--------------------------------------------------------------------------------------

       Полезные статьи на тему: "Недвижимость и право"

--------------------------------------------------------------------------------------

 

Право собственности на недвижимость

Право собственности - определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Оно является центральным правовым институтом в системе права, важнейшим для рыночной экономики.

  
Это единственный вид вещного права, являющегося правом на свою вещь. Все остальные вещные права - это права на чужие вещи.

 
Содержание права собственности сформировалось еще в Римском частном праве. Римские юристы считали, что собственнику вещи принадлежат пять основных правомочий:

 
- право пользования вещью;

- право извлечения доходов;

- право распоряжения вещью;

- право владения вещью;

 - право истребовать вещь из чужого незаконного владения.

С древнейших времен, еще по законам двенадцати таблиц ( V век до н.э.), в Риме был установлен ряд ограничений прав собственности, главным образом прав на недвижимость. Собственник был вправе делать со своей вещью все, что ему не запрещалось законом.

В странах общего права (Англия, США, Канада и ряд других) считается, что собственнику принадлежит «набор прав» ( bundl of rights ):

 
- право владения (right to possess),

- право пользования ( right to use ),

- право распоряжения (right to disposal),

- право залога (right to mortgage),

- право завещания (right to will),

- право наслаждаться (right to enjoy).

Право залога - это специфический, отсутствующий в российской правовой системе вид залога, при котором залогодержатель сразу, в момент совершения сделки, приобретает право собственности на закладываемую вещь.

 
Это право собственности возвращается залогодателю в случае исполнения им обязательства в полном объеме в установленный договором о залоге срок.

 
В странах общего права различают полное и частичное право собственности. Собственнику принадлежит полное право собственности. Частичное право собственности подразумевает обладание только частью «набора прав», например, арендатор обладает правомочиями по владению и пользованию арендуемой вещью, но может не иметь права распоряжаться ею.

 
Действующий Гражданский кодекс РФ определяет юридическое содержание права собственности в статье 209, согласно которой собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

 
Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц:

 
- отчуждать собственность другим лицам;

- передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь собственником этого имущества;

- отдавать имущество в залог;

- распоряжаться имуществом иным способом, а также как-либо обременять его.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а также риск его случайной гибели, если иное не предусмотрено законом или договором.

 
Субъектами права собственности могут быть:

- частные лица (физические или юридические);

- государство (Российская Федерация или субъекты Российской Федерации);

- органы местного самоуправления (муниципальные образования).

 

Как зарегистрировать право на недвижимость?

Любые процедуры, связанные со сменой собственника недвижимости, обязательно должны завершаться регистрацией права на недвижимость. Именно государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

 

 

А оспорить данное право после проведения регистрации можно только в судебном порядке. Право на недвижимость возникает у собственника только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав.

Необходимость регистрации права на жилую недвижимость возникает в следующих случаях: наследование, покупка, обмен или дарение, строительство объекта, объект недвижимости не зарегистрирован в едином государственном реестре, приватизация или деприватизация, аренда жилого помещения сроком более 1 года. Процедура регистрации регулируется Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Гражданским Кодексом РФ.

В Законе четко утвержден порядок проведения процедуры регистрации права на недвижимое имущество.

 * прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, их регистрация с обязательным приложением документа об оплате регистрации;  

 * правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;  

 * установление отсутствия противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами, и иных оснований для отказа государственной регистрации прав;  

 * в случае отсутствия оснований для отказа в регистрации, внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;  

 * совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о государственной регистрации прав.

 
 При проведении регистрации можно сэкономить время, обратившись к профессионалам

Вместе с заявлением в регистрационную комиссию необходимо подать достаточно внушительный пакет документов:

 
* выписка из БТИ, подробный план помещения,  

* документ, подтверждающий уплату регистрационной пошлины,    

* документ, подтверждающий личность (паспорт),  

* свидетельство о постановке на учет в налоговую службу,    

* нотариально заверенное заявление супруга/супруги о согласии на проведение сделки, либо заявлении о том, что участник сделки в браке не состоит,    

* документ, подтверждающий сделку с недвижимостью (например, договор купли-продажи или мены), сам договор так же должен быть зарегистрирован в регистрационной службе.    

* иные документы, которые могут потребовать в соответствии с видом совершаемой с объектом недвижимости сделки.

