--------------------------------------------------------------------------------------

  Полезные статьи на тему: "Регистрация недвижимости"

--------------------------------------------------------------------------------------

 

Государственная регистрация недвижимости.

Основные аспекты.

Регистрация недвижимости — это очень важное и ответственное дело, не терпящее ошибок, промахов или значительных временных задержек. Тысячи и даже десятки, а то и сотни тысяч людей по всему миру, в том числе и в России, ежедневно покупают, продают, строят, сдают или берут в аренду, меняют различные дома, квартиры, комнаты, дачи, земельные участки, а также объекты незавершённого строительства, здания, сооружения, магазины, кафе, спортивные залы, аптеки, салоны красоты и т.д, и т.п. Естественно, любая из этих процедур требует оформления определённой документации.

 

 

Согласно данному документу за тем или иным лицом признаётся и подтверждается право на какой-либо вид жилья, строения, здания, земельного надела. Надлежащая государственная регистрация недвижимости, как юридический акт, её необходимость и особенности, прописаны в гражданском кодексе Российской федерации. Подлинную серьёзность и ответственность дела помогает понять тот факт, что все возникающие в отношении зарегистрированных прав на объект споры решаются в судебном порядке.

Таким образом, правильно оформленная государственная регистрация недвижимости является самым прямым подтверждением существования у какого-либо лица прав на часть земли или определённый строительный объект, здание, комнату.

Государственная регистрация недвижимости, как процедура, включает в себя две составляющие. Прежде всего, это деятельность государственных органов. Следующая составляющая - это результат данного вида деятельности.

Одним из важных нюансов процедуры является то, что деятельность в этом направлении не всегда заканчивается положительным результатом, т.е. регистрация недвижимости может завершиться и отказом на неё по каким-либо причинам.

 

Пять популярных причин отказа в регистрации недвижимости

Купля-продажа недвижимости, оформление наследства, прав собственности на квартиру, дом, дачу, гараж или регистрация договора дарения — все это процедуры сложные и длительные. Не один день уходит на сбор всех необходимых документов для государственной регистрации прав или сделок с недвижимым имуществом. И каково же разочарование заявителя, который из-за собственной невнимательности получает отказ в регистрации. Специалисты Управления Федеральной регистрационной службы рассказали о пяти наиболее распространенных причинах, которые влекут за собой отказы.

 

 

Причина 1 — ошибочная
По закону «О государственной регистрации прав» в регистрации может быть отказано, если заявление подано ненадлежащим лицом. Лия Бородулина получила уведомление об отказе только потому, что во время сдачи документов подписала заявление о государственной регистрации, в котором неправильно было указано ее имя. Получилось, что Лия Бородулина заявление о государственной регистрации не подавала. Зато о своем праве заявила некая Лиkя Бородулина. Проводимая регистратором правовая экспертиза не позволила совершить необходимое регистрационное действие, вследствие чего последовало решение об отказе.

Рекомендации: при подаче документов на государственную регистрацию, будьте предельно внимательны — сверяйте все данные в документах. Любая ошибка может повлечь отказ. Таким образом, сделка с недвижимостью может не состояться, и деньги за уплату госпошлину будут потрачены зря.

Причина 2 — техническая
Нередки случаи, когда в техническом паспорте значится часть жилого дома, а согласно решению суда должна производиться регистрация права собственности на 1/3 долю жилого дома. Несоответствие данных может повлечь либо приостановку, либо отказ в государственной регистрации.
Рекомендации: Проверьте строгое соответствие характеристик об объекте недвижимости, в каждом документе, содержащем его техническое описание.

Причина 3 — странная
Как ни странно, люди, совершающие сделки с недвижимостью, не соблюдают форму договоров. Граждане их просто не подписывают. Когда к регистратору попадает договор без подписей сторон, он не имеет право его регистрировать. Рекомендации: Не забывайте подписывать свои договоры.

Причина 4 — незаконная
Согласно ст. 9 ФЗ «Об ипотеке», в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, в нем обязательно должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя. По словам Зои Петровны, 50% договоров об ипотеке не содержат этих данных.

Рекомендации: обратитесь за консультацией к юристу, чтобы не совершать ошибок при оформлении прав и сделок с недвижимостью.

Причина 5 — денежная
Отказ в государственной регистрации можно запросто получить, неправильно оплатив государственную пошлину. В соответствии со ст. 333.16 Налогового Кодекса РФ, при регистрации права собственности, госпошлина должна быть уплачена тем лицом, в пользу которого осуществляется регдействие. При совершении сделки, уплата госпошлина делится на всех участников, включая несовершеннолетних. Скажем, если в сделке дарения или купли-продажи жилого помещения участвуют 6 человек, значит, сумма госпошлины за госрегистрацию должна быть поделена между всеми поровну. При сдаче документов, участники должны предоставить 6 квитанций.

Рекомендации: в случае, если от вас действует представитель по доверенности, госпошлину вы должны оплатить самостоятельно.

