--------------------------------------------------------------------------------------
Полезные статьи на тему: "Оценка недвижимости"
--------------------------------------------------------------------------------------
Оценка недвижимости.
Методы оценки стоимости недвижимости.
Вы решили продавать свою недвижимость. Дело за малым – узнать, сколько она стоит. Оценка любого рода занимает особое место и присутствует во всех сферах жизнедеятельности каждого человека. Однако в условиях финансово-экономического кризиса, в условиях нестабильности цен эта задача неимоверно усложняется. В любом случае, будете ли вы продавать квартиру с помощью третьих лиц – специализированных агентств и частных риэлторов или сами, важно самому знать, как происходит оценка недвижимости. Переоценив свою недвижимость, вы потеряете время. Это не страшно, когда рынок растет, но если падает, вы рискуете потерять и деньги. Недооценка тоже никому не нужна – лишних денег, как известно, не бывает.
Оценка недвижимости подразумевает три подхода и три способа.
Подходы к оценке недвижимости
Для оценки недвижимости используют несколько подходов:
- затратный – состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного здания, при этом учитывается износ недвижимости,
- сравнительный – основан на сравнении оцениваемого объекта с подобными объектами недвижимости, уже выставленными на продажу,
- доходный – рассматривается возможность окупаемости вложенных в недвижимость денежных средств за определённый период.
Как видно, такая оценка недвижимости – это своего рода целевой анализ приобретаемого или продаваемого объекта и больше носит системный характер. Отчёт о недвижимости зависит от назначения объекта: для коммерческой недвижимости приоритетным является доходный подход, для жилой – сравнительный, для первичного рынка – затратный.
Методы оценки недвижимости
Практических методов оценки существует тоже три: обратиться к независимому оценщику, пригласить риэлтора или сделать все самому.
Профессиональный оценщик особенно нужен тогда, когда вы собираетесь иметь дело с юридическими лицами в случае продажи недвижимости, передачи в залог, при инвестировании средств или других, говоря юридическим языком, не запрещенных законом действиях. Отчёт оценщика является официальным документом. Есть также собственники, прибегающие к услугам оценщиков, для уточнения стоимости принадлежащей им недвижимости.
Одна беда – официальная оценка недвижимости вряд ли окажет воздействие на Вашего потенциального покупателя – физическое лицо. Более того, если вы получили такой документ и ни на шаг не отступите от объявленной там цены, вас ждет разочарование и потеря времени. Ведь рынок недвижимости хоть и не восточный базар, а все же торг любит.
Риэлтор. Здесь возможны несколько вариантов:
- вызов риэлтора на объект;
- оценка по телефону;
- оценка квартиры он-лайн с помощью специальных программ на специализированных сайтах.
Оценка недвижимости по первому варианту может показаться аналогичным варианту с профессиональным оценщиком. Однако здесь есть два нюанса: во-первых, риэлтор не дает официальных бумаг. Во-вторых, очень многое зависит от квалификации риэлтора, с чем в России наблюдается настоящая беда. Риэлторские агентства, как правило, не особо заботятся о качестве своего персонала. Туда идут и студенты и домохозяйки, не имеющие ни юридической, ни практической подготовки. Как правило, они работают практически только за проценты от сделки, что-то вроде пресловутых «прямых продаж» и агентству не очень выгодно вкладываться в тщательный отбор и подготовку персонала. Вам повезет, если попадется опытный человек, в противном случае неправильная оценка недвижимости приведет к простою объекта на рынке, потери времени и денег.
Телефонный и он-лайн варианты схожи между собой. Оценка недвижимости заключается в том, что вы берете телефон и обзваниваете агентства, или кликаете на сайте по окошечкам, - кажется, чего проще? Однако здесь есть свои минусы, и главный из которых – весьма приблизительная усредненная цена на выходе. Кроме того, расхождение между оценками разных контор может доходить до половины и более стоимости объекта недвижимости! Ведь ваш визави на другом конце провода оценивает по усредненной стоимости квадратного метра в том или ином районе. Программы на сайтах делают тоже самое, внося некоторые поправки в соответствии с тем функционалом, который в него заложили создатели, – суть те же риэлторы.
Ну и третий вариант. Оценка недвижимости здесь - в умении читать и считать рыночные показатели. Не надо никому платить, за исключением магазина на углу за покупку изданий по недвижимости. Или вовсе, используя Интернет и базы данных объявлений. В соответствии с наукой статистикой, которую многие несправедливо считают продажной дамой, главное здесь – обеспечить наибольшую выборку. Чем больше выборка – тем точнее результат. Теперь о том, из чего складывается цена на вашу недвижимость – о параметрах оценки.
