--------------------------------------------------------------------------------------

    Полезные статьи на тему: "Агентства недвижимости"

--------------------------------------------------------------------------------------

 

Как правильно выбрать агентство недвижимости?

На что следует обратить внимание при выборе агентства.

Поиск агентства недвижимости – важное и не простое занятие при совершении сделки с недвижимостью. Сотрудничество с профессионалами должно обеспечить вам грамотное оформление документов, выгодные условия, экономию времени, комфортное самочувствие и безопасность.

 

 
Вопрос только в том, какое агентство недвижимости выбрать? Все зависит от того, чего вы хотите от агентства, купить или продать квартиру. Агентства недвижимости, как правило, занимаются определенным сегментом на рынке. Одни работают только с элитной недвижимостью, другие занимаются квартирами среднего класса, третьи работают со всеми подряд. По сравнению крупными мегаполисами в Тюмени такого четкого разделения не наблюдается.  Большинство Тюменских агентств предлагают свои  услуги охватывая весь рынок – от типового до элитного жилья.    

Крупные агентства недвижимости предоставляют клиенту целый комплекс услуг: продажа недвижимости, покупка, аренда квартир, юридические услуги. В то же время если агентство предоставляет только одну услугу, то вряд ли от такой фирмы стоит ожидать серьезного обслуживания и серьезного подхода к делу. Во всяком случае не стоит подписывать документы о сотрудничестве с первым агентством. Даже сами риэлторы рекомендую позвонить в другие компании, чтобы клиент понял, по какому принципу работают агентства. Лучше всего побывать в трех-пяти компаниях. Этого бывает достаточно, чтобы выяснить нравятся ли вам сотрудники агентства, достаточно ли вы получили внимания к вашим конкретным нуждам.

При выборе агентства недвижимости важную роль играют рекомендации ваших друзей и знакомых, которые уже решили свои жилищные проблемы через рекомендуемого риэлтора. Идеальным вариантом была бы рекомендательная цепочка, когда положительная информация об агентстве недвижимости распространяется из уст в уста,  в народе такие рекомендации называются «сарафанное радио». Но таких знакомых может не оказаться или их сделка проходила давно, и многое на рынке недвижимости уже изменилось.

Если знакомые не смогли помочь, то для начала вам необходимо составить список агентств недвижимости, которые привлекли ваше внимание. Это можно сделать, анализируя профессиональные газеты и журналы, которые выходят в настоящее время.

В процессе совершения сделок с недвижимостью у многих возникает вопрос: нужно ли человеку, обратившемуся за помощью в агентство недвижимости знать законы  риэлторской работы и технологии проведения сделки? Ответ прост: знания необходимы, чтобы совместно с риэлтором совершить сделку без ошибок и накладок. Некоторые возразят: если с клиентом работает профессиональный риэлтор, то зачем забивать свою голову таким большим количеством информации да еще за это платить комиссионные…

Нет смысла спорить с тем, что помощь профессионалов при операциях с недвижимостью необходима. Следует лишь добавить, что за агентствами и агентами, даже самыми лучшими, нужен глаз да глаз, потому что их интересы далеко не всегда совпадают с интересами клиентов.

При рассмотрении вопроса об уровне компетенции клиентов нельзя забывать, что только продавец и покупатель по российскому законодательству являются субъектами сделок и несут ответственность за свои действия в судебном порядке. Риэлтор – всего лишь свидетель сделки, даже если он допустил ошибку. За допущенные помощником, посредником или риэлтором просчеты несет ответственность только субъект сделки, интересы которого агент представляет. Поэтому клиенты обязаны контролировать процесс сделки, а действенный контроль возможен наличия определенных знаний и навыков. 

Неграмотные и нерадивые риэлторы все ещё встречаются на Тюменском рынке недвижимости, однако чаще всего ошибки у представителей этой профессии возникают из-за перегрузки, когда риэлтор выполняет одновременно две или более сделок. Поскольку квадратные метры, даже невысокой пробы, все равно остаются золотыми, судите сами: не расточительно ли оставаться дилетантом  столь щекотливом квартирном вопросе.

Как узнать хорошее агентство недвижимости

Вы доверяете агентству недвижимости проведение очень важной и ценной сделки, поэтому должны быть уверены в его надежности. Рисковать здесь нет смысла. Для того чтобы понять, что агентство недвижимости, в которое вы собираетесь обратиться, надежное, предлагаем вам оценить его по следующим критериям: известность, стаж работы, имидж фирмы, сертификаты и рекомендации.

