--------------------------------------------------------------------------------------

  Полезные статьи на тему: "Оформление недвижимости"

--------------------------------------------------------------------------------------

 

Как правильно оформить договор дарения (дарственную)?

В наше время оформление дарственной является зачастую насущным вопросом, но не все дают себе отчет в том, что данная сделка при игнорировании некоторых нюансов может нести в перспективе негативные последствия, а знание правильного оформления сделок с недвижимостью это уже удел практичных людей либо профессионалов. Поэтому, дабы в будущем права дарителя в суде оказались наиболее защищены, необходимо придерживаться следующей последовательности в оформлении договора дарения.

 

 

Дарственная или договор дарения предполагает согласие одаряемого принять предложенное ему имущество и требует оформления в особом порядке.В зависимости от того, что является даром, меняются требования к форме договора дарения. Если это недвижимое имущество, то дарственная или договор дарения подлежит обязательной государственной регистрации в регистрационной палате.

Изначально необходимо нотариально оформить договор дарения недвижимости, который поможет юридически квалифицированно составить нотариус. Нотариус засвидетельствует, что обе стороны дееспособны, что подписывали договор, будучи в твердом разуме, а так же не подвергались принуждению, и после подписания дарителем и одаряемым договора дарения, его же и заверит. После нотариального удостоверения договора дарения, стороны получают от нотариуса пакет оформленных документов для последующей регистрации в Регистрационной Палате.

Не смотря на то, что закон позволяет оформлять договор отчуждения не только нотариально, но и в простой письменной форме (ППФ), то практичные люди безусловно выбирают вариант нотариально оформленного договора дарения в силу его гарантированной защиты интересов не только в перспективе, но и в первые дни после оформления дарственной. Простая письменная форма договора не имеет защитной силы от недобросовестного партнера при возникновении спорных вопросов, а именно, в таком договоре не проверена дееспособность сторон, т.е. договор могут подписать люди невменяемые, не засвидетельствована подлинность подписи сторон, т.е. любая сторона может отказаться от своей причастности к договору. В пользу выбора нотариального договора учитывается и тот факт, что при утере, пожаре или пропаже документов - всегда можно получить у нотариуса дубликат документа имеющий юридическую силу.Понятно, что если вами выбран вариант простого письменного договора для оформления сделки дарения недвижимости, то чтобы подготовить данный ППФ договор, необходимы достаточные знания и квалификация, и будет лучше, если его составит практикующий юрист.

В договоре дарения недвижимого имущества должны быть указаны реальные данные сторон заключающих сделку, в частности, их паспортные данные, адреса места жительства. Описание предмета договора дарения недвижимости должно быть составлено в точном соответствии с существующими документами на недвижимое имущество, например, на квартиру: сколько комнат, какой этаж, площадь, номер квартиры, сколько этажей в доме, инвентарный номер, адрес, где расположена квартира. Важно так же, чтоб недвижимость к моменту оформления договора дарения была свободной от прав и притязаний третьих лиц, не обременена залогом, запретом и т.п.

В случае, если при оформлении договора дарения от лица дарителя выступает доверенное лицо, то в доверенности на совершение дарения обязательно должен быть указаны данные одаряемого и предмет дарения. В ином случае доверенность не будет считаться действительной. Соответственно, будет поставлена под сомнение легитимность самого договора дарения недвижимого имущества.

Дарение - это безвозмездная сделка

Гражданским кодексом РФ не предусматривается дарение на случай смерти. Распоряжение о передаче имущества после своей смерти оформляется завещанием. В этом заключается одно из отличий завещания от дарения.

Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации, если между дарителем и одаряемым предполагается за рамками договора или же в самом договоре присутствие пунктов или положений о наличии встречной передачи денег, вещи или права, либо встречного обязательства, то такой договор не признается дарением и считается притворной сделкой.

Необходимо понимать, что любой договор дарения является безвозмездной сделкой.

То есть договор дарения не может подразумевать или в нем не может быть положения, по которому одаряемый получит дар в случае смерти дарителя, а также, что даритель дарит недвижимость в обмен на уход за дарителем.

 

Документы для оформления договора дарения у нотариуса

Для оформления договора дарения недвижимости у нотариуса необходимо предоставить следующие документы:

 
* Документ, подтверждающий право собственности дарителя на недвижимое имущество;Таковым может являться один из следующих документов:
- свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость, выданное Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории вашего субъекта федерации;
- свидетельство о праве на наследство на указанную недвижимость, выданное нотариусом после ранее умершего наследодателя, зарегистрированное в БТИ;
- договор купли-продажи недвижимости;
- договор дарения недвижимости;
- договор ренты или пожизненного содержания с иждивением;
- договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка.