Процесс регистрации является достаточно длительным, что обусловлено именно сложностями со сбором полного пакета документов. Однако, сама государственная регистрация должна быть проведена в течение месяца со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Собственнику могут так же отказать в проведении регистрации права на недвижимое имущество. Причин может быть несколько: предоставление неверной информации, предоставление неполного пакета документов, неправильное оформление документов, возникновение у регистратора сомнений в подлинности документов, имеющийся наложенный на регистрируемый объект арест или запрет на проведение определенных сделок.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. В случае, если орган принимает решение об отказе в регистрации права, собственник в тот же день уведомляется в письменной форме о решении и причинах отказа. Собственник обязан будет устранить недостатки в установленный период (предоставить недостающие документы, разъяснить документально спорные моменты и так далее). Чаще всего причиной отказа является подача неполного комплекта документов, либо их неверное оформление.

Сегодня на рынке существует достаточно большое количество фирм, которые предлагают услуги по сбору необходимых документов и помощи в регистрации права на недвижимость. С одной стороны, это профессионалы, которые помогут сэкономить вам достаточно много времени, с другой стороны, услуги их достаточно дороги. В любом слчае, перед проведением процедуры регистрации права на недвижимость стоит ознакомиться со всеми требованиями к данной процедуре, это либо поможет вам в самостоятельной регистрации, либо вы сможете проконтролировать представителей фирм, если решите обратиться к ним с целью экономии времени.

 
Источник: PRO недвижимость

 

Недвижимость с обременением. Что это такое?

В некоторых случаях собственник объекта недвижимости может оказаться ограничен в правах на свое имущество. Такие ограничения называют обременениями. В юридической литературе обременение определяют как "наличие установленных законом или уполномоченными органами условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества".

 

 

 

Обременение объекта может возникнуть на основании сделки, совершенной собственником (сдача в аренду), закона (арест имущества), акта органов государственной власти (сервитут), вступившего в силу решения суда. Правовые причины ограничений различны, но все они, так или иначе, ограничивают права собственника. При этом обременение позволяет собственнику распоряжаться своим объектом, но если он продает объект или передает другому лицу права на него, то обременение переходит к новому собственнику вместе с объектом.

Одно из наиболее часто встречающихся обременений – аренда недвижимости. Если собственник сдает недвижимость в аренду, а после этого продает объект кому-то, то арендатор имеет право пользоваться арендуемым объектом на тех же условиях, что и до сделки купли-продажи, пока не истечет срок договора.

Хотя, при желании, собственник сможет добиться расторжения договора или вынудить арендатора его расторгнуть, например, обнаружив, что тот нарушил какой-то из пунктов договора.
Ограничивать права собственника может и сервитут. Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком или недвижимым имуществом.

Сервитут имеет место, например, в случае, когда через земельный участок, принадлежащий кому-то, прокладывается дорога, строится трубопровод, линия электропередачи и пр. Сервитут может быть частным и публичным. Если сервитут устанавливается в интересах конкретного физического или юридического лица, то это – частный сервитут. Например, для того, чтобы пройти на дачу, человеку необходимо пересечь соседский участок. Договоренности, достигнутые между этими соседями, по сути, будут сервитутом. Собственник имеет право требовать денежной компенсации за использование его участка. Если выработать приемлемые для обеих сторон условия не удается, сервитут может быть установлен по решению суда. Публичным сервитут будет в том случае, если круг его правообладателей не определен. Если через тот же садовый участок будет проходить не тропинка на соседскую дачу, а дорога через дачный поселок, то это уже будет публичный сервитут. Публичный сервитут устанавливается органами государственной власти или местного самоуправления. Собственник участка может потребовать возмещения убытков или выкупа этого участка, если сервитут мешает реализации права собственности.

Обременением объекта недвижимости будет и залог. Совершить какую-то сделку с заложенным имуществом можно только с согласия залогодержателя. Доверительное управление – еще одна причина, по которой владелец недвижимости не может сделать с ней все, что пожелает. В случае, если имущество передается в доверительное управление, перехода права собственности к управляющему не происходит. Тот, кто будет осуществлять доверительное управление, обязан действовать в интересах собственника. При любых сделках с недвижимостью, находящейся в доверительном управлении, необходимы документы, подтверждающие полномочия управляющего (договор, решение суда и пр.).

Например, строительная компания приобрела старое здание неподалеку от центра, чтобы снести его и построить на этом месте жилой дом, бизнес- или торговый центр. Но при согласовании сноса строения оказалось, что оно признано памятником и не может быть снесено. Продать такое здание вряд ли получиться, так как коммерческой ценности оно представлять не будет. Перестроить и как-то использовать его тоже будет непросто, ведь любые хозяйственные, строительные и иные работы допускаются только с целью сохранения памятника. Использование такого здания никоим образом не должно угрожать ему повреждениями или уничтожением.