 

Регистрация недвижимости по-новому

Прежде чем говорить о последних измене­ниях в законодательстве о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необхо­димо определить, что относится, согласно гражданскому законодательству, к недвижи­мым вещам (недвижимому имуществу, недви­жимости). Это:

- объекты, которые составляют единое целое с земельными участками, и участ­ки недр;

- объекты, которые прочно связаны с зем­лей и перемещение которых без несо­размерного ущерба их назначению не­возможно (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

 

 

 

Также ГК РФ к недвижимым вещам отнесе­ны объекты, которые по своим естественным свойствам являются движимыми (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, кос­мические объекты). Но здесь необходимо под­черкнуть, что для того, чтобы указанные объек­ты были признаны недвижимыми необходима их государственная регистрация. Законом к числу такого рода недвижимых вещей может быть от­несено и иное имущество.

Недвижимым имуществом (недвижи­мостью), права на которое подлежат государ­ственной регистрации, могут быть: земельные участки, участки недр и объекты, которые проч­но связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не­возможно, включая здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия (рассмат­ривающиеся как имущественные комплексы).

Сделки с недвижимым имуществом как од­ним из самых ценных объектов гражданских прав (и регистрация таких сделок) затрагивают интересы почти всех физических и юридических лиц.

Если в процессе совершения сделки с дви­жимым имуществом право переходит в момент передачи вещи, то при совершении сделки с недвижимым имуществом переход права осу­ществляется в момент государственной регист­рации права. Поэтому любая сделка с недвижи­мым имуществом подлежит обязательной госу­дарственной регистрации.

В Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о регистрации прав) сказано, что государственная регистрация – юридический акт (акт государства) признания и подтвержде­ния государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. На основании это­го можно сказать, что зарегистрированное пра­во обладает презумпцией законности и поэтому лишь только суд может опровергнуть эту презу­мпцию. Отсюда следует, что зарегистрирован­ное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Так как действие федеральных законов распространяется на всей территории Российс­кой Федерации, то и государственная регистра­ция прав проводится на всей территории Рос­сии. В соответствии с этим каждый объект нед­вижимого имущества, находящийся на террито­рии РФ, должен быть занесен в Единый госу­дарственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый го­сударственный реестр прав).

В связи с тем, что датой государственной регистрации прав является день внесения соот­ветствующих записей о правах в Единый госуда­рственный реестр прав, договор считается зак­люченным с этого дня (даты).

Допустим, вы решили купить жилое поме­щение (дом, квартиру, часть дома или кварти­ры), в этом случае, чтобы договор считался зак­люченным, его необходимо зарегистрировать в органах государственной регистрации прав.

Отсюда следует, что моментом заключения сделки является момент ее государственной регистрации. Подписанные и даже нотариально удостоверенные договоры не считаются заклю­ченными, по ним до государственной регистра­ции никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость.

Именно с момента государственной реги­страции недвижимости согласно ст. 131 ГК РФ происходит возникновение и прекращение иму­щественных прав на недвижимость. Поэтому после государственной регистрации прав на недвижимость покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, сле­довательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоря­жаться недвижимостью.

Пунктом 1 ст. 131, ст. 216 ГК РФ и Законом о регистрации прав установлено, что государ­ственной регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения имуществом, право оперативного управления имуществом, право пожизненного наследуемо­го имущества, право постоянного (бессрочного) пользования, ипотека, сервитуты, доверитель­ное управление, аренда.

Приобретатель недвижимого имущества приобретает вещное право на него лишь в мо­мент государственной регистрации права, а в период между совершением сделки и государ­ственной регистрации перехода права сущест­вует правовая связь. Отсюда следует, что у про­давца (отчуждателя) существует обязанность передать недвижимое имущество покупателю (приобретателю). Обязанность продавца подк­репляется санкцией, и если продавец начнет ук­лоняться от государственной регистрации пе­рехода права собственности или сделки, то по­купатель имеет право требовать регистрации в судебном порядке, а также требовать возмеще­ния всех убытков, понесенных в связи с уклонением продавца от государственной регистра­ции.

Что же касается правовой природы госуда­рственной регистрации, то здесь на основании Определения Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. № 132-0 государственная регист­рация является формальным условием обеспе­чения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недви­жимое имущество. Надо отметить, что государ­ственная регистрация призвана лишь удос­товерить со стороны государства юриди­ческую силу соответствующих правоуста­навливающих документов. Тем самым данная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, т.е. она способствует упрочнению и стабильности граж­данского оборота в целом. Следовательно, го­сударственная регистрация не ограничивает свободу договоров, не затрагивает юридичес­кое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое про­извольное вмешательство государства в част­ные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуще­ством, находящимся у лица на законных основа­ниях, а также свободы экономической деятель­ности.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним” можно сказать, что регистрация имеет вторичное значение по отношению к сделке. Дело в том, что сделка с недвижимостью может состояться без регист­рации (в данном случае опустим вопрос о действительности сделки), а что же касается регистрации без сделки, то она не может быть совершена, так как объект регистрации отсут­ствует.

Для того чтобы оформить сделку с недви­жимостью, необходимо знание специфики про­цедуры государственной регистрации объектов недвижимости и полномочий регистрирующего органа.

