--------------------------------------------------------------------------------------

                      Полезные статьи на тему: "Ипотека"

--------------------------------------------------------------------------------------

Ипотечный кредит. Брать или не брать?

Я думаю, со мной все согласятся, что очень важно иметь свою крышу над головой, стены, где будет висеть бабушкин ковер ручной работы и семейные фотографии, пол, по которому будут ползать дети и коврик, на котором будет охранять Ваш покой верный пёс. Как хочется иметь свои пусть 30 квадратных метров, где Вы будете воспитывать детей, создавать уют и просто наслаждаться жизнью…. 

 

 

Или стало слишком тесно и хочется свою двухкомнатную квартирку поменять на четырехкомнатную. А при сегодняшнем темпе роста цен просто невозможно накопить, а снимать устали…

Единственное решение в этом случае, если, конечно, семейный доход не превышает среднестатистическую зарплату в несколько раз – это взять ипотечный кредит. Давайте уточним некоторые моменты на пути принятия столь важного решения.

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья. Это значит, что Вы становитесь собственником жилья, а банк накладывает обременение. Под обременением понимают наличие условий, запрещений, стесняющих правообладателя. То есть, Вы не сможете продать, обменять или подарить квартиру, пока полностью не рассчитаетесь с банком.

Кредиты можно условно разделить на две категории: на основе официально подтвержденного дохода со средней ставкой 9-12 % годовых, и 11-13%, если Вы не можете показать «белую» зарплату. Снижения ставок на кредит дожидаться не стоит, так как за время, пока годовой процент станет ниже хотя бы на 1% (и это в среднем 3-6 месяцев) цены на недвижимость могут вырасти на 10-30% в зависимости от региона. В итоге сумма, которую вы выплатите за квартиру, будет выше. Например: у Вас есть 1 миллион рублей в качестве первоначального взноса и Ваша будущая квартира стоит 1,5 миллиона рублей, то кредит на сумму 500 тысяч рублей сроком на 10 лет будет 7 000 рублей ежемесячно. После повышения цены до 1,8 миллиона рублей (+ 20%) ежемесячные выплаты на 10 лет составят 11000 рублей.

К тому же, если банк, в котором вы взяли кредит, понизит годовой процент, Вы можете рефинансироваться (если есть такой пункт в кредитном договоре). Либо найти другой банк, который предоставляет такую услугу. Заемщики, получавшие ипотеку еще за относительно высокие проценты, сейчас вынуждены существенно переплачивать по "старым" ипотечным схемам. Поэтому появились банки, готовые рефинансировать такие кредиты. Упрощенно эту схему можно изложить следующим образом – банк гасит ипотечный кредит заемщика, зачастую взятый в другом банке. С объекта недвижимости снимается обременение, а затем банк-перекредитовщик регистрирует новый договор ипотеки под залог все того же объекта недвижимости.

Также важно понимать, что большой срок, на который вы берете кредит, совсем не значит, что чем дольше, тем лучше и легче для вас. Разница в ежемесячных выплатах будет небольшая. Поясним: если Вы берете кредит 700 тысяч рублей на 10 лет, Ваш ежемесячный платеж составит 10 тысяч рублей, а на 20 лет эта же сумма - 8 тысяч рублей ежемесячно. Следовательно, разумнее взять на 10 лет, переплачивая по 2000 рублей ежемесячно, и быстрее рассчитаться с банком. Опять же, доходы будут расти, а ежемесячный платеж останется на прежнем уровне.

При выборе банка следует обратить внимание на то, когда банк выдает необходимую Вам сумму для расчета с продавцом. Существует два варианта. В первом случае, в день подписания договора купли-продажи. Во втором – после государственной регистрации права собственности. Свой же первоначальный взнос вы можете передать продавцу при подписании договора. Практика показывает, что большинство продавцов не соглашаются на вторую схему расчетов, желая получить деньги сразу. Поэтому выбирайте банк, который выдает деньги «день-в-день».

Если вдруг произошло непредвиденное, и вы больше не можете справляться с ежемесячными платежами по выплате кредита, совсем не обязательно допускать ситуацию, в которой банк продает квартиру и возвращает вам то, что вы выплатили плюс небольшую разницу (а квартира будет продаваться не по рыночной цене, а ниже), Вы можете сами найти покупателя, который покроет оставшуюся сумму, после чего Вы, как собственник без обременения сможете передать квартиру будущему владельцу. Так Вы получите большую сумму.

Если у Вас нет первоначального взноса (в среднем 10-30%) – это тоже не проблема! Можно взять кредит под залог квартиры родственников. Либо потребительский кредит в другом банке.
Взяв столь крупный кредит, вы не проиграете, так как хотя бы один год дальнейшего роста цен на сегодняшнем уровне окупит все проценты.

И этот нелегкий, но приятный день заселения в новую квартиру может наступить уже через месяц после начала оформления ипотечного кредита.

 

Как уменьшить выплаты по ипотечному кредиту?

Прежде чем заниматься перекредитованием, поймите, насколько это выгодно и где это будет происходить

1. Уясните суть идеи рефинансирования 
Услуга по рефинансированию кредитов становится все более популярной
Идея рефинансирования кредита проста. Вы просто сравниваете ставки по ипотеке и перекредитовываетесь в банке, где ставка пониже.  

