--------------------------------------------------------------------------------------

            Полезные статьи на тему: "Обмен квартиры"

--------------------------------------------------------------------------------------

 

Обменять квартиру стало легче, чем продать

Кризис принес новую тенденцию на рынок вторичного жилья: финансовые затруднения вынуждают людей "ухудшать" жилищные условия - например, переезжать из больших квартир в маленькие, из Москвы - в область, из центра города — на окраины.

 

 

Это позволяет продавцам получить необходимую сумму в качестве доплаты за свое жилье. Такой обмен осуществляется посредством так называемых альтернативных сделок, которые нередко образуют длинные "цепочки". Эксперты рынка отмечают, что количество альтернативных сделок с наступлением кризиса существенно выросло. Тем более что продать квартиру стало сложнее, чем найти вариант для обмена. 

Альтернативные сделки по сути представляют собой обмен с доплатой. Их отличие от обычных состоит в том, что человек одновременно выступает и продавцом, и покупателем жилья. Таким образом он либо улучшает свои жилищные условия, добавив некоторую сумму в качестве доплаты, либо переезжает в квартиру поменьше и похуже — и, соответственно, эту доплату получает. Довольно редко только двум собственникам удается найти друг друга и "поменяться" квартирами напрямую — обычно альтернативные сделки представляют собой длинные цепочки из продавцов и покупателей. Преимущество альтернативных сделок в том, что при этом практически исключается риск продать квартиру и не купить другую. 

"Владелец продает свою квартиру только тогда, когда найдена новая, - комментирует генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" Алексей Шленов. - Продажа старой и покупка новой квартиры регистрируются одновременно и могут составить от двух недель (при ускоренной регистрации) до одного месяца. При этом альтернативная сделка - достаточно сложный процесс, поскольку необходимо соблюсти баланс интересов не только продавца и покупателя одного из объектов недвижимости, но и других участников цепочки продаж и покупок. Кроме того, в отличие от так называемых "прямых продаж", деньги как платят, так и получают несколько участников сделки. Поэтому качественно осуществить подобного рода операцию с недвижимостью способны только специалисты". 

По данным компании "МИЭЛЬ-Брокеридж", в прошлом году доля альтернативных сделок составляла около 40-50 процентов. Тогда сокращению их количества способствовал постоянный рост стоимости жилья. В условиях изменения цен рушились цепочки из тех, кто претендует на обмен, и альтернативные сделки просто не совершались. А в 2009 году объем "альтернатив" увеличился до 60-70 процентов. Специалисты агентства недвижимости DOKI, в свою очередь, отмечают, что уже в четвертом квартале прошлого года количество альтернативных сделок, проведенных риэлторами компании, увеличилось на 12 процентов. 

"Сейчас число альтернативных сделок увеличивается, в частности, из-за того, что продать квартиру сложно, а вариант для обмена подыскать проще", - считает генеральный директор DOKI Валерий Барнинец. 

По прогнозам аналитической службы компании МИАН, в 2009 году доля альтернативных сделок может составить около 80 процентов в общем количестве. 

Эксперты рынка также отмечают, что сейчас люди могут пытаться решить свои экономические проблемы за счет жилья, обменивая, допустим, трехкомнатные на двух- и даже однокомнатные квартиры, с целью получения доплаты. Обмениваются также квартиры в центре на квартиры в спальных районах, и даже московское жилье на подмосковное. 

Желающие улучшить жилищные условия тоже находятся (а иначе совершать обмен было бы не с кем) — в основном это люди, которые ранее планировали купить новостройку или большую по площади квартиру на вторичном рынке с помощью ипотеки. Поскольку ипотека для многих стала недоступна, люди стали искать возможность поменяться с доплатой. 

"Сейчас поменять однокомнатную квартиру на трехкомнатную гораздо легче, чем наоборот", - отмечает Алексей Шленов. 

Впрочем, есть и другие причины для обмена. Например, если собственник хочет поменять свою большую квартиру на две маленькие. "Был случай, когда иностранный гражданин решил поменять свой загородный дом на квартиру в Москве в "Покровском-Глебово", где предпочитают селиться американцы, англичане, канадцы. Там расположена англо-американская школа", - комментирует Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. 