Согласно Указу Президента РФ от 13 ок­тября 2004 г. № 1315 федеральным органом ис­полнительной власти, осуществляющим функ­ции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация).

Росрегистрация является единым орга­ном, действующим в сфере государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется по месту нахождения соответ­ствующего недвижимого имущества территори­альными управлениями Росрегистрации.

Что касается государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то здесь основными задачами Росрегист­рации является обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Росрегистрация осуществляет свою дея­тельность непосредственно и (или) через тер­риториальные органы.

К полномочиям Росрегистрации, в част­ности, относятся: выдача лицензий на право но­тариальной деятельности, контроль и надзор за соблюдением законодательства РФ адвоката­ми, адвокатскими образованиями и адвокатски­ми палатами, осуществление государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним, предоставление ин­формации физическим и юридическим лицам о зарегистрированных организациях и правах, проставление апостиля на официальных доку­ментах, подлежащих вывозу за границу, и др.

Стороны сделки не вправе отменить обязательную государственную регистра­цию.

 Обязательной государственной регист­рации подлежат сделки с землей и иной недви­жимостью в случаях, установленных ГК РФ (п. 1 ст. 164), и признаются заключенными с момента регистрации, если иное не установлено зако­ном (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Рассматривая вопрос о государственной регистрации, необходимо выделить участников, которые являются собственниками недвижимо­го имущества подлежащего государственной регистрации.

Круг участников (субъектов) отношений, возникающих при государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого иму­щества и обладатели иных подлежащих госуда­рственной регистрации прав.Согласно ГК РФ и Закону о регистрации прав, ими могут быть:

- физические лица (граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства);

- юридические лица (российские и иност­ранные);

- публичноправовые образования (иност­ранные государства, Российская Феде­рация, субъекты РФ и муниципальные образования);

- международные организации.

 

Все вышеперечисленные субъекты, высту­пая в правовых отношениях по регистрации прав на недвижимость и сделок с ними, являют­ся носителями прав (вещных или обязатель­ственных) на недвижимое имущество.

Перерегистрация ранее возникшего права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество позволяет также про­вести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку. Осуществле­ние сделки считается невозможным, если в про­цессе перерегистрации выяснится, что прода­вец недвижимого имущества приобрел его на незаконных основаниях. Поэтому сторона, кото­рая приобретает недвижимость, может попро­сить у стороны по договору предъявить Свиде­тельство о государственной регистрации права, выданное органом, осуществляющим государ- л ственную регистрацию.

В соответствии с новой редакцией ст. 18 Федерального закона о госрегистрации уточ­ненные данные об объекте недвижимого иму­щества, в том числе о площади земельного участка и местоположении его границ, могут также вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на ос­новании:

- заявления правообладателя и соответ­ствующего плана объекта недвижимого имущества или иного документа, кото­рый содержит описание данного объек­та. Если объектом является земельный  участок, то представляется кадастро­вый план;

- сведений, представленных соответствующей организацией (органом) по учетуобъектов недвижимого имущества (Роснедвижимостью) при наличии сог­ласия в письменной форме правообла­дателя такого объекта недвижимого имущества;

- вступившего в законную силу судебного акта в случае спора между соответству­ющей организацией (органом) по учетуобъектов недвижимого имущества или  органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного зе­мельного кадастра, и правообладате­лем объекта недвижимого имущества.

В случае возникновения спора между Рос-недвижимостью и правообладателем уточнен­ные данные вносятся в Единый государствен­ный реестр прав на основании судебного акта.

В соответствии со ст. 7 Федерального за­кона о госрегистрации государственная регист­рация носит открытый характер, поэтому орган, осуществляющий государственную регистра­цию прав, обязан предоставлять сведения, со­держащиеся в Едином государственном реест­ре прав, о любом объекте недвижимости любо­му лицу, предъявившему удостоверение лич­ности и заявление в письменной форме (юриди­ческому лицу – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и пол­номочия его представителя). Информация о за­регистрированных правах на объекты недвижи­мого имущества предоставляется за плату, если иное не установлено законом. Размер платы за предоставление информации о зарегистриро­ванных правах на объект недвижимого имуще­ства (за исключением информации о зарегист­рированных правах на предприятие как имуще­ственный комплекс), а также за выдачу копий договоров и иных документов, выражающих со­держание односторонних сделок (за исключе­нием сделок с предприятием как имуществен­ным комплексом), совершенных в простой письменной форме, составляет:

- для физических лиц – 100 рублей;

- для юридических лиц – 300 рублей.

Размер платы за предоставление ин­формации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс, а также за выдачу копий договоров и иных доку­ментов, выражающих содержание односторон­них сделок с предприятием как имущественным комплексом, совершенных в простой письмен­ной форме, составляет 600 рублей (1).

Данная информация предоставляется в виде выписки, поэтому в выписке из Единого государственного реестра должно быть ука­зано описание объекта недвижимости, сведе­ния о зарегистрированных правах на него, об ограничениях (обременениях) прав, о существу­ющих на момент выдачи выписки правопритяза-ниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта нед­вижимости. Заявителю органами, осуществля­ющими государственную регистрацию, должна быть выдана запрошенная информация или мо­тивированный отказ в письменной форме. От­каз может быть обжалован в суде лицом, кото­рое обратилось за информацией.