 

 

Получение нового кредита под имеющийся объект недвижимости на более выгодных условиях называется рефинансированием. 
Процедура перекредитования предполагает: увеличение / уменьшение размера ежемесячного платежа, изменение валюты платежа, сокращение срока расчета по кредиту.
В процессе рефинансирования действующий кредит погашается с помощью нового кредита. В результате этого происходит смена банков, а Вы продолжаете осуществлять свои платежи, но с более низкой процентной ставкой. 
В большинстве ситуаций перекредитование выгодно. Ведь совсем недавно ипотечные ставки были 11-12 процентов, сегодня же кредит можно рефинансировать по ставке 9,75 процента (данные на октябрь 2007 года). 
Помните, что максимальный эффект достигается при большом сроке до окончания погашения кредита и при существенной (более 1%) разнице в процентной ставке между имеющимся кредитом и тем, что у вас может быть. 
Обращаться за рефинансированием стоит, если с момента получения ипотеки прошло несколько лет. Раньше не имеет смысла. По оценке банкиров, чем «моложе» кредит и меньше его сумма, тем более низким будет эффект от перекредитования. Ипотечный заемщик с кредитом 1,5-3-летней давности может сэкономить порядка трети своих изначально предполагавшихся расходов на выплату процентов по кредиту.
Кроме того, благодаря значительному росту цен на рынке недвижимости, российские заемщики под свои ипотечные квартиры, купленные год-два назад, могут получить деньги по низкой ставке на новые инвестиции.

2. Подсчитайте, сколько вам удастся сэкономить
Выгодна именно вам услуга по рефинансированию кредита или нет, можно проверить, подсчитав, какую экономию вы при этом получите. 
Для этого: 
● рассчитайте возможную экономию и расходы по организации рефинансирования. Это позволит вам понять, есть ли необходимость в такой сложной процедуре. Для наглядности постройте свой график погашения процентов и тела кредита (смотри пример 1 в доп.материале); 

● не забудьте про суммы вычетов, предоставляемых государством; 
Самостоятельно произвести расчеты и построить график платежей трудно. Лучше обратиться к квалифицированному специалисту - ипотечному брокеру. Так  называются специализированные фирмы, занимающиеся подбором выгодных для заемщика кредитных программ (смотри пункт 6). 
Необходимо учесть, что при рефинансировании заемщик, несет такие же накладные расходы, что и при первичном получении кредита: это и комиссия за предоставление кредита, и комиссия за рефинансирование кредита, и плата за работу независимого оценщика и нотариуса по их собственным тарифам. (подробно смотри в доп. материале "Расходы на рефинансирование ипотечного кредита")
Зачастую итоговая экономия по окончании процедуры рефинансирования с лихвой оправдывает все издержки (смотрите доп.материал на эту тему)  
Большинство банков рефинансирует на сумму до 70-80% от оценочной стоимости жилья. Для тех, кто сейчас рефинансирует ипотечные кредиты одно-двухгодичной давности, есть дополнительное преимущество: с учетом роста цен на жилую недвижимость сейчас под залог той же квартиры можно взять в кредит сумму, большую, нежели та, что была первоначально. Таким образом, с помощью рефинансирования появляется возможность решить и другие финансовые вопросы, например, сделать ремонт в квартире или купить дачный участок.

3. Не прогадайте на налоговом вычете при рефинансировании
Оформление налогового вычета с суммы уплаченных процентов пока остается загадкой для многих заемщиков. Поэтому остановимся на этом подробнее.
В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщики, которые приобрели жилье или участвуют в его строительстве, имеют право на получение имущественного налогового вычета на сумму до миллиона рублей. Это означает, что у человека, который приобрел квартиру, есть право на возврат из бюджета 13% от 1 млн руб. 
Таким образом, государство поддерживает покупателей квартир - дает возможность получить обратно максимальную сумму 130 тыс. руб уплаченного подоходного налога.
Для ипотечных заемщиков сумма налогового вычета не ограничена 1 млн. Как гласит закон, если квартира была куплена в кредит, то с суммы, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам) предоставляется аналогичная льгота, причем без ограничения по сумме налогового вычета. Получить необходимую информацию о том, как оформить дополнительную льготу можно в налоговой инспекции. Лучше не откладывать этот вопрос в долгий ящик. Ведь именно в первые годы пользования кредита вы платите больше всего процентов. 
Отметим, что в случае перекредитования заемщик теряет право на налоговый вычет с суммы уплаченных процентов, ведь кредит выдан с целью погашения предыдущего кредита, а не для приобретения жилья. 
Как утверждают специалисты, есть пара способов обойти это препятствие. Одно из них - это подача заявления на получение вычета, сразу после оформления квартиры в собственность, так как в тот момент вы еще платите процентные ставки.
Через некоторое время, после того как будут оформлены документы на получение налогового вычета, можете заключить договор на рефинансирование.

4. Получите четкое представление, к кому обратиться, если вы решили рефинансировать кредит 
Нужно учитывать, что список банков, реально предоставляющих услугу рефинансирования, невелик. 
Самым оптимальным вариантом с точки зрения дополнительных затрат является перекредитование в том же банке, где вы брали свой первый заем. В практике нередки ситуации, когда изначально банк-кредитор отказывается снизить ставку. Иногда банки все-таки идут навстречу клиенту. Но чаще банк приходится менять.
Банкам выгодно привлекать чужих клиентов: рефинансирование используется ими как инструмент привлечения уже проверенных заемщиков, с хорошей кредитной историей.
Срок рассмотрения заявления на рефинансирование ипотеки обычно не превышает двух-трех дней. 
Воспользоваться рефинансированием ипотеки может любой гражданин, имеющий кредит в другом банке не менее 6 месяцев и положительную платежную дисциплину по нему.  
Если вы задерживали выплаты предыдущему банк, новый банк вряд ли согласится на рефинансирование. 