Параметры оценки недвижимости
Первое, о чем следует сказать – это документы. Юридический параметр «чистоты» недвижимости стоит на первом месте. Любая оценка недвижимости должна начинаться с изучения соответствующих документов. Без них вы не сможете ни продать, ни купить ни один объект. Свидетельство о праве собственности, выдаваемое соответствующим органом Федеральной регистрационной службы – своеобразный «венец» правоустанавливающих (договор купли-продажи, дарения, решения суда и пр.) и иных документов на недвижимость.
Недвижимость, чистая юридически (в ней никто не зарегистрирован) и физически (в ней никто не живет) оценивается дороже, чем так называемый альтернативный вариант. Т.е. это тогда, когда владельцы ждут покупателя, чтобы после сделки освободить (выписаться и съехать) квартиру или иное жилье. В кризис это особенно актуально, так как при падении доходов населения и сжатия денежной массы, на рынке выстраиваются огромные «альтернативные цепочки», своим концом никак не могущие нащупать конечного покупателя с полной денежной суммой для покупки недвижимости.
Кроме того, недвижимость не раз перешедшая из рук в руки за последнее время оценивается дешевле, чем недвижимость с первичными правоустанавливающими документами (приватизация, покупка новостройки и т.д.), т.к. меньше риск «нарваться» на иск третьих лиц, могущих оспорить те или иные сделки или юридические акты (наследство, дарение и т.п.)
Для долей или частей (единица недвижимости разделена на части со своими владельцами), долей в праве (физически недвижимость не разделена, но имеет нескольких владельцев), и объектов, обремененных правами третьих лиц, предусматривается индивидуальная оценка недвижимости.
Если оценка недвижимости привела вас к выводам о каких-либо юридическим "подводным камням", в данном объекте, или вам просто подозрительны документы на объект предстоящей покупки, то лучше всего нанять для юридического сопровождения сделки независимого юриста. В любом случае, следует хотя бы показать документы профессионалам. Но, внимание! Речь идет о профессиональных юристах, а не риэлторах!
Теперь о роли технических параметров в оценке недвижимости.
Местоположение объекта недвижимости – главный критерий. Причем основной фактор, влияющий на стоимость – даже не экологические и инфраструктурные показатели, а сложившаяся престижность района.
На втором месте – инфраструктура: метро, железная дорога, садики, школы, магазины. Для загородной недвижимости ко всему прочему доступ к коммуникациям: электросети, водопроводы, канализация и газ.
Вообще оценка загородной недвижимости - дело довольно трудное. И если в «загородке» наиболее существенен субъективный фактор, то городские квартиры гораздо лучше поддаются формализации благодаря тому, что большинство многоквартирных домов построены по типовым проектам и с использованием определенного основного строительного материала.
Кирпичные дома строили всегда - дореволюционное жилье, как правило, индивидуально и престижно, однако оценка недвижимости в кирпичных домах индивидуальна в зависимости от состояния коммуникаций, наличия ремонта и общего состояния. «Сталинки» (тридцатые – первая половина 50-х) одни из самых популярных в классе «кирпича».
«Хрущевки» - пятиэтажки. Что и говорить, вместе с «архитектурными излишествами» это жилье, как правило, лишено и удобства для проживания, и, соответсвенно, престижности. «Хрущевки» - дявятиэтажки не далеко ушли от своих пятиэтажных собратьев, - низкие потолки, микроскопические кухни и прихожие: все это – жирный минус даже в престижном центре.
Улучшать быт советских людей начали в середине семидесятых, и тогда же появился термин «улучшенная планировка». Панельные дома до сих пор остаются наиболее популярным вариантом, особенно построенные в пост-советский период, в высотных домах и достаточно большой площади.
90-е принесли не только наиболее широкий метраж, но и самый дорогой и престижный тип многоквартирного дома – монолит. Свободная планировка дает большой простор фантазии в планировании и отделке жилища. Плюсами являются: парковочные места, охрана подъезда или всей территории дома и двора. «Распашонки», то есть квартиры, которые выходят окнами на разные стороны дома, ценятся выше. Торцевые, с линейным расположением комнат – ниже. Оценка недвижимости в монолитных домах наиболее проста ввиду наименьшего количества факторов, влияющих на стоимость квартиры.
Параметры, которые в равной степени влияют на все типы домов: несмотря на бурное развития цифровой связи, по-прежнему наличие телефона повышает стоимость квартиры. Вид из окон, тип горячего водоснабжения, изолированность комнат, наличие балкона или лоджии - это коэффициенты напрямую влияющие на стоимость.
В заключение скажем о том как оценка недвижимости может быть подвержена влиянию снитарно-технического состояния квартиры. Если полностью «убитая», требующая капитального ремонта квартира, существенно падает в цене по сравнению с аналогичными, то дорогой евроремонт никогда не окупает вложенных в него денег. Так что не стоит перед продажей вкладывать деньги в супер-ремонт – ваших трудов не оценят. А вот «подшаманить» до свеженькой чистоты следовало бы. Покупателю психологически проще решиться на покупку чистой и свежей квартиры.