Известность агентства недвижимости

Обратите внимание на такой важный момент, как наличие у агентства стабильной рекламной кампании. Крупные фирмы в течение долгого времени взаимодействуют со средствами массовой информации, проводят в них рекламные кампании своих торговых марок и не жалеют на это средств. Помните, что разные агентства недвижимости используют разные формы работы: одни любят крупные СМИ, другие местные издания, а третьи набивают листовками почтовые ящики и расклеивают объявления на досках объявлений. Дело даже не в том, какая преподносится реклама, а в ее постоянности. Если фирма вела себя активно, а потом вдруг пропала, то это может говорить о том, что дела ее ухудшились. Постоянно присутствующее на рынке агентство делает рекламные кампании весьма регулярно.

На рынке недвижимости действует золотое правило: если объемы сделок уменьшаются, то количество рекламы увеличивается. Делать из этого далеко идущие выводы не стоит, но общее представление о работе агентств недвижимости иметь надо. Рекламная кампания может заслужить доверие, когда ведется ровно и стабильно. 

Хорошо, если агентство недвижимости можно найти по рекламным щитам, табличкам, указателям, и видно, что они висят на отведенных им местах – это пространственное и географическое свидетельство постоянства фирмы. Большая и яркая реклама с названием, где расположено агентство недвижимости – еще и подтверждение того, что эта организация не прячется от налогов и кредиторов. А это, в свою очередь, показатель цивилизованности и законопослушности.

К тому же у каждого агентства недвижимости есть свои информационные источники - от листовок до печатных изданий. Как правило, у всех солидных фирм есть свой сайт в Интернете, где вы можете ознакомиться с их деятельностью. Помимо этого, в том же Интернете можно найти отклики и другие публикации об интересующем вас агентстве. И если поиск по названию не выдал ни одной ссылки, например в поисковой системе Яндекс, то это должно вас насторожить.

Стаж работы агентства и его риэлторов

Узнайте, как давно работает фирма на рынке недвижимости. Опыт фирмы, знания риэлторов и хорошая репутация компании в целом – это результат многолетней работы и гарантия качества для потребителя. За это время оно заработало определенную репутацию. И его сотрудникам просто нет смысла обманывать клиентов, тем самым портить себе репутацию. Большинство агентств недвижимости, особенно крупных, находится на виду широкой публики и контролирующих органов. Чем дольше существует агентство недвижимости, тем больше вероятность его надежности.

Лучше всего обратиться в риэлторскую контору, которая существует на рынке недвижимости не менее пяти лет. Именно за это время фирма приобретает необходимый опыт работы и связи. Помните, что время работы агентства недвижимости на рынке является важным признаком его надежности. Не лишним будет поинтересоваться, кто основал агентство и насколько солидны учредители.

Имидж фирмы

Теперь о месторасположении агентства и обстановке в нем. «Если на клетке со львом ты увидишь надпись «слон» - не верь…» В случае с выбором агентства недвижимости глазам доверять нужно, но с умом. Если реклама оформлена хорошо, месторасположение офиса, интерьер в офисе оформлен со вкусом – это хорошо. Значит есть творческий подход, директору агентства не все равно как и куда придет потенциальный клиент. Если чувствуется забота, даже на расстоянии – стоит прислушаться даже к мнению такого агентства.

Давайте представим, что вы заходите в офис некого агентства недвижимости. Находится оно в обычной квартире, но на первом этаже, опознавательных знаком ни на двери ни снаружи дома нет. В офисе «компании» старая копировальная техника, компьютеры не первой свежести. Сотрудники находятся в постоянной суете и т.д. Не возникнет у вас желания уйти? Навряд ли.

Знаменитые психиатры в своих учебных пособиях, все как один, пишут, что неряшливость человека и его окружения – первый признак разрушения личности. Если человек не может организовать даже себя, то как он может заняться вашей проблемой, тем более связанной с недвижимостью…

При  выборе агентства недвижимости рекомендуется остановить свой выбор на агентстве которое находится в районе, в котором вы планируете купить квартиру. В первую очередь это связано с тем, что риэлторы часто специализируются по районам. Согласитесь, фирме будет стыдно не предложить вам квартиру в своем районе. 

Заострите свое внимание на то, как выглядит офис, где он находится, его размеры, количество филиалов, их месторасположение. Это даст вам общее представление о положении фирмы на рынке недвижимости. Если вы столкнулись с небольшим агентством недвижимости, не лишним будет узнать, сколько времени по данному адресу находится фирма, какой репутацией пользуется у соседей.

В меру своих возможностей постарайтесь оценить сам офис. Полезно узнать: сколько времени по этому адресу располагается данная фирма, какой репутацией пользуется у соседей, благоустраивает ли территорию вокруг офиса. При входе в офис должна быть охрана (крупные компании и офисные здания), которая обязательно проверит у вас документы и запишет основные данные о вас, а также не пропустит случайных людей, что, с точки зрения безопасности, очень положительный момент.