5. Постарайтесь выбрать наиболее профессионального кредитного брокера
Ипотечный (кредитный) брокер - компания, занимающаяся подбором наиболее выгодного варианта кредита для клиента. Работает с несколькими банками одновременно.
Чтобы среди множества присутствующих на рынке ипотечных брокеров выбрать наиболее профессионального, нужно собрать все имеющиеся сведения о нем. На сайте самой компании можно посмотреть подробные данные об итогах ее работы. Показатели качества - это норма одобрения заявок на кредиты, норма одобрения по суммам кредитов, количество клиентов, ставших собственниками, портфель одобренных кредитов, сумма по сделкам с недвижимостью.
У брокеров стоит поинтересоваться, с каким количеством банков они работают. Чем их больше, тем выше степень надежности и более широк выбор программ для заемщика. Кроме того, никто не мешает вам позвонить в банки и узнать мнение об этой компании. Также заранее уточните, за какой срок заемщик получит одобрение в выбранном банке. Эти условия стоит заранее предусмотреть в договоре. 
Комиссия ипотечного брокера составляет от 5000 руб. до 2,5% от суммы нового кредита. 

6. Разберитесь с оформлением страховки.  
При получении ипотечного кредита необходимо оформить страховку. 
Вы можете подобрать новый банк, не меняя страховую компанию. Если же вам придется поменять страховую компанию, то это произойдет не ранее срока окончания страхового периода действующего страхового договора. 

 

 

Как правильно оформить ипотеку

Оформление ипотечного кредита, процесс долгий и хлопотный.

 

1. Определите, «потянете» ли вы ипотеку 

Ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 60% от вашего ежемесячного дохода. 
Для оценки своих финансовых возможностей можно обратиться к так называемым ипотечным калькуляторам на банковских сайтах и информационных порталах. Они показывают необходимое соотношение дохода заемщика, требуемой суммы, срока выплаты кредита и процентной ставки.

 

У вас должны быть накопления для оплаты первого взноса по ипотеке. Первоначальный взнос за квартиру составляет в среднем от 10 до 50%. Отсутствие первоначального ипотечного взноса может влиять на кредитную ставку в сторону ее повышения.

 

2. Выберите кредитора 

При выборе банка сразу обратите внимание на размер различных комиссий: за открытие, обслуживание текущего или ссудного счета и так далее.
Что касается методики подсчета суммы выдаваемого кредита, то у каждого банка они свои. 
Чтобы найти наиболее выгодный для себя кредит придется подробно изучить 5-10 банковских программ. 
C поиском оптимальной программы банка могут помочь кредитные брокеры - профессиональные посредники между кредитным учреждением и заемщиком. 

 

3. Соберите документы, которые необходимо предоставить в банк 

В каждом случае список "бумаг" для оформления ипотечного кредита будет индивидуальным. Вот примерный перечень требуемых документов. 

1. Бумаги, идентифицирующие вашу личность как заемщика:
● Копия вашего паспорта.
● Копия документов о семейном положении.
● Копия пенсионной карточки, ИНН.
● Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
● Справка о доходах по форме 2-НДФЛ.
● Справка о доходах по форме банка.

2. Документы, касающиеся сведений о квартире:
● Копия правоустанавливающих документов (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры).
● Справки из БТИ (Бюро технической инвентаризации).
● Отчет об оценке залога. В соответствии с этим отчетом банк предоставляет кредитные средства клиенту. Например, если приобретаемая квартира оценена в 200 тыс. долларов, банк принимает решение выдать клиенту 85% от этой суммы, т. е. 170 тыс. долларов. 
● Выписка из ЕГРП (единого государственного реестра прав на недвижимое имущество) об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов, а также справка об отсутствии обременений в использовании имущества (то есть справка о том, что квартира не находится в залоге). 
● Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета. Последняя подтверждает, что квартира находится на балансе подрядной организации, которая занимается коммунальными платежами. 
● Продавец должен находиться в состоянии вменяемости, что чаще всего подтверждается тремя видами документов: копией водительских прав продавца, свидетельством о ношении оружия или справкой из ПНД (психо-неврологического диспансера).
На основании подготовленных документов заключаются два договора: ипотечный и трехсторонний договор купли-продажи между банком, продавцом и покупателем. 

4. Будьте внимательны при расчетах с банком и продавцом жилья

Процедура расчета между продавцом и покупателем происходит по следующей схеме. Заемщик, подписав кредитный договор, получает средства на свой счет. Затем он снимает деньги со счета и в присутствии продавца закладывает их в банковскую ячейку. Когда продавец подписывает договор купли-продажи, покупатель получает ключи от ячейки. Воспользоваться банковским сейфом продавец может только после регистрации квартиры в Госуправлении Федеральной регистрационной службы по Москве. 
Ключи от квартиры покупатель получает уже после того, как продавец забирает деньги из ячейки. И только после этого можно праздновать новоселье. 