Кто оценивает жильё?
На какой основе выносят окончательное решение о цене?
Определение стоимости недвижимости является главным этапом в совершении любых сделок с участием этой недвижимости. От точности оценки жилья находится в зависимости то, насколько удачными будут её покупка, продажа или наём. Одновременно оценочная стоимость определенного недвижимого имущества непосредственно влияет на её продажную стоимость, либо на размер займа, который будет предоставлен для её приобретения.
Надо оговорить, что есть несколько различных вариантов оценок недвижимости. Так, при осуществлении различного рода операций с квартирой требуется определить рыночную цену этой квартиры, стоимость использования этой квартиры либо оценка вероятной прибыли (от сдачи жилья в аренду, к примеру).
Проводить оценку недвижимости должен только специалист с соответствующей лицензией. Главный момент в этом действии – непосредственно осмотр квартиры. Оценивающее лицо лично выезжает на объект, который будет оценивать. В объекте его интересуют не только местонахождение или площадь этой квартиры, но и вероятные дефекты, либо существенные его достоинства, способные оказать влияние на конечный результат оценки.
Так, при осмотре квартиры специалист отмечает, в каком состоянии сейчас квартира, в каком доме она находится, и смотрит близлежащую территорию. Кроме этого, его интересует удаленность жилья от остановок общественного транспорта, от магазинов, больниц, детских садов, школ, количество этажей, вид из окна; задача оценщика --обратить внимание на каждую деталь, имеющую значение для оценки стоимости.
После осмотра процедура оценки может быть продолжена по одному из традиционных алгоритмов, зависящих от того, с какой именно стороны рассматривается недвижимое имущество. Наиболее часто требуется определить рыночную цену. В этом случае, на практике обычно собирается информация по стоимости квартир подобных исследуемой. На основании полученных таким способом данных, после коррекции стоимости с учетом изъянов и достоинств данной определенной квартиры или дома, оценщик делает свой вывод.
Кроме этого, возможно будет использована и другая схема определения стоимости — после осмотра квартиры оценщик рассчитывает план расходов, которые необходимы для постройки такого объекта (обычно она наиболее часто используется в случае с отдельно стоящими, коттеджами или частными домами). Полученное число является верхней границей возможной реальной стоимости. Исходя из этой цифры, оценщик проводит расчет точной стоимости, интересующего его варианта. Конечно, делается поправка на срок использования, расположение, состояние и иные критерии -- и специалист делает свой окончательный вывод.
Однако, верхняя граница цены, определённая таким образом, не всегда является максимально возможной предполагаемой ценой за дом. Специалист имеет право оценить дом и в более крупную сумму, при условии весьма удачного расположения, либо тех особенностей, воспроизвести которые при строительстве нового дома невозможно. Продавец и сам может увеличить цену больше означенной суммы в том случае, если клиент просит о срочной продаже, либо в ситуации, если имеется много предложений о покупке этого дома.
Кроме этого, итогом работы оценщика может стать определение ожидаемого размера дохода, получаемого от сдачи в наем данного жилья. Здесь также применяется метод сравнения предложений. После осмотра квартиры или дома оценщик узнает арендную ставку ближайшего жилья, т.е. имеющего примерно такое же территориальное расположение. Основываясь на добытых таким путем данных, он рассчитывает возможную прибыль от сдачи объекта в наем, учитывая при этом и все возможные издержки.
Как оценить собственную квартиру?
Если вы планируете продать или купить квартиру, желательно знать, какие параметры влияют на стоимость квартиры. Завысив цену, вы рискуете потерять в первую очередь время, а время в этом случае - деньги. Занизив - потеряете прибыль. Как же узнать реальную стоимость квартиры, то есть ту, за которую она будет максимально выгодно продана?
Все ли квартиры продаются по заявленной цене? Следует ли обращаться к лицензированному оценщику и чем он поможет? Об этом и пойдет речь в статье.
Что же такое оценка вообще ? Согласно Закону Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" оценка имущества и имущественных прав - это процесс определения их стоимости в соответствии с установленными процедурами и национальными стандартами.
Зачем это нужно?
При совершении купли-продажи недвижимости вопрос определения цены объекта становится одним из самых важных, а изменение стоимости недвижимости в будущем во многом может определить наше материальное благосостояние. Стоимость квадратного метра - весьма непостоянное понятие. Поэтому когда речь идет о сделках с недвижимостью очень важно объективно ее оценить.
"В современных условиях активного реформирования отношений собственности потребность в услугах по оценке имущества и имущественных прав закономерно возрастает, оценка имущества становится широко востребованной. Говоря об экспертной оценке квартир, как объекта недвижимости, можно сказать, что оценка является необходимой при купле-продаже, обмене, дарении, передаче имущества в залог и других операциях с недвижимостью" - говорит директор компании "Канзас", оценщик Зоя Нестеренко.