В выдаваемой выписке о зарегистриро­ванных правах на объект недвижимого имуще­ства при наличии в Едином государственном реестре прав зарегистрированных договора аренды данного объекта недвижимого имуще­ства и залога прав арендатора по такому дого­вору в графе “Ограничения (обременения) пра­ва” дополнительно указываются слова “ипотека права аренды”, дата и номер государственной регистрации, срок, на который она установлена, данные о лице (согласно п. 18 Правил ведения ЕГРП), в пользу которого она установлена (2).

Так как государственная регистрация осу­ществляется за определенную плату, то здесь в соответствии с налоговым законодательством установлена плата в виде государственной пош­лины.

На основании нового законодательства в п. 1 ст. 333.33 ГК РФ был включен новый под­пункт 20.2 (внесен Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ). В данном подпункте оп­ределена государственная пошлина в раз­мере 100 руб. за государственную регистрацию права собственности физического лица на зе­мельный участок, предназначенный для веде­ния личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуально­го гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или соз­данный на таком земельном участке объект нед­вижимого имущества.

Для регистрации всех остальных объектов недвижимого имущества для физических лиц установлена государственная пошлина в разме­ре 500 руб.

Следует отметить и те изменения, которые произошли в Едином государственном ре­естре прав. Теперь он состоит из отдельных разделов, которые включают в себя записи о каждом объекте недвижимости. Каждый раздел состоит из подразделов и открывается при ре­гистрации прав на объект недвижимого имуще­ства. В соответствии с п. 6 ст. 12 Федерального закона о госрегистрации, в подразделе I, в кото­ром содержится краткое описание каждого объ­екта недвижимого имущества, приводится площадь по плану или иному документу, предусмот­ренному данным законом и содержащему опи­сание объекта недвижимого имущества, а в от­ношении земельного участка – по кадастровому плану, а не фактическая площадь по кадастро­вому плану или по документам в соответствии с предыдущей редакцией этого закона. В данном случае необходимым документом для отраже­ния площади недвижимого имущества, может быть декларация об объекте недвижимого иму­щества.

Что касается сроков, то здесь необходимо сказать, что государственная регистрация прав осуществляется в течение месяца со дня по­дачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав.
Что же касается удостоверения государ­ственной регистрации прав, то здесь регистра­ция сделки с недвижимостью совершается пу­тем проставления специальной удостоверительной надписи.

В соответствии с Постановлением Прави­тельства РФ от 22 ноября 2006 г. № 710 каждая запись в Реестре заверяется не просто под­писью регистратора и печатью, а подписью ре­гистратора с указанием его фамилии и инициа­лов и гербовой печатью, а также проставляется дата совершения записи. Устанавливается, что при удостоверении регистрации прав и сделок записи в регистрационном штампе на докумен­тах заверяются не только подписью регистрато­ра, как было ранее, но и гербовой печатью.

Основанием для проведения государ­ственной регистрации прав служит заявление правообладателя, сторон договора или уполно­моченного им (ими) на то лица.

Так, на основании Приказа Минюста РФ от 14 сентября 2006 г. № 293 от имени физических лиц заявления о государственной регистрации прав могут подавать:

- законные представители (родители, усыновители, опекуны) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет;

- опекуны недееспособных граждан;

- представители, действующие в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре;

- нотариусы, удостоверившие сделки с соответствующими объектами недвижимого имущества или совершившие иные нотариаль­ные действия, на основании которых возникают соответствующие права.

Что касается несовершеннолетних в воз­расте от 14 до 18 лет, то здесь подать заявление на государственную регистрацию прав они мо­гут сами (без согласия законных представите­лей).

От имени юридических лиц заявления о го­сударственной регистрации прав могут пода­вать:

- лица, действующие в соответствии с за­коном, иными правовыми актами и учредитель­ными документами без доверенности;

- представители в силу полномочий, ос­нованных на доверенности или договоре;

- участники от имени юридического лица;

- нотариусы, удостоверившие сделки с соответствующими объектами недвижимого имущества или совершившие иные нотариаль­ные действия.

 

От имени Российской Федерации, субъек­тов РФ и муниципальных образований могут действовать:

- органы государственной власти;

- органы местного самоуправления.

 

В данном случае если права возникли на основании нотариально удостоверенной сделки или нотариусом было совершено иное нотари­альное действие, то заявление о государствен­ной регистрации может подать сам нотариус. Если заявителем является нотариус, то свиде­тельство о государственной регистрации прав и (или) иные документы могут выдаваться данно­му нотариусу.

С принятием Федерального закона от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ произошли существен­ные изменения по поводу представляемых до­кументов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В новой редакции согласно п. 4 ст. 18 Федераль­ного закона о государственной регистрации форма выписки из похозяйственной книги о на­личии у гражданина права на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, ко­торая является одним из оснований для госуда­рственной регистрации права собственности в соответствии со ст. 25.2 этого Закона, устанав­ливается Росрегистрацией. Форма представля­емого в соответствии со ст. 25.3 этого закона технического паспорта объекта индивидуально­го жилищного строительства и порядок его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества устанавли­ваются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулиро­ванию государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капи­тального строительства.