 

5. Учтите все сопутствующие расходы

Предусмотрите заранее следующие траты. 
● рассмотрение заявки. Это обойдется вам от $40 до 50. Лишь некоторые банки предоставляют эту услугу бесплатно. 
● услуги оценщика (если покупать квартиру на вторичном рынке). Это облегчит кошелек на 150-300 долларов. 
● страхование права собственности (если покупать квартиру на вторичном рынке). Расходы выльются в 1-2,5% от суммы кредита в зависимости от срока страхования. Суть страхования права собственности состоит в том, что оно защищает от последствий событий, произошедших в прошлом. Ими могут быть нарушение прав несовершеннолетних, совершение сделки неуправомоченным лицом, совершение сделки в результате мошеннических действий и т. д.
● комиссия за выдачу кредита банком. От 5 тыс. рублей. 
● обслуживание ссудного счета. "Съест" 0,5-1% от суммы кредита. 
● услуги нотариуса по оформлению договора покупки в кредит составят 12-15 тыс. рублей, госпошлина - 500 рублей.
● регистрация договора в регистрационной службе ГУ ФРС - 40-270 долларов в зависимости от сроков исполнения. 
● Аренда сейфа обойдется в примерно 50 долларов. 
● Комиссия ипотечного брокера - от 500 до 1500 долларов в зависимости от сложности сделки. 
● Риелтер попросит за свои услуги 3-4 тыс. долларов. Обратите внимание: на услугах надежных агентств лучше не экономить. Их высокие "гонорарные" запросы оправданы опытом работы в сфере ипотеки и знаниями о том, как максимально соблюсти интересы заказчика, то есть ваши. 

 

6. Имейте ввиду, Вы можете прервать процесс заключения договора в любой момент 

Как показывает практика, поводами для расторжения сделки, могут стать, например, такие: 
● Вам стало известно о том, что квартира, которую вы собираетесь приобрести, подверглась в свое время незаконной перепланировке. 
● обнаружился факт, что собственники продаваемых квартир - несовершеннолетние дети. 
В описанных ситуациях, даже если вы уже внесли аванс, сделка "разрывается". 

Источник: http://www.ilovemoney.ru

 

Более выгодные условия ипотеки для молодых семей

Государственная поддержка молодых семей осуществляется в рамках подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей", входящей в состав федеральной целевой программы (ФЦП) "Жилище" на 2002 – 2010 гг. Она утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 28 августа 2002 г. № 638. В соответствии с этим документом многие регионы разработали свои программы улучшения жилищных условий молодых семей.

 

1. Проверьте, можете ли вы рассчитывать на субсидию от государства

Государство может оплатить часть покупки (строительства) или оплатить первый взнос при получении ипотечного кредита 
Основное ограничение – хотя бы один из супругов не должен быть старше 30 лет – без детей или с детьми. То же самое касается и неполной семьи, в которой маме или папе еще не исполнилось 30 лет. В 2008 году возрастной порог для получения субсидии, возможно, будет увеличен (об этом читай в доп.материале). 

 
К претендентам предъявляются еще два основных требования: 
● Необходимо, чтобы молодая семья была признана нуждающейся в улучшении жилищных условий (то есть уже стояла в очереди на получение муниципального жилья). 
● Молодая семья должна иметь доходы или какие-то иные денежные средства, достаточные для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии. 
У всех программ, которые работают в российских городах, есть обязательное условие - проживание в городе, где вы собираетесь взять субсидию, не менее 5-10 лет. 

 

2. Обратитесь в орган местного самоуправления 

При городских (сельских) администрациях есть представители Государственного областного учреждения "Агентство жилищных программ". Например, в Москве по вопросам ипотечного кредитования следует обращаться в ГУП города Москвы "Агентство по реализации жилищного займа и субсидий" (Газетный пер., 5, тел. для справок: 8 (495) 229-47-17, 229-69-50) 
Имейте ввиду, данная программа действует не во всех регионах, а только в тех, которые подали заявку на участие в Федеральное агентство по строительству и ЖКХ.
Решения о том, достойна ли семья участвовать в программе, принимается на трех уровнях власти - муниципальном, региональном и федеральном. Поэтому ждать решения молодым семьям придется несколько месяцев.
Порядок такой. Муниципалитеты передают сформированные ими списки семей-участниц в субъекты РФ. Субъект сводит списки и формирует заявку на выделение бюджетных средств. Все это представляется в Росстрой, являющийся государственным заказчиком программы. 
Если молодая семья становится участником программы "Ипотека для молодой семьи", ей выдается специальное свидетельство, которое оформляет и выдает орган местного самоуправления по мере поступления бюджетных средств. 
За счет средств федерального бюджета субсидия молодой семье на приобретение квартиры предоставляется только один раз. Она предоставляется в безналичной форме на банковский счет владельца свидетельства. 

 

3. Ознакомьтесь с перечнем документов, которые вам необходимо собрать

Для того, чтобы стать претендентом на получение субсидии, необходимо предоставить в местный орган самоуправления следующие документы: 

 
● заявление по особой форме в двух экземплярах, один из которых после регистрации возвращается заявителю; 

● паспорта взрослых и свидетельства о рождении детей; 

● свидетельство о браке (для неполных семей, естественно, не нужно); 

● документ, подтверждающей, что семья признана нуждающейся в улучшении жилищных условий; 

● документы, подтверждающие признание семьи имеющей достаточные доходы либо иные денежные средства для погашения кредита на оплату части квартиры, превышающей размер субсидии; 

● выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.
3. Рассчитайте, хватит ли вам субсидии для внесения первоначального взноса по ипотеке 

 
Субсидии рассчитываются, исходя из количества членов молодой семьи, общей площади покупаемого ею жилья и норматива стоимости 1 квадратного метра в регионе.

