-------------------------------------------------------------------------------------

       Полезные статьи на тему: "Недвижимость и цены"

-------------------------------------------------------------------------------------

Почему все так боятся реальных цен на недвижимость?

Не бойтесь давать неточные прогнозы. Не бойтесь рассматривать различные сценарии развития ситуации. Будьте откровенны и открыты в своей информации.

 

 

Бойтесь перестать думать и анализировать. Как бы не критиковали вас и не обвиняли в нарочитости цифр сейчас, потом ваш труд вспомнят и оценят. Главное, чтобы не посмертно.. Вспомните Леонардо да Винчи и иже с ними…

 
Мир одинаково сильно ненавидит и тянется к тем, кто мыслит.
Ну почему все так боятся рассказать о реальных тенденциях на рынке недвижимости?

 
Аналитические отделы риэлторских компаний, где аналитика ведется на серьезном уровне, постоянно подвергаются нападкам и обвинениям в лоббировании чьи-то ( всегда разных) интересов.
Чем больше попыток показать, что анализ ведется по фактическим ценам, тем больше срабатывает принцип « раз оправдываются, значит виноваты».

 

Так почему мы так боимся правды:

Риэлторы.

Обычно те, кто умеет работать только на растущем рынке и рынке, где сделок много, боятся рынка, на котором нужно менять привычные способы работы. Снижаются доходы, управлять таким мобильным и низко затратным ранее бизнесом, как агентство недвижимости, становится все сложнее и сложнее. Нужно думать, думать и думать. Да и попу от начальственного или какого другого кресла отрывать тоже приходится чаще.

 
Такие риэлторы боятся, что знание людьми реальных цен на недвижимость приведет к вполне определенным покупательским ожиданиям, действиям или бездействиям. Они также считают, что умалчивание информации чем-то им поможет.

 
Самый важный фактор, который не учитывают такие специалисты, что большинство наших потребителей – совсем не дураки, уж точно не глупее нас с вами. Особенно те, у которых есть деньги на покупку квартиры. Иначе как бы они заработали эти деньги?

 
Представьте, что думает про вас клиент, который по вашему поведению понял, что вы считаете, что его можно обмануть. Да он через минуту уже станет чужим клиентом.

И клиенты риэлторов точно так же могут позвонить по объявлениям и узнать цены на недвижимость. Правда, они не общаются с клиентами наших риэлторских офисов.

Плох тот риэлтор, который не знает реальной ситуации на рынке недвижимости. Такой риэлтор просто не нужен нашему клиенту. Тем более, ему не нужен риэлтор, который боится реального рынка и пытается умолчать о том, что там происходит.

 
Начать «движуху» на рынке неправильной или якобы побуждающей к покупке\продаже аналитикой практически невозможно. Количество потенциальных покупателей не зависит от «пыхтения» риэлторов. Оно зависит от экономики. Если же давать в разных источниках различные цифры, обвиняя друг друга, то потребители не будут верить никому.

 

Покупатели.

Им не хочется верить в то, что недвижимость стоит дорого. Падает цена или не падает, но недвижимость все равно стоит дорого!
Недвижимости всегда будет стоить денег, а дороже денег не бывает. Крупная покупка же требует и ограничений себя, и нервомотания, и дополнительных затрат.

 
Покупатель хочет не просто услышать, а получить гарантию, что завтра станет дешево, «точно взвесить в граммах», примерно 10 руб. за килограмм квартиры, например.. Прямо завтра, начиная в 8-00 утра. Но так не будет.

 

Продавцы.

Им хочется продать как можно дороже. Дороже денег, а так не бывает тоже. Продавцы не верят в то, что у недвижимости нет «правильной» цены, а есть всего лишь цена рынка.
Продавцу не хочется зависеть от покупателя. Продавцов много, покупателей мало.

 
Продавцу не хочется зависеть от ипотеки, курсов валют, девальвации. Продавцу хочется зависеть только от своего «хочу». Хочу денег!

Застройщики.

Тут все сложнее. В отличие от рынка готового жилья, где цена определяется взаимодействием спроса и предложения, застройщик ограничен себестоимостью и не может снижать цену постоянно. И норма прибыли ему нужна хотя бы минимальная.

 
Но как только готовое жилье станет дешевле рискового строящегося, покупатель уйдет от застройщика. А застройщик боится. Так как уйдет покупатель – встанет строительство. Фактически готовое и строящееся жилье – объекты-заменители . Приобретают у нас строящееся жилье по двум причинам: дешевле и комфортабельней. Выход здесь один – сначала строить, а потом продавать. Но у нас пока так не научились. Видимо это будет одна из мер, по «оправданию» рынка строящегося жилья, риски приобретения на котором стали выше.

 

Все остальные.