Документы (устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограни­чение (обременение) прав на недвижимое иму­щество), представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требо­ваниям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информа­цию, необходимую для государственной реги­страции прав на недвижимое имущество в Еди­ном государственном реестре прав. Также указанные выше документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации прав, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нота­риально удостоверены, скреплены печатями и иметь надлежащие подписи сторон или опреде­ленных законодательством должностных лиц.

Кроме того, необходимо сказать, что сог­ласно новой редакции ст. 17 Федерального за­кона о госрегистрации, устанавливающей осно­вания для государственной регистрации нали­чия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним, появились уп­рощенные условия по представлению докумен­тов на государственную регистрацию объектов недвижимого имущества.

Такими документами являются:

- акты, изданные органами государствен­ной власти или органами местного самоуправ­ления;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соот­ветствии с законодательством;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недви­жимое имущество, выданные уполномоченны­ми органами государственной власти;

- иные акты передачи прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с за­конодательством;

- иные документы, которые в соответ­ствии с законодательством Российской Феде­рации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обреме­нение) прав.

 

Обязательным приложением к данным до­кументам является план данного объекта нед­вижимого имущества, а к документам, необ­ходимым для такой государственной регистра­ции прав на земельный участок, – кадастровый план данного земельного участка.

При этом представление вышеуказанных планов не требуется, если соответствующий план ранее уже представлялся и был помещен в дело правоустанавливающих документов.

Проверка юридической силы представлен­ных документов осуществляется органом, осу­ществляющим регистрацию прав, на основании правовой экспертизы. Согласно Приказу Ми­нюста РФ от 14 сентября 2006 г. № 293, основа­нием для начала правовой экспертизы докумен­тов, представленных на государственную реги­страцию прав, является их поступление к госу­дарственному регистратору.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, должен быть доступен для ознакомления заинтересо­ванными лицами.

Новшеством стало также то, что докумен­том, подтверждающим факт создания нед­вижимости при отсутствии требования о по­лучении разрешения на строительство, яв­ляется декларация о таком объекте, а доку­ментом, подтверждающим факт создания объ­екта индивидуального жилищного строитель­ства, является декларация и разрешение органа местного самоуправления на ввод его в эксплу­атацию (если объект не завершен – разрешение на строительство). Законодательством установ­лено, что до 1 января 2010 г. получение указан­ного разрешения не требуется.

Иными словами, можно сказать, что в со­ответствии с п. 3 ст. 25.3 Федерального закона о госрегистрации декларация – это документ, подтверждающий факт создания объекта нед­вижимого имущества на земельном участке, ко­торый предназначен для ведения дачного хо­зяйства или садоводства, а также подтвержда­ющий факт создания гаража или иного объекта недвижимости (если для строительства такого объекта не требуется разрешения на строитель­ство). Итак, можно сказать, что содержанием декларации является описание объекта нед­вижимого имущества.

Приказом Минэкономразвития РФ от 15 августа 2006 г. № 232 “Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущест­ва” была утверждена форма декларации, кото­рая включает в себя следующие сведения.

Кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества. Техническое описание объекта:

- общая площадь;

- количество этажей (этажность), в том числе подземных (подземная этаж­ность);

- год создания объекта недвижимого -имущества;

- материал наружных стен объекта нед­вижимого имущества;

- подключение к сетям инженерно-техни­ческого обеспечения.

- Правообладатель объекта недвижимого имущества.

- Сведения об общей собственности на объект недвижимого имущества.

 

В связи с тем, что в Закон о регистрации прав внесены изменения, нужно отметить то, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росрегистрация), направля­ет копию декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества (Рос-недвижимость).

На основании Федерального закона от 3 июня 2006 г. № 73-ФЗ “О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации” права на гидротехнические и иные сооружения, рас­положенные на водных объектах, их ограниче­ния (обременения), а также сделки с указанны­ми сооружениями подлежат государственной регистрации в Едином государственном ре­естре прав по месту нахождения данных объек­тов в порядке, установленном Федеральным за­коном о государственной регистрации. В дан­ном случае к документам, которые нужны для государственной регистрации, необходимо иметь приложения, т.е. документы, которые должны быть приготовлены в соответствии с водным законодательством и в которых должно быть в графической форме схематично обозна­чено размещение данных сооружений.

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве также претер­пела существенные изменения (ст. 25.1 Феде­рального закона о государственной регистра­ции). Главная новелла заключается в том, что в отличие от прежнего законодательства на госу­дарственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застрой­щиком с первым участником долевого строи­тельства, наряду с документами, необходимы­ми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщи­ком представляются:

- разрешение на строительство;

- проектная декларация;

- план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местополо­жения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из ука­занных помещений;

- договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

 

Также необходимо отметить, что государ­ственная регистрация договора участия в доле­вом строительстве, заключенного застройщи­ком с первым участником долевого строитель­ства многоквартирного дома и (или) иного объ­екта недвижимости, должна быть осуществлена в течение месяца со дня подачи заявления и до­кументов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом стро­ительстве. Государственная регистрация всех последующих договоров (после государствен­ной регистрации первого договора) осущес­твляется в течение 10 рабочих дней со дня пода­чи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

В данном случае отказ в государственной регистрации может произойти если:

- есть наличие государственной регистра­ции другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объ­екта долевого строительства;

- не представлен договор поручительства,  если при государственной регистрациидоговора участия в долевом строитель­стве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обяза­тельств по договору было выбрано пору­чительство.