Если собственник нарушает правила использования объекта, признанного памятником истории и культуры, ему грозит штраф. По решению суда, права собственника по использованию недвижимости могут быть ограничены или вообще прекращены.
Узнать о наличии обременения у того или иного объекта можно, обратившись в органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество. Независимо от того, по какой причине возникло обременение, оно будет отражено в Едином государственном реестре прав. При совершении каких-либо сделок с недвижимостью берется выписка из этого документа.

Названные обременения (за исключением сервитута) могут касаться как коммерческой недвижимости, так и жилья. Только жилья касается такое обременение, как рента. Согласно договору ренты собственник квартиры (рентополучатель) соглашается после своей смерти передать квартиру приобретателю при условии, что он будет выплачивать ему определенные суммы или оказывать иную помощь (ухаживать за пенсионером, приобретать продукты и лекарства). Приобретатель не может распоряжаться квартирой до тех пор, пока она не перейдет в его собственность. До этого момента любые операции с квартирой он должен производить только с согласия рентополучателя. В случае возникновения конфликта хозяин квартиры (рентополучатель) может расторгнуть договор. В этом случае он останется собственником жилья. Нередко случается, что получатели ренты через некоторое время пытаются расторгнуть договор ("знакомые посоветовали"). Заявляя в суде, что приобретатель не выполняет своих обязанностей по договору (не приносит лекарств, не выплачивает денег), они довольно часто выигрывают процесс. При этом траты, которые понес приобретатель, скорее всего, возмещены не будут, так как у одинокого пенсионера вряд ли найдутся на это средства.
Какой-то исчерпывающий список обременений пока не составлен. По заявлению собственника может быть зарегистрировано любое обременение вещного права. Избежать недоразумений, возникающих из-за обременения, поможет тщательная проверка объекта сделки и отказ от участия в сомнительных операциях.

 

Частичные права на недвижимость

Виды частичных прав на недвижимость

При постановке здания на оценку необходимо однозначно идентифицировать оцениваемые имущественные права. Полное право собственности на объект недвижимости представляет совокупность отдельных прав.

 

Каждое отдельное право может быть отделено от комплекса и передано собственником недвижимости другой стороне на любой срок. Частичное имущественное право возникает при отделении от комплекса прав и передаче другим лицам на определенных условиях. Оценщикам необходимо учитывать частичные имущественные права, поскольку некоторые формы владения недвижимостью и договоры аренды предусматривают меньший объем прав по сравнению с полным комплексом прав.

Имущественные, юридические, экономические и финансовые интересы, на основе которых можно идентифицировать различные права, показывают всю сложность понятия комплекса прав на объект недвижимости, который оказывает влияние как на процедуру, так и на результат оценки.

 

Собственность частных лиц и юридических лиц.

Собственность частных и юридических лиц, имеющих две и более стороны, может быть представлена частичным правом собственности на конкретную недвижимость в виде совместного владения, общего владения или нераздельного совладения.

Трастовое управление объектами недвижимости, предполагает разделение юридического права собственности от права управления данным объектом. Корпорация, являющаяся юридическим лицом с правом собственности, предполагает, что ее акционеры имеют в ней права собственности. Такие юридические лица, как партнерства, кооперативы и кондоминиумы, предполагают частичные права собственности.

 

Юридические и хозяйственные права.

Некоторые формы юридических и хозяйственных прав, входящих в состав комплекса прав, являются отдельными и по форме и содержанию. Например, права арендатора и арендодателя, возникающие при оформлении договора аренды. В данном случае арендодатель как собственник полного комплекса прав, может на время передать арендатору часть прав (право пользования и владения). В свою очередь, арендатор обязуется производить регулярные арендные платежи и освободить арендуемое помещение в конце срока аренды.

 

Финансовые права.

Финансовые аспекты имущественных прав связаны с используемой практикой финансирования приобретаемой недвижимости. Использование ипотечного кредита в качестве дополнительного источника к вложенному собственному капиталу сопровождается возникновением частичных прав на объект залога, поскольку в данном случае ни кредитор, ни заемщик не обладают полным комплексом прав. Предметом залога могут выступать не только безусловное право собственности, но и имущественные права арендатора и арендодателя.