* Выписка из домовой книги - для жилых помещений; Выписку из домовой книги получают в домоуправлении (РЭУ, ДЭЗ, ЖУ, ЖСК, ТСЖ и др.), в которой указывается количество зарегистрированных (прописанных) людей на данной жилплощади.

* Извлечение из технического паспорта; В данном "извлечении из технического паспорта", которое необходимо получать в бюро технической инвентаризации (БТИ), указывается инвентаризационная оценка недвижимости для заключения договора дарения.

* Выписка из ЕГРП; Выписка из единого государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) об отсутствии или наличия арестов, запрещений или ограничений на недвижимость получают в Регистрационной Палате, и предоставляется только после посещения нотариуса и назначения им срока предоставления указанной справки.

* Согласие супруга дарителя; Если недвижимость была приобретена хозяином собственности в период брака, необходимо присутствие другого супруга, либо нотариально удостоверенное его согласие на дарение указанной недвижимости (либо доли этой недвижимости). Если на момент заключения сделки супруг умер, необходимо предоставить нотариусу свидетельство о смерти.

* Разрешение отдела опеки. Если в даримой недвижимости проживает несовершеннолетний ребенок, для заключения настоящей сделки необходимо получить разрешение в Отделе Опеки и Попечительства того района, где проживает несовершеннолетний.

 

Государственная регистрация договора дарения

После подписи и заверения у нотариуса договор дарения необходимо зарегистрировать в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, проще говоря в Регистрационной Палате. Государственная регистрация договора дарения обязательна. Там же необходимо зарегистрировать и переход права собственности от дарителя к одаряемому.

 Так как требования к перечню необходимых документов для государственной регистрации договора дарения в разных районах могут не значительно, но отличаться, поэтому, для того чтобы сэкономить время на сборе именно нужных документов лучше всего узнать их точный список непосредственно в той регистрационной палате, где планируется регистрация данной сделки дарения, либо у той организации, которой вы поручите сбор данных документов.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию, в которую включаются: дата предоставления документов, перечень подлинных экземпляров документов и их копий с указанием наименования документов, количества листов, даты получения документов.

После проведения государственной регистрации договора дарения, перехода права собственности заявителю выдается свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор дарения и др. подлинные документы, которые были представлены на государственную регистрацию.

 
Дарение может быть обещано

Договор дарения не обязательно заключать сразу. Дарение может быть обещано в соответствии со ст. 572 Гражданского кодекса РФ обещание безвозмездно передать кому-либо вещь признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи конкретному лицу.

Обещание должно быть составлено письменно и зарегистрировано в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае если квартира в надлежащей форме обещана, а одаряемый скончался, наследники не имеют права требовать выполнения обещания (если иное не предусмотрено договором дарения). Если было обещание, но умер даритель, то его наследники обязаны выполнить дарение (если иное не предусмотрено договором дарения).

Отказ от дарения и отмена дарения

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме.

Если дарственная или договор дарения отменено, то, в соответствии с п. 5 ст. 578 Гражданского кодекса РФ, одаряемый обязан возвратить подаренную вещь.

Договор дарения может быть отменен. Даритель вправе требовать отмены договора дарения в суде, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Если одаряемый умышленно лишил жизни дарителя, то право требовать отмены дарения принадлежит наследникам жертвы.

О налоге на дарение

Одаряемый при дарении должен заплатить налог на доходы, полученный в порядке дарения недвижимого имущества, который составляет 13%.

В соответствии с Семейным кодексом РФ, одаряемый может быть освобожден от налога, в случае когда даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками. Близкие родственники, как то супруги, родители и дети, в том числе усыновленные, а так же дедушка, бабушка и внуки, или братья и сестры, в том числе неполнородные - во всех случаях освобождены от уплаты НДФЛ, независимо от вида имущества и его стоимости. Подтверждение факта родства и освобождение от уплаты налога с подаренного имущества нужно обосновать в налоговой инспекции путем подачи налоговой декларации и соответствующих документов.

Каждый получивший в дар имущество должен до 30 апреля следующего за годом, когда был получен подарок, обязан подать необходимые документы в налоговую инспекцию по месту жительства.

Другими словами, если одаряемый освобожден от уплаты НДФЛ со всей суммы имущества, он тем не менее обязан подать декларацию о доходах.

 

Кому запрещено дарить

Статья 575 Гражданского Кодекса РФ не допускает дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти минимальных размеров оплаты от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты; государственным служащим и служащим органов муниципальных образований; в отношениях между коммерческими организациями.