Как оценивают?
"Оценщик определяет стоимость недвижимости не на глаз, а, руководствуясь установленными процедурами, анализирует рынок предложения подобного имущества, особенности влияния тех или иных характеристик недвижимости на ее цену, делает соответствующие расчеты. Конечно же, немаловажную роль здесь играет опыт эксперта. Не даром же для того чтобы стать профессиональным оценщиком необходимо пройти стажировку у оценщика-наставника в течение года" - продолжает рассказывать эксперт.
Результатом работы оценщика является отчет о стоимости квартиры и, самое главное, вывод о её рыночной стоимости на дату оценки. Это именно та стоимость, которая по расчетам специалиста является наиболее вероятной стоимостью для совершения операций с данной недвижимостью между нормально мотивированными продавцом и покупателем. Это, конечно, не означает, что вы не сможете найти покупателя, который заплатит за недвижимость больше, однако, такой покупатель, скорее всего, имеет какую-то сугубо личную мотивацию, необоснованную общей ситуацией на рынке.
К слову сказать, видов стоимости квартир существует много. Так, например, в справке БТИ иногда указывается не рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, а балансовая стоимость квартиры (по бухгалтерскому учету). Разница между этими числами может быть просто разительная. Дело в том, что, как правило, определяя балансовую стоимость, специалисты БТИ, в отличие от других экспертов-оценщиков, исходят не из ситуации на рынке, а учитывают степень износа дома, коэффициенты амортизации и т. д.
Что влияет на цену?
Какие же факторы влияют на стоимость недвижимости?
Самое главное - это, конечно, местоположение, престижность района, например, близость к историческому "сердцу" города, отдаленность от центра, преобладание определенного типа недвижимости в районе. Все это существенно влияет на формирование уровня цен. Важную роль также играет тип дома - современный или старый кирпичный, панельный и т. д. При этом однозначно характеризовать недостатки или достоинства определенных типов домов трудно, так как практически в каждом из них можно найти как престижные и удобные варианты, так и неухоженное, давно не ремонтируемое жилье. Самые дорогие квартиры, конечно же, в домах из красного кирпича. Этот материал является хорошим тепло- и звукоизолятором, он экологичен и красив. Несколько ниже ценятся квартиры в домах из белого кирпича, а на третьем месте - панельные.
Немаловажен и такой фактор, как безопасность жилища. С этой точки зрения к плюсам можно отнести огороженную и охраняемую территорию вокруг дома, наличие домофона или консьержа на входе в подъезд. Также определенное значение имеет металлическая укрепленная дверь в квартиру и общее состояние подъезда. Если квартира никем или ничем не охраняема и в подъезд может войти любой желающий, вариант будет оцениваться ниже, даже если сама жилплощадь в очень хорошем состоянии.
Близость транспортных артерий, станций метро, остановок наземного транспорта делает квартиру более привлекательной для покупателя, соответственно повышая спрос и цену. Определенную роль играет наличие в районе скверов, парков, фонтанов, исторических памятников и т. п.
Также на ценообразование влияет такой фактор, как панорама, которая открывается из окна. Так в некоторых новостройках цена отдельных комнат может различаться в зависимости от открывающегося из окон вида. Например, в одной комнате окна выходят на набережную Днепра, а в другой - во двор.
"В последнее время большую популярность приобрело строительство так называемых клубных домов. Это когда на первом этаже расположены различные магазины, объекты сферы услуг, спортивные залы и т. п. Очень часто во дворах таких домов строятся детские и спортивные площадки, дома оснащаются подземными паркингами. По оценкам специалистов, стоимость квартир в таких домах будет существенно увеличиваться" - говорит З. Нестеренко.
Затем учитывается состояние различных коммуникаций: водопровод, центральное отопление, электропроводка, канализация, а также наличие телекоммуникационных кабелей, лифтов и т. д.
Параметры квартиры
"Как ни странно, основных факторов тут всего два - площадь и планировка. Что касается площади, то чем она больше, тем квартира дороже. Это действительно как для первичного, так и для вторичного рынка, - комментирует З. Нестеренко. - С планировками немного сложнее. Если говорить о новостройках, то следует отметить, что, хотя планировки там весьма разнообразны, все же таких понятий, как удачная и неудачная планировка, нет. Квартиры проектируются опытными архитекторами. И при этом учитываются все нюансы. А вот на рынке вторичного жилья встречаются квартиры с планировкой, мягко говоря, не совсем удачной. Если разделить квартиры по ценовым категориям, то самыми дорогими будут "сталинки", за ними следуют панельные дома и самые дешевые - "хрущевки", - говорит она. Если квартира находится не в торце и комнаты расположены на разных сторонах, это увеличивает цену. В случае углового или торцевого расположения квартиры или линейного расположения комнат в ней, стоимость жилья может быть ниже аналогичного, но расположенного иначе. Наличие холла даже минимального размера увеличивает цену квартиры. Если же холл достаточно большой и к тому же квадратный, на такое достоинство следует непременно обратить внимание потенциального покупателя.