Итак, вы попадаете в хорошо отремонтированный офис. Обратите внимание на то, как вас встречают. Ведь умение встречать и провожать клиента должно занимать особое место в культуре сотрудников компании. В помещении фирмы должны быть созданы условия для конфиденциальной беседы с клиентами. Деловое отношение к клиентам, хорошее оснащение офиса, отсутствие суеты говорят о серьезности и солидности фирмы.

Сертификаты и дипломы агентства недвижимости

В каждом крупном городе существуют общественные организации, которые следят за качеством работ местных риэлторов. В Тюмени это Объединение риэлторов Тюмени (ОРТ), в соседнем городе Екатеринбурге Уральская палата недвижимости (УПН). Каждая общественная организация, созданная самими риэлторами как правило тесно сотрудничает с Российской гильдией риэлторов (РГР).

Поэтому, будучи в офисе агентства недвижимости попросите риэлторов показать сертификаты их организации, при этом обратите внимание на срок их действия, печать и подпись руководителей. Важно знать, что для получения риэлтороского сертификата необходимо выполнить целый ряд весьма непростых требований, к которым относятся:

 
1.    Получение права ведения операций на рынке недвижимости ряду сотрудников агентства, подтвержденное агентскими и брокерскими карточками (личным сертификатом риелторов);

2.    Наличие благоустроенного и оснащенного офиса для ведения работы, который должен быть официально арендован или приобретен в собственность;

3.    Поручительство известного банка, в котором должен быть открыт счет агентства с вложением на него определенной суммы денег, наличие в структуре организации финансового отдела и должности главного бухгалтера;

4.    Наличие страхового свидетельства от страховой компании (лучше известной);

5.    Рекомендации двух действительных членов общественной организации.

 
Таким образом, если у агентства есть сертификат, значит, оно должно соответствовать всем этим требованиям. Этот перечень вы вполне можете использовать как тестовые вопросы тому риелтору, который собирается с вами работать.Стандарт качества риелторских услуг.

Если агентство недвижимости заботится о репутации, то обязательно предъявит свидетельства о членстве в организациях риелторов (ОРТ, УПН), сертификаты и дипломы. Вообще членство в общественном объединении риелторов также может говорить в пользу выбранной вами фирмы. Хорошо, если бы агентство входило в одно из трех общественных объединений риелторов. В каждом из этих объединений есть кодекс этики и комитет защиты прав потребителей. Не лишним будет звонок либо визит в исполнительную дирекцию объединения риэлторов, где клиенту дадут характеристику интересующего агентства недвижимости.

 

Зачем нужны агентства недвижимости

Многие россияне сегодня еще не понимают в полной мере – зачем нужны агентства недвижимости, и какую функцию на рынке недвижимости они исполняют. Попробуем разобраться.

 

 

Во-первых, риэлтерские агентства осуществляют консалтинг недвижимости, во-вторых оказывают юридическое сопровождение сделок с объектами недвижимости и следят за их чистотой и юридической грамотностью. В обязанность сотрудника агентства недвижимости входит поиск квартир для клиентов, проверка истории квартиры. После того, как клиент выбрал подходящий вариант, риэлтор организует заключение сделки и оказывает клиенту сопровождение, таким образом, являясь гарантом сделки.

Люди, обращаясь в агентство недвижимости при покупке или продаже квартиры, ждут от риэлтора выполнения этих функций. Так как клиент должен доверять своему риэлтору, агентства недвижимости заботятся о собственной хорошей репутации. А ее может испортить даже один недобросовестный агент, поэтому агентства заботится об обучении своих работников. Главная цель работы риэлтора – решить проблему клиента, именно на это должны быть направлены все его действия. Финансовый же вопрос должен стоять для агента на втором плане. Сегодня агентства стараются держать в штате только таких работников, а не тех, кто идет против интересов клиента ради собственной выгоды. Некомпетентные, бестактные и необразованные сотрудники не задерживаются надолго в приличных агентствах с хорошей репутацией.

Сегодня при покупке или продаже объектов недвижимости, будь то квартира, коммерческая недвижимость или нежилое помещение, агентства недвижимости берут за свои услуги примерно 5-6% от суммы сделки, поэтому клиент имеет право знать о том, что такую сумму ему будут оказаны профессиональные и качественные риэлтерские услуги. Риэлтор должен постоянно сообщать клиенту о проделанной работе, держать его в курсе событий, исполнять свои обязанности в оговоренные сроки. Также агент не имеет права искажать реальную стоимость объекта недвижимости, чтобы увеличить собственную прибыль.