 

Подводим итоги

Итак, что необходимо понимать и знать при подготовке к оформлению дарственной - упорядочиваем важные моменты:
1. Договор дарения является безвозмездной сделкой.
2. Сторонами договора должны быть дееспособные даритель и одаряемый, предпочтение отдаем нотариальному оформлению договора.
3. Недвижимость должна быть свободной от прав и притязаний третьих лиц, не обременена залогом, запретом и т.п.
4. После заверения сделки у нотариуса, необходима регистрация договора дарения в регистрационной палате, а также регистрация перехода права собственности от дарителя к одаряемому.
5. В доверенности на совершение дарения обязательно должен быть указаны данные одаряемого и предмет дарения.
6. Дарение может быть обещано, если оно оформлено и в нем конкретизирован предмет (объект недвижимости с указанием реквизитов) имеет силу договора дарения.
7. Одаряемый вправе отказаться от дара, отказ должен быть оформлен в той же форме как договор дарения и быть зарегистрирован.
8. Одаряемый при дарении обязан заплатить налог на доходы, полученный в порядке дарения недвижимого имущества, который составляет 13%, либо подать декларацию если он освобожден от налога, т.е. является родственником.
9. Не каждый человек может дарить и принимать по закону дорогие подарки - Статья 575 ГК РФ.

Оформление дарственной на недвижимость, это довольно простая, но в то же время ответственная сделка. Поэтому, если для вас затруднительно полноценное понимание тех или иных аспектов и нюансов, касающихся оформления договора дарения недвижимости, которые ни в коем случае нельзя упускать из внимания, то лучшим выбором при заключении сделки дарения прибегнуть к помощи и услугам квалифицированных консультантов - практикующих юристов или нотариусов.

 

Как правильно оформить землю в собственность?

Приобретение любой загородной недвижимости, будь то дом, дача, коттедж или просто земельный участок, потребует оформления собственности. В случае с земельным участком возможны два основных варианта оформления собственности: покупка существующего участка или «рождение» нового, не существовавшего прежде. Второй вариант сложнее, но и первый при ближайшем рассмотрении оказывается связан с немалыми сложностями.

 

 

Какие документы нужно собрать для оформления земельного участка в собственность? Какие инстанции пройти и в какой последовательности?В большинстве случаев речь идет именно о покупке существующего участка и сопутствующей этому процедуре оформления собственности на землю. В этом случае оформление сводится к следующим основным этапам: заключение договора купли-продажи участка, проведение оплаты, подписание акта приемки-передачи, оплата государственной пошлины.

 
В ходе оформления земельного участка в собственность, как говорит Татьяна Левкина, юрист компании «Юков, Хренов и партнеры», необходимо пройти следующие этапы: 

1) прием документов, представленных для государственной регистрации права собственности на земельный участок, и сама регистрация таких документов; 

2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; 

3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на земельный участок, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 

4) внесение записи в ЕГРП на земельный участок при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 

5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации права собственности.

 
Комплект документов, которые потребуются для оформления собственности на землю, перечисляет Надежда Креславская, начальник управления по работе с клиентами ОАО «ОПИН», таков: 

— договор купли-продажи; 

— акт приемки-передачи; 

— доверенность на представителя компании; 

— нотариально заверенное согласие супруга (супруги); 

— квитанция об оплате госпошлины.

 
Влияют ли категория земли, вид разрешенного использования участка на процедуру оформления участка в собственность? На какие земельные участки нельзя оформить собственность?

Земельные участки делятся на категории, а те, в свою очередь, по видам разрешенного использования. В плане покупки готового участка разницы при оформлении в зависимости от категории и вида разрешенного использования не будет, за исключением земельных участков сельскохозяйственного назначения (для них предусмотрено преимущественное право покупки государством).

«Если под процедурой оформления земельного участка в собственность понимать совокупность тех или иных этапов, то вид разрешенного использования земли, а также назначение земли на соответствующую процедуру не влияют. Тем не менее они влияют на иные важные моменты, связанные с оформлением земельного участка в собственность, например, на возможность или невозможность оформления права собственности», – говорит Татьяна Левкина.

Невозможно приобрести в собственность земельные участки, изъятые из оборота, например участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками; зданиями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, объектами организаций Федеральной службы безопасности. «Также не всегда возможно приобрести в собственность земельные участки, ограниченные в обороте, так как земельным законодательством установлено, что такие земельные участки не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами, – говорит Левкина. – В качестве примеров можно привести земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, из состава земель лесного фонда, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, занятые объектами космической инфраструктуры; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли».

 

Как оформить участок, если он не принадлежит застройщику? Какими бывают обременения земли?