 
Субсидия предоставляется в размере не менее: 
● 35 процентов расчетной (средней) стоимости жилья, определяемой в соответствии с настоящими Правилами, - для молодых семей, не имеющих детей; 

● 40 процентов расчетной (средней) стоимости жилья, определяемой в соответствии с настоящими Правилами, - для молодых семей, имеющих 1 и более детей. 
Размер общей площади жилого помещения, с учетом которой определяется размер субсидии, составляет:

● для семьи численностью 2 человека (молодые супруги или 1 молодой родитель и ребенок) - 42 кв. м; 

● для семьи численностью 3 и более человек, включающей, помимо молодых супругов, 1 и более детей (либо семьи, состоящей из 1 молодого родителя и 2 и более детей), - по 18 кв. м на 1 человека. 

 
Программа "Ипотека для молодой семьи" предусматривает, что если родители-участники программы обзаводятся ребенком (причем допускается его усыновление), они могут получить дополнительную субсидию за счет регионального бюджета в размере не менее 5% расчетной (средней) стоимости жилья. 
В правилах программы сказано, что норматив расчетной стоимости жилья в том или ином регионе не должен превышать показатель, утвержденный Минрегионом для этого региона. Цены на жилье по программе публикует раз в квартал Минрегионразвития в "Российской газете". 

 

4. Выясните, какие банки работают по программе 

В столице же есть список уполномоченных банков, которые выдают кредиты по социальной ипотеке, он периодически обновляется. В их числе КБ "МИА", ЗАО "Райффайзенбанк Австрия", МКБ. С полным списком банков можно ознакомиться на сайте программы. 
В других регионах вопрос о выдаче такого кредита тоже решают госорганы. Соответственно, подсказать, в какие кредитные учреждения обращаться, смогут в местном муниципальном образовании.

 

5. Знайте, что субсидия облагается налогом

Cейчас субсидии, которые государство выдает молодым семьям для оплаты части жилья, облагаются стандартным налогом на доходы физических лиц. Ставка равна 13%, и сумма вычитается при непосредственной выдаче субсидии.

 

Ипотека: как банк проверяет заёмщика?

Чтобы получить такой большой и долгий кредит, как ипотечный, не достаточно прости прийти в банк и попросить. Вам ещё придётся изрядно потрудиться, чтобы убедить банк в том, что вы вполне благонадёжный заёмщик и деньги отдадите. А для этого собрать нужные справки и ответить на кучу вопросов из банковской анкеты.

 

 

После этого сотрудники банка проверят предоставленные вами справки на подлинность, сопоставят ваши параметры со своими требованиями и примут решение — но не факт, что в вашу пользу. Чем руководствуются банкиры при отборе клиентов и как они их проверяют?

 

Этап предварительный

Приблизительные намётки вашей характеристики сотрудник кредитного отдела может сделать уже на первой встрече с вами. Ваш внешний вид, одежда, манера говорить и держать себя если и не дадут понять, с кем банк имеет дело, то определённо заложат основу будущего доверия (или недоверия) к вам. Помните о силе первого впечатления и хорошо готовьтесь к походу в банк.

 

Этап первый

После того как вы отдали в банк нужные документы, они ложатся на стол кредитного инспектора. По идее, он должен проверить предоставленные вами данные на достоверность. Ни обманули ли вы по поводу своей работы и семейного положения, ни приписали ли пару лишних тысяч к доходу, нет ли у вас постоянных расходов, вроде лечения больных родственников, и так далее.
Как считается в народе, для этого сотрудник банка звонит прямо в налоговую инспекцию, в пенсионный фонд или даже на работу клиенту. Но подумайте сами: если позвонить в какую-нибудь фирму или библиотеку, где работает претендент на кредит, ещё можно, то в таком крупном госучреждении, как Налоговая инспекция, такие данные по телефону точно не предоставят. Для этого запрос надо отправлять в письменном виде, а ответ ждать не одну неделю: отдельного специалиста для работы с банковскими запросами в подобных учреждениях просто нет, а ведь в банки ежедневно поступает сотни заявок на кредиты.
На самом деле, кредитный инспектор просто составляет приблизительную характеристику на основе заполненной вами анкеты. Его первая задача — определить вашу платёжеспособность. А значит обращать внимание он будет на ваш доход (ежемесячный платёж не должен составлять более 30% от него), сферу занятости и трудовую книжку (если вы не меняли место работы в последние 3-4 года, это показатель вашей будущей надёжности), возраст (чем вы старше, тем рисковее давать вам взаймы на длительный срок), семейное положение и наличие иждивенцев (незамужние женщины с детьми — нежелательные клиенты для банка), наличие недвижимости и другого крупного имущества (чтобы в случае неплатежа вы могли возместить убытки банка) и другие долговые обязательства перед банками (если вы ещё не выплатили другой крупный кредит, на ипотеку рассчитывать не стоит).