Если вам необходимо заключить сделку с недвижимостью и вы обращаетесь в агентство, сначала почитайте отзывы о выбранной фирме. Загляните в Интернет, расспросите знакомых. Не стоит вести общение с агентом только по телефону. Следует посетить офис агентства, узнать, как долго работает оно на рынке недвижимости. Необходимо поближе познакомиться с агентом, присмотреться к нему – как он выглядит, как общается с людьми. Если человек не внушает вам доверия, лучше выбрать другого агента, так как от этого человека будет зависеть судьба всей сделки.

 

Стоит ли пользоваться услугами агентства недвижимости?

Все чаще, продавая или покупая квартиры, мы предпочитаем обращаться за помощью в агентства недвижимости. Выгоды очевидны – это быстро, удобно, безопасно.

 

 

К тому же, стоимость услуг по поиску и подбору или продаже жилья в агентствах недвижимости сейчас не так высока, как раньше – конкуренция вынуждает риэлторов снижать цены. Конечно, можно либо отказаться от услуг агентства, и сделать все самостоятельно, либо сэкономить, обратившись к знакомому частнику.

Самому продать квартиру достаточно легко, особенно если есть время и желание заниматься этим, и не надо подыскивать альтернативное жилье. Однако прямая продажа – не самый распространенный вид сделок с жилой недвижимостью. Чаще продавцу жилья требуется найти встречный вариант, прежде чем продавать свою квартиру. На этом этапе его, как и простого покупателя, ждет ворох забот: поиск, проверка юридической чистоты квартиры, проведение сделки и расчетов. Их самостоятельное решение часто требует не только финансовых затрат, но и стальных нервов, поэтому помощь риэлторов бывает весьма кстати.

Агентство агентству рознь, поэтому от выбора риэлторской компании зависит, как скоро решится ваш квартирный вопрос. Наиболее безопасным считается обращаться в лицензированные агентства, давно известные на местном рынке недвижимости. Качество же оказываемых услуг зависит во многом от опыта и профессионализма конкретного агента – ведь и в известных компаниях работают неопытные новички-стажеры.

Желание сэкономить, толкает многих продавцов и покупателей квартир обращаться за помощью к частным риэлторам. Естественно, услуги таких специалистов стоят дешевле, чем у агентств недвижимости – ведь им не нужно содержать офис, юристов в штате, а нередко и платить налоги. Понятно, что и качество работы таких посредников крайне низкое.

 

Преимущества договорных отношений с агентством недвижимости

Договором является соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

 

 

Содержание договора составляют условия (пункты), определенные по усмотрению сторон и согласованные ими.Основная обязанность агентства согласно договору об оказании услуг — это защита интересов Клиента в любой ситуации и перед любым оппонентом!

 
1. ЗАЩИТА И ОТСТАИВАНИЕ ИНТЕРЕСОВ
Полное представительство и защита вас и ваших интересов перед всеми участниками рынка недвижимости, является основной задачей агентства недвижимости. Каждая инстанция работает в определенных условиях. Условия состоят из графика работы, последовательности работ, перечня необходимых документов для выполнения работ, сроков выполнения работ, стоимости работ. Выработать оптимальную схему для решения определенного вопроса под силу только опытному специалисту, который четко знает куда, когда, к кому, в какой последовательности и с чем необходимо прийти. Отработанная схема взаимосвязи между участниками рынка позволяет вашему представителю в оптимальные сроки решать поставленные задачи с учетом ваших интересов. Любое давление со стороны оппонента (покупателя или продавца, а также их представителей) на вас становится в принципе невозможным в ситуации, когда на вашей стороне стоит ваш представитель, основная обязанность которого по договору — защищать ваши интересы в любой ситуации и перед любым оппонентом!

 
2. УМЕНЬШЕНИЕ КОЛИЧЕСТВА НЕНУЖНЫХ КОНТАКТОВ, ЭКОНОМИЯ ВРЕМЕНИ
Для того чтобы быстрее продать свою недвижимость, человек раздает информацию о ней сразу нескольким агентствам. Возьмем за допустимое количество задействованных в продаже данной недвижимости агентств число «10». Предположим, что для выяснения определённых вопросов вам позвонили, а затем и пришли по одному представителю-агенту от каждого агентства. Получилось 10 звонков и 10 посещений. А представьте себе, что когда ваш объект начнут предлагать на рынке недвижимости, каждый из агентов со своим личным характером, манерой общения и схемой работы, позвонил вам по 5 раз для выяснения нюансов.