Земля, на которой ведется строительство коттеджного поселка, может находиться в собственности или в аренде у девелопера. Первый случай удобнее и для девелопера, и для покупателей с точки зрения прозрачности продаж. Но в случае, если землю приобрести в собственность невозможно (нельзя, например, купить прибрежные зоны, участки, принадлежащие лесному фонду), застройщикам остается только брать эти участки в аренду (приобретая в собственность соседние). «При строительстве поселка, прилегающего к вышеназванным объектам, девелопер оформляет двойную форму собственности: владения и аренды. Соблюдая закон, он осуществляет строительство на земле, которая находится в собственности, оставляя свободной прибрежную зону и нетронутыми лесные участки. Зато жители таких поселков имеют возможность взять прилегающую к их участку часть леса в аренду или иметь непосредственный выход к водоему. Если клиент приобрел участок, который выходит на лес, можно взять в аренду несколько соток или гектар леса на 49 лет (это предусмотрено законом)», – рассказывает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». При этом известны и случаи, когда компании продавали строения на земле, взятой в аренду – такие приобретения крайне рискованны (хотя в Подмосковье сноса строений, построенных на арендованной земле, пока не случалось, в Москве они уже были не однажды).

Помимо проверки того обстоятельства, принадлежит ли земля продавцу участка, нужно иметь в виду еще и возможность наличия обременений. «Как установлено федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ограничениями (обременениями) объектов недвижимости, в том числе и земельных участков, являются: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионное соглашение, арест имущества и другие», – рассказывает Татьяна Левкина.

Александр Дубовенко, директор по развитию компании «ГУД ВУД», отмечает, что к основным обременениям относятся:

 
1. Коммуникации – военные кабели, газопроводы. 

2. Ограничения по застройке (например, береговая линия). 

3. Сервитут (это, например, обязательство обеспечить проезд по земле транспорта или предоставлять доступ к коммуникациям). 

4. Участок находится в залоге у банка.

 

В какую сумму обойдется оформление земельного участка в собственность?

«Уровень затрат, необходимых для перехода права собственности, зависит от конкретной ситуации. В лучшем случае он будет соответствовать размеру государственной пошлины. В остальных он может включать в себя и затраты на оказание юридической помощи, затраты на оспаривание действий (бездействий) должностных лиц и прочее», – говорит Татьяна Левкина.

Пошлина при продаже земли, предназначенной для малоэтажного жилищного строительства, равна 1000 руб., индивидуального жилищного строительства – 200 руб., уточняет Надежда Креславская.

По словам Александра Дубовенко, в среднем оформление «тянет» на 10-15 тыс. руб. «Некоторые фирмы дают возможность пройти все процедуры в ускоренном режиме, тогда цена поднимается до 25 тыс. руб. Речь идет о небольших участках, – уточняет эксперт. – Если вопрос в оформлении «серых» участков, то ценник неограничен и является долей от будущей стоимости земельного участка после "обеления"».

 

Как правильно оформить покупку недвижимости за границей?

Заграничная недвижимость давно пользуется популярностью у состоятельного отечественного покупателя: некоторые осуществляют мечты о «доме у моря», другие рассматривают такую собственность просто как капиталовложение, третьи собираются сдавать дома в аренду, но и те, и другие, и третьи хотят, чтобы покупка была максимально хорошего качества при минимальной цене и наименьших временных и денежных затратах на ее оформление.

 

 

Желания, к сожалению, не всегда совпадают с реальностью, и в некоторых странах приходится ждать до двенадцати месяцев, прежде чем вожделенный дом окажется во власти покупателя. Однако это никого не пугает.

Купив недвижимость в той или иной стране, иностранец, как правило, получает возможность в короткие сроки получить вид на жительство, как, например, на Кипре или Мальте. Правда, в некоторых странах для этого существуют дополнительные условия. Как рассказала менеджер по продажам агентства «Бултера» Маргарита Лагуткина, в Болгарии вид на жительство можно получить, лишь открыв компанию, состоящую минимум из 10 человек, или если стоимость приобретаемой собственности выше 500 тысяч евро. Сразу после покупки получают вид на жительство лишь пенсионеры. «И, кстати сказать, многие из них этим пользуются: продав свою квартиру в России, некоторые выручают до 100 тысяч евро, а квартиру на берегу моря в Болгарии они могут купить за 30 тысяч. Оставшегося вполне хватает на достойную старость», - комментирует Маргарита Лагуткина.

Хотя, конечно, покупка заграничной недвижимости не обходится без накладных расходов. И если московские агентства недвижимости свой гонорар, как правило, включают в объявляемую цену объекта, то услуги иностранных компаний, которые будут принимать участие в сделке, придется оплачивать отдельно. В первую очередь нужно учитывать налог на собственность, который в разных европейских странах варьируется от 4% (Болгария) до 11% (Греция) от кадастровой стоимости недвижимости. Кроме этого, необходимо оплатить услуги адвоката (1-3% от кадастровой стоимости), нотариальные услуги (1% а также фиксированную сумму за составление договора), услуги посредника (обычно не выше 3%) и иногда услуги переводчика, хотя большинство московских агентств решат эту проблему за вас.

Налоги на собственность в европейских странах не очень высоки и не превышают полпроцента их стоимости. Так, в Черногории собственность, находящаяся в частном владении, облагается ежегодным налогом на недвижимость в 0,08-0,8% от рыночной стоимости, на Кипре – 0.2-0.35%, в Греции – 0,354%-0,944%, в Словакии налоги очень невысоки и составляют 100-200 евро в год, а на Мальте новый домовладелец и вовсе получает еще и значительные налоговые льготы за вклад в экономику страны. Размер налога зависит от местоположения, общей площади объекта, а также от того, относится ли он к вторичному или первичному рынку недвижимости.

Какие же документы нужны для оформления недвижимости? Ответ на этот вопрос в отношении каждой отдельной страны будет звучать по-разному. А иногда эти правила варьируются в зависимости не только от страны, но и от области. Так, уже более 10 лет в Валенсии существует свое законодательство о недвижимости, частично не совпадающее с общим испанским законодательством.

Однако есть некоторые моменты в оформлении недвижимости, общие для всех или для большинства стран. Прежде всего, необходимо заключить договор с продавцом, надлежащим образом оформить его у нотариуса и получить разрешение на покупку в местной администрации (оформить и зарегистрировать покупку в кадастре недвижимости). При этом в договоре обязательно нужно учесть вариант отказа в регистрации и возврат денег в этом случае. В некоторых странах, например, на Кипре, такие отказы возможны, основание для них – криминальные связи или связи с террористическими организациями. В заявлении на разрешение потребуется указать личные данные заявителя, его финансовый статус, данные об объекте и о нынешнем владельце объекта. Кроме этого, нужно будет предоставить договор купли-продажи и условия оплаты. В разных странах предъявляются различные требования к документам, разнятся также и сроки рассмотрения: от нескольких дней (Словакия) до года (Хорватия). Скорость принятия решения может также зависеть от сезона: зимой в Черногории эта процедура занимает около двух недель, а летом около двух месяцев.

В большинстве европейских стран создаются беспрепятственные условия для приобретения недвижимости иностранными частными лицами. Особенно это касается квартир. Квартиры продаются и покупаются в Болгарии, где не предусмотрена продажа земельных участков иностранным лицам, хотя при продаже квартиры покупателю должна переходить в собственность и доля земли, на которой построен дом. В Чехии же иностранцам вообще не разрешено покупать какую-либо недвижимость в собственность, будь то квартира или земля. Однако они могут получить ее в наследство или в подарок. В Словакии иностранным физическим лицам запрещается покупать в частную собственность лишь землю сельскохозяйственного назначения. В Турции иностранцы не имеют права приобретать собственность в деревнях и сельской местности, а также вблизи военных объектов. В Новой Зеландии тоже есть ограничения на месторасположение и способ приобретения недвижимости иностранцами, а в Австралии не гражданам запрещено покупать собственность в новостройках.

Такие дальние уголки, однако, интересуют очень немногих потенциальных отечественных покупателей, которые чаще всего устремляют свои взоры в Восточную Европу. Причина выбора ясна: во-первых, близко, во-вторых, пока эта недвижимость сравнительно недорога. Потому что девять стран Восточной Европы в декабре прошлого года вступили в Евросоюз, а в следующем их включат в Шенгенскую зону, и это будет способствовать резкому и значительному скачку цен на недвижимость.

Но пока российские покупатели приобретают собственность, чтобы наслаждаться европейскими горами и побережьями, за сравнительно небольшую плату.

Источник: www.domania.ru

 

Оформление в собственность участков и дач - упростили.

Осенью прошлого года вступил в действие закон с длинным названием и непростым содержанием, положения которого, не мудрствуя лукаво, окрестили «дачной амнистией». За что же нужно «амнистировать» ничем не провинившихся дачников и их владения?

 

 

 

Сразу договоримся: если у вас есть свидетельство о праве собственности на земельный участок, дом и другие постройки, волноваться и бегать по инстанциям не нужно. Это же касается тех, кто лишь собирается приобретать дачный участок. Купить его вы сможете только у собственника, который по инстанциям уже побегал.

Упрощенный порядок оформления в собственность (иными словами, «дачная амнистия») может понадобиться тем, кто приобретал или получал участки давно, еще в советское время. У таких дачников, которых, кстати, очень много, нет свидетельства, удостоверяющего права на их владения, а зачастую и вовсе нет никаких документов на участок и дом. Выходит, что человек, многие годы отдыхавший на любимой «фазенде», вложивший в ее обустройство немало средств, формально не считается ее полноправным владельцем. Что уж говорить о тех, кто и вовсе «оттяпал» часть «ничейной» земли, прирезав ее к своему участку без разрешения! Подобные юридические неувязки можно ликвидировать по новому закону, — поэтому его и назвали «амнистией».