В соответствии со ст. 25.2 Федерального закона о государственной регистрации прав ос­нованием для государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок (предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничест­ва, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строитель­ства) являются следующие документы:

- акт о предоставлении такому граждани­ну данного земельного участка, изданный орга­ном государственной власти или органом мест­ного самоуправления;

- акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, вы­данный уполномоченным органом государ­ственной власти;

- выдаваемая органом местного самоуп­равления выписка из похозяйственней книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земель­ный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

На момент регистрации к вышеперечис­ленным документам необходимо иметь обяза­тельное приложение, в данном случае этим при­ложением является кадастровый план соответ­ствующего земельного участка. При этом ист­ребование дополнительных или иных докумен­тов не допускается.

Нужно учесть и тот факт, что государствен­ная регистрация допускается, даже если в предъявленных документах площадь данного земельного участка не соответствуют площади, указанной в кадастровом плане. Основываясь на вышесказанном, нужно отметить, что осуще­ствление государственной регистрации не до­пускается, если такой земельный участок не мо­жет быть предоставлен в частную собствен­ность.

Введенная Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ ст. 25.3 Федерального за­кона о госрегистрации устанавливает особен­ности государственной регистрации:

- права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недви­жимого имущества в соответствии с за­конодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство;

- права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или соз­данный на земельном участке, пред­назначенном для индивидуального жи­лищного строительства, либо создава­емый или созданный на земельном участке, расположенном в границе на­селенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хо­зяйства (на приусадебном земельном участке).

Для государственной регистрации пра­ва собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества необходимо иметь следующие документы:

- документы, подтверждающие факт соз­дания такого объекта недвижимого иму­щества и содержащие его описание;

- правоустанавливающий документ на зе­мельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имуще­ства.В том случае, если правоустанавливающий документ на земельный участок уже был ранее зарегистрирован, то представлять его не надо.

К вышеперечисленным документам необ­ходимо иметь приложение, в данном случае -кадастровый план.

Предоставление кадастрового плана не требуется в случае, если:

- право на земельный участок ранее зарегистрировано;

- земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садово­дства;

- для строительства, реконструкции объ­екта недвижимости не требуется разре­шение на строительство;

- земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства.

 

Декларация в данном случае является до­кументом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназна­ченном для ведения дачного хозяйства или са­доводства земельном участке, либо факт созда­ния гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, рекон­струкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законода­тельством Российской Федерации выдача раз­решения на строительство) и содержащим опи­сание такого объекта недвижимого имущества. Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназ­наченном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта ин­дивидуального жилищного строительства на зе­мельном участке, расположенном в черте посе­ления и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном зе­мельном участке), и содержащими описание та­кого объекта индивидуального жилищного стро­ительства, являются:

- технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строи­тельства и разрешение органа местно­го самоуправления на ввод такого объ­екта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию;

- разрешение на строительство в слу­чае, если такой объект индивидуально­го жилищного строительства является объектом незавершенного строитель­ства.

 

Отметим, что до 1 января 2010 года техни­ческий паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является един­ственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жи­лищного строительства на указанном земель­ном участке и содержащим его описание.

Что же касается земельных участков, кото­рые находятся в собственности Российской Фе­дерации, субъектов РФ и муниципальных обра­зований, то здесь распоряжение данными объ­ектами возможно только лишь после государ­ственной регистрации прав собственности на них. Статьей 30.1, которой дополняется Феде­ральный закон о государственной регистрации, установлено, что при разграничении государ­ственной собственности на землю государ­ственная регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муни­ципального образования на земельный участок осуществляется на основании заявления испол­нительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действу­ющего по их поручению лица. В заявлении должно быть указано основание возникновения права собственности на данный объект. В этом случае перечнем документов в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30 июня 2006 г. № 404 являются:

- заявление о государственной регистрации права собственности на данный объект;

- правоустанавливающие документы на земельный участок;

- правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества и ка­дастровый план земельного участка, подтверждающий нахождение объекта недвижимого имущества на данном зе­мельном участке;

- иные документы в случаях, установлен­ных федеральными законами.

 

В случае если соответствующее право уже было зарегистрировано в Едином государ­ственном реестре прав, то представление указанных выше документов не требуется.

Вопрос о том, является ли препятствием для ипотеки отсутствие государственной реги­страции прав собственности на земельные участки, государственная собственность на ко­торые не разграничена, регламентируется Фе­деральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Сог­ласно п. 1 ст. 5 этого закона отсутствие государ­ственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собствен­ность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

Также на основании произошедших изме­нений важно сказать то, что отсутствие госу­дарственной регистрации права собствен­ности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для того, чтобы ими распоряжаться.