Они просто не имеют возможности проверить эту информацию о ценах на рынке, так они считают. Хотя могут и позвонить по объявлениям, и почитать газеты по недвижимости. Но все равно не верят.

 
Почувствовать недвижимость «на 100%» могут только те, кто знает и живет в реальной рыночной среде, сфере недвижимости. Когда вы каждый день замечаете, сколько человек позвонило по объявлениям, какие вопросы они задавали, сколько человек пришло в офис, что они хотят, и о каких проблемах говорят, сколько у них есть денег на покупку…

 
Ну а когда существует некоторый процент сомнения в том, правильно ли ты субъективно расцениваешь ситуацию на рынке, проще не поверить в неприятную реальность. Или обвинить кого-либо: государство, риэлтора, соседа и т.п. И точно также все потребители страдают от того, что недвижимость стоит дорого.

 
Жить красиво и лучше всех хочет каждый. Я, и Вы, читатель, тоже. Это нормальное человеческое желание. Вопрос в том, насколько нормально поведение и действия по воплощению в жизнь этого желания.

 
Не восприятие нового, неудобного, требующего новых подходов, заставляющего мириться с неудобствами, наконец, не оправдывающиеся « обмечтанные» ожидания – вот причина того, что в аналитику рынка недвижимости верится с трудом.
Когда цены росли, это было «ужасно», теперь цены падают, и аналитики рынков и риэлторы опять виноваты.
Думайте, граждане, у вас всегда есть право выбора.
Мы же с вами движемся к цивилизованному рынку.

 

Как формируются цены на недвижимость?

В этой статье систематизированы основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Все факторы были разделены на две группы: социально-экономические и политико-психологические.

Социально-экономические факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

 

 

Рост доходов населения

Рост доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен. Другое дело, что, сопоставляя темпы роста цен и доходов, можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают за ценами. Почему такое несоответствие? Уровень доходов - это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а потребители такого товара, как недвижимость, - это, в основном, люди с наиболее высокими доходами. Сбор дифференцированной статистики доходов различных слоев населения если и ведется, то доступ к ней более чем проблематичен.

 

Состояние экономики

Определить, каким образом общее состояние экономики влияет на стоимость недвижимости достаточно сложно. Уверенно можно сказать лишь одно: резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен. Когда люди думают о хлебе насущном в буквальном смысле этого слова, то им не до недвижимости. Но это в случае резкого спада. Если же спад небольшой, то зависимость между ВВП и ценами на недвижимость может быть и прямо противоположной. При угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность. И, как показывает опыт, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретая недвижмость. Спрос при этом растет, а с ним растут и цены. В случае уверенного роста экономики у людей, обладающих недвижимость и деньгами, появляются дополнительные возможности, интересы, соблазны. Поток инвестиций в недвижимость при этом, как правило, не уменьшается. Но рядом с ним разбухают другие потоки, которые отвлекают значительные средства и ресурсы. Люди с "большими деньгами" пытаются резко нарастить свой бизнес, модернизировать производство, наладить с иностранными инвесторами эффективные предприятия и структуры. А сотни тысяч "простых людей" используют денежные и прочие накопления (в том числе, имеющееся движимое и недвижимое имущество), а также кредиты для организации и расширения "собственного дела". Случается и квартиры продают с целью быстро получить деньги и направить их в мелкий и средний бизнес. Интерес к рынку недвижимости (чуть ли ни к единственному месту вложения средств) при этом снижается, что, конечно же, сказывается и на темпе роста цен.

 

Трудовая и культурная миграция

В Москву и другие крупные города устремляются очень многие. Причин для переселения много. Это и наличие рабочих мест, и возможности для карьерного роста, и развитость науки, культуры, образования. Люди это понимают, поэтому изо всех регионов устремляются в столицу. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, что все это - мощные пружины, толкающие цены вверх.

 

Развитие кредитования - внедрение госпрограмм предоставления льготных кредитов

Кредитами сейчас пользуются все большее число покупателей, многие из которых просто не смогли бы иначе выйти на рынок недвижимости. Естественно, что появление дополнительных денег и покупателей в определенной мере давит на рынок недвижимости, повышая спрос и, соответственно, цены. Понижение ставки по кредитам привлекает значительное число покупателей с относительно небольшим достатком. Эта категория потребителей ориентирована (в основной своей массе) на малогабаритное, относительно дешевое жилье. Есть и люди, которые с помощью кредитов приобретают ликвидные квартиры с целью их дальнейшей перепродажи. Количество семей, нуждающихся в жилье, но не имеющих необходимых средств, во много раз превышает количество строящихся квартир. В таких условиях любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного спроса и удорожанию жилья. Замораживание же этих программ, ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.