Выбрав из нескольких агентств одно и поручив ему выполнение заказа, вы тем самым наделяете одного агента полномочиями быть вашим представителем и отстаивать ваши интересы на всем рынке недвижимости. Именно он возьмет на себя все предварительные консультации для покупателей и их представителей, выяснив у вас единожды все подробности о вашей недвижимости. Уменьшив количество ненужных контактов, агент освободит ваше полезное время, которого сейчас так всем не хватает.

 
3. ОПЕРАТИВНОСТЬ ПРОДАЖ
Заключив с продавцом недвижимости договор, агентство берет на себя подотчетную ответственность за проведение комплекса мероприятий, направленных на поиск потенциального покупателя и выделяет необходимые средства для осуществления взятых на себя обязательств. Затем оперативно подключаются все необходимые механизмы и ресурсы, направленные на положительный результат. Агентство каждый день прилагает все усилия для того, чтобы обеспечить запланированные сроки продажи. Ведь подобный объект требует особого внимания.

 
4. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДОСТОВЕРНОСТИ ИНФОРМАЦИИ
Качественная подача информации на рынок недвижимости об объекте, заявленном в продажу, обеспечивается доскональным изучением самого объекта, а также причин его продажи. Для того чтобы дать необходимую достоверную информацию, владелец недвижимости должен доверять агентству. А как можно доверять всем агентствам сразу, да еще в ситуации, когда вы ни с одним из них не заключили договор? Без договора, в котором строго прописаны обязанности и ответственность агентства, ни один из ваших «представителей» не будет нести никакой ответственности. Соответственно, в этом случае качество подачи информации потенциальным покупателям оставит желать лучшего.Отдав информацию о вашем объекте в одни руки и заключив договор, вы будете знать, с кого спросить за качество и достоверность её распространения.

 
5. ВОЗМОЖНОСТЬ ПРОДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ПО ЦЕНЕ, ВЫГОДНОЙ ДЛЯ ВАС
Агент, уточнив все нюансы по вашему объекту, разрабатывает стратегию его продажи. И не просто продажи, а продажи, выгодной для вас. Проведя доскональные исследования рынка по аналогичным объектам, агент точно определит его стоимость, а затем, спланировав продажу, приступит к делу. Наряду с этим агент посоветует вам, как подготовить объект к продаже. Далее риэлтор предлагает ваш объект на рынке недвижимости, с полной готовностью отстаивать ваши интересы.Таким образом, риэлтор обязательно будет отстаивать ваши интересы, если он твердо уверен в том, что его усилия не напрасны и имеют для вас смысл. О чем речь? Когда вы поручаете планирование цены, предложение и в дальнейшем её отстаивание на переговорах с покупателем одному риэлтору, то он как адвокат будет «стоять до последнего» за ваши интересы. Защита же ваших интересов и, в частности, цены на объект становится в принципе невозможной после подключения к продаже объекта нескольких агентств. Агентства включаются в марафон «кто быстрее». При таких условиях никто цену на ваш объект защищать не будет. Риэлтору становится всё равно. Ведь ему нужно спешить. И он, соответственно, будет торопиться для того, чтобы его не опередил другой агент. Риэлтор знает, что когда объект продают и другие агенты, то, скорее всего, они не будут отстаивать ваши интересы относительно цены. Поэтому он поступает так же. Создается порочный круг. Представьте себе ситуацию: ваш, казалось бы, представитель из-за гонки между агентствами, вынужден быть не на вашей стороне в вопросе цены на объект, а на стороне покупателя. И все это делается для того, чтобы успеть, не упустить шанс заработать. Причем риэлтор делает это неосознанно. А вот пропадает желание участвовать в марафоне по продаже вашего объекта у риэлтора как раз осознанно.

Почему выгодно доверить защиту цены на объект риэлтору — вашему представителю? Ваш представитель владеет информацией о возможностях покупателя. Большая часть рассматриваемых покупателем особенностей объекта риэлтору известна. Поэтому защищать цену на объект риэлтор будет, выдвигая покупателю неоспоримые преимущества, будучи уверенным, что эти преимущества заказывал покупатель и что за такого рода объект он способен заплатить заявленную стоимость.

Дайте риэлтору не шанс заработать, а возможность быть на вашей стороне... Защищать ваши интересы и осознанно принимать правильные решения в вашу пользу.

 
6. БЕЗОПАСНОСТЬ
Не распространив информацию о продаже вашего объекта на рынке недвижимости, тяжело будет его продать. Но и распространять информацию необходимо продуманно и сохраняя безопасность хозяина объекта.