Подводя итоги, необходимо сказать, что изменения, произошедшие в законодательстве о государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним за последние два года, несомненно, улучшают порядок и про­цедуру государственной регистрации, и в ка­кой-то степени значительно упрощают их.

 

Документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость

1. Заявление.

2. Документ об оплате регистрации (15000 рублей - в случае, если арендатором является юридическое лицо, 1000 рублей - в случае, если арендатором является физическое лицо).

3. Нотариально удостоверенные доверенности на право представлять каждого из участников сделки.

 

 

4. Два подлинника договоров купли-продажи.

5. Свидетельство о государственной регистрации прав собственности на объект в ЕГРП.

6. Выписка из технического паспорта БТИ (форма 1 а).

7. Экспликация.

8. Поэтажный план.

9. Если участник сделки – юридическое лицо:

9.1. Документ о государственной регистрации юридического лица.- Свидетельство о государственной регистрации юридического лица.- если ЮЛ создано до 01 июля 2002 г. - Свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ о юридическом лице, зарегистрированном до 01 июля 2002 г.

9.2. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.

9.3. Свидетельство(ва) о регистрации изменений в учредительных документах.

9.4. Устав с изменениями и дополнениями.

9.5. Учредительный договор с изменениями и дополнениями.

9.6. Документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего договор:

- Решения (выписки из решений, протоколы) полномочных органов управления организации о назначении руководителей и приказ о назначении на должность (если договор купли-продажи подписан руководителем).

- Доверенность на право заключения договора (если договор купли-продажи подписан представителем юридического лица).

9.7. Решение полномочных органов организации о заключении договора (если такое решение необходимо в соответствии с уставом организации или действующим законодательством).

10. Если участник сделки – физическое лицо:

10.1. Копия документа, удостоверяющего личность (паспорт).

10.2. Согласие супруга на совершение сделки, запись нотариуса об изъятии такого согласия при нотариальном удостоверении договора, либо нотариально удостоверенное заявление о том, что участник сделки в браке не состоит.

10.3. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.

 

Избегаем неправомерную регистрацию в вашей квартире.

В ноябре 2010 года изменились правила регистрационного учета граждан по месту проживания – отныне можно зарегистрироваться через интернет и без согласия хозяина квартиры. Как на самом деле регистрироваться и как хозяин квартиры может избежать незаконной регистрации в его жилье? Как избежать ненужного "подарка" в виде лишних жильцов?

 

 

 

Справка: 11 ноября 2010 вышло Постановление Правительства России от № 885 "О внесении изменений в Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации". 19 ноября сайт Федеральной миграционной службы России опубликовал разъяснения о новом порядке регистрации
Некоторые риелторы считают, что новая практика может создать ряд проблем для собственников жилья в столице и крупных городах, в которые традиционно стекаются большинство мигрантов из регионов РФ и стран СНГ. Ведь теперь любой желающий, знающий паспортные данные владельца квартиры, может зарегистрироваться в его квартире без его согласия. Такая регистрация влечет за собой, по мнению риелторов, возможность вселения по месту регистрации буквально силовым методом. Да и просто, согласитесь, неуютно думать, что без согласия хозяина квартиры кто-то может туда прописаться. Фактически это открывает новый способ заработка "на прописке" для мигрантов. Если сейчас временная регистрация на полгода в общежитии (иногда липовая, иногда настоящая) обходится примерно в 1 тысячу рублей, то теперь, если знаешь паспортные данные хоть одного владельца квартиры в городе, и общежития не надо. К примеру, вполне реальный вариант развития событий: обладающие данными паспортов владельцев квартир мошенники по интернету регистрируют в эти квартиры всех желающих. Регистрацию на сайте gosuslugi.ru проходят от имени желающих, и далее вписывают их по месту проживания, скажем, на Остоженку.

 

Как защититься: инструкция для владельцев

Как понять и как проверить, не появились ли на вашей жилплощади временно зарегистрированные люди? Как поясняет инструкция ФМС, орган регистрационного учета "в последующий 3-дневный срок о факте регистрации гражданина по месту пребывания в обязательном порядке будет уведомлять собственника либо нанимателя жилого помещения, по адресу которого произведена регистрация гражданина". Поскольку законными у нас пока считаются только уведомления в письменной форме, а письма доставляются примерно две недели, то примерно через три недели хозяин жилья узнает, что у него якобы кто-то поселился.

Изменения в законе предусматривают следующее развитие событий: если регистрация законная, изначально запланированная и согласованная с хозяином жилья, то собственник молчит; если же произошла незаконная регистрация, то собственник должен быстро написать заявление в тот орган, который зарегистрировал непрошенного гостя, и регистрация аннулируется.

В законе теперь записано дословно: "Собственник (наниматель) жилого помещения в случае получения уведомления о регистрации по месту пребывания гражданина, которому он не давал согласие на временное проживание, может подать заявление в произвольной форме об аннулировании этому гражданину регистрации по месту пребывания в орган регистрационного учета, который производил регистрацию по месту пребывания этого гражданина".