 

Недостаток альтернативных областей выгодного и надежного размещения свободных средств

 

Недоверие к валютам

В условиях, когда предпринимательская деятельность связана с многочисленными сложностями и рисками, для большинства граждан доступно лишь очень ограниченное количество способов размещения свободных средств. Их можно разместить «под матрацем», можно на депозите. А можно купить золото, недвижимость, землю и т.п. Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы, подробный анализ которых - отдельная тема. В данном же исследовании отметим, что в последние годы привлекательность валютных накоплений резко снизилась, и недвижимость прочно заняла в сознании особое место. Состояние дел с альтернативными способами сохранения и приумножения накоплений формирует мнение, что недвижимость - наилучшее место для таких целей. Именно поэтому основные накопления перетекают на рынок жилой недвижимости. Риск потерять деньги тут существенно ниже, рост цен в долгосрочной перспективе весьма вероятен, кроме того, недвижимость можно использовать для улучшения условий жизни, или сдавать ее в аренду. Появятся альтернативные способы размещения денежных средств - значительная часть средств уйдет туда. И это не только будет способствовать снижению цен на недвижимость, но и благотворно скажется на всей экономике. Устремление потоков инвестиционно-спекулятивного капитала на рынок недвижимости приводит к росту спроса, а, следовательно, и к росту цен.

 

Изменение статуса микрорайона

Повышение статуса микрорайонов, в том числе связанное со строительством новых станций метро и переходом новых массивов из разряда новостроек в разряд благоустроенных и обжитых, - достаточно серьезные и обоснованные поводы для удорожания жилья. При всех прочих равных условиях квартира на окраине без метро стоит процентов на 10-20 дешевле, чем на окраине, но возле метро. Примерно настолько же увеличивается цена после того, как необжитой микрорайон с многочисленными стройками и занесенными песком дорожками становится зеленым и благоустроенным. Практически любые изменения (как положительные, так и отрицательные) транспортной доступности и инфраструктуры микрорайона, состояния экологии, благоустройства, озеленения, общественной безопасности, социальной и культурной среды влияют на уровень цен. Строительство современных торговых и развлекательных центров, привлекательных с точки зрения архитектуры улиц и зданий, открытие престижных школ, спортивных и детских учреждений - все это способствует повышению стоимости недвижимости в микрорайоне. Стремятся люди в данный микрорайон - значит, цены там будут выше, чем в соседних. Справедливо и обратное. Деградация коммунального хозяйства и отдельных домов, разрушение инфраструктуры и социальной сферы, ухудшение экологии, рост преступности в микрорайоне - все это сказывается на соотношении спроса и предложения, а, следовательно, и на ценах. Если жители стремятся уехать из микрорайона, то цены там будут ниже, чем в соседних.

 

Низкие объемы строительства

 

Ориентация на строительство многокомнатных просторных квартир

При недостаточном объеме строительства и фактическом игнорировании строительства малогабаритного жилья постоянно растущий спрос остается неудовлетворенным. Строят малогабаритных квартир очень мало, а малометражных однокомнатных вообще практически не строят. И это притом, что наибольший спрос именно в этом сегменте. Не найдя таких квартир в новых домах, люди вынуждены покупать морально и физически устаревшее жилье, цены на которое растут быстрее всего. Вот и выходит, что квадратные метры в хрущевках и современных домах эконом-класса стоят примерно одинаково, хотя разница в качестве между ними разительна. Объясняется это тем, что из-за меньшего метража двухкомнатная квартира в хрущевке обходится тысяч на 15-20 дешевле, чем двухкомнатная в современном доме. Для многих покупателей это обстоятельство является определяющим: им важна крыша над головой, а количество квадратных метров, удобство планировок, звуко- и теплоизоляция - это уж как получится. Другое дело, что законы рынка недвижимости даже в период ажиотажных ожиданий рано или поздно берут свое. Высокий уровень цен является тем фактором, который сам по себе заставляет потенциальных покупателей отложить покупку жилья и сосредоточиться на накоплении денежных средств. Покупки откладываются, а на рынке начинается стагнация и даже падение цен. И тут играют большую роль политико-психологические факторы, о которых ниже.

 

Политико-психологические факторы, влияющие на стоимость НЕДВИЖИМОСТИ

Основными политико-психологическими факторами, которые наиболее сильно влияют на стоимость недвижимости, по нашему мнению, являются:

- состояние политической стабильности и, как следствие этого, положительные или негативные ожидания участников рынка; степень доверия граждан к банковской системе, рынку недвижимости, к перспективам развития города и страны;- уровень оптимизма граждан, зависящий от многих факторов, начиная от перспектив развития страны и заканчивая состоянием жилого фонда и криминогенной обстановкой в микрорайоне.
Политико-психологические факторы переплетены еще сильнее, чем социально-экономические. В каждой конкретной ситуации всегда можно выделить те факторы, которые в данном случае превалируют. Но, выделяя различные факторы, всякий раз убеждаешься в том, что действуют они сообща, иногда усиливая, иногда ослабляя друг друга. Подводя итоги, еще раз отметим основные факторы, которые могут снизить цены на недвижимость.