Важный момент: альтернативные сделки — это не то же самое, что способ обмена квартир, который использовался в советское время, когда рынка недвижимости как такового не существовало. "Старый "советский" способ обмена сегодня не актуален, - считает Павел Косов, директор территориального отделения "Центральное" компании МИАН. - Раньше к нему прибегали от безысходности, так как не существовало прав собственности на жилье. Достаточно вспомнить, что люди меняли квартиры годами, часто соглашаясь на вариант, который их не совсем или совсем не удовлетворял. Сегодня сложно представить себе вариант, который бы устраивал одновременно обе стороны, готовые поменять местожительство. Ведь необходимо, чтобы район, площадь квартиры, качество дома, инфраструктура и еще масса критериев соответствовали запросам обеих сторон. На мой взгляд, два таких равнозначных варианта — исключительный случай, говорить о таких сделках как о тенденции в сегодняшних рыночных условиях невозможно". 

Сам по себе обмен теоретически возможен, если речь идет о муниципальном, не приватизированном жилье. К слову, не приватизированных квартир на московском рынке сегодня насчитывается не более трех процентов. При сделке по обмену жилплощади наниматель квартиры в домах государственного или муниципального жилого фонда обменивается квартирой с другим нанимателем. При этом происходит передача всех прав и обязанностей, определенных договором социального найма квартиры. 

"Однако на проведение сделок по обмену наложено немало ограничений и условий, - комментирует руководитель отделения "Октябрьское поле" компании "Инком-Недвижимость" Михаил Раздольский. -  Например, с марта 2005 года не разрешается обмен между нанимателем и собственником квартиры. На проведение сделки по обмену жилья требуется получение согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также собственника жилого фонда – соответствующего государственного или муниципального органа. Обмен московской квартиры на квартиру в другой области или республики РФ осуществляется только с разрешения местных органов власти, на территории которых находятся обмениваемые квартиры. На сделки по обмену наложены ограничения, если в договоре найма не прописано право нанимателя на обмен, если условия одной из сторон в результате сделки ухудшатся и она будет считаться нуждающейся в улучшении жилищных условий". 

Что касается альтернативных сделок, то порядок оформления бумаг в этих случаях такой же, как и при купле-продаже. Процедура расчетов начинается с закладки денег в депозитарную ячейку банка.  Заключается трехсторонний договор, по которому продавец альтернативы получает доступ к ячейкам после регистрации документов. После чего участники сделки приступают к подписанию договоров купли-продажи. Оформленные соглашения одновременно сдаются на регистрацию. Получив зарегистрированные документы на руки, продавец альтернативной квартиры отправляется за деньгами в банк. Затем жилье переходит новому собственнику по акту приема-передачи, после чего купленное жилое помещение освобождают для нового собственника.

Источник: Lenta.ru

 

Улучшить свои жилищные условия с помощью обмена

Сделка: нет денег купить квартиру? Можно меняться

Сегодня большинство действий с недвижимостью осуществляются через сделки купли-продажи. Однако не всегда договоры купли-продажи выгодны обеим сторонам, и не так уж редко возникают ситуации, когда самый оптимальный способ переоформления недвижимости - мена. Например, между близкими родственниками, которые уже обо всем договорились и не имеют друг к другу материальных претензий.

 

И все-таки надо считать

Мене посвящена 31 глава Гражданского Кодекса РФ. Это сделка, при которой одна сторона передает имущество второй стороне и взамен получает от нее другое имущество. Такая сделка заключается между собственниками и оформляется договором мены. Мена может быть равноценной, если стоимости обмениваемых объектов недвижимости признаются одинаковыми (часто за стоимость принимают стоимость по оценке БТИ), или неравноценной, если их стоимости различны. В последнем случае сделка по мене недвижимости происходит с доплатой разницы. 

«При мене стоимость объектов может быть разной. В каждом районе стоимость квадратного метра различная, поэтому предварительно просчитывается, сколько может стоить тот или иной объект, предоставленный для производства обмена, по поводу доплаты стороны договариваются самостоятельно», - рассказывает Александр Белов, заместитель генерального директора ИБК «Столица-М». Сторона, передающая жилье, которое стоит меньше, выплачивает сумму доплаты. В этом случае согласно Гражданскому кодексу РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже. И каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

По договору мены вместе с имуществом переходит и право собственности на него, но конечно, только в том случае, если такое право установлено.