Есть еще много факторов, оказывающих влияние на стоимость квартиры: изолированность комнат, вид из окон, тип снабжения горячей водой (ТЭЦ или газовая колонка). Важно также, есть ли в квартире телефон, поскольку его отсутствие снижает покупательский спрос, а соответственно и цену квартиры, так как в Киеве по-прежнему существует очередь на установку телефона. Отсутствие балкона или лоджии является еще одним недостатком, снижающим цену квартиры.
Проведение качественного ремонта в квартире сейчас весьма дорогостоящая затея. Ремонт требует не только много денег, но и времени, усилий хозяина на подбор материалов и оборудования, контроль выполнения ремонтных работ. Поэтому сейчас уже сформировалась категория покупателей, готовых даже несколько переплатить за квартиру со свежим ремонтом, но не проходить эту процедуру самостоятельно. Если же в квартире требуется капитальный ремонт, особенно после пожара, то она может быть продана со значительным снижением цены.
Можно с уверенностью сказать, что даже хороший евроремонт при продаже почти всегда оценивается в сумму, составляющую лишь 20-30% от вложенных в него денег. Очень часто приходится видеть продавцов, выставляющих квартиру с полноценной стоимостью вложенных в евроремонт денег и не могущих продать ее полгода или год.
Преимущества экспертизы
К оценке квартиры нужно отнестись очень серьезно. Преимущество независимой оценочной экспертизы состоит еще и в том, что отчет об оценке, выдаваемый заказчику, имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением размера компенсационных выплат. Наличие отчета независимого оценщика является очень важным аргументом и в спорах с налоговой инспекцией по поводу определения величины налогооблагаемой базы для исчисления налогов на имущество и доходы физических лиц. В том, чтобы правильно учесть все особенности недвижимости, и состоит работа эксперта-оценщика.
Автор: Ольга Михайлова
Источник: http://www.kanzas.ua
Оценка нежилой недвижимости
Оценка недвижимости нежилого назначения, как правило, проводится для следующих целей:
составления финансовой (бухгалтерской) отчётности (постановки на баланс, переоценка основных средств, вновь выявленное имущество, списание и т.п.);
совершение сделки купли-продажи;
передача в аренду (определение величины арендной платы);
обеспечения залога (при кредитовании);
внесение в уставной (складочный) капитал;
страхования (определение стоимости замещения или иной стоимости определенной договором страхования);
реорганизации и приватизации;разрешения имущественных споров (в том числе в судебном порядке);
принятия управленческих решений.
Недвижимое имущество нежилого назначения обычно делится на несколько типов (которые в свою очередь делятся на классы):
Недвижимое имущество офисного назначения;
Недвижимое имущество торгового назначения;
Производственная недвижимость;
Складская недвижимость;
Гостиницы.
С учетом большого разнообразия типов недвижимого имущества нежилого назначения возникают и особенности оценки стоимости определенных типов объектов, так например, для объектов офисного назначения большую значимость при формировании стоимости будет играть местоположение по отношению к деловому центру города/населенному пункту, транспортная доступность и технологическая оснащенность здания/помещения, для объектов торгового назначения ключевыми параметрами, на ряду с местоположением, будут соотношение торговых площадей к подсобным помещениям, этаж расположения и тип реализуемого товара. К особенностям ценообразования производственных помещений можно отнести наличие разрешенных мощностей, коммуникаций на земельном участке и возможности их изменения. При ценообразовании складской недвижимости главную роль играют подъездные пути, площади (высота помещений) и возможности погрузки/разгрузки складируемой продукции. При определении стоимости гостиниц основное значение придается количеству имеющихся номеров и местоположение по отношению либо к центру города, либо к транспортным узлам с высоким пассажиропотоком.
С учетом специфики каждого типа объектов существует и конкретный набор пакета документов необходимых оценщику для выполнения расчетов стоимости объекта. Следует отметить, что оценщик не производит техническую экспертизу зданий объектов оценки, а необходимые сведения должны содержаться в технической документации или в специально заказанных справочных данных из бюро технической инвентаризации.
Также необходимо знать, что каждый кредитор предъявляет свои требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, в связи с этим заказчику, при заказе оценки следует уточнять наименование кредитора.
При оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости, можно выделить следующие особые требования:
Осмотр и фотографирование всех типовых помещений объекта оценка, представление общего вида здания, изучение окружения объекта оценки (инфраструктуры прилегающей территории: наличия инженерных коммуникаций на прилегающем земельном участке, близость, объекта оценки, к объектам аналогичного назначения, близость, объекта оценки, к прочим объектам коммерческого назначения, близость, объекта оценки, к социально значимым объектам, транспортная доступность (расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта, до центра города, района и т.д.) и прочее);
Спецификой выполнения расчетов стоимости объекта оценки являются: применение трех подходов к оценке (сравнительного (как правило, метод прямого сравнения продаж), затратного (как правило, метод замещения) и доходного (как правило, метод капитализации дохода)) при определение рыночной стоимости, определение ликвидационной стоимостей* объекта оценки. Указание в отчетах рыночной и ликвидационной стоимостей, с выделением налога на добавленную стоимость и стоимости земельного участка.
При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён за срок экспозиции (реализации), меньший типичного срока для рыночных условий, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличии от рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Срок выполнения работ по определению рыночной стоимости объектов нежилого назначения зависит от типа объекта и его особенностей.
Этапы оценки объектов недвижимости
Процесс оценки рыночной стоимости недвижимости включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке содержащего объекта недвижимости, выраженной в денежных единицах.
Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование. Универсальная модель оценки представляет собой достаточно гибкий алгоритм, который вместе с тем имеет строго определенную последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки.
Основная цель оценки недвижимости — определение рыночной стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.
В каких случаях может понадобиться оценка?
В первую очередь необходимость в оценке возникает при совершении различных сделок. Многие продавцы и покупатели в таких случаях предпочитают обходиться собственными силами — квартиры в большинстве своем типовые, и на основе информации рекламных изданий об аналогичных объектах можно прикинуть цену с точностью до 5 %.
Однако есть резон и в обращении к оценщику: во-первых, это снижает риск ошибки, и, во-вторых, в этом случае выдают заключение об оценке — солидного вида документ с печатями, который может оказаться серьезным аргументом при торге. Вне всякого сомнения, услуги профессионала будут также необходимы владельцу нетипового элитного жилья, которому трудно найти аналоги.
Второй круг проблем, которые сейчас становятся все более актуальными, связан с кредитами под залог недвижимости. Даются они на длительный срок, поэтому банку интересна не только актуальная стоимость закладываемой квартиры, но и ее изменения в перспективе.
Третий вариант — всевозможные имущественные споры в суде. Здесь классическим примером может служить развод в случае, когда квартира, машина, другое имущество находится в совместной собственности супругов. Похожая ситуация — дележ наследства. Если доли не выделены в натуре (юридический термин, означающий, что собственность физически поделена: например, в двухкомнатной квартире муж является владельцем одной комнаты, а жена — другой), то спорщикам прямая дорога в оценочную фирму.
Четвертая группа — случаи, связанные с причинением какого-либо ущерба, в т.ч. залива, пожара и т.д., начиная от «разборок» по любому вопросу между соседями и заканчивая проблемами, возникающими при страховании.
Пятая группа — вопросы, связанные с налогами. Правда, эта группа только начинает формироваться. Налог на имущество физических лиц до сих пор рассчитывали исходя из оценок БТИ, суммы при этом получались незначительными. Однако в последнее время было решено подтянуть оценку БТИ к рыночной оценке и брать налоги уже исходя из сумм, полученных путем таких расчетов. Можно с уверенностью сказать, что, как только суммы налогов возрастут вполне ощутимо, многие зададутся вопросом, кто и как рассчитывал эти цифры. Тогда же появятся судебные иски к налоговым органам, и, как следствие, возникнет необходимость в независимой рыночной оценке имущества.
И наконец, шестая группа - оценка – эффективный инструмент управления бизнесом. Мнение профессионального оценщика является одним из решающих аргументов при покупке или продаже бизнеса, выходе на международный рынок, создании инвестиционного портфеля. Для большинства собственников предприятий независимая оценка объектов и нематериальных активов становится надежным фундаментом для реструктуризации бизнеса, получения кредитов и дальнейшего развития.
Оценка незавершенного строительства
Объекты незавершенные строительством не являются недвижимостью до момента получения застройщиком акта государственной приемной комиссии. Поэтому, здесь стоит отметить один юридический момент, относящийся к российскому рынку. Определение рыночной стоимости требует того, чтобы объект оценки мог быть обменен на свободном и открытом рынке.
Оценка незавершенного строительства даёт определение реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Кроме того, оценка незавершенного строительства может помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство.
Оценка стоимости незавершенного строительства может быть использована в случаях:
1. Получение кредита
2. Вступление в наследство
3. Постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации/внесение имущества в качестве вклада уставный капитал юридического лица
4. Определением изменения стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает изменение ценовой ситуации.
5. Принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения.
6. Покупкой или продажей объекта незавершенного строительства. Чаще всего нового владельца ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Современный инвестор сегодня более охотно приобретет объект незавершенного строительства вместе с приведенным в порядок пакетом документов. Тем, чтобы эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительством. В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства. С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.
7. Стоимость восстановления объекта незавершенного строительством для целей страхования.