 

Положительные факторы:
- резкое увеличение объема строительства: ориентация на строительство целых микрорайонов со своей инфраструктурой, привлечение мощных иностранных строительных компаний; развитие регионов, создание нормальных условий для жизни и работы в других городах, а также в сельской местности; создание альтернативных способов размещения денежных средств (прежде всего, создание более благоприятного климата для мелкого и среднего бизнеса).

 

Отрицательные факторы:
- кризис в экономике и, как следствие этого, резкое падение доходов населения и сокращение платежеспособного спроса на недвижимость;- форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, национальные конфликты);- деградация микрорайонов, коммунального хозяйства, отдельных домов;- ухудшение условий ипотечного кредитования, сворачивание льготных программ приобретения жилья.

 

Как собираются снизить цены на недвижимость?

В Екатеринбурге 19 – 20 мая состоялся XI Российский экономический форум. В работе форума приняли участие руководители федеральных министерств и ведомств, представители отечественного бизнеса, научных и общественных организаций из России и стран зарубежья. Форум возглавил секретарь Национального экономического совета, губернатор Свердловской области Эдуард Россель. На открытии форума присутствовал председатель Совета Федерации Сергей Миронов. Главной темой форума стали «Экономические основы национальных проектов повышения качества жизни населения». 

 

 

В первую очередь участники форума расставляли приоритеты – что необходимо делать, чтобы программа национальных проектов начала эффективно работать. Если говорить о реализации проекта «Доступное жилье», то достижение поставленной цели возможно по нескольким направлениям – с одной стороны, повышение платежеспособности населения (ипотека), с другой стороны, уменьшение стоимости недвижимости (за счет увеличения объемов строительства и снижение цены за квадратный метр жилья при долевой схеме участия). Особое внимание при решении этих задач следует уделять частным, коммерческим компаниям. Правительство многих развитых стран при реализации подобных проектов обычно делает акцент не на прямое финансирование, а на создание условий для того, чтобы реализаций проекта было выгодно заниматься коммерческим компаниями (в данном случае – частным застройщикам). Эта схема наиболее эффективна, позволяет создать реальных механизм последовательного достижения приоритетных национальных целей независимо от того, какое финансирование проекта идет со стороны государства. Прозрачность и понятность проекта, льготы и поддержка бизнеса могут дать отличные результаты и при реализации таких проектов в России. В связи с этим на форуме было предложено ввести налоговые льготы для предприятий, строящих жилье работникам социальной сферы и для компаний, выделяющие кредиты на покупку жилья и развивающих производства строительной индустрии. Участники форума коснулись актуального вопроса ипотечного кредитования. Основная проблема на сегодня заключается в том, что ипотечный кредит банки выдают на покупку именно готового жилья. Это практически исключает возможность привлекать ипотечные кредиты для покупки квартир по схеме долевого участия. А между тем, спрос на рынке вторичного жилья в разы превосходит адекватное предложение, что провоцирует постоянный рост стоимости недвижимости. В результате, увеличение покупательской способности за счет ипотеки, которая одновременно ограничивает выбор объектами на рынке вторичного жилья, приводит к нежелательным результатам. Поэтому и была разработана рекомендация по внедрению новых стандартов ипотечных жилищных кредитов под залог именно строящегося жилья. Когда новые стандарты будут закреплены юридически, ипотека станет более доступным и для строительства жилья, а не только для покупки готового. 

В конечном итоге, все рекомендации, выработанные на XI Российском экономическом форуме, позволят увеличить объем строительства и облегчить процесс получения жилья рядовым россиянам. 

Однако при всем строительном буме, что наблюдается сегодня в Екатеринбурге, цены на квартиры скоро догонят ценовые планки Москвы и Питера. Что же происходит на строительном рынке жилья в столице Урала? Есть ли методики снижения стоимости квартир на этапе строительства? 

Оказывается, есть возможности снижать стоимость квартир еще на этапе проектирования и строительства. О положительном опыте строительства подобного жилья рассказал ND.DLIZKO.RU участник XI экономического Форума генеральный директор строительного холдинга «Новый Град» Юрий Репета. 

«Большинство застройщиков сегодня строят квартиры с метражом от 40 квадратных метров, что делает их стоимость квартиры очень высокой и недоступной для большинства жителей Екатеринбурга. Однако снижение метража квартиры до 30 квадратных метров позволяет снизить ее стоимость почти вдвое! И это полностью соответствует не только законодательству, но и стратегическим планам по увеличению нормы с 19 квадратных метров до 30 квадратных метров на человека», – заявил Юрий Репета. Начиная с 2006 года, строительный холдинг «Новый град», приступил к строительству малометражных квартир. Проект «малометражек» был разработан в проектном институте, входящем в состав холдинга «Новый Град». 