 

Кто готов меняться?

«В основном мена осуществляется между родственниками, - говорит Ольга Якуничева, старший менеджер управления инвестиционных проектов загородной недвижимости ЗАО «Русский дом недвижимости» и добавляет, - Почему не часто? Очень сложно найти квартиру, которая устраивала бы обе стороны». Однако если такие квартиры находятся, то договор мены заключают и совершенно чужие друг другу люди. Риэлторы советуют заниматься меной жилья на спокойном рынке, когда цены стоят - не растут и не падают. К мене прибегают, чтобы сократить издержки, которые возникают при купле-продаже. Равноценный договор мены позволяет избежать уплаты НДФЛ, поэтому при равной стоимости объектов недвижимости договоры купли-продажи не выгодны. При неравноценной мене НДФЛ заплатить придется, фактически - тому, кто получил доплату и с суммы этой доплаты, так как сумму облагаемых налогом доходов можно уменьшить на стоимость отданного жилья. Однако при мене могут возникнуть сложности в определении налоговой базы, особенно если производится сложный обмен, поэтому порою проще и дешевле оформить сделку договором купли-продажи. Но в любом случае, для каждого конкретного случая должен производиться индивидуальный расчет налоговых платежей.

К мене обращаются при расселении жильцов из дома, предназначенного под снос. «На сегодня заключение договоров мены возможно в случае, когда предоставлением жилья занимается частный инвестор, договор мены заключается также, если предприятие решает улучшить жилищные условия своих сотрудников», - поясняет Ольга Якуничева («Русский дом недвижимости»).

 

Тонкости договора

Как и во всяком договоре в договоре мены есть свои тонкости, на которые надо обращать внимание, подписывая этот документ. Договор мены должен содержать точное описание объектов недвижимости: общая и жилая площадь, количество комнат, адрес, план, стоимость по оценке Бюро технической инвентаризации (БТИ) или оценщиков. В договоре также указывается свидетельство о собственности. Если квартира или дом находится в долевой собственности, то указываются все собственники. 

Если в квартире или в доме прописаны несовершеннолетние дети, то для мены необходимо разрешение органов опеки. 

«При заключении договора мены надо обращать внимание на юридическую чистоту документов и получаемой квартиры. Надо проверять, кто был ранее прописан в квартире, когда была приватизация, сколько было участников приватизации, что было с квартирой до приватизации», - советует Ольга Якуничева («Русский дом недвижимости»).

Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют несколько сторон, а право собственности переходит на несколько объектов недвижимости (например, когда один дом меняют на две квартиры). При составлении таких договоров надо особенно пристально следить за тем, чтобы стороны передавали только те жилые помещения, на которые у них зарегистрированы права.

 

Мена поэтапно

Сделка мены осуществляется в несколько этапов, и лучше, конечно, обращаться к профессиональным риэлторам. Что касается документов, то владельцу каждого объекта недвижимости необходимо получить:

- оценку недвижимости в БТИ или в оценочной компании;

- справку из налоговой инспекции (ИМНС) об отсутствии задолженности по уплате налогов;

- справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам; 

- разрешение органов опеки и попечительства на мену недвижимости. 

Затем по желанию клиентов проверяется чистота квартир. Когда все документы собраны, заключается договор мены, который заверяется у нотариуса.

Поскольку в сделке фигурируют собственники, то необходима государственная регистрация сделки и перехода права собственности. «Процесс регистрации осуществляется аналогично процедуре регистрации при сделке купли-продажи любого объекта недвижимости. Мена оформляется по единому договору. Однако если обмениваются объекты в разных городах, то сначала проводится процесс регистрации в Москве, и только после этого пакет документов передается в областную регистрационную палату», - сообщает Ольга Якуничева. 