«Много лет мы жили спокойно, все выходные с мая по октябрь проводили за городом. Разве нельзя обойтись без всех этих формальностей, очередей и затрат?» — возмущаются дачники. Да, продолжать владеть любимой дачей можно и на основании старых документов и даже при их отсутствии. Но продать, подарить, завещать, сдать свой загородный «капитал» можно только при наличии документа единого образца — свидетельства о праве собственности, выдаваемого отделениями Федеральной регистрационной службы.

 

Общие правила оформления земли

Для того, чтобы оформить участок в собственность (зарегистрировать и получить свидетельство), потребуется:

- Документ, который подтвердит права на участок. 

- Кадастровый план участка.

 

Часто как первого, так и второго документов у дачников нет. Или есть, но выписаны они очень давно, по давно устаревшим правилам, и необходимая информация в них просто отсутствует. Придется побегать по инстанциям, внося уточнения и дополнения.

Как только эти документы будут собраны или получены заново, можно обращаться за регистрацией права собственности в территориальный орган Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации) по месту нахождения участка. За государственную регистрацию нужно будет заплатить пошлину в размере 100 рублей.

В отделение Росрегистрации необходимо представить следующие документы:

- документ, удостоверяющий личность (паспорт);

- документ, подтверждающий право на участок;

- кадастровый план участка;

- квитанцию об уплате госпошлины;

- заявление о государственной регистрации права собственности на участок.

 

Все перечисленное в наличии? Тогда в течение месяца после подачи документов вы получите свидетельство. На словах процедура выглядит несложно. Что же касается практики, то не всегда все проходит гладко: чтобы получить необходимые документы, приходится посещать инстанции и тратить деньги. Давайте рассмотрим несколько типичных ситуаций, связанных с оформлением земли, в одной из которых вы, возможно, узнаете свою.

 

Оформление земли

Документы на участок есть, но право собственности в них не указано.

У многих дачников есть документы, подтверждающие выдачу им участка. Но в них не указано право собственности. Вот какие справки старого образца можно подавать напрямую в Росрегистрацию:

- акты (решения, распоряжения) о предоставлении земельного участка в пожизненное наследуемое владение или в постоянное (бессрочное) пользование; 

- свидетельства о праве пожизненного наследуемого владения или о праве постоянного (бессрочного) пользования; 

- выписки из похозяйственных книг на земельный участок в сельском населенном пункте (выдаются и заверяются местным органом власти — поселковым советом, местной администрацией);

- акт о предоставлении участка, в котором не указан вид права на землю.

 

Владельцам таких документов повезло: процедура регистрации будет довольно короткой. Нужно будет только заплатить пошлину и написать заявление, а также получить кадастровый план. Процесс будет выглядеть так:

1. Получение кадастрового плана (об этом см. ниже).

2. Подача документов (паспорта, документа, подтверждающего право на участок, квитанции и заявления) в территориальный орган Росрегистрации.

3. Получение свидетельства.Документов нет, участок в дачном объединении.

 

В советские времена земля под дачи выделялась целым предприятиям или организациям, а они уже распределяли наделы земли между своими сотрудниками. Такие дачники создавали дачные объединения (кооперативы или товарищества) и в лучшем случае получали документ о членстве в этом объединении (книжку садовода). Никаких других документов на участок не выдавалось. Вопреки распространенному заблуждению, книжка садовода прав на участок не подтверждает. Придется сначала пройти процедуру приватизации, т. е. бесплатно приобрести этот участок в свою собственность, чтобы впоследствии зарегистрировать его.

Последовательность действий выглядит так:

1. Дачник самостоятельно, в произвольной форме, готовит описание местоположения границ участка: подробно описывает его границы, площадь, близлежащие постройки или территории (например, участок, дом соседа, лес, дорога).

2. Правление товарищества или кооператива выдает заключение, которым подтверждается, что участок действительно закреплен за дачником, а составленное им описание соответствует действительности.

3. В территориальный орган местного самоуправления (обычно — в райцентре) подается заявление о приобретении участка в собственность, прилагаются описание местоположения границ участка и заключение правления.

4. Если ранее ни один из членов вашего дачного объединения не обращался с заявлением о предоставлении участка в собственность, местная администрация вправе запросить дополнительно две справки:- копию документа, который подтверждает права на землю самого товарищества, заверенную правлением (в самом правлении и выдается);- выписку из реестра юридических лиц, подтверждающую, что ваше товарищество действительно существует (выдается территориальным отделением налоговой инспекции).

5. В двухнедельный срок после подачи документов дачник получает решение о предоставлении участка в собственность.

6. Получение кадастрового плана участка.