Реализация этого проекта с начала года уже показала его высокую актуальность. Стоимость подобной квартиры в холдинге «Новый Град» в среднем начинается от 700 тыс. рублей. Добавим возможности ипотечного кредитования. На выходе получается благоустроенная квартира, доступная для большинства жителей Екатеринбурга с невысокими доходами. 

Напомним, что компания «Новый Град» представляет собой строительный холдинг, основанный более 11 лет назад. В его состав входит порядка десяти специализированных предприятий. Рост объёмов строительства холдинга за 2005 год составил около 25%, и по прогнозам независимых экспертов ещё более увеличится в 2006 г. Руководство холдинга «Новый Град» уверено, что если к реализации проекта присоединятся и другие компании – реальные застройщики, то это позволит снизить стоимость жилья и сделать его действительно доступным.

 

Благодаря налогу на недвижимость - снизить цену на жилье?

В России уже давно – с 1991 года – действует налог на имущество физических лиц. Ставка составляет от 0,1 до 2% в зависимости от региона и взимается с инвентаризационной стоимости жилья, которая в большинстве случаев в несколько раз ниже рыночной. И это – один из недостатков данного налога.     

 

 

С учетом довольно широкого перечня льготников и заниженной стоимости жилья объемы сборов от налогообложения недвижимости в РФ весьма невелики. Кроме того, этот налог не способствует решению еще одной весьма важной задачи. Налог на недвижимость может и должен стать тормозом роста цен на жилье - которое из-за его неимоверной дороговизны стало просто недоступным для подавляющего большинства россиян.     

К такому выводу пришли чиновники из администрации президента и правительства России. На днях стало известно об их намерении ввести налог на недвижимость, который заменит налог на имущество физлиц и земельный налог, и станет способом борьбы с ростом цен на жилье.     

Размер ставки нового налога пока не определен. Неизвестно и то, по какой методике будет вычисляться рыночная стоимость имущества – а к этой базе налогообложения планируется перейти. Зато власти договорились о поправочных коэффициентах, снижающих налоговую нагрузку на социально незащищенных граждан.     

Ожидается введение дифференцированной ставки налога в зависимости от социального статуса граждан и занимаемой площади. Повышающий коэффициент налога введут и для владельцев нескольких квартир, что по замыслу чиновников сделает невыгодным приобретение квартир в "инвестиционных" целях. В частности, предполагается взимать налог по прогрессивной шкале за второе и третье жилье, но будет существовать и необлагаемый минимум (рассматривается, что на каждого собственника не должны облагаться налогом 27 кв. м. жилья плюс 14 кв. м. на каждого члена семьи, проживающего вместе с ним).     

Итак, в России де-факто существовал и раньше налог на недвижимость, но теперь правительство хочет устранить в нем очевидные недостатки и главное – нацелить новый налог на борьбу с ростом цен на жилье. А что же происходит в этом плане в Украине? Или, может быть, у граждан Украины не так остры проблемы с жильем?     

Нет, ситуация по этому вопросу в Украине почти не отличается от российской. Украинцам не легче купить себе квартиру, чем россиянам. Для сравнения приведем несколько показателей.     

По данным риелторов, средневзвешенная стоимость квадратного метра, к примеру, вторичного жилья в Киеве составляла в сентябре-октябре 2007 года $2500-2600. В Москве в эти же месяцы средняя цена квадратного метра вторичного жилья равнялась $4700-4800, что приблизительно в 1,9 раза выше, чем в украинской столице.     

Казалось бы, в Украине квартиры и дома дешевле, а значит, положение граждан лучше. Однако это не так. Дело в том, что доходы украинцев намного ниже, чем у россиян. Так, по данным Росстата, средняя зарплата в России в октябре с. г. составляла 13 540 руб., что соответствует примерно $550. А согласно сведениям Госкомстата средняя зарплата в октябре в Украине равнялась лишь 1 475 грн. ($292), а это в 1,88 раза ниже, чем в России.     

Таким образом, соотношение средней зарплаты и цены квадратного метра жилья в двух странах можно считать равным. Но одинаковым является и недоступность жилья для граждан Украины и России со средним уровнем зарплат – и там, и там на покупку скромной квартиры в столице - пусть, двухкомнатной, площадью 50-60 кв. м – потребуется сумма, эквивалентная средней зарплате в стране за 450-500 месяцев (38-42 года).     

Понятно, что такое положение вещей не может считаться нормальным. Для исправления же ситуации есть два очевидных способа: повышать доходы населения и снижать цены на жилье, или хотя бы остановить их рост.     