Для государственной регистрации требуются: договор мены, свидетельства о регистрации прав собственности, экспликации, кадастровые паспорта на объекты недвижимости, квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию, нотариально заверенные согласия супругов участников сделки на ее совершение или нотариальные подтверждения того, что участники в браке не состоят, выписки из домовой книги, а также передаточные акты - на каждую квартиру.

 

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru 

Хоть мену недвижимости не относят к особенно сложным сделкам, все равно, нельзя терять бдительность. Есть опасность нарваться на «нехорошую» квартиру. Впрочем, совет о проверке юридической чистоты квартиры универсален для любой сделки с жильем. И мена - не исключение. Но есть в «безденежной» сделке, когда меняются равноценными квартирами и колоссальный плюс - не надо возиться с деньгами, проверять каждую купюру и дрожать все дни, пока вырученная от продажи сумма находится в банковской ячейке.  

Договор мены   (Из книги А. А. Батяев, И. А. Дубровская "Справочник риэлтора"  2008 г.) 

Правовое регулирование мены осуществляется ГК РФ. В пункте 1 ст. 567 ГК РФ дано определение понятия договора мены. На отношения сторон распространены правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Договор мены характеризуется следующими признаками:

1) направленность на передачу имущества в собственность;

2) направленность на возмездную передачу имущества в собственность;

3) возмездность характеризуется эквивалентно-определенным встречным предоставлением;

4) эквивалентно-определенное встречное предоставление является не денежным, а товарным.

Кроме того, установлены специальные правила о мене, обусловленные ее правовой природой:

1) презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК РФ);

2) обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи (п. 2 ст. 568 ГК РФ);

3) установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).

Государственная регистрация мены жилых помещений проводится в соответствии с вышеуказанным Федеральным законом. Порядок регистрации при мене объектов недвижимости, находящихся в различных субъектах РФ, установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утв. приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 183.

В случае заключения и исполнения сторонами договоров мены жилых помещений должно совершаться несколько регистрационных действий:

1) регистрация сделки - договора мены;

2) регистрация перехода права на одно жилое помещение;

3) регистрация перехода права на другое жилое помещение.

Необходимое условие регистрации сделки - наличие записей о ранее возникших правах на обмениваемые жилые помещения.

В том случае если с одной стороны действуют несколько лиц, являющихся сособственниками обмениваемого помещения, то регистрация перехода права на приобретаемый объект осуществляется в соответствии с порядком регистрации долевой собственности, т.е. путем внесения записей о праве каждого из них с указанием размера доли в праве общей собственности. Но это одно регистрационное действие - регистрация перехода права общей собственности.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, регулируется ст. 72-74 ЖК РФ. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. 567-571 гл. 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене - права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

В прежнем жилищном законодательстве обмену жилых помещений были посвящены ст. 67-74, абз. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК РФ 1983 г. Необходимо отметить, что жилищное законодательство наделяет нанимателя и арендатора жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов правом передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). ЖКРФ 1983 г. такой вариант обмена не предусматривал, но положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам ЖК РФ 1983 г. В результате такого обмена его участники заступали на места друг друга в соответствующих правоотношениях: прежний собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель - собственником в правоотношении собственности.

Правила об обмене жилыми помещениями, установленные действующим ЖК РФ, в основном базируются на соответствующих положениях ранее действовавшего ЖКРФ 1983г. (ст. 67-74) и регулируют обмен жилыми помещениями только между сторонами договора социального найма. Таким в образом, в настоящее время следует считать невозможным обмен, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.Право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих. Если какие-либо члены семьи являются недееспособными или ограниченно дееспособными, необходимо получить также разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 72 ЖК РФ). Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа.

Как и раньше, если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке. Порядок обмена жилыми помещениями ЖК РФ 1983 г. и Основы детально не регламентировали. Поэтому можно считать правила, регулирующие порядок обмена и его оформление, установленные действующим ЖК РФ, новеллой.