Кто, кому, какую информацию о вас и о вашем объекте рассказал? Через какое агентство мошенник смотрел ваш объект? Пойди потом найди в случае чего, откуда произошла утечка информации, если агентств было десять и все они как «взмыленные» торопились продать ваш объект. Разве им до того было, чтобы еще думать и о том, каким образом подать информацию о продаже объекта? Разве у них, в условиях дикого марафона, есть порядок в работе? Разве они могут остановиться, чтобы спланировать свои действия по обеспечению вашей безопасности? Им нужно бежать, вот они и бегут.

Заключив с агентством договор, вы получаете четкую определенность относительно того, кто конкретно распространяет информацию. Также с риэлтором оговариваются все пожелания по обеспечению вашей безопасности в решении жилищного вопроса. Вот тогда-то ваши пожелания и будут учтены и записаны в договор, по которому будет действовать риэлтор. Если вы приняли столь ответственное решение — продавать свою квартиру, то нельзя при этом забывать о собственной безопасности и безопасности ваших родных.

 
P.S. Как невозможно человеку дышать под водой без трубки или акваланга, прыгнуть с самолета без парашюта и долететь до земли целым и невредимым, так и без подписания договора поручения с агентством недвижимости невозможно обеспечить себе безопасность, выгодные условия покупки-продажи и душевное спокойствие во время решения своего жилищного вопроса...

 

Частный риэлтор или агентство недвижимости?

Большинство людей, решившихся на покупку квартиры или дома, оказываются перед вопросом — к кому лучше обратиться за помощью, к частному маклеру или в агентство недвижимости?

 

 

Давайте рассмотрим, какие преимущества вы получите в том случае, если вы доверите покупку своего жилья агентству недвижимости, а также что вас ждет, если вы обратитесь за помощью к частному маклеру.

 

Ценовая политика

Выбирая посредника для покупки недвижимости, любой человек в первую очередь поинтересуется — сколько ему придется заплатить за услуги. Услуги частного маклера всегда стоят дешевле, чем помощь профессионалов агентства недвижимости. Это объясняется тем, что частник как правило, работает на дому и не имеет постоянных платных помощников. Он обращается к нужным специалистам лишь на определенных этапах сделки и оплачивает лишь разовые услуги. Агентства же вынуждены оплачивать аренду офиса и содержать порой довольно немаленький штат сотрудников для обслуживания сделок. Именно относительная дешевизна услуг частников привлекает к ним клиентов. Но стоит помнить о том, что дешевле не всегда означает лучше, ведь различия между агентствами недвижимости и частными маклерами не исчерпываются разницей в ценах. 

 

Агентства недвижимости несут ответственность за сделку

Доверяя оформление покупки частным брокерам, стоит помнить о том, что частники не несут никакой ответственности за сделку и не дают никаких гарантий. В то же время, агентства недвижимости всегда несут материальную ответственность за сделки, которыми они занимаются. Как правило, если сделка, заключенная с помощью агентства будет признана незаконной, компания вернет клиенту средства, потраченные им на оплату услуг. Некоторые брокеры, которые работают на рынке недвижимости официально и зарегистрированы как частные предприниматели, заключают со своими клиентами договоры, предусматривающие их ответственность в случае незаконности сделки, однако большинство из них работает лишь с недорогими квартирами и не берется за продажу элитного жилья или квартир бизнес-класса. Вероятнее всего из-за нежелания нести ответственность за сделку.

 

Юридическая проверка документов

Перед оформлением сделки необходимо провести тщательную юридическую проверку документов на квартиру. Как правило, агентства недвижимости справляются с этой работой более хорошо. Дело в том, что крупные компании, работающие на рынке недвижимости достаточно давно, имеют более обширные связи и обладают доступом к более полной информации, чем любой, даже достаточно опытный частный маклер. Конечно, частник может также наладить контакты и получать информацию за определенную плату, но обычно проверка документов стоит не дешево и далеко не каждый частный брокер согласится выложить подобную сумму. Поэтому, обращаясь за подобной услугой к частнику, клиент всегда рискует.

Таким образом, если вы заинтересованы в быстрой и безопасной сделке, стоит пользоваться услугами лишь крупных агентств недвижимости, которые работают на рынке достаточно давно, имеют большой опыт и безупречную репутацию.

Быстро и без проблем и трудностей приобрести квартиру вам помогут в коммандитном товариществе ДСК 1. Эта компания достаточно давно работает на рынке и зарекомендовала себя с лучшей стороны, вам помогут выбрать квартиру, полностью соответствующую вашему вкусу, оформить недвижимость, оформить ипотеку или даже субсидии. Обращаясь в большиые и крупные компании вы получите услуги настоящих профессионалов.