 

Этап второй

После сопоставления данных инспектор составляет приблизительную характеристику претендента. А также отмечает в анкете те нюансы, которые вызвали у него сомнения в вашей откровенности. Вот тогда за дело берётся служба безопасности. Но и там никаких звонков и запросов не делают. Даже пресловутую кредитную историю, которой нас всех постоянно пугают, проверяют далеко не всегда, поскольку сделать это довольно сложно.
Единственный звонок, который может сделать сотрудник банка — это звонок лично вам. Ничего экстраординарного он спрашивать не будет: фактически беседа повторит заполненную вами же анкету. Однако, если, отвечая на вопросы письменно, можно хорошенько подумать и схитрить, то тут вам придётся беседовать, что называется, в режиме настоящего времени, и если вы обманули банк, в разговоре это легко выяснится. Когда хотя бы один из ваших ответов разойдётся с ответом в анкете, считайте, что в кредите вам отказано. Проверка тут же прекращается, и дальше с вами работать никто не будет.

 

Этап последний

Если вы прошли предыдущий круг проверки, позвонить могут к вам на работу. Так в банке проверят, работаете ли вы там, где указали, сколько зарабатываете (сотрудник звонит в бухгалтерию и делает официальный запрос на информацию) и даже что думают о вас сослуживцы. Некоторые особо ярые поверяльщики могут связаться с вашим непосредственным начальником, представиться сотрудником кадрового агентства и попросить подтвердить данные, указанные в резюме. В такой беседе можно узнать и о ваших личных качествах, и о перспективах работы на этом месте.

 

Без ипотеки окажутся судьи и риэлторы

10 профессий, представителям которых не выдают ипотечные кредиты в банках.

 

 

Работники социальной сферы

Нежелание банкиров доверять социальным работникам, которые вроде бы занимаются общественно полезным делом, объясняется их низкими доходами. По данным Росстата, эти сотрудники в среднем в месяц зарабатывают 13 тысяч рублей после уплаты налогов.

 

Милиционеры

Милиционеры имеют низкий официально подтвержденный доход, находятся в группе риска как сотрудники, в рядах которых часто проходит сокращение: реорганизацию и долгосрочные риски банку сложнее просчитать.

Среднестатистический сотрудник милиции — мужчина, имеющий высшее образование, холостой или разведенный. Банки чаще отдают предпочтение семейным заемщикам.

 

Военнослужащие

Военнослужащие — преимущественно мужчины, имеющие специальное образование. Им сложно адаптироваться в коммерческих структурах после раннего выхода на пенсию или увольнения по сокращению.

Военные имеют низкий официально подтвержденный доход. Структура выплат складывается из многочисленных надбавок, система начисления которых не вызывает доверия у банков.

 

Водители

Низкие официальные зарплаты и то, что система премирования может зависеть от многих факторов и быть довольно нестабильной, входят в число основных минусов водителей в глазах банков.

Часто судьба персонального водителя зависит от судьбы менеджера, которого он возит, и при смене места работы руководителя водитель также вынужден искать место.
У водителей-дальнобойщиков оплата труда зависит от результатов работы, они чаще оформлены по гражданско-правовым договорам. Средний возраст сотрудников превышает 45 лет, образование — среднее или среднее специальное. Все это мешает получить одобрение на кредит.

 

Работники сельскохозяйственных компаний

Будь то офисные работники или же "полевые", в ипотечном кредите им откажут.

Причина — высокие риски, поскольку люди этой сферы сильно завязаны на урожай, погодные условия, и их доход зависит напрямую от этих факторов.

Кроме того, большинство занятых в сельском хозяйстве проживают в деревне, и их финансовая грамотность оставляет желать лучшего.

 

Сотрудники турфирм

"Очевидно, что банкам не интересны малодоходные категории населения, зарабатывающие до 40 000 рублей, — комментирует директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty Роман Строилов. — Помимо малодоходных профессий не любят банки и тех, чья часть ежемесячного дохода в большей степени выражена в бонусах, процентах от сделок. А они ведь никем не гарантированы и часто не зависят от самого тур-менеджера".

 

Судьи

Основная причина отказов до смешного очевидна. В случае нарушения заемщиком договора судиться с ним нереально, равно как и взыскать что-либо. Получается, что заемщик неблагонадежен даже несмотря на то, что у него высокий подтвержденный доход и социальный статус.

 

Риелторы

Представители столь доходной в докризисное время профессии появились в списке нежелательных заемщиков с обвалом продаж на рынке недвижимости.

"Я уже был готов взять ипотечный кредит, как бац — и весь рынок рушится. Денег нет, сделок нет. Я попробовал сунуться в пару банков, но там мне сразу же отказывали, слыша о моей работе. До сих пор снимаю квартиры. Хорошо хоть могу найти подешевле и получше в силу профессии", — с сожалением рассказывает Михаил, агент по недвижимости.

Основная причина отказов — слишком большая бонусная часть. В доходах риелторов она может достигать 80%. Банки не готовы кредитовать таких работников.

 

Строители

Сами строят, а себе квартиру купить не могут. И так было всегда: строители и прорабы не вылезают из черных списков банков.
Строители часто работают по срочным трудовым договорам до окончания проекта или имеют сдельную заработную плату. В отрасли задержки зарплаты — явление частое. Персонал строительных площадок в связи с особенностями работы больше привык иметь дело с наличными деньгами, не имеет депозитных счетов в банках, не привык откладывать на черный день.
Частные предпринимателиВ эту группу входят и собственники бизнеса, и индивидуальные предприниматели. И если собственники зачастую обладают собственным штатом юристов и адвокатов, что затрудняет процесс взыскания в случае задолженности, то индивидуальным предпринимателям не доверяют при предоставлении информации о доходах. Среди банкиров существует мнение, что они склонны искажать данные о своей зарплате, что ведет к повышенному риску.