При согласии членов семей всех нанимателей, участвующих в обмене, заключается договор об обмене соответствующих жилых помещений (ст. 74 ЖК РФ). Количество участников такого договора ЖК РФ не ограничивает. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями - сторонами договора (простая письменная форма). Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается (ст. 73 ЖКРФ). При этом отказ может быть обжалован в судебном порядке (ст. 74 ЖК РФ) по правилам, предусмотренным гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.Ранее договор обмена жилых помещений можно было считать вступившим в силу с момента получения обменных ордеров. В новом жилищном законодательстве нет такого понятия, как "ордер", момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам гражданского законодательства о двух- или многосторонних сделках (договорах).

Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, -юридическое основание для осуществления такого обмена.

В соответствии со ст. 74 ЖК РФ наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного обмена.

 

Статья 73 ЖК РФ предусматривает исчерпывающий перечень случаев, когда обмен жилыми помещениями не допускается:

1) к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе жилого помещения или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

Первый, третий, четвертый и пятый случаи в измененной редакции воспроизводят соответствующие положения ЖК РФ 1983 г. Новыми можно считать второй и шестой случаи, которые непосредственно в ЖК РФ 1983 г. не были предусмотрены.

Следует отметить, что ЖК РФ 1983 г. запрещал обмен, который носит корыстный или фиктивный характер (п. 2 ст. 73). В настоящее время такого рода обмен жилыми помещениями может быть, при наличии соответствующих обстоятельств, признан недействительным в судебном порядке по правилам, предусмотренным ст. 166-181 ГКРФ, в частности ст. 170 ГК РФ о недействительности мнимой и притворной сделок.Ранее не допускался также обмен жилых помещений, находящихся в общежитии или являющихся служебными (п. 5 ст. 73 ЖК РФ 1983 г.). Действующий ЖК РФ не рассматривает указанные помещения как предмет обмена, поскольку они не входят в жилищный фонд социального использования и, следовательно, не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения.

К договору мены обычно прибегают, когда стороны уже обо всем договорились, каждая из сторон согласна с условиями договора, а главное, согласно каким-либо их сугубо внутренним взаимоотношениям в процессе мены не должны фигурировать денежные средства, например, когда у какой-либо из сторон таких средств нет и быть не может.

На практике нередко возникают сложности при разграничении мены и купли-продажи. Иногда, например, стороны формулируют свои обязательства как взаимную куплю-продажу с условием о зачете взаимных требований. Если в правоотношении предусмотрен обмен товарами, такое обязательство следует квалифицировать как мену, а не взаимную куплю-продажу, поставку и т.д. Если же договор предусматривает не только взаимную передачу товара, но и обязанность каждой стороны оплатить полученный товар деньгами, такие обязательства должны квалифицироваться как купля-продажа. 

 

Обмен как способ улучшить свои жилищные условия 

Помните эпизод из доперестроечного фильма «По семейным обстоятельствам», когда теща, желающая разъехаться с неуживчивыми молодоженами, просит «черного» маклера помочь обменять «тетю с двумя дочками на две маленькие тетеньки»?

В переводе с конспиративного языка на обыденный это означает обмен одной квартиры на две отдельные. С тех пор многое изменилось, большая часть квартир перешла в частную собственность, объявлениями о продаже и обмене квадратных метров пестрят многие издания, ими обклеены столбы. Но семейные обстоятельства, как и прежде, заставляют людей менять жилплощадь. У кого-то дети выросли, и стало тесно в узком семейном кругу. Кому-то необходимо разъехаться с бывшей супругой. Кого-то не устраивает неблагоприятная экология в районе. Кто-то просто вырос из малогабаритки, и средства позволяют перебраться в более просторное жилище. Как правильно осуществить смену места жительства, кто имеет на это право, что нужно знать для того, чтобы обменять свое жилье, в каких случаях обмен не допускается, возможен ли принудительный обмен? Ответы на эти и другие вопросы – в сегодняшнем выпуске «Справочного бюро». 

 

Что новенького?

Если раньше допускались «смешанные» обмены квартир разных видов собственности, например, приватизированной на неприватизированную, то вступивший с 1 марта новый Жилищный кодекс РФ (ст. 72) запрещает подобные обмены. Так что если вы еще не приватизировали свою квартиру, и у вас есть основания для приватизации, поторопитесь, иначе можете остаться «при своих интересах». Напоминаем, что бесплатная приватизация прекращается с 1 января 2007 года, после чего муниципальное жилье уже нельзя будет превратить в свою собственность, продать ее и купить другую. Уже сейчас, по словам риэлторов, они практически перестали заниматься такими сделками, поскольку сделки с неприватизированными квартирами – по сути, торговля государственной собственностью. И сегодня уже продать или купить ее достаточно проблематично. Неприватизированную квартиру можно обменять лишь на такую же. 

 

Бесплатный совет 

Конечно, есть варианты, когда человек хочет приватизировать квартиру, однако он уже использовал свое право приватизации, а потом обменял квартиру в собственности на муниципальную. В таком случае можно «прописать» в квартире своего родственника, имеющего право приватизации. Кстати, дети имеют право два раза приватизировать квартиру – до 18 лет и после, так что оформить жилье в собственность можно на собственного ребенка, достигшего совершеннолетия. 

 

Обмен или мена? 

И то, и другое – самые доступные способы улучшения своих жилищных условий. Но нужно четко различать эти два понятия, являющиеся в русском языке синонимами. Участниками сделки по обмену могут быть наниматели (арендаторы) муниципальных квартир (с юридической точки зрения они – «наниматели жилья по договору социального найма») и члены жилищных (жилищно-строительных) кооперативов, не выплатившие полностью паевого взноса (т. е. формально еще не собственники, а пользователи кооперативных квартир). При мене одна собственность меняется на другую (гл. 31 Гражданского кодекса РФ). Если при обмене обменивается лишь жилплощадь, то при мене можно поменять квартиру, например, на автомобиль, да хоть на танк! Мена возможна между собственниками жилья (приватизированных квартир, собственных домов, квартир ЖСК, оформленных в собственность). Оформляется договором мены, который подлежит обязательной государственной регистрации. У этих двух видов сделок разные «правила игры», разные условия. Правила обмена жилья диктуются нормами жилищного законодательства. Мены – гражданского законодательства. 

 

Что можно обменивать? 

Предметом обмена может быть изолированное жилое помещение. Или часть его («частичный» обмен), приходящаяся на долю нанимателя, арендатора, члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, совладельца частного жилья. Но такой обмен возможен, если въезжающие – члены семьи, оставшейся проживать в этом помещении, то есть родственники (таким образом, происходит воссоединение семьи и им выдается один договор социального найма), либо участники общей (долевой, совместной) собственности. 

 

Какие нужны документы 

Согласно временному положению о порядке обмена и (или) мены, утвержденному распоряжением Департамента муниципального жилья г. Москвы (так он назывался) от 9 апреля 1996 года № 74, для обмена жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, необходимо представить: 

1. Заявление типового образца от ответственного нанимателя об обмене жилья. Оно должно быть подписано всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право на жилплощадь. Включая временно отсутствующих – в таком случае необходимо нотариально заверить согласие отсутствующего на обмен. Как известно из практики, как раз на таком сборе «согласных голосов» весь процесс обмена и может застопориться. Для обмена кооперативного жилья нужно также согласие ЖК (ЖСК), так как новый жилец по закону становится членом кооператива. 

2. Выписку из домовой книги. 

3. Копию финансового лицевого счета. Еще нужно согласие вашего ЖЭКа в виде подписи и печати на бланке заявления. Собранные документы сдаются в Московское государственное коммерческое агентство «Мосжилсервис»: либо в городскую службу (ул. Гиляровского, 55, к. 2), либо в отделение своего округа. «Мосжилсервис» и займется вашим обменом. Услуги платные. Тарифы официальные и зависят от сроков рассмотрения комиссией «Мосжилсервиса» ваших документов. За «скорость» придется заплатить побольше. Более подробную информацию можно получить по телефону 281-19-50.

 

НЕЛЬЗЯ! 

Жилищный кодекс запрещает обмен жилья, если: он носит корыстный или фиктивный характер (т. е. участники сделки намерены извлечь из него материальную выгоду или на самом деле не собираются покидать насиженные места); дом грозит обвалом (требуйте у местных властей техническое заключение об этом!) или подлежит сносу; жилое помещение находится в доме, подлежащем капитальному ремонту с выселением граждан, сносу, реконструкции или переоборудованию под нежилые цели в соответствии с постановлением правительства Москвы.

 Учтите, что капремонт без переустройства не может быть причиной отказа; 

жилое помещение по решению собственника государственного, муниципального или общественного жилищного фонда относится к специальным фондам, не подлежащим обмену (маневренный фонд, служебный, предназначенный под общежития и т. д.); 

квартира является служебной или находится в общежитии; в результате обмена жилищные условия одной из сторон ухудшатся настолько, что она получит право стать на очередь на улучшение жилья; 

если право пользования, владения и (или) распоряжения на жилую площадь оспаривается в судебном порядке; жилое помещение находится под залогом; 

на жилое помещение наложен арест в связи с обеспечением исковых требований, возбуждением уголовного дела; 

иногородний обмен допускается лишь при соответствии количества въезжающих и выезжающих (за исключением отдельной категории лиц, подлежащей безусловной регистрации в Москве в соответствии с действующим законодательством). Такое соответствие не требуется при обмене жилой площади в Москве на жилую площадь в пределах области. 

 

Обмен — самый древний способ операций с жильем

Один из наиболее распространенных способов изменить жилищные условия — обменять имеющуюся квартиру на другую, которая имеет более подходящие параметры. Эта сделка, как и любая другая, связанная с недвижимостью, должна быть скреплена соответствующим договором. Юрист М2 рассказывает о правилах составления договора мены и мерах предосторожности, которые необходимо принять, чтобы не стать жертвой мошенничества.

 

 

Договор мены заключается в простой письменной форме. В нем необходимо точно указать отличительные особенности обмениваемого имущества, с помощью которых можно будет точно определить, что именно подлежит обмену (адрес, площадь и количество комнат). Если в договоре просто указано: «Я, Иванов Сергей Сергеевич, меняю квартиру, принадлежащую мне, на квартиру, принадлежащую Сергееву Николаю Николаевичу...», такой документ будет признан недействительным. Та же участь ожидает договор, по условиям которого недвижимость или иное имущество обмениваются на деньги, поскольку в данном случае применяются нормы договора купли-продажи.

 

Деньги не исключаются

Вместе с тем, если предметом сделки являются предметы разной стоимости, при заключении договора мены может быть предусмотрена денежная компенсация. В соответствии с п. 1 ст. 568 Гражданского кодекса РФ предметы считаются равноценными, если в договоре не указано иное.Если предметы обмена неравноценны, та из сторон, которая получает более дорогую вещь, обязана возместить второй стороне разницу. Несмотря на то что одна из сторон получает не только имущество, но и некоторую сумму денег, к договору мены не применяются правила купли-продажи, поскольку присутствует момент обмена имущества. Таким образом, обмен с доплатой — явление абсолютно законное.

Разумеется, стороны имеют право признать предметы договора равноценными, но и в этом случае им придется доказывать свою позицию. Возьмем две принципиально разных ситуации.

В первом случае при обмене квартир стороны договорились считать равноценными трехкомнатную квартиру площадью 100 кв. м и однокомнатную площадью 40 кв. м (при прочих равных параметрах). Соотношение истинной стоимости этих объектов будет как минимум 2:1. Никакие ссылки на то, что стороны считают предметы договора равноценными, не помогут.

Во втором случае стороны заключили договор мены квартир, одна из которых стоит $125 тыс., а другая — $130 тыс. Формально стоимость этих объектов разная, но владельцы вправе указать не точную цену квартир, а среднюю стоимость подобного жилья на рынке недвижимости. Подобное «усреднение» может «съесть» незначительную разницу в стоимости. Вместе с тем благодаря такой оценке все формальные требования будут соблюдены, а документы — оформлены без нарушений. Стоит учитывать, что, если цены на обмениваемые квартиры имеют существенную разницу, указанный способ не подходит: есть вероятность, что договор признают недействительным по иску какого-либо заинтересованного лица.