 

Договор с агентством недвижимости при покупке квартиры.

Купить квартиру самостоятельно очень сложно, если покупатель не знает рынка недвижимости, нужной законодательной базы, особенностей подготовки документов. Но даже заручившись помощью специалистов, не стоит терять бдительности и самоустраняться от сделки.

  
Для многих покупка жилья начинается с обращения в агентство недвижимости и заключения договора на приобретение квартиры. Обычно покупателю сразу же приходится вносить деньги в качестве доказательства серьезности намерений. Сумма аванса колеблется от полутора до трех тысяч рублей и потом включается в стоимость приобретаемой жилплощади. Но прежде чем подписывать договор и платить деньги, клиенту стоит обратить внимание на ряд важных моментов.

Важная предусмотрительность

Специалисты советуют: прежде чем подписывать с агентством недвижимости договор, необходимо ознакомиться с правилами его расторжения. Узнать, в каких случаях предусмотрена возможность прекратить действие данного документа и уточнить размер штрафных санкций за разрыв отношений. «Этот раздел обязательно должен присутствовать в тексте соглашения. Подписать договор значительно проще, чем безболезненно «выйти» из него», – говорит адвокат Адвокатской консультации «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» Антон Лебедев. Бывают случаи, когда у клиента изменяются обстоятельства и он вынужден отказаться от совершения основной сделки (купли-продажи квартиры), а значит, и от дальнейшего исполнения договора об оказании риэлторских услуг. Чтобы в такой ситуации исключить возможные споры между агентством и клиентом, в тексте документа необходимо предусмотреть не только основания для расторжения договора, но и последствия расторжения в виде ответственности сторон.

Например, в договоре может быть предусмотрено, что при его расторжении клиент обязан оплатить уже выполненные работы агентства. Кроме этого несостоявшийся покупатель оплачивает все расходы, понесенные в связи с исполнением принятых агентством обязательств. Если отношения прекратились по вине агентства, оно обязано возвратить клиенту предварительно уплаченные деньги, а также все ранее переданные документы.

Для любого приобретателя недвижимости важно, чтобы поиск нужных вариантов, подготовка и оформление сделки не затягивались. Поэтому необходимо в договоре указать сроки исполнения обязательств по договору, именно сроки исполнения, а не время действия договора. Можно указать срок исполнения каждого конкретного обязательства, например время поиска квартиры, срок оформления необходимых документов и так далее. Тогда клиент получит возможность контролировать исполнение обязательств агентством недвижимости. И факт нарушения условий договора будет установить гораздо проще.

 

Подробно о предмете

Не менее важное значение имеет предмет договора. То есть покупатель должен четко определить, что именно он хочет получить от агентства недвижимости. Обязательно надо указать, какой площади жилье требуется, с каким количеством комнат, в каком доме и в какой части района должна находиться квартира. Иначе предъявить претензии за найденную однушку на окраине вместо желанной двушки у метро будет нельзя. Ведь согласно договору агентство выполнило свои обязательства – оно нашло клиенту квартиру.

«Самым хорошим для клиента является положение о том, что агентство не вправе претендовать на часть вознаграждения до тех пор, пока сделка не будет завершена, то есть пока последний жилец не снимется с регистрации в купленной квартире. Такие положения позволяют стимулировать агентство на полную отработку своих обязанностей по договору», – объясняет Антон Лебедев.

Не надо удивляться, если в договоре прописано право агентства привлечения к работе третьих лиц. В настоящий момент существуют различные схемы работы агентств недвижимости. Первая – это работа агентства с оформлением в штат сотрудников-агентов. Вторая – заключение агентством договоров с агентами, имеющими статус частных предпринимателей. Так что отвечать перед клиентом все равно будет агентство, поскольку именно оно заключало договор.

Почти все агентства настаивают на эксклюзивности своих прав на продажу или покупку объекта недвижимости для своих клиентов. Этого не стоит бояться, пока действует договор, поскольку он ограничивает право покупки или продажи объекта с привлечением другого агентства. Как только договор будет расторгнут – все ограничения снимутся.

Cледует обратить внимание на то, с кем именно предлагается заключить договор – с агентом или фирмой. Стороной договора всегда должно быть само юридическое лицо – агентство недвижимости. Агент может фигурировать только как исполнитель, назначенный фирмой. Со стороны агентства договор имеет право подписывать первое лицо фирмы – директор, генеральный директор или любое другое лицо, действующее на основании доверенности. В последнем случае можно потребовать приложения доверенности к договору.

У составленного документа должен быть номер. Ведение единого реестра договоров – обязанность каждого агентства недвижимости.

 

Ответственность поровну

Очень важно, чтобы условия подписываемого договора учитывали интересы обоих сторон – и клиента, и агентства недвижимости. И чтобы ответственность за невыполнение тех или иных обязательств делилась поровну. В переговорах с агентством нужно добиться включения условий о равной ответственности сторон. Если клиент сам не может проявить настойчивость и обосновать свои требования – стоит привлечь юриста. Нелишне будет указать в тексте соглашения те обязательства агентства, игнорирование которых влечет ответственность за своевременное и качественное исполнение работ. Например, если агентство проводит юридическую экспертизу документов на квартиру, оно должно нести ответственность за качественное ее проведение. «Исполнение каждого содержащегося в договоре обязательства следует фиксировать в виде отдельного документа, непременно подписанного каждой из сторон», – уточняет Андрей Саморядов из городского Центра юридических экспертиз. Такими документами могут быть расписки в получении определенной денежной суммы или о приеме документов, акты приема-передачи объекта сделки, акты приема-сдачи оказанных агентством услуг. Эти бумаги впоследствии могут стать основанием для привлечения к ответственности нарушителей условий договора. На руках у клиента должны находиться все документы, подписанные двумя сторонами, в подлинниках, а также копии всех документов, подписанные только им самим.

Если условия договора все-таки не были полностью выполнены, то по закону пострадавшая сторона вправе требовать от нарушителя возмещения убытков и уплаты неустойки. «Однако чтобы взыскать убытки, необходимо доказать, что они возникли вследствие допущенного нарушения договора, а не по другим причинам. Кроме того, необходимо доказать, что размер взыскиваемых убытков обоснован», – продолжает юрист Андрей Саморядов. Как правило, убытки агентств недвижимости связаны с затратами по поиску продавца при покупке квартиры, с организацией и проведением рекламной кампании, с получением каких-либо справок. Клиент может понести финансовые потери из-за несвоевременного исполнения агентством своих обязательств, например, когда в результате вынужденного промедления покупатель упускает другие выгодные варианты.

 

Плата за услуги

За свои услуги агентство недвижимости обязательно возьмет вознаграждение. Его размер чаще всего указывается в процентах от цены приобретаемой квартиры. Реже агентство просит за свои услуги фиксированную сумму. Стоимость оказываемых агентством услуг и порядок проведения расчетов часто оформляются в виде приложения к договору (дополнительного соглашения).

Необходимо разобраться, какие именно услуги агентство обязано совершить за указываемое вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. Как правило, клиенту предложат дополнительно оплатить затраты, связанные с нотариальным удостоверением договора, его государственной регистрацией, получением каких-либо документов и тому подобное.

Заключая договор, агентство потребует внести аванс или задаток. Размер частичного платежа обычно составляет не более 10% от стоимости покупаемой квартиры. При этом последствия внесения аванса и задатка будут разными. Сумма, внесенная в качестве задатка, является одновременно и средством платежа, и средством обеспечения исполнения каждой из сторон обязательств, содержащихся в договоре. Если риэлторский договор останется неисполненным по вине клиента, давшего задаток (например, на каком-либо этапе он откажется от исполнения договора), то эта сумма полностью перейдет к агентству. Если за неисполнение договора ответственно агентство, получившее задаток, то оно обязано уплатить клиенту двойную сумму задатка.

Если в договоре указывается, что уплачивается аванс, то при расторжении договора – независимо от того, по чьей инициативе оно происходит – эта сумма должна быть возвращена.

Клиенту обязательно нужно получить подтверждение того, что деньги он заплатил – это может быть расписка или кассовый чек. Иногда в условиях договора расчеты за исполнение риэлторских услуг увязываются с расчетами за приобретаемую или продаваемую квартиру. В подобных случаях следует обратить внимание на то, в обеспечение каких именно обязательств уплачивается задаток: в обеспечение обязательств, связанных с исполнением риэлторского договора, или в обеспечение основного договора – купли-продажи квартиры.

 

Если обстоятельства изменились

Часто возникают ситуации, когда договор уже составлен и подписан, но клиенту необходимо внести в него изменения. Добиться от агентства корректировки договорных отношений можно. Важно, что называется, не перегибать палку. «Если клиент может четко обосновать: чего он хочет и, главное, почему – агентство может пойти ему навстречу, составив договор присоединения», – говорит специалист юридического департамента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Марина Пухова.

Обычно дополнительные условия к уже составленному договору определяются только одной стороной, а другая сторона может их принять не иначе, как присоединившись к предложенному документу. Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения данного документа, если он лишает эту сторону определенных прав или предписывает различные обременения.

 
Источник: БН.ру