Для оценки объекта незавершенного строительства необходимы следующие документы:
1. Свидетельство о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (если была проведена регистрация)
2. Документы, подтверждающие права на земельный участок
3. Разрешительная документация на строительство
4. Общая пояснительная записка к строительному проекту
5. Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания – юридическое лицо)
6. Акт консервации не завершенного строительством объекта (если объект законсервирован)
7. Сведения о наличие обременений у объекта незавершенного строительства, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта
8. объектный сметный расчет (форма №3);
9. сводный сметный расчет стоимости строительства;
10. акты о приемке работ, выполненных от начала строительства (форма №2);
11. акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.
Самостоятельная оценка квартиры. 8 существенных факторов!
Вероятно, нет необходимости доказывать, насколько важно для участников рынка знать истинный уровень цен на недвижимость.
Продавцы боятся продешевить, покупатели – купить втридорога.
Проблема эта, ключевая всегда, становится важной вдвойне в периоды, подобные нынешнему: рынок стоит, сделок мало, на каком реальном уровне цен они происходят – непонятно. В общем, Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru решил прояснить этот вопрос.
Что учитываем?
Способов оценки экономическая наука придумала немало. Однако если говорить о том, что интересует частных лиц (которым вряд ли нужно определять цену заводов, газет, пароходов – им бы разобраться с собственной квартирой в многоэтажном доме), то реально годится только один метод – сравнительный. Он сводится к тому, чтобы найти несколько объектов, максимально похожих на наш, и посмотреть, сколько они стоят.
Тут сразу возникает вопрос – а что значит "похожие"? У меня в квартире обои в точности такие же, как и у вас, и соседку справа тоже зовут Клава – этого достаточно для того, чтобы недвижимость стоила одинаково? Или важным окажется что-то другое? Иными словами, из всего многообразия факторов, имеющихся в квартире, требуется отделить те, что важны для ценообразования.
Первый и важнейший фактор – местоположение.
Данный параметр, говорит Карина Нерезенко, оценщик Консалтинговой группы "Эксперт", складывается из престижности района, его удаленности от центра города, а также расположения квартиры внутри района. Традиционно считается, что чем ближе к Центру – тем лучше, однако это общее правило, из которого существует масса исключений. Например, станция "Автозаводская" находится всего в одной остановке от Кольцевой линии метро, а "Сокол" - в трех, но все знают, что "Сокол" - намного лучше. Почему? Потому, что западная половина Москвы традиционно ценится выше восточной, это исторически сложившаяся закономерность.
Родственным местоположению фактором является транспортная доступность - в Москве ее синонимом является удаленность от метро. И неспециалисту понятно, что пять минут ходьбы от, например, "Бабушкинской", и та же "Бабушкинская", но в 15 минутах на автобусе – это совсем разные вещи.
Следующий элемент ценообразования – площадь.
Аналитики не зря пользуются формулировкой "цена квадратного метра" - чем больше в квартире этих самых квадратных метров, тем дороже. Однако есть и еще одно правило: чем меньше площадь, тем выше цена 1 кв. м, однокомнатные квартиры в пересчете на метры стоят дороже (при прочих равных условиях, конечно), чем 3-4-комнатные. Объяснение простое – чем меньше объект (и, соответственно, он дешевле "целиком"), тем большему количеству покупателей он по карману. На самые экономные варианты всегда больше желающих.
Еще очень важный фактор – тип дома.
Самыми лучшими являются современные монолитные и кирпичные дома, "типовая панель" - похуже, а замыкают "рейтинг престижности" московского жилья пятиэтажные "хрущевки", давно уже ставшие именем нарицательным.
Не забудем и о состоянии квартиры.
Одно дело, когда квартира уже готова к проживанию, и совсем другое – если для приведения в жилое состояние требуются значительные деньги и время. Самым тяжелым вариантом тут являются квартиры, в которых раньше жили алкоголики и прочие асоциальные граждане – на риэлтерском сленге такое состояние называется "убитым".
Последний фактор – статус квартиры.
Продажа недвижимости бывает "чистой", а бывает "альтернативной" - последнее означает, что продавцу нужны вовсе не деньги, а другая квартира. Сделка в этом случае затягивается, продавец в итоге может и вовсе отказаться. Так что "чистые" квартиры стоят минимум на 10% дороже, чем в точности такие же, но обремененные необходимостью тянуть "цепочки".
Не забываем о классах
Существуют и факторы, влияние которых очень различно в различных ценовых категориях. Богатый покупатель, для которого квартира является элементом статуса, готов платить за нечто такое, что люди менее состоятельные считают несущественным. Прежде всего, это касается вида из окна. Панорама города, река, памятник архитектуры – все это в элитном сегменте резко подбрасывает цену вверх, иногда в 1,5-2 раза. "Возможность каждый день любоваться на звезды Кремля или памятник Петру I на стрелке Болотного острова стоит минимум $1 млн.", - убеждена Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании "Новый город". А что же в экономе? Покупателям там, конечно, тоже нравятся красивые перспективы за окном, но сама мысль заплатить за это вызывает недоумение. "Максимум, что продавцу удастся получить за живописный вид – это $5-10 тысяч, - уверена Наталья Ветлугина. – Это – в лучшем случае".