"Кроме того, собственники бизнеса всегда кредитуются на индивидуальных условиях, постоянно выбивают себе скидки и трудно сопровождаются при проведении сделки", — отмечают специалисты Penny Lane Realty.

"Зарплата большинства перечисленных специалистов сильно колеблется, часто расположена в серой зоне", — подводит итог Наталья Долженкова, генеральный директор кадрового агентства "Адэкко".

Банковских работников часто пугает даже не низкая зарплата, а ее большие колебания. Если вы хотите убедить банк выдать вам ипотеку, но не хотите расставаться со своей работой, придется уменьшить колебания зарплаты: работайте равномерно, старайтесь максимально повысить свой заработок в "худой" сезон, отдыхайте в "тучное" время.

В крайнем случае можно попробовать договориться с работодателем, чтобы зарплату вам начисляли не по факту, а разносили излишки по месяцам, в которых ее недостает. Правда, это большая нагрузка на бухгалтера, и на это можно рассчитывать, только если у вас очень хорошие отношения с руководителем.

Источник: Труд

 

Кредитовать жилье стали больше в 2 раза

Россияне за последний год стали гораздо активнее пользоваться ипотекой. По данным, озвученным на парламентских чтениях в Госдуме на прошлой неделе, за три квартала этого года в России выдано в 2,6 раза больше ипотечных кредитов, чем в прошлом году.

 

 

 

Правда, общий объем денег, которые наши граждане одолжили у банков на решение своего квартирного вопроса, увеличился не столь значительно. По данным статистики Центробанка РФ, объем всех жилищных кредитов, включая ипотечные (ипотечным считается кредит, который выдается под залог недвижимости; кроме этого, существуют жилищные банковские субсидии, которые залога не предусматривают), за десять месяцев этого года увеличился на 5,8 процента.

 
То есть получается, что жилищные кредиты "пошли в массы" - суммы стали мельче, но зато ими пользуется больше народу. При этом уменьшился объем выданных ссуд в иностранной валюте и увеличился - в родных рублях.

 
Восстановлению, в частности, ипотечного рынка, безусловно, поспособствовало снижение ставок. Оно - по сравнению с "драконовскими" кризисными условиями кредитования - действительно налицо.

 
По данным компании "Кредитмарт", по сравнению с октябрем 2009 года в ноябре 2010-го среднерыночная ставка по рублевым ипотечным кредитам снизилась на 3,49 процентного пункта, а по долларовым - на 2,75.

 
При этом с конца ноября банки запустили новогодние спецпредложения. Где-то в честь приближающихся праздников еще на чуть-чуть (1 - 1,5 процентного пункта) снижена ставка по ипотеке, где-то увеличена максимальная сумма кредита. Или, например, при оформлении ипотеки до Нового года предлагается скидка от заявленной процентной ставки.

Источник: Комсомольская правда

 

Что выбрать: аренду или ипотеку?

За три года активного действия ипотечных программ в Новосибирске многие задумались о том, не лучше ли отдавать заработанное в банк - за свою квартиру, а не чужому дяде или тете. Казалось бы правда, выгоднее вкладывать деньги в свое собственное жилье. Но, не все так просто.

 

 

Главный аргумент против ипотечной схемы – серьезная переплата за приобретаемое жилье. В результате оплаты процентов, страховок и т.д. ипотечная квартира подорожает на 30–50%.

Все плюсы аренды перевешивает один существенный минус. Приобретая квартиру по ипотеке, покупатель становится собственником и не зависит от прихотей арендодателя. Кроме того, если жить не только днем сегодняшним, а озаботиться перспективой, то становится очевидным, что рост стоимости недвижимости опережает ипотечную наценку.

Развитие рынка аренды тормозит институт прописки. Рыночные реалии сталкиваются с устаревшими бюрократическими нормами. Правила регистрации таковы, что граждане могут пользоваться государственными медицинскими услугами только в том регионе, где они прописаны. Это обстоятельство не столь значимо для снимающей квартиру молодежи или бездетных супружеских пар. Но является серьезным препятствием для семей с детьми и пожилых людей. Если процедура обязательной регистрации будет упрощена, это значительно активизирует рынок аренды.

Есть и другие факторы, сдерживающие развитие рынка долгосрочной аренды. В съемной квартире многие чувствуют себя неуютно. Часто арендатор не защищен от произвола владельца недвижимости. В то же время арендодатель не может быть спокоен за сохранность своего имущества. Некоторую защищенность способно обеспечить заключение договора аренды. Такой документ обычно составляется на год и может служить гарантией того, что арендатор будет своевременно вносить платежи и беречь хозяйское имущество. А арендодатель не попросит освободить квартиру до срока и не поднимет внезапно ежемесячную ставку.

Поэтому всем советуем заключать договор, в котором будут прописаны все нюансы. Арендатор в этом случае на год будет защищен от изменения суммы платежей. Но потом цена все равно изменится, так как меняется ситуация на рынке недвижимости, растут коммунальные платежи. А значит, каждому необходимо хорошо подумать–посчитать и выбрать для себя приемлемый вариант: аренду или ипотеку.