Надо сказать, что процессы на рынке недвижимости, приведшие к таким кошмарным ценам, происходили в России и в Украине синхронно. Последняя волна роста цен на жилье началась в конце 1999 – начале 2000 года, когда обе страны несколько оправились после финансового кризиса 1998 года (в России тогда был дефолт). А прекратился рост цен на недвижимость или значительно замедлился в России и Украине лишь в конце 2006 – начале 2007 года.     

С 2000 по конец 2006 года цены на жилье в Украине выросли более чем в 10 раз, что намного превысило как инфляцию, так и темп повышения зарплат за тот же период. Хотя логичным и правильным был бы рост цен на жилье если и более высокими темпами, чем инфляция вообще, то не быстрее, чем темп повышения зарплат.     

Объяснение же такого резкого подорожания жилья в последние годы – и это, наконец-то признало российское правительство – кроется в приходе на рынок недвижимости спекулянтов, покупающих жилье не для использования по прямому назначению, а с целью последующей выгодной перепродажи.     

Вкладывание денег в дома и квартиры сделалось в последние годы лучшим способом не просто сохранения своих накоплений, но и их существенного прироста. Поскольку рентабельность рынка недвижимости стала выше доходности альтернативных финансовых инструментов. К примеру, в Киеве цены на недвижимость в 2006 году взлетели на 60%, а если бы человек или организация размещали свои свободные средства на банковских депозитах, то имели бы прирост не более 15-16% годовых. Поэтому-то по данным экспертов около 50% покупок жилья в столице в прошлом году произвели не граждане – для улучшения своих жилищных условий, а инвесторы (спекулянты).     

Естественно, правительства России и Украины обязаны были увидеть главную причину роста цен на жилье и предпринять адекватные контрмеры. Ведь квартиры становились все недоступней для рядовых граждан, что усиливало социальную напряженность в государствах. И вот российские правительственные чиновники, похоже, "прозрели", решившись на противодействие в виде ужесточения налогообложения недвижимости для "инвесторов".     

В Украине же пойти сейчас методом увеличения налогового прессинга на владельцев избыточной жилплощади нельзя по той простой причине, что в стране вообще нет налога на недвижимое имущество. В то время как такой налог существует практически во всех цивилизованных государствах мира. Даже в законодательствах стран СНГ такой налог имеется, за исключением лишь Таджикистана. В чем же дело? Почему Украина и тут пасет задних?     

Сказать, что украинские парламентарии и правительственные чиновники вообще ничего не делают в этом направлении - вроде бы нельзя. В Верховной Раде зарегистрировано уже немалое число соответствующих законопроектов. Вносились они и депутатами парламента V созыва – например, социалистом Мельничуком, "нашеукраинцами" Бычковым и Стретовичем. Также в начале нынешнего года был зарегистрирован проект налога на недвижимость от ГНАУ.     

Но все это – лишь видимость. На самом деле украинские парламентарии, по крайней мере, первых пяти созывов, очевидно, не желали вводить такой налог. В противном случае, он бы уже давно существовал. Разгадка такой их "нерасторопности" - на поверхности. Всем известно, что подавляющее большинство народных избранников – это богатые люди, владельцы шикарных особняков. Ну какой им, спрашивается, смысл спешить с налогом на недвижимость? Не подгоняло их и правительство, состоящее из явных и тайных миллионеров.     

Вот украинская власть и откладывало в долгий ящик закон о неприятном для нее налоге. И находило всякие на то оправдания. Например, первый вице-премьер Николай Азаров в начале нынешнего года заявил, что налог на недвижимость появится в Украине не ранее, чем через два-три года. Раньше, дескать, нельзя – поскольку нужно проделать большую работу по определению рыночной цены всей недвижимости в стране.     

Но это лишь отговорки, подтверждающие известный постулат – кто хочет, тот делает, а кто не хочет, тот ищет причины. Действительно, дело определения рыночной стоимости всего жилья – трудное и долгое. Но этим и не нужно заниматься на нынешнем этапе. Базой налогообложения может и не быть рыночная стоимость жилья (или инвентаризационная стоимость – как в России). Можно предусмотреть налогообложение не стоимости, а квадратных метров.     

Кстати, в упомянутом законопроекте налоговой администрации за основу налогообложения физических лиц взят именно такой принцип (не странно ли в связи с этим заявление Азарова?): налог назначается на квадратные метры избыточной площади.     

Другое дело, что трудно согласиться с конкретными параметрами данного проекта. ГНАУ предлагает, в частности, установить необлагаемый минимум в размере 200 кв. м общей площади для жилья, 100 кв. м общей площади для садовых дачных домиков и 30 кв. м общей площади для индивидуальных гаражей. Правда, ставка налогообложения предусмотрена по прогрессивной шкале – от 1% до 5%. И способ начисления налога администрация выбрала, несомненно, правильный: в процентах от минимальной зарплаты за каждый метр превышения необлагаемого минимума площади. Тем самым автоматически решается проблема ежегодных пересчетов размеров ставок налога.     