Но самый интересный случай – последний этаж. Для экономкласса – это однозначный минус, многие покупатели отказываются такие квартиры даже смотреть (или, если соглашаются, то только за дисконт процентов в 10). Люди опасаются возможных протечек кровли, перспективы того, что с чердака к ним залезут воры. А вот в новых домах, особенно дорогих, последний этаж воспринимается, напротив, как существенное преимущество. Чем дальше от земли – тем больше света и воздуха. Плюс возможность выкупить чердак и обустроить там зимний сад.
Что покупатель не оценит…
Существует расхожая мудрость, гласящая, что караван идет со скоростью самого медленного верблюда. Остальные могут быть сколь угодно быстроногими, но их прыть окажется бесполезной: все время придется ждать "тихоходов". Приблизительно то же самое можно сказать и о цене квартиры: ключевыми окажутся те факторы, которые работают "на минус". Карина Нерезенко ("Эксперт") приводит случай, когда в типовой 9-этажке на окраине в квартире был сделан суперэксклюзивный евроремонт с применением мрамора. Будь данное жилье элитным – покупатели наверняка бы оценили усилия продавца полновесными рублями (или долларами), а в данном случае квартиру пришлось продать по средней для данного района цене. Затраты, вложенные в отделку, не окупились.
"За последние годы было построено немало псевдоэлитных домов, явно не соответствующих настоящему элитному статусу, но продаваемых по безумно высоким ценам, - развивает эту же мысль Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU". – А на вторичном рынке квартиры в хороших районах и с дорогостоящим ремонтом могут быть расположены в старых домах с плохими подъездами, без территории и нормального паркинга".
…а что заставит пойти на скидку
Бывает и так: квартира по всем прикидкам должна бы стоить столько-то, но при ближайшем рассмотрении обнаруживается некий неожиданный фактор, радикально цену обрушивающий. К примеру, во многих домах на первых этажах имеются магазины – это не очень приятно, но, в целом, для Москвы нормально. Однако если сотрудники этого магазина круглые сутки с грохотом катают по двору бочки, или из подсобок всегда пахнет кислой капустой или чем похуже – цена такой квартиры упадет раза в два. По понятным причинам продавцы подобных объектов стараются скрыть подобные обстоятельства, так что узнать о них можно только при собственном и довольно тщательном изучении.
С поправкой на торг
Рассуждая о ценах, не стоит забывать главное: в рыночной экономике они определяются, в конечном итоге, соглашением продавца и покупателя. Можно сколь угодно убедительно обосновывать свои претензии на то, чтобы товар продавался за столько-то – все это не будет иметь смысла, если противоположная сторона не согласна. Классический пример мы все имели удовольствие наблюдать в начале этого года: при том, что вся Восточная Европа покупает российский газ по $450 за 1000 кубометров, Украина объявила, что "справедливой ценой" будет $201. Аргументация эта, как мы помним, никого не убедила.
Возвращаясь к нашей тематике, необходимо отметить, что и с недвижимостью возможны подобные "турбулентности". "Предложения квартир в Москве (причем это касается и новостроек, и вторичного рынка, и в дорогих ценовых сегментах, и в дешевых) можно разделить на две категории – адекватные и неадекватные, - говорит Олег Репченко ("Индикаторы рынка недвижимости"). – О первых можно сказать кратко: цены на них разумные. А вот на вторые – завышены изначально. В период бурного роста, который предшествовал нынешнему кризису, появилась традиция выставлять цену "на вырост" - с расчетом на дальнейшее удорожание всего рынка".
Кризис на рынке длится уже по меньшей мере полгода, но до многих граждан это еще не дошло – людям вообще часто свойственно "не понимать" то, что не в их интересах. Соответственно, появляются предложения по неадекватно высокой цене. "Эти объекты, скорее всего, не будут проданы вообще, - предупреждает Оксана Каплина, руководитель Отдела качества компании "ХИРШ". – Если же собственнику все же нужно продать, то ему придется согласиться на радикальное снижение цены".
С тезисом о том, что скидывать цену приходится, и очень серьезно, согласны и все остальные эксперты. По их оценке, на растущем рынке продавцы не только не сбрасывают цену – часто сделка даже совершается по цене, превышающей первоначальную. Продавец просто заявляет, что иначе он продавать отказывается – и покупатель вынужден согласиться. При нормальном состоянии рынка "стандартный" размер торга составляет 5-10%. А в сегодняшних условиях никого не удивляют и дисконт в 30-50% - особенно если цена изначально была завышенной.