Однако аннулирование – вещь пока не очень понятная, поскольку документы о регистрации выдаются на определенный срок, и как заставить вновь зарегистрированного явиться в пункт регистрации и сдать их, - неизвестно. Мера пресечения, по всей видимости, пока будет одна – милицейские проверки достоверности регистрации.

То есть, даже если в базах данных ФМС регистрация по данному адресу будет аннулирована, ее владелец может спокойно продолжать пользоваться этой аннулированной, но не фальшивой регистрацией, пока представители внутренних дел не обнаружат правонарушение. И даже если вам кажется, что незаконные "прописанты" в вашей квартире вам не мешают, все равно юристы рекомендуют при обнаружении аннулировать несанкционированную вами регистрацию, чтобы в случае возможных претензий или поиска гражданина у вас были доказательные документы о том, что его здесь не было и не должно быть.

Сроки подачи подобного заявления законом не оговорены, так что заявление можно в принципе подать в любой момент. Подать заявление об аннулировании регистрации можно даже в случае, если действовал договор найма жилого помещения, который закончился.

 

"Здравствуйте, я ваша тетя!"

Рассмотрим вполне возможную ситуацию, когда некто является к вам в квартиру и говорит: "Я тут зарегистрирован и желаю проживать по месту регистрации, вот документ". Первая мысль – вызвать милицию, и так и стоит поступить. Только возникнет проблема: документ не "липовый", и после проверки милиция может заявить: не видим нарушения, разбирайтесь самостоятельно.

В такой ситуации важно помнить: по российским законам не регистрация порождает право пользования квартирой, а наоборот, наличие права пользования создает основания для регистрации. Это четко оговорено в "Правилах регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ", утвержденных постановлением правительства РФ от 17 июля 1995 года номер 713.

Милиции надо ясно и четко говорить о том, что вы, как хозяин квартиры, заявляете о мошенничестве в виде незаконной регистрации, согласия на пользование квартирой и регистрацию в ней не давали, регистрация является незаконной, и вы пишете заявление об ее аннулировании в органы ФМС.

Юридически грамотной в данном случае будет фраза из разъяснения ФМС: "Правительство РФ ответственность за достоверность содержащихся в заявлении сведений, в том числе в части согласия собственника либо нанимателя муниципального жилого помещения и постоянно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи на его временное проживание, возлагает на заявителя".

Говоря проще, милиции сообщается, что поскольку в стране введен уведомительный порядок заявлений на регистрацию, то ответственность за недостоверные сведения возлагаются на временного жильца. Увы, закон не определил форму ответственности, но будем надеяться, что данные разъяснения поступят достаточно скоро.

Такой текст может быть вполне воспринят милиционерами (как минимум обеспечит понимание, что перед ними человек юридически грамотный) и даст временную фору для действительной подачи заявления на аннулирование регистрации и не позволит незаконным жильцам проникнуть в квартиру.

Описанный выше случай, когда хозяин проживает в квартире, и находится там, когда незаконные гости пришли вселяться – один из самых легких в данной ситуации. Гораздо сложнее решать вопрос, когда жильцы сняли квартиру и зарегистрировались по месту проживания без согласия хозяина. Вариант абсолютно реальный, учитывая, что паспортные данные хозяина обычно вписываются в договор найма. Хозяин же вряд ли быстро узнает о регистрации, если он живет в другом городе, не просматривает регулярно почту, и еще и квитанции поручил оплачивать самим жильцам. Для владельца это может повлечь необходимость платить 13% налог с доходов от сдачи квартиры в наем (похоже, это весьма уверенный шаг государства к "обелению" рынка аренды, и владельцам квартир стоит это учитывать).

Какие последствия могут быть в случае такой одновременно законной (ведь люди реально проживают), но в то же время не согласованной с хозяином регистрацией, пока неясно. Рекомендации здесь могут быть пока следующие: почту поручить доставать соседям и сообщать о всех официальных письмах незамедлительно. Квитанции ЖКХ оплачивать самостоятельно.

Не вполне пока ясен и порядок аннулирования регистрации временно проживающих граждан, если квартира продается. Хозяева меняются, и в целом получается, что новый владелец квартиры должен идти и писать сразу же заявление в ФМС, чтобы аннулировать все ненужные регистрации на его жилплощади.

Наибольшую актуальность эта проблема приобретает, если жилье покупается по ипотеке. Как правило, в договоре ипотеки есть пункт, что зарегистрировать кого-то на жилплощади можно только с согласия банка – иначе штраф или банк может потребовать возвращения кредита. Так что здесь под угрозой, возможно, достаточно мифической, но все же вероятной, оказываются целые семьи и возникают угрозы серьезных штрафов.

Учитывая, что в органы ФМС по поводу регистрации по месту проживания ежегодно обращаются 21 миллион граждан, вопросы эти более чем актуальны. И главные рекомендации для владельцев жилья в связи с новым порядком регистрации будут такие:

1. Быть крайне осторожными с данными паспорта и не оставлять их где попало.
2. Следить внимательно за корреспонденцией в своем ящике.
3. Если в вашей квартире живут арендаторы, предусмотрите варианты развития событий, когда они захотят у вас же и зарегистрироваться.