В упомянутых украинском и российском вариантах налога налицо два перегиба. Проект закона о налоге на недвижимость в России предполагает, что, скажем, семье из трех человек придется платить, если площадь квартиры превышает 54 кв. м. Законопроектом же от ГНУ хотят освободить от налогообложения даже тех, у кого площадь квартиры 180-190 кв. м. Это что – бедные украинцы имеют сегодня такие квартиры или дома?     

Думается, разумно было бы взять какой-то средний параметр необлагаемого минимума – например, 100 кв. м для квартиры (ведь подавляющее большинство граждан имеет меньшие квартиры) и 120 кв. м для дома (в сельской местности есть старые дома с большой площадью). А уже благодаря прогрессивной шкале платить придется больше тем, у кого просторнее апартаменты. Можно также усилить прогрессию за вторую-третью квартиру во владении одной семьи – по подсказке российского правительства.     

Однако понятно, что все это будет оставаться лишь разговорами до тех пор, пока у власти не появится действительное желание ввести налог на недвижимость. Что не только позволило бы увеличить местные бюджеты, но и остановило бы удорожание жилья (а вторичное жилье должно подешеветь).  

 

За рубежом.

Банки готовы еще больше снизить цены на недвижимость.

Не делать слишком больших скидок, сохраняя таким образом стабильность на рынке недвижимости,— такова была стратегия испанских банков во время предыдущих кризисов, но не в этот раз. Сейчас они считают снижение цен единственным способом избежать спада, подобного тому, который уже несколько десятилетий продолжается в Японии.

 

 

Сейчас покупательская способность снизилась настолько, что некоторым банкам даже приходится продавать недвижимость в убыток, лишь бы избавиться от нее.

Но эта тактика тоже имеет недостатки. Убыточные продажи создают риск банкротства для слабых банков. Многие региональные сберегательные банки уже сейчас остаются на плаву только благодаря поддержке Европейского центрального банка.

Родриго Рато, бывший министр финансов, теперь является президентом Caja Madrid — одного из крупнейших сберегательных банков страны. По его словам, сейчас банки находятся в сложном положении. Для них жизненно необходимо найти золотую середину между слишком низкими ценами, ведущими к неплатежеспособности, и слишком высокими, которые могут стать причиной затяжного кризиса по японскому сценарию. От поведения банков зависит дальнейшая судьба испанского рынка недвижимости. Общая стоимость конфискованных помещений превышает 200 млрд евро, то есть 20 % испанского ВВП.
Рато считает, что проблему поможет решить либо уменьшение цен, либо повышение зарплат. Первый вариант более вероятен, потому что испанский рынок рабочей силы испытывает трудности, а правительство не прикладывает достаточно усилий для их устранения.Банки уже делают огромные скидки на объекты недвижимости. Вот несколько свежих примеров:

 

· Altamira Santader объявляет о снижении цен на 400 объектов, на некоторые из них — до 58 %. Квартира с двумя спальнями на острове Тенерифе теперь стóит 68 000 евро вместо прежних 98 000.

· Caja Cantabria предлагает элитные апартаменты в своей старой штаб-квартире в Хихоне со скидкой 30 %. Их продают по цене от 227 000 до 782 000 евро, ипотеку можно оформить на 100 % этой суммы. Впрочем, даже со скидкой эта недвижимость остается одной из самых дорогих в Хихоне.

· До конца месяца сберегательный банк Валенсии CAM также позволяет купить недвижимость на 100 % по ипотеке, а цены на некоторые объекты снижает на 60 %.

· У банка Banesto можно купить квартиру в Барселоне или Мадриде менее чем за 120 000 евро.

Материал подготовлен проектом Tranio.Ru

 

Цены на недвижимость начнут снижение по всему миру

Французский физик-теоретик рассчитал дату начала мирового кризиса на рынке недвижимости. Однако российские риелторы с ним категорически не согласны. По их прогнозам росту цен на недвижимость в России не помешает ничто. Именно поэтому они считают задачу обеспечения граждан России доступным и комфортным жильем, поставленную президентом Владимиром Путиным, невыполнимой и требуют ее переформулировать. 

 

 

 

Анализируя динамику роста цен на недвижимость на западном побережье США, французский физик Бертран Рене из парижского университета сделал вывод, что цены скоро достигнут максимального уровня, после чего можно ожидать начала снижения. На такой же стадии, по оценке его коллег, находятся цены на недвижимость и в большинстве других стран. 

 

Ждать не долго 

«Цены на недвижимость в ближайший год-два начнут падать, при этом темп падения составит примерно 6% в год, падение продолжится 6–7 лет» Везде, за исключением Японии, цены устойчиво растут на протяжении последних пяти-семи лет. При этом нужно отметить, что в большинстве стран за это время рост цен не превысил 80–100%. После достижения этого уровня обычно наступает стагнация на год-два, после которой идет спад. Однако в этот раз период роста продолжается дольше обычного.