Конечно, в любом случае из бюджета придется выкладывать значительную сумму, но платить тысячи рублей в банк за собственное жилье или чужому человеку – не одно и то же. Аргументы «за» и «против» найдутся и для варианта с арендой и для ипотеки. Нестабильная ситуация на рынке работы приводит к тому, что многие воспринимают ипотеку как рискованную авантюру, кроме того, не у всех получается накопить первый взнос на постоянно растущие в цене квартиры. Да и арендовать квартиру получается дешевле. С другой стороны, покупка квартиры в ипотеку – это выгодное капиталовложение. А при условии постоянного роста цен покупатели становятся владельцами ценной недвижимости. К тому же человек, берущий ипотечный кредит, точно знает размер ежемесячных платежей на многие годы вперед и не зависит от прихотей арендодателя.

Но уж слишком не в пользу ипотеки говорит размер ежемесячных выплат. Так, если однокомнатную квартиру в Новосибирске или Бердске можно снять за 10 тысяч рублей, то если покупать ее по ипотеке, размер выплат составит около 30 тысяч рублей на ближайшие 20 лет. Основные потенциальные потребители ипотечных кредитов – молодежь – в большинстве своем не уверена в стабильности места работы. Если шаги по карьерной лестнице дадутся легко – то почему бы не оформить ипотечный кредит, а если – нет? Смущает так же и то, что ипотечные программы не учитывают современную мобильность. Арендованную квартиру всегда можно поменять при смене места работы, появлении неудачных соседей, смене школы для ребенка. Квартиру под залогом теоретически продать можно, на практике это осуществляется не так просто, как переезд в новую квартиру и заключение договора аренды. Опять же статистика разводов в стране удручающа, часть из наиболее предусмотрительных молодых людей, не желает брать ипотеку по причине того, что непонятно, как ее потом делить и на кого лягут выплаты.

С другой стороны, стабильность, которую человек получает с покупкой квартиры, пусть даже и по ипотечному кредиту, важна для приезжающих в новый город. Это и решенный вопрос с регистрацией, а значит, и с лечением в поликлиниках или устройством ребенка в детский сад. Очевидно, что аргументы в пользу каждого из вариантов присутствуют для обоих решений жилищного вопроса. И принять для себя окончательное решение, может только конкретный человек, семья, исходя из своих задач, приоритетов и жизненных обстоятельств.

Одно ясно: аренда не заменяет покупки жилья. Средства, вложенные в свою квартиру, остаются у покупателя в виде недвижимого капитала. Деньги на аренду пропадают безвозмездно. Кроме того, купленная квартира также может сдаваться в аренду и в течение определенного сорока окупается. Правда, пока для России этот срок достаточно длительный, сегодня он составляет в среднем 15 лет (для жилья среднего и эконом-классов).

Веский довод в пользу ипотеки - факт, что, арендуя квартиру, человек просто отдает деньги за пользование ею, а выплачивая ипотечный кредит, шаг за шагом приобретает имущество в собственность. Если сравнивать платежи по аренде и ипотечному кредиту, то на этапе развития ипотеки они были сопоставимы. Сейчас же ежемесячный платеж по ипотечному кредиту значительно превышает арендную плату. Прежде всего, это связано со значительным увеличением цен на жилье: с начала 2007 года они выросли практически в два раза. По этой же причине ипотечные кредиты основной массе населения не доступны, воспользоваться ими могут лишь 10-15 процентов красноярцев. Средняя сумма ипотечных кредитов значительно выросла, но это связано не с банковскими программами ипотечного кредитования, а ситуацией на рынке недвижимости. К примеру, ежемесячный платеж по однокомнатной квартире составляется сейчас 20-26 тысяч, а первоначальный взнос – почти полмиллиона. Что касается переплаты, которая получается в результате процентов по кредиту, то она не представляет угрозы в ситуации быстрого роста цен на недвижимость. Ежемесячный платеж при этом фиксированный, даже если за два последних года цены выросли более чем на 100%, ваш платеж остается неизменным, так как при покупке квартиры по ипотеке стоимость ее фиксируется. Человек, который арендует жилье сегодня, рано или поздно будет приобретать жилье в собственность, задумываясь о будущем. По этой причине очень часто берут ипотечный кредит молодые семьи. Ипотека в настоящий момент является единственным реально работающим инструментом для получения хороших жилищных условий.

Три года назад средние платежи по ипотечному кредиту составляли 10 тысяч рублей, что было достаточно солидной суммой. Сейчас цена на однокомнатную квартиру поднялась до этого уровня. Те, кто успел взять ипотеку ранее, оказались в выигрыше. Может и сейчас кому-то стоит поднапрячься?Уже давно подсчитано, что тяжело выплачивать ипотечный кредит первые два-три года. Не стоит забывать о том, что в стране не маленький процент инфляции. Так и сейчас - сумма выплат кажется большой, но через три-четыре года будет проще. Тем более, что во многих банках взимаются аннуитетные платежи, то есть со временем они уменьшаются. Могу добавить, что на 85% сделки по покупке нового жилья формируются благодаря ипотечным кредитам.

Ипотека – это очень хороший инструмент для покупки квартиры. Но есть предельный уровень цены, после которого платежеспособного спроса населения не хватает на то, чтобы воспользоваться предложением на рынке. За два с половиной месяца объем сделок на рынке существенно упал. Потенциальные покупатели ждут снижения либо цен, либо процентных ставок. Порог заработной платы, при котором человек может позволить себе ипотеку - растет. Тем же, кто этого порога не достиг, особенно это касается молодых семей, по-прежнему остается арендовать квартиры и ждать изменения ситуации.