7. Обращение в Росрегистрацию за получением свидетельства

 

Документов на участок нет, участок приобретался индивидуально (скажем, ваша семья давно владеет домом в деревне, или участок выдавался некогда местными властями как личное подсобное хозяйство, но документальных подтверждений нет).

Для начала поищите хоть какие-то справки, дающие вам основания для пользования участком: может, вы давным-давно купили этот дом в деревне, или его купили ваши родственники, а потом подарили вам или передали по наследству? Хоть что-то, связанное с биографией куска земли, должно остаться в семейных архивах — договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство. Нередко случается, что на дом документы есть, а на участок — нет. Тут действуют правила статьи 36 Земельного кодекса: тот, кто владеет домом, стоящим на земельном участке, имеет право оформить этот участок в собственность. Итак, с теми документами, что «накопали» в домашних архивах, или с пустыми руками, если ничего не нашлось, — обращаемся в местный орган власти (чаще всего это поселковый совет, где должны быть записи об истории пользования вашим участком). Вам выдадут некий прелиминарный документ, служащий основанием для приватизации.

В данной ситуации последовательность действий будет выглядеть так:

1. Дачник самостоятельно готовит описание местоположения границ участка (как указано выше). 

2. Описание подается на утверждение в орган местного самоуправления (поселковый совет) вместе с найденным вами документом, подтверждающим ваши права, и заявлением об утверждении границ.

3. Через месяц местная администрация подготовит проект границ участка. На его основании она же в течение двух недель проведет приватизацию (принимает решение о предоставлении участка в собственность)

4. Получение кадастрового плана участка.

5. Обращение в Росрегистрацию за получением свидетельства (как в предыдущей таблице).

 

Получение кадастрового плана

Как видно из описаний процедуры регистрации, для оформления земли в собственность требуется представить кадастровый план участка. Дело в том, что, по идее, все земли в нашей необъятной стране учтены, подробно описаны и внесены в единый список — кадастр. Получить план собственного «кусочка родины» можно в территориальном органе Роснедвижимости (Федерального агентства кадастра объектов недвижимости) по месту нахождения участка. Для этого нужно подать соответствующее заявление и паспорт. Здесь тоже возможны варианты:

1. Все сведения об участке в кадастре имеются. В этом случае план выдадут в течение 10 рабочих дней после подачи заявления. 

2. Сведения имеются, но их недостаточно. Кадастровый план вам выдадут, но в нем будет пометка о его «неполноценности». При этом обязательно должна прилагаться справка с перечнем документов, которые вам нужно подсобрать.

Чаще всего для уточнения сведений кадастра приходится за свой счет провести землеустроительные работы, а именно межевание — описание участка с определением его границ. Такими работами занимаются специальные коммерческие организации. Их списки должны быть в вашем отделении Роснедвижимости, и они, понятное дело, негласно связаны с местной администрацией.

Выбрав организацию, вы заключаете с ней договор, в котором должен быть указан результат межевания — подготовка документа «Описание земельного участка»;. Не думайте, что платите лишь за то, чтобы человек с рулеткой просто обошел по периметру ваши владения. Работы предполагают сбор информации об участке в государственных фондах данных, сбор геодезической, картографической и прочей документации, связанной с использованием, охраной и перераспределением земель, составление плана с графическим отображением всех объектов и т.д. В общем, работа большая и требующая времени (в среднем месяца полтора). Будьте готовы к тратам: например, стоимость таких услуг в среднем по Подмосковью составляет 8 000 — 15 000 рублей, а то и выше. Чем престижнее поселок или чем ближе он к МКАД — тем алчнее землемеры.

Впрочем, федеральные власти пытаются взять ценообразование по контроль. Так, например, с июля Мособлдума установила предельную цену за услуги по межеванию — не выше 450 рублей (УТОЧНИТЬ В ИЮЛЕ!!!!!) за сотку. Это значит, что профессиональный «обмер» стандартных 6 соток обойдется в 2 700 рублей. При этом с трудом верится, что получающие нынче неплохой доход от межевания коммерческие фирмы легко смирятся с ограничением цен. Вероятно, они попробуют получить прибыль, как-то реструктурировав цены. Так или иначе, ценовой беспредел затрагивает только дорогую землю вокруг крупных городов. В других регионах цена на кадастр устанавливается вообще не за сотку, а за весь личный земельный надел без учета его площади. Так, по сообщению портала СenterEstate в разных уголках страны за 2000 рублей можно обмерить и 6 соток, и 10 гектаров.

 

Самозахваченные территории

В ходе проведения работ по межеванию может выясниться, что фактический размер вашего участка не соответствует размеру, указанному в документах. Это несоответствие может объясняться тем, что в советские времена мало заботились о точности — 6 соток «резали на глазок». Вот и получилось, что у одного дачника участок 6,5, у другого — 5,7, у третьего — аж 7 соток. Кроме того, сам хозяин мог вольно или невольно «прихватить лишнее», когда ставил забор. Или, скажем, умышленно присвоил часть пустыря за домом. Неучтенные куски земли можно легализовать вместе с законно полученным участком, но лишь в тех случаях, когда у владельцев прирезанных площадей нет к вам претензий. Если участок разросся за счет владений соседа, тот должен письменно подтвердить, что ничего не имеет против. А если имеет, то вам придется либо забыть о собственных притязаниях, либо идти в суд. Если же участок стал больше за счет дороги, поля, леса, нужно получить согласие местной власти. Она закроет глаза далеко не на любой самозахват. Здесь принято руководствоваться региональными предписаниями. Так например, в законе Московской области «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность в Московской области» указан максимальный размер участка для дачного строительства — 12 соток (0,12 га). А значит, 6 соток под Москвой, в принципе, можно превратить в 12 за счет «ничейных» окраин и с согласия властей. Практика показывает, что можно, скажем, превратить их и в 15, «уговорив» местную администрацию. Но тут важно не зарываться: Росрегистрация тоже не лыком шита — отказывается регистрировать участки, сильно превышавшие положенный в регионе максимум.

Опять же, сказанное касается мест, где земля — ценность и дефицит. А в глубинке, где на многие километры непаханные поля и нехоженые леса, все проще…

 

Оформление построек

Однако мало просто утвердить свою собственность на кусок земли. Права на строения, что высятся на нем, придется оформить отдельно. Также по упрощенной ныне процедуре. Отныне дачникам не нужно приглашать сотрудников БТИ и составлять техпаспорт на дачный дом, баню, гараж, сарай, хозблок. И разрешение на строительство (которого у многих как не было, так и нет) предъявлять никому не нужно. Однако на любой объект недвижимого имущества должно составляться описание, называемое декларацией. В ней указываются все сведения о постройке (год создания, площадь, материал стен) и ее обладателе, а также кадастровый номер участка. Бланки деклараций выдаются в местном отделении БТИ, иногда имеются в поселковом совете или правлении дачного кооператива, а также на сайте Роснедвижимости (www.kadastr.ru/документы). Итак, для оформления права собственности нужно обратиться в территориальный орган Росрегистрации с паспортом, документом на участок, кадастровым планом, квитанцией об уплате госпошлины и декларацией об объекте недвижимого имущества. Через месяц после подачи документов можно получить свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Правда, все, что сказано выше, касается лишь дачных и садовых домиков и хозяйственных построек, которые предназначены «для отдыха» и по закону жилыми строениями не признаются. Если вы хотите зарегистрировать жилой дом, к нему будут предъявлены требования по всем тем же санитарным нормам (вода, канализация, отопление, электричество, пожарная безопасность и т.д.), что и к любым другим жилым строениям. Те же требования относятся к любым домам, построенным на участках индивидуального жилищного строительства (ИЖС) личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Во всех этих случаях для регистрации все-таки понадобится получить техпаспорт в БТИ. Если у вас есть современное свидетельство о праве собственности на участок, полученное в 1999 году и позднее, процедура оформления дома упрощается. При подаче документов в Росрегистрацию не нужно предъявлять документ на участок и кадастровый план — эти сведения уже есть в реестре.

 

Стоит поторопиться?

Возникает резонный вопрос: если так выглядит упрощенная процедура регистрации загородного «добра», какова же была «усложненная»? По подсчетам некоторых риэлтеров до вступления «дачной амнистии» в действие оформляющим дачу в собственность нужно было посетить до 15 различных инстанций!

Новый закон дал дачникам некоторые послабления, но легкой процедура государственной регистрации от этого не стала. Только представьте: вам предстоит получать документы в правлении дачного товарищества или местной администрации, находить землеустроителей, ждать результатов межевания, согласовывать «лишние» сотки, заполнять и сдавать декларации, ждать свидетельства… И все это, заметьте, в области, а не в городе. И часы приема у всех госчиновников кратки, и ведут они его лишь по будним дням. Если учесть все это, вовсе не покажется, что до 1 марта 2010 года (до этого срока действуют правила «дачной амнистии») так уж легко все успеть. Можно, конечно, передоверить беготню с документами юридической или риэлторской фирме, оказывающей подобные услуги. Но это — удовольствие довольно дорогое. Цена прежде всего зависит от того, какие документы уже есть на руках у дачника. Но в любом случае стоимость услуг будет 500 долларов и выше. Притом что межевание в цену юридического сопровождения чаще всего не входит. Если же вы вознамерились продать дачу через агентство, то за помощь в оформлении собственности также надо будет заплатить отдельную комиссию, составляющую процент от стоимости недвижимости.