Для анализа причин происходящего Рене рассчитал динамику среднего роста цен за квартал на западном побережье США за последние 40 лет. В итоге ему удалось выделить на протяжении этого периода четыре периода роста цен. В среднем каждый из них продолжался около 10 лет. 

При этом каждая из вершин роста обладала двумя характерными параметрами, отличающими ее от трех других, – это соотношение двух отношений: роста к последующему спаду и, наоборот, спада к последующему росту. В итоге ученому удалось выяснить, что на сегодняшний день рост цен еще не достиг своей вершины, его амплитуда должна достичь наивысшего уровня, коэффициент превысит порог 1,7. Это наибольшая амплитуда за весь период. 

Однако ждать этого порога осталось не долго. Согласно расчетам Рене цены на недвижимость в ближайший год-два начнут падать, при этом темп падения составит примерно 6% в год, падение продолжится 6–7 лет. 

Между тем в Мельбурне и Сиднее снижение уже началось. Однако пока эта тенденция не повсеместна даже в США, не говоря уже обо все мире. Пока выгодными для инвестиций остаются Нью-Йорк и Майями. Там в ближайшее время ожидается приток инвестиций в триллион долларов. К тому же, согласно недавно опубликованному исследованию Бруклинского института, к 2030 году в США потребуется в 1,5 раза больше площади жилой и коммерческой недвижимости. 

Однако в Европе банки уже избавляются от ставшей недостаточно доходной недвижимости, но в целом объем рынка недвижимости продолжает расти. При этом Лондон, как всегда, идет своей дорогой, там пока еще наблюдается стабильный рост цен на недвижимость. 

При этом странам, недавно вступившим в Европейский Союз или вступающим в него, участники рынка прочат дальнейший рост доходности. Так, в странах Балтики темпы роста цен уже сейчас составляют 10% в год, однако они должны еще усилиться, так как в целом цены этого региона должны подтянуться на уровень с остальными странами Центральной и Восточной Европы, такими как Польша и Чешская Республика.

 

Слишком дорогое удовольствие 

Они смотрят в сторону Лондона, где в среднем стоимость одного квадратного метра жилья составляет 6 тыс. долларов 

Такую же тенденцию прочат российские риелторы и Москве, только у них теперь несколько другие ориентиры. Они смотрят в сторону Лондона, где в среднем стоимость одного квадратного метра жилья составляет 6 тыс. долларов. 

Именно поэтому представители Российской гильдии риелторов (РГР) на пресс-конференции, предваряющей девятый ежегодный Национальный конгресс по недвижимости, который пройдет с 17 по 21 июня 2006 года, категорически заявили, что остановить рост цен в ближайшие 10-15 лет не представляется возможным. 

Это означает, что фактически Россия должна составить свой отдельный график динамики взлетов и падений на рынке недвижимости, отличающийся от общемирового. По их расчетам период роста цен на недвижимость в нашей стране должен составлять не менее 15 лет. Правда, до начала этого роста предыдущий период как роста, так и падения составлял в России пять лет. Если говорить грубо и отбросить период стагнации, то получится, что с 1990 по 1995 год в России цены на недвижимость росли, а с 1995 по 2000 они снижались.

Однако такая несогласованность в динамике невозможна, утверждают аналитики мирового рынка. По их словам, темпы и масштабы увеличения инвестиционной прибыли в значительной степени подвержены колебаниям в рамках отдельно взятой страны в рамках одного периода, однако в сравнении с показателями других государств эти различия нивелируются. И по оценкам специалистов в будущем году вообще уже не следует ожидать повышения цен на недвижимость. 

При этом наибольшее влияние на уровень прибыльности оказывают законодательные инициативы и постановления правительства, подчеркивают эксперты компании PricewaterhouseCoopers. И в нашей стране как раз постановления правительства и инициативы президента напрямую указывают, что необходимо переломить имеющийся тренд и снизить цены на жилье. 

Именно это задание и считают необходимым полностью переформулировать представители РГР. По их словам, предоставлять каждому отдельно взятому гражданину жилую площадь в 50 кв. метров в многоэтажном панельном или монолитном многоквартирном доме – слишком дорогое удовольствие.  

«Большинство из них вполне может довольствоваться 20 кв. метрами, – заявил вице-президент РГР, председатель совета директоров «МИЭЛЬ-недвижимость» Григорий Куликов. – Задачу нужно ставить по-другому. Граждан России действительно нужно обеспечить отдельным жильем, но не подчеркивать каким. Каждому достанется то, на которое он смог заработать». 

Однако не все участники рынка столь категоричны. Для столь продолжительного роста цен просто не хватит средств потребителей, уверен первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин. По его словам, уже в следующем году начнется торможение темпов роста цен.