Лучше всего произвести оценку обмениваемого имущества — это позволит в случае необходимости документально доказать чистоту и законность намерений сторон договора.Пример. Между гражданином К. и гражданином П. был заключен договор мены квартир. Через некоторое время в суд был подан иск о признании сделки недействительной. Истцом выступал банк, в котором П. взял кредит, но не смог вернуть его. Кредитор через суд добился наложения ареста на все имущество П. Выяснилось, что квартира, которую П. занимал ранее, была значительно дороже той, которую он получил по договору мены. Банк настаивал на признании сделки недействительной. Суд счел банк косвенно заинтересованной стороной, поскольку имущественное положение П. влияет на его способность погасить кредит. В итоге договор мены был признан недействительным, а имущество возвращено прежним владельцам. П. был вынужден не только расстаться со своей квартирой для погашения задолженности перед банком, но и возместить ущерб К. «Натуральный» обменВозникает вопрос, реально ли при обмене неравноценных квартир компенсировать разницу не денежной суммой, а каким-либо другим имуществом? К сожалению, однозначного ответа на этот вопрос дать нельзя. В соответствии с п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса по договору мены одна сторона обязуется передать другой стороне один товар в обмен на другой. Данная формулировка расценивается как указание на то, что обменивается строго один предмет на другой. Но норму можно истолковать и таким образом: если несколько вещей считать одним товаром, предоставляемым взамен другого, это не нарушит существующего законодательства.

В том случае, если квартира обменивается на несколько вещей, все имущество желательно оформлять в качестве единого предмета договора, предоставляемого в обмен на недвижимость. В этом случае в договоре указывается только общая стоимость группы передаваемых вещей. 

 

Процедуры и рецепты

В договоре обязательно необходимо указать сроки передачи имущества. Если одна сторона уже передала предмет договора, она имеет право потребовать от второй стороны аналогичных действий независимо от зафиксированной в договоре даты. Если вторая сторона отказывается от исполнения своих обязательств или «тянет» время, обманутый партнер требует возврата своего имущества либо обращается в суд с требованием обязать контрагента к исполнению обязательств по договору. В качестве подтверждения факта передачи им своей квартиры (т. е. исполнения обязательств по договору) он вправе использовать акт приема-передачи квартиры.Данный документ должен оформляться во время непосредственной передачи имущества (если это делается раньше, многократно возрастает риск оказаться жертвами мошенников, которые в случае претензий смогут предъявить документ, подтверждающий их добросовестность). Поэтому, как бы вы ни доверяли партнеру по договору, акт приема-передачи квартиры стоит подписывать только тогда, когда вы получаете ключи и документы на квартиру. Более того, при этом желательно находиться в самой квартире во избежание того, что вам вручат другие ключи.

Финальный этап сделки — получение свидетельства о праве собственности на квартиру. Несмотря на то что Гражданский кодекс РФ по договору мены предусматривает переход права собственности на имущество с момента его передачи, это право еще необходимо надлежащим образом оформить. При обмене процесс оформления свидетельства происходит так же, как и при покупке жилья, но в качестве документа, подтверждающего права на квартиру, в данном случае выступает договор мены (вкупе с оформленными актами приема-передачи обеих квартир).

Каждая из сторон оплачивает оформление права собственности на новоприобретенную квартиру самостоятельно (если иное не предусмотрено договором). Свидетельство получено — сделка завершена благополучно.

Иван КУПРИЯНОВ, юрист 

 

Другой альтернативы нет

Договор мены предусматривает обмен квартирами. Однако реализация прямого обмена зачастую сопряжена с определенными сложностями: довольно непросто найти человека, который хотел бы переехать в вашу квартиру, при этом продавая именно такое жилье, которое подходит вам. Поэтому на практике такие обмены осуществляются через сделки купли-продажи - так называемые альтернативные сделки. 

 

 

Выгоды альтернативной сделки в сравнении с прямым обменом очевидны. Она проходит быстрее, нежели поиск выгодного обмена. Вы можете продать свою квартиру гораздо дороже, а купить дешевле или квартиру большей площади. Кроме того, при альтернативе предоставляется лучший выбор: квартир, выставленных на продажу, несравнимо больше, нежели тех, владельцы которых планируют прямой обмен. А главное, при договоре мены одна квартира меняется на другую без изменения сути. Например, в квартире прописана семья из двух человек, а в той, которая интересна им для обмена, пятеро, значит, именно эти пятеро должны участвовