--------------------------------------------------------------------------------------
Полезные статьи на тему: "Новостройки"
--------------------------------------------------------------------------------------
Плюсы и минусы квартир в новостройках…
Несомненно, для каждого человека покупка квартиры является очень ответственным и серьезным шагом. На сегодняшний день все большее число семей предпочитают приобретать квартиры в новостройках, тем более, что этот сегмент в настоящее время развивается очень активными темпами.
Квартиры в новостройках имеют ряд существенных и неоспоримых преимуществ. Например, строительство заключается в использовании только современных материалов и технологий, а при покупке применяются наиболее гибкие и оптимальные условия получения кредита и прочее. Квартиры в новостройках также имеют и свои минусы: при обустройстве нового жилья придется преодолеть ряд трудностей. К примеру, большое количество новостроек сдаются сегодня в, так называемой, «черновой» отделке со свободной планировкой. «Черновая» отделка подразумевает под собой частичное оштукатуривание стен и цементно-песчаную стяжку пола, а не включает данная отделка в себя следующее: монтаж электрических и сантехнических элементов, установку межкомнатных дверей. Поэтому, приобретая квартиру в новопостроенном доме, знайте, что вы получите лишь пустое пространство, ограниченное стенами. А, как известно, жить в неотделанной квартире не то что неуютно, а невозможно. Следовательно, ремонта квартиры не избежать.
Безопасные новостройки
Современные новостройки возводят сейчас в соответствии с последними требованиями о безопасности. Они сразу технически оснащаются системами противопожарной, антитеррористической и прочей безопасности. И с каждым годом они все более и более совершенствуются.
Но все же одним из лучших и самых популярных остается водяное пожаротушение . Неоспоримым преимуществом таких систем является то, что они не наносят никакого вреда человеку. Одним из наиболее эффективных методов ликвидации пожаров остаётся тушение водой. По сравнению с другими методами: порошковым, аэрозольным или газовым пожаротушением, - вода является наиболее безопасным, надёжным и дешёвым огнетушащим составом. Сейчас ей тушатся до 90% всех пожаров.Эта система пожаротушения применима именно к жилищным помещениям. Но вода может нанести материальный ущерб технике или ценным бумагам. Поэтому эта система не используется в библиотеках, музеях, банках, складах и прочих похожих помещениях.Кроме того, в новостройках устанавливаются сразу вентиляции дымоудаления . Он удаляет не только вредные вещества, выделяемые при пожаре, но и забирает часть его тепла, очищая воздух и понижая температуру.
Утепляем новостройку
В последнее время существует тенденция увеличения жилищного пространства за счет утепления лоджий и балконов. Для начала, ее нужно застеклить. Лучше всего использовать герметичные пластиковые окна и двери. Во-вторых, забить пенной все щели и промежутки и постелить половое покрытие. Следующий и, пожалуй, самый важный этап – установка отопления.
Идеально подойдут биметаллические радиаторы отопления. Они как раз рассчитаны для многоквартирных домов с центральным отоплением. Кроме того они могут быть любой формы и цвета, не занимают много места и изящно смотрятся – как раз то, что нужно для небольшой уже комнатки (бывшего балкона). Легко осуществить и монтаж радиатора помогут трубы гофрированные . Они выдерживают большое давление, а также довольно гибкие и устойчивые к внешним повреждениям. Дело осталось за малым – обставить в своем вкусе комнатушку. Интересным решением будет сделать там небольшой зимний садик, поставив туда большое количество цветов. В сочетании с природой за окном комната будет смотреться очень эффектно. Небольшой диванчик, регулируемое освещение, легкие шторы - и еще одним уютным уголком в квартире станет больше.
Сантехника в квартире
Прокладка коммуникации в новой квартире – дело не простое, можно сказать, дизайнерское. Нужно продумать и учесть множество факторов и условий. Не обойтись в доме, в первую очередь, без воды. От того, насколько грамотно расположить водные коммуникации, будет зависеть обстановка в доме, особенно на кухне и в ванной комнате.
Очень удобна гибкая подводка воды , так как ее можно вывести к любому месту, а трубы удобно спрятать. Трубы удобно гнутся под довольно большим углом, а материал прочен и экологически безопасен. При прокладке воды часто используется гофрированная нержавеющая труба . Так подводка к смесителям для сантехники яркий тому пример. Она представляет собой полую пластиковую трубку в металлической оплетке. Подходят такие трубы, как под холодное водоснабжение , так и для горячей воды, а также для монтажа отопления и системы пожаротушения. Имеют значительный срок службы и выдерживают большие нагрузки извне. Но требует гофрированная труба грамотного монтажа квалифицированных специалистов, зато прослужит поистине долгую и надежную службу. Таким образом, зданию из качественных материалов соответствующие, только лучшие коммуникации.
Сколько стоит жить в своей квартире?
Купит квартиру – невероятно дорого и почти невозможно. Но купив ее, нужно быть готовым потратить кучу денег на ее ремонт и обустройство. А тарифы Жилищно-коммунального хозяйства знакомы нынче всем. Славятся они заоблачными ценами. А обслуживание чаще всего оставляет желать лучшего. При том, чем больше площадь квартиры, тем печальней обстоят дела. Так за что же мы все-таки платим?
Итак, ЖКХ подразумевает водопровод, канализацию, теплоснабжение, капитальный и текущий ремонт зданий, вывоз мусора, благоустройство придомовых территорий и, конечно же, электроснабжение.Самым «пожирающим» платежом зимой является, конечно, отопление. Вот такой парадокс в мировой газовой и нефтевой державе. Недалеко от него отстало водоснабжение и подогрев воды. Кроме того с завидной постоянностью каждый месяц на содержание и ремонт общественного имущества уходят немалые суммы, а вот реального ремонта и содержания, к сожалению, не видно.Спасаясь от ежемесячных поборов, все больше людей устанавливают счетчики: на газ, на воду, на свет, покупают энергосберегающие лампочки. Как бы то ни было, это все же заметно влияет на сумму в счете-квитанции за жилье.
В новой квартире - все по-новому
В новом доме все должно быть по-новому. Самое прекрасное в этом то, что для фантазии полный простор в действиях и никаких ограничений. Купив квартиру в новостройке, еще в процессе стройки можно продумать обстановку и систему коммуникаций. Во-первых, обратить внимание следует на систему отопления.
«Куплю радиаторы отопления по дешевке», - планируют некоторые. Но лучше не экономить на тепле, чтобы в середине первой же зимы не прорвало новенькую дешевенькую трубу ил батарею и не пришлось мерзнуть в собственной квартире. Перед покупкой следует посоветоваться с опытными специалистами.Гибкая подводка позволит установить батарею в любом месте квартиры. А также спрятать ее в стену так, что будет красиво и совсем незаметно. Таким же образом можно поступить и с сантехникой в санитарных узлах и на кухне. Перед подключением газа к дому продумывается обычно сразу и гибкая подводка газа , тщательно проверяется монтировка и герметичность всех соединений, устанавливаются запирающие и регулирующие краны. Таким образом, о всех этих составляющих лучше подумать, пока строится новый дом, чтобы получить готовую квартиру с уже удобными и приспособленными коммуникациями.
Выбираем недвижимость. Первичное или вторичное жильё?
Перед многими людьми встает довольно сложный вопрос о правильном выборе недвижимости. Аренда квартиры под офис или жилье требует особого внимания.Здесь необходимо учитывать целый ряд условий. Аренда офиса прямая зачастую бывает более выгодной, чем через посредников. Тем не менее, агентство помогает подобрать подходящий вариант с учетом всех пожеланий. Еще одним важным вопросом является выбор и класс помещения, будь то элитные бизнес центры г. Москвы и других городов, или помещения более низкого класса.
Покупка недвижимости – гораздо более ответственный шаг. Сперва следует определиться с выбором – частный дом или же квартира. Собственный дом – мечта многих людей, однако он требует гораздо большего ухода, нежели квартира, и больших финансовых затрат. Во-вторых, необходимо решить – хотите ли вы жить в новостройке или же во вторичном жилье. Новостройки более дешевые и дольше служат, но вторичное жилье уже готово к сдаче и позволяет сэкономить на ремонте и отделке. Тип жилья также играет важную роль. На современном этапе распространены панельные, монолитные, а также кирпичные дома. Далеко не последнее место занимает район жилья. Здесь учитываются индивидуальные пожелания.
Квартиры с отделкой
Качество приобретаемой недвижимости играет большую роль в выборе людей. Собираетесь ли вы купить офис или же квартиру, преимущество в выборе будет на стороне новых помещений с выполненным современным ремонтом.
Прежде желающим снять жилье предлагались квартиры с качественной отделкой лишь в помещениях бизнес-класса. На сегодняшний день отделка выполняется также в помещениях эконом-класса. Новостройки с выполненным ремонтом занимают уже 30% среди всех элитных предложений, из которых 7% отводится помещениям эконом-класса. С приходом экономического кризиса, спрос на новостройки начал снижаться. Как следствие, для привлечения большего числа клиентов стали выполнять отделку в помещениях эконом-класса. Данные предложения неизменно растут. Особенно это проявляется в Московской области, имеющей множество участков, подходящих для застройки, в отличие от самого центра города. Зачастую цена помещений с готовой отделкой не превышает стоимость квартир без отделки, что является очень выгодным предложением. Пока доля данных предложений не столь велика, но в будущем она будет набирать обороты и пользоваться огромным спросом, исключая трудности с ремонтом.
Немного о балконах
Заселяясь в новую квартиру, вы обращаете внимание на все мелочи, какие только возможны. В вашей голове сразу рождаются планы о преображении вашего нового жилья, возможном косметическом ремонте и многом другом.
Хочется поговорить здесь о балконах, которые, как ни крути, являются неотъемлемой частью самой квартиры. Особенно, когда речь заходит о новостройках. В таких домах балконы обычно представлены в виде больших лоджий, которые вы по своему усмотрению можете застеклить. На сегодняшний день модной тенденцией является, так сказать, внутренний балкон. Делается это довольно просто. Сама лоджия стеклится пластиковыми окнами, а совместная стена балкона и квартиры ломается. В итоге вы расширяете внутреннее пространство своего дома. В последствие можно отгородить балкон светлыми шторами и оборудовать его, к примеру, под индивидуальную комнату. Стены задекорировать, постелить кавролин, поставить маленький столик раскидать по полу подушки. Честное слово, лучшего места для отдыха и релаксации вы не найдете. К сожалению, такой вариант с балконом уместен для квартир на верхних этажах. Если вы заселились в новостройке на нижнем этаже, то внутренний балкон лучше не делать, так как уличный шум доставит вам много хлопот.
Новое или хорошо забытое старое?
С неимоверной быстротой растут масштабы строительства по всему миру, в частности у нас в Российской Федерации.Мы уже не можем себе представить и дня без очередной новостройки, более всего это коснулось жителей городов, и не только крупных, но и обычных райцентров.
Старые дома сносятся – им на смену приходят новые. Мнения людей относительно этой ситуации рознятся донельзя, одни считают, что строительство идет на пользу, так сказать, характеризует прогрессивное направление страны. Другие, коих по данным социологических опросов, большинство уверены, что современное жилье строится совсем не на века, как в советское время. И та и другая точки зрения, безусловно, имеют право на существование. Но не стоит быть столь категоричными в своих предпочтениях. В наш век модернизации неуместно рассуждать о качестве жилья. Здесь сомнений быть не может, с помощью новых технологий и нанореакторов строительные компании достигли абсолютного мастерства в строительном деле. Поэтому как бы не печально это было для заядлых консерваторов, но в скором времени домов позапрошлых веков будет становиться все меньше и меньше. Сейчас лидирующие позиции по строительству новостроек занимает Москва, Санкт-Петербург и туристический город Нижний Новгород. В последнем кроме новых домой возводятся также новые гостиничные комплексы. Отели отвечают современным стандартам, а номера нормам комфортабельности. Так что если вам когда-нибудь придется выбирать между «новым» и «забытым старым», то проголосуйте за первое.
Как застраховать себя от риска при покупке новостройки?
Несколько лет назад страховые компании стали предлагать дольщикам, вкладывающим деньги в строительство жилья уберечься от возможных потерь – застраховать финансовые риски. Но мало кто из покупателей воспользовался этим продуктом. Денег у людей всегда в обрез, лишние траты им ни к чему. Если покупатели не покупают страховку, то как они заботятся о сохранности своих денег?
Российские реалии: страховка дорогая, но квартиры не обеспечит
И сегодня страхование финансовых рисков - непопулярный вид страхования, хотя в законодательных органах даже обсуждался вопрос о введении обязательного страхования для дольщиков. Но дальше обсуждений дело не пошло.
До кризиса интерес к страхованию финансовых рисков был очень низким: "Когда цены на недвижимость почти во всех городах нашей страны росли уж никак не меньше 25% в год, полученных через 2-4 года по страховому возмещению денег хватило бы на приобретение не более половины прежней квартиры. К тому же раньше часть денег проходила по "серой схеме" и не попадала бы под страховое возмещение. А квартиры у девелоперов и так разлетались как пирожки, поэтому о дополнительных гарантиях и удобстве для покупателя обычно не думалось. То есть ни покупатели, ни продавцы не были серьезно заинтересованы во внедрении страхования рисков при долевом участии", - рассказал журналу Metrinfo.Ru Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации "Лидер". С началом кризиса, когда риски недостроя возросли, а спрос на квартиры упал, покупатели и продавцы недвижимости задумались о страховании финансовых рисков, но ситуация не изменилась.
Несмотря на то, что этот вид страхования может защитить дольщиков от потери вложенных средств при нарушении исполнения договора долевого строительства, не многие из них готовы купить соответствующую страховку. Большинство опрошенных нами комментаторов утверждает, что в их практике ни один из их дольщиков не интересовался такой возможностью: "Практически никто не использует страховку при долевом строительстве, к сожалению, страховые схемы пока не развиты, и основным гарантом для дольщиков сейчас является Федеральный закон № 214", - сообщает Андрей Уфимцев, директор по продажам компании "Новое Качество". "Если предложить покупателю на выбор скидку в 5% или заключение договора страхования рисков, то многие выберут первый вариант", - утверждает Григорий Алтухов ("Лидер"). "Наши клиенты ни разу не проявляли интерес к страхованию финансовых рисков, - заявляет Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний "Домостроитель", - и, по-моему, договор долевого участия и так достаточно надежно защищает права потребителя. К тому же, при выборе квартиры дольщики учитывают динамику и темпы строительства и анализируют поведение компании в самые тяжелые периоды кризиса. Кризис – это идеальная лакмусовая бумажка, и эффективная работа компании в период кризиса – самый веский для покупателя аргумент в пользу застройщика, не требующий никакого страхования".
Но не для всех инвесторов хорошая работа застройщика в кризис – достаточное основание для заключения договора долевого участия по 241-му закону: "Значительная часть покупателей хочет получить некие дополнительные гарантии того, что квартира будет передана им в срок и без строительных недоделок. Но в большинстве случаев речь идет о внесении в договор на приобретение квартиры дополнительных пунктов, более четко прописывающих сроки передачи квартиры покупателю, оформления прав собственности, устранения недоделок и штрафные санкции за нарушение условий договора застройщиком, а не о страховании", - утверждает Григорий Алтухов ("Лидер"). Но даже четко составленный договор не сможет защитить от многих рисков, поэтому "С наступлением кризиса многие покупатели объектов недвижимого имущества в многоквартирных домах стали настороженно относиться к приобретению квартиры или нежилого помещения на первичном рынке. В нынешней ситуации любой девелопер может столкнуться с серьезными финансовыми трудностями. Помимо этого, покупатели боятся двойных продаж, откровенного мошенничества, просчетов проектировщиков и конструкторов. А Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004г., призванный защищать участников долевого строительства новостроек, используется далеко не всеми застройщиками", - рассуждает Валерия Симонова, руководитель юридического отдела компании "НДВ-недвижимость". Казалось бы, на таком фоне желающих застраховать финансовые риски при вложении средств в долевое строительство должно быть очень много, но это не так: "В реалиях российского строительного рынка интерес дольщиков к этому виду страхования возрастает с каждым годом, но это только интерес, когда дело касается заключения договора страхования, показатели резко падают", - Елена Рыбкина, руководитель отдела рекламы и PR компании "АТЛАНТ ИНВЕСТ".
Причин тому очень много, среди них:- низкая культура страхования россиян: многие наши сограждане даже не знают о возможности страхования, не понимают, зачем нужны страховки;- высокие цены: страховой взнос по договору страхования финансовых рисков измеряется сотнями тысяч рублей, а многим дольщикам едва удается набрать необходимую сумму на покупку самой квартиры. Порою размер страховой премии сводит на нет выгоду от покупки строящегося объекта, а ведь дольщики предпочитают строящееся жилье уже готовому именно из-за этой выгоды. Таким образом, смысл страхования финансовых рисков теряется;- неадекватность страховой выплаты: договор страхования финансовых рисков обычно заключается на сумму инвестиций (а это чаще всего 30-40% от стоимости квартиры), и если наступит страховой случай, застрахованный дольщик получит лишь эту сумму, которой, скорее всего, не хватит ни на участие в новом долевом строительстве, ни тем более на покупку квартиры;- довольно сложная процедура заключения договора, требующая предоставления большого количества документов.
Есть и другие, менее значимые, но весомые причины: "Среди них скудный выбор страховых программ и аккредитованных страховщиками новостроек, а также недоверие к страховым компаниям, с которыми у многих россиян уже был негативный опыт, например, по КАСКО", - уверяет Григорий Алтухов ("Лидер"). Вот и получается, что страхование финансовых рисков воспринимается многими покупателями как дополнительное обременение. Поэтому большинство застройщиков не стремятся сотрудничать со страховыми компаниями по данному виду страхования.
Страховые компании тоже не проявляют особой активности, и у них на это свои причины: "Наша компания отказалась от данного вида страхования из-за высоких рисков. Экономическая ситуации не стабильна, как и положение многих застройщиков. Дольщики не хотят заключать подобный договор из-за дополнительных расходов, а страховщики из-за слишком больших рисков", - сообщает Марина Антонова, начальник Управления добровольного страхования Регионального Страхового Центра (входит в ГК "Пересвет-Групп"). Но ведь и до кризиса данный вид страхования практически не развивался, многие страховые компании пробовали страховать дольщиков, но очень быстро от этого отказывались. Во-первых, работать по данному виду страхования фактически возможно только с теми компаниями, которые используют Закон № 214, а таким компаниям и их дольщикам страхование финансовых рисков как раз менее интересно. В остальных же случаях, когда страхование финансовых рисков более актуально, от девелоперов обычно сложно получить необходимый перечень документов для проведения требуемого андеррайтинга и определения условий страхования. Альтернативные схемы приобретения жилья, например, вексельные или по предварительным договорам купли-продажи (жилищные фьючерсы) не дают возможности определить условия страховой защиты, а если при использовании этих схем еще и не фиксируются даты окончания строительства и сдачи объекта, то невозможно определить период страховой ответственности. Кроме того, высокая вероятность наступления страхового случая при страховании финансовых рисков не позволяла страховщикам удешевлять данный продукт, а высокая цена отталкивала потенциальных клиентов и заставляла отказываться от данного вида страхования.
Тем не менее, немногочисленные страховые компании, например, МСК-Стандарт (Стандарт-Резерв), Интерсоюз (SKS GROUP), Русская страховая компания и др. все-таки развивали данный вид страхования и продолжают действовать в том же духе. С кризисом их немногочисленное количество, конечно, сократилось, но, тем не менее, и сегодня есть возможность застраховать финансовые риски при долевом строительстве.
Что это такое?
Договор страхования финансовых рисков при долевом строительстве защищает дольщика (для страховой компании он является страхователем) от невыполнения застройщиком его обязательств по договору инвестирования (или долевого участия и т.п.), в том числе невозврата вложенных средств по причинам, независящим от дольщика.
Дольщик может рассчитывать на получение выплаты по данному договору страхования, если он не получит в срок свою квартиру, которая фигурирует в договоре долевого участия, и при этом застройщик не вернет ему вложенные деньги.
Правда, по правилам страхования большинства страховых компаний на страховую выплату можно рассчитывать только в случае банкротства застройщика или его ликвидации в случае чрезвычайных и непредотвратимые обстоятельства (к таким обстоятельствам относят войны, забастовки, природные катаклизмы и т.п.) и в случае неправомерных умышленных действий застройщика (например, двойной продажи квартир, ошибок проектирования и т.п.).
Договор страхования финансовых рисков обычно заключается на сумму инвестиций, именно в пределах этой суммы несет ответственность страховая компания, т.е. если дольщик вкладывает в строительство 4 млн. руб., то при наступлении страхового случая он получит максимум 4 млн. руб., но никак не новую квартиру.
Договор страхования финансовых рисков заключается на основании заявления дольщика, либо параллельно с договором долевого участия либо после, а его срок устанавливается исходя из срока договора долевого участия: "Обычно договор страхования заключается до конца срока строительства, если сроки затягиваются, то заключается дополнительное соглашение, где прописывается новый срок действия основного договора", - говорит Марина Антонова ("Пересвет"). "Однако некоторые страховые компании обращают внимание покупателя на то, что результатом его участия в инвестиционном проекте должен стать не факт получения ключей, а факт оформления права собственности на объект недвижимого имущества, поэтому предлагают заключить договор страхования на более длительный срок", - уточняет Валерия Симонова (НДВ).
Все перечисленные параметры договора страхования определить нетрудно, сложности возникают при определении страхового тарифа, по которому начисляется страховой взнос. Для того чтобы заключить договор страхования финансовых рисков и рассчитать тариф страховой компании потребуется целая кипа бумаг от компании-застройщика: учредительных, лицензий, документов о строящемся объекте…
Страховщик проводит экспертизу всех полученных документов, оценивает свой риск и принимает решение о возможности заключения договора страхования, а также рассчитывает страховой тариф. "Он зависит от ряда факторов: стоимости квартиры, сложности строительства, от репутации компании-застройщика", - говорит Марина Антонова. Также тариф зависит от этапа строительства на момент заключения договора страхования, формы инвестиционного договора, суммы инвестиций. В среднем он составляет 1-2% от страховой суммы в год, максимум – 4,5-6% при высокой степени риска. Таким образом, при инвестировании в долевое строительство 4 млн. руб. за страхование финансовых рисков придется заплатить минимум 40 000 руб.
Если наступит страховой случай
Заключить договор страхования – это лишь полдела, главное – получить страховую выплату при наступлении страхового случая. А при страховании финансовых рисков есть свои подводные камни, о которых застраховавшийся дольщик узнает только потом.
Во-первых, страховую выплату по данному виду страхования нельзя получить при замораживании строительства или увеличении его сроков. "Страховыми случаями являются банкротство или ликвидация застройщика. А вот продление сроков строительства таковым не является. Если дом продолжает строиться другими компаниями, либо просто затягиваются сроки, но застройщик не признан банкротом, страховая сумма не выплачивается, - предупреждает Марина Антонова, - а ведь застройщиков не так часто объявляют банкротами, и даже проблемные новостройки обычно достраивают другие девелоперы. Я не думаю, что даже сейчас, в период острого дефицита инвестиций в строительство, появится массовый недострой". Таким образом, застраховав финансовые риски при долевом строительстве и заплатив за страховой полис не маленькие деньги, можно несколько лет прождать своей квартиры, не рассчитывая на страховую выплату. При этом если возникнет желание продлить договор страхование финансовых рисков, придется платить еще – за каждый год страхования.
Во-вторых, даже если застройщик обанкротится и будет запущена процедура банкротства, она продлится ни один месяц, и все это время дольщику не останется ничего другого, как ждать своей выплаты, потому что для получения страхового возмещения необходимо официальное подтверждение банкротства предприятия.
В будущее с надеждой
Пока говорить о развитии страхования финансовых рисков при долевом участии невозможно, для этого нет никаких условий: слишком большие риски, слишком большая стоимость полиса и слишком велика нелюбовь россиян к страховщикам, но, по мнению некоторых экспертов, будущее у данного вида страхования все-таки есть. "В нынешней ситуации риск банкротства застройщика слишком велик, поэтому страхование финансовых рисков становится нерентабельным, но у него есть светлые перспективы на стабильно развивающемся рынке", - считает Марина Антонова. "Возможно, страхование финансовых рисков дольщиков приобретет некую известность к лету следующего года, когда по прогнозам аналитиков начнется восстановление рынка недвижимости, и судьба застройщиков и их объектов станет более ясной. Возможно даже, что один из девелоперов возьмет на себя расходы по такому страхованию для привлечения большего количества клиентов", - такой оптимистический прогноз дает Григорий Алтухов ("Лидер").
Резюме журнала Metrinfo.Ru
Как выясняется, страхование финансовых рисков не защищает дольщиков от затянувшегося строительства и гарантирует возврат только инвестированных в объект недвижимости средств, без учета инфляции и роста рынка, поэтому так ли уж необходим данный вид страхования российским дольщикам? Споров на этот счет много, но пока рынок говорит сам за себя: спрос и предложение этого вида страхования очень низкие. Но все-таки договор страхования финансовых рисков защищает дольщиков хотя бы от части возможных убытков, что уже неплохо, поэтому при снижении стоимости страхового полиса желающих заключить подобный договор, скорее всего, будет больше, а значит, страховые компании начнут развивать и совершенствовать данный вид страхования.
Источник: Metrinfo.ru
Своя квартира в зачет новостройки
С разной степенью активности в тот или иной период времени на рынке недвижимости совершаются бартерные операции. Во всяком случае, объявления о реализации квартир с предложениями по взаимозачету не так уж и редки. Как воспринимать такие объявления, насколько легитимны такие расчеты и нет ли здесь скрытых рисков? Разобраться в этом вопросе мы пригласили нашего эксперта – Светлану Локис, заместителя директора департамента новостроек Группы компаний «АН «Новосёл» – агентства, которое успешно занимается и такого рода сделками.
Давайте сначала определим, что же такое взаимозачет на рынке недвижимости?
– Если говорить официальным языком, то взаимозачет – это один из способов расчетов, в основе которого лежит зачет взаимных требований и обязательств по товарам и услугам. Иначе говоря, применительно к рынку недвижимости, – это такой вид расчетов, когда в качестве платежа за оказанную услугу или поставленные материалы принимается в зачет квартира или другая услуга.–
Какие виды взаимозачетов существуют? Каких из них большинство, и почему они вообще стали применяться на практике?
– Как правило, используются два вида взаимозачета. Первый способ расчета это бартерная схема, как правило, появляется на рынке, как вид расчетов, в периоды экономических кризисов. Другими словами эта схема между застройщиком и подрядчиком. Допустим, когда застройщик вместо денег за поставленный, скажем, бетон предоставляет в качестве расчета, квартиру. В свою, очередь, поставщик-подрядчик, через агентство недвижимости, реализует эту квартиру на определенных условиях. При данной схеме, квартира приобретается конечным потребителем, путем 100% оплаты.
При втором способе, применяется вид операции: Обмен, путем купли-продажи с возможным привлечение кредитных средств. И происходит уже между застройщиком и собственником вторичного жилья, с помощью агентства недвижимости.
Сейчас же актуальным остается лишь второй способ, то есть зачет вторичного жилья за новостройку. Стоит заметить, что в период кризиса банки приостановили кредитование застройщиков. Сегодня же, кредитование строительных компаний возобновляется, а схемы взаимозачета через подрядчиков – уходят, поскольку застройщики предпочитают рассчитываться с подрядчиками «живыми» деньгами.
Строительство в городе набирает обороты. И теперь схема зачета вторичного жилья за новую квартиру вновь стала актуальной для строительных организаций. Такая схема предполагает наличие и участие сразу трех сторон – самого застройщика, клиента (того, кто в качестве платежа готов предоставить имеющуюся квартиру) и агентства недвижимости как связующего звена между ними.
Еще год назад на рынке активно предлагались квартиры, которыми строители рассчитывались со своими подрядчиками – поставщиками стройматериалов и услуг. Какую долю рынка первичной недвижимости такие квартиры занимали и влияли ли они на уровень цен? Сегодня, говорите, их становится меньше? То, что строители переходят на наличный расчет с подрядчиками, говорит об улучшении финансирования строительства? Или о чем это говорит?
– Действительно в период нарастания кризиса большинство застройщиков в силу своих возможностей не могли оплачивать услуги подрядчиков денежными средствами и производили расчеты квадратными метрами. Это было более чем распространено, потому что спасало от замораживания строительства и поддерживало строительный процесс. И все же не всем застройщикам в этот период так везло. Многие стройки – заморожены. Доля рынка предложений квартир от подрядчиков, на мой взгляд, составляла в то время около 70 % от общего числа операций с новостройками. И это существенно влияло на уровень цен – они снизились. И об этом тогда часто писали средства массовой информации Екатеринбурга. К настоящему времени, ситуация изменилась, мы наблюдаем, некоторую стагнацию цен на рынке а в некоторых сегментах даже небольшие темпы роста цен.
Думаю, что в скором времени на рынке будет наблюдаться рост цен на новостройки, в особенности на те, которые находятся на этапе отделки, а также построенные более, чем на половину. Тенденции очевидны: на сегодняшний день к финансированию застройщиков присоединились банки, что уменьшает риск долгостроя, по-прежнему высоким остается потенциальный спрос на новостройки, и, наконец, застройщики сами, сегодня, предоставляют хорошие скидки своим покупателям при 100% оплате. Все вышеперечисленные тенденции способствуют застройщикам наращивать темпы строительства. А людям – дают гарантии для инвестирования средств в «долевку», и они начинают вкладывать сюда деньги. Это я знаю из собственного опыта – количество заявок на покупку строящихся квартир в последнее время только увеличивается!
Как нужно воспринимать схему Зачета между застройщиком и собственником вторичного жилья? Есть ли в этой схеме какие-то скрытые риски для потребителя? – Что нужно учесть, чтобы обезопасить себя от недоразумений и лишних хлопот? При составлении схемы и при заключении договора.
– Практика показывает, что взаимозачет вторичной недвижимости в счет объекта в новостройке является одним из наиболее удачных для покупателя вариантов приобретения недвижимости, позволяющий без риска улучшить жилищные условия, не потеряв при этом времени на продажу своей квартиры. При этом удачный взаимозачет получится только в том случае, если продавец «вторички» воспользуются в такой ситуации помощью специалиста по недвижимости.
В основу механизма взаимозачета положен следующий принцип: владелец «вторички» имеет возможность приобрести квартиру в новостройке, частично либо полностью рассчитываясь своей недвижимостью. При таком подходе покупателю не нужно ждать, пока продастся его вторичная квартира, и только потом что-то подбирать. В данном случае квартира в новостройке будет «забронирована», останется только продать «вторичку» за определенный срок – то чем должен заняться квалифицированный специалист по недвижимости.
В данной схеме, необходимо, исходить из собственных возможностей и потребностей. В схеме «зачет «вторички» за новостройку», в первую очередь, необходим отлаженный контроль и мониторинг, расчет времени и затрат. Например, продавая свою квартиру по схеме зачета и покупая новостройку (строящуюся), необходимо оценить, сколько времени понадобится для того, чтобы дождаться окончания строительства. При заключении договора с тем или иным застройщиком без юридической помощи специалиста не обойтись. О том, какие договоры с застройщиками обычно заключаются, а также другую интересующую вас информацию по новостройкам можно узнать на нашем сайте Департамента новостроек Группы компаний «АН «Новосёл».
Чем отличается покупка квартиры по взаимозачету через агентство и покупка без участия посредника?
– Могу рассказать об этом на примере работы нашей компании. На сегодняшний день мы успешно работаем с компанией «Ренова-Строй Групп» по схеме зачета с покупателями квартир в микрорайоне Академический. Так вот, продажа «вторичной» недвижимости через агентство со встречной покупкой квартиры в районе Академический по схеме «зачет» гарантирует, что квартира в новостройке будет забронирована на определенный срок – с момента подписания с агентством договора поручения на продажу имеющейся квартиры. Собственно агентство прослеживает и совершает всю цепочку обмена, путем купли-продажи. Так как вторичная квартира, как таковая, в 99% случаев не нужна застройщику.
