории поселка (ст. 330 ГК РФ), уточняет М. Литинецкая. Могут быть, конечно, и иные наказания. Если дополнительная постройка возведена в обход внутренних правил, то поселковые власти могут решиться на отключение газа, электричества или каких-либо других коммуникаций. 

Любое самоуправство застройщик может контролировать на стадии продажи, когда коттедж еще не введен в эксплуатацию и т. д. Для этого существуют рычаги воздействия, связанные с отказом в выдаче правоустанавливающих документов, подключении к коммуникациям и пр. Если же дом продан и документы о собственности получены, то бороться с нарушителем уже сложно. «Честно говоря, я не вижу обстоятельств, в соответствии с которыми владелец земельного участка мог бы понести ответственность за возведение объекта на своей земле, за исключением случаев, когда строительство было осуществлено с нарушением действующих строительных нормативов. Если же земля и дом на ней получены во временное пользование, то любое строительство требуется согласовать с собственником или арендатором земли. При отсутствии разрешения любое новое сооружение признается самовольным и может быть ликвидировано. Необходимость согласования дополнительного строительства может быть предусмотрена уставом некоммерческой организации (некоммерческого партнерства), осуществляющей управление поселком. Однако нарушение устава, как правило, тоже не приводит к каким-либо серьезным последствиям, так как исключение из членов партнерства возможно при злостном нарушении обязанностей, а это — невыплата членского или паевого взноса». 

Разрешите строить

По мнению М. Литинецкой, чтобы сохранить уважение соседей и руководства поселка, благоразумнее все же согласовать проектную документацию и местоположение будущего бассейна или оранжереи с главным архитектором и администрацией поселка (или на стадии возведения загородного комплекса  — с инвестором). Необходимо также оговорить сроки проведения строительства и дать возможность специалистам контролировать ход работ.

Коттеджные поселки: девелоперы придумали спортивную «фишку»

По оценкам экспертов, большинство загородных поселков имеют в своем составе хотя бы минимальный набор спортивных объектов. Появление поселков со «спортивной тематикой» — одна из ярких тенденций загородного рынка.

Так девелоперы стараются привлечь все новых покупателей среди сторонников активного образа жизни. А таковых становится все больше и больше. Правда, за спортивные удовольствия им придется платить.

«Коттеджные поселки с собственной спортивной инфраструктурой – явление всем хорошо знакомое, - рассказал корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости www.Metrinfo.Ru Сергей Цывин, руководитель отделения «Проспект Вернадского» компании «Инком-Недвижимость». - Редко можно встретить организованный поселок, где спортивной инфраструктуры не было бы совсем (в большинстве проектов присутствует хотя бы пара открытых спортивных площадок)». А по мере развития конкуренции на загородном рынке, «спортивная» концепция даёт возможность выделиться из множества других проектов и привлечь, если не сразу деньги, то уж точно внимание потенциальных покупателей.

Обязательные атрибуты таких поселков - наличие спортивных центров, с беговыми и велосипедными дорожками, площадками для волейбола. Популярностью пользуются конный спорт, яхтинг, полёты на парапланах, горные лыжи, рыбалка, охота. Модной принадлежностью такого комплекса в последнее время стала собственная вертолётная площадка.

«Концепция спортивных посёлков может быть специализированной и общей направленности, - комментируют специалисты компании Пересвет-Инвест». – Специализация же, в свою очередь, зависит от местоположения посёлка. Например, если он построен на воде, то и вся его инфраструктура будет связана с водными видами спорта. Если же никаких определённых предпосылок застройщикам местность не даёт, то возводится коттеджный комплекс со спортивной инфраструктурой общей направленности, с фитнес-центром, волейбольной площадкой и т. п.».

Яхты, лыжи, кони

Большое количество концептуальных посёлков со спортивной тематикой сосредоточенно на Дмитровском шоссе, отличающемся обилием водохранилищ и рек. Самые известные из них - парк «Волен», «Яхрома», «Степаново», «Сорочаны».

«Парк «Волен» был построен как корпоративный дом отдыха для сотрудников одноимённой фирмы, - рассказывают в пресс-службе «Пересвет-Инвест». - Сегодня это круглогодичный спортивный центр с развитой инфраструктурой: профессионально подготавливаемыми трассами, прокатом оборудования, школой катания, гостиницей и коттеджами, ресторанами, магазинами и многим другим. «Волен» был первым на этом направлении и на протяжении нескольких лет не имел конкурентов».

В компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» свидетельствуют, что на сегодня основными темами для спортивных поселков являются вода, гольф и горные лыжи. 

Характерной иллюстрацией «водных» поселков могут послужить «Лазурный берег», «Монаково», «Зеленый мыс», «Пестово», «Аврора», «Паллада-Сити» - на Дмитровском направлении. Поклонников гольфа могут привлечь «Раздолье», «Нахабино Кантри Клаб». Более 30 инвестиционно-строительных проектов, связанных с гольфом, находятся на разных стадиях реализации: «Пестово», «Рузская Швейцария», «Кленово», «Рублевка гольф-клуб»,  «Agalarov Estate» и другие.

Поселки же, ориентированные на зимние развлечения, обычно располагаются вблизи естественных возвышенностей, на Севере области, по Дмитровскому шоссе. «Как правило, возводятся они вблизи курортов, в которых уже есть своя спортивная зимняя инфраструктура», – комментирует Алла Аксенова, ведущий эксперт компании  DOKI.

Именно на Дмитровке, вблизи курорта «Я-Парк», был построен один из первых «пробных» поселков, ориентированных сугубо на зимний отдых – «Петровские дали» (90 домов, площадь каждого весьма  невелика - до 160 метров).  Застройщик посчитал, что покупатели будут использовать их, скорее, как «зимнюю дачу». Исходя из тех же соображений, строились дома для продажи и на территории курорта «Пуриха», и дома в поселке «Волен». В качестве примеров поселков с «горной» направленностью можно привести также горнолыжный комплекс в районе Павшинской поймы (близ Красногорска), «Лапландию», «Альпийскую долину» - на Дмитровском направлении, Жемчужину и «Солнечную поляну» - на Новорижском шоссе, «Новые горки» - на Ярославском шоссе.

Потребители ценят поселки, ориентированные на конный вид спорта. Со своими собственными конюшнями или близостью к ранее существовавшим конно-спортивным школам повезло  «Княжьему Озеру», «Agalarov Estate», усадьбе «Лесной городок», поселку «Заокские просторы».

Бизнес или эконом: правила и исключения

«В основном, поселки со спортивной тематикой принадлежат к сегменту «бизнес» или «элита», - считает Владимир Яхонтов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». - Поселки эконом-класса, для которых наиболее важным критерием является цена, редко насыщаются дополнительными инфраструктурными объектами».

Подобного мнения придерживаются и эксперты компании «Инком-Недвижимость». «Девелопер должен точно знать, для кого он строит этот поселок, - говорит Сергей Цывин. - Например, застраивать роллердромами и велодорожками поселок эконом-класса совершенно не нужно. Ведь дальнейшие затраты на содержание подобных объектов могут не привлечь, а только отпугнуть потенциальных покупателей, для которых главным фактором при выборе жилья является сравнительно невысокая стоимость домовладения».

В то же время, по словам специалистов компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», существуют и исключения, к примеру, поселок «Заречье Вилладж» (в 98 км от МКАД по Симферопольскому шоссе), где инфраструктура предусматривает большое количество спортивных развлечений. Общая площадь «Заречье Вилладж» составляет 80 гектар. На 37 гектарах расположится спортивно-оздоровительный комплекс. Каждую зиму в поселке будут работать четыре горнолыжные трассы, протяженностью от 500 до 2000 метров, с подъемниками и пунктом проката снаряжения. Кроме того, на территории «Заречье Вилладж» будет расположена конюшня и созданы специальные дорожки для прогулки на лошадях. Летом будет открыта дорожка и трасса для велосипедов и квадроциклов, которая зимой будет использоваться для снегоходов.

Готовьтесь заплатить на 20% дороже. Не забудьте о ежемесячных $400 

Вопрос содержания подобной инфраструктуры, согласитесь, - не праздный. Ведь по мере роста инфраструктурных объектов, повышаются и ежемесячные расходы жителей.

«Для бизнес-класса сумма ежемесячных эксплутационных взносов начинается от $300-400 с одного домовладения в месяц, - констатируют эксперты компании «Пересвет-Инвест». - И девелоперами чаще всего не учитывается, пользуется ли  собственник жилья тем или иным объектом».

Вообще существует два варианта спортивной инфраструктуры для коттеджных поселков – «открытая» и «закрытая». Первый вариант подразумевает, что коттеджный поселок строится вблизи существующих спортивных объектов, а жители ими пользуются услугами за деньги, как обычные посетители. Второй вариант: спортивная инфраструктура, строится внутри поселка.

«Основной плюс «открытой» инфраструктуры в том, что расходы на ее создание и содержание не ложатся на плечи жителей поселка, - поясняет Алла Аксенова (DOKI) - Жители поселка, как правило, имеют скидки на обслуживание в этих спортивных сооружениях. Минус – присутствие посторонних посетителей».

Как отмечают специалисты компании «Пересвет-Инвест», зачастую, покупатели коттеджей, выбирают закрытую инфраструктуру, где действует система посещений спортивных комплексов по клубным картам.

Казалось бы, жители поселка посещают теннисные корты, фитнес-центры и т.д. совершенно бесплатно, хотя на самом деле, по заявлениям экспертов, они платят за пользование очень немалые деньги, как при покупке дома, так и ежемесячно (вместе с коммунальными платежами, вскладчину платят за поддержание в порядке гольф-поля или конюшни).

«Девелоперы обычно не страдают альтруизмом и  «раскидывают» расходы на возведение уникальной закрытой инфраструктуры по всем будущим жителям поселка, - резонно замечает Алла Аксенова. - Причем удорожание выходит довольно значительное - от 15 до 20%».

«В отдельно взятых проектах добавочная стоимость, основанная на четко продуманной концепции, может отличаться от среднерыночной более чем на 50%» - добавляет Юрий Синяев, директор по маркетингу компании «Конти».

Платит тот, кто пользуется

Впрочем, управляющие компании стали более гибкими в общении с жителями, и позволяют не платить за спортивную «инфру» тем, кто ею не пользуется. «Но в таком случае «пользователей» может стать так мало, что спортивному сооружению или центру будет просто не на что функционировать, и он закроется, - рассуждает Алла Аксенова (DOKI). - Поэтому за последние два года появилась тенденция к тому, что поселки, в которых спортивно-развлекательная инфраструктура была ранее  закрыта, открывают ее. Иначе приходится выбирать: или она будет открытой, и хотя бы попытается выйти на самоокупаемость, или ее придется закрыть или перепрофилировать».

На сегодня нет также однозначного мнения по поводу того, насколько необходима спортивная инфраструктура, к примеру, элитному коттеджному поселку. «Вполне логично мнение, что у жителей, заплативших миллионы долларов за дом, под рукой должно быть всё, - говорит Сергей Цывин («Инком-Недвижимость»). – Но на практике  часто бывает, что жители предпочитают продолжать ездить в «свой» фитнес-центр в Москве, а залы  местных спортивных заведений простаивают попусту».

Спорт как приятное дополнение

Нельзя утверждать, что все без исключения жители поселков с развитой спортивной инфраструктурой покупают домовладения только из-за нее. Кому-то нравится месторасположение дома, кому-то – просто проект, кто-то ориентируется, к примеру,  на расположенную по этой же трассе школу.

Более, того, как утверждают специалисты компании «Инком-Недвижимость», развитая спортивная инфраструктура поселка редко является основополагающим фактором при выборе коттеджа. «Всё же основным критерием пока остается месторасположение, качество строительства и запрашиваемая за это цена, - уверен Сергей Цывин. - Спортивная инфраструктура, скорее, воспринимается потенциальными покупателями как приятное и полезное дополнение, и будет рассматриваться как преимущество при прочих равных условиях».

«Подобные поселки, несомненно, пользуются спросом у покупателей, - подводит итог Юрий Синяев («Конти»). - Вместе с тем, их доля в среднем составляет 5-6% от общего объема рынка загородной недвижимости. Однако с каждым годом спрос на тематические поселки будет расти, и предположительно, через 5-6 лет они будут занимать до 20% в общей структуре рынка».

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Девелоперы стараются выжать все, что можно, из категории «Бизнес-класс» и не торопятся заходить в нишу «эконома», где спрос остается огромным. Спортивные объекты выступают как лишняя «завлекалочка» для покупателей и средство извлечения прибыли. Однако мы не можем не согласиться с экспертами, что застройщик должен продумать – как будет данная система эксплуатироваться, и кто за это будет платить. Да и покупателю, прежде подписывать договор с продавцом, стоит поинтересоваться этим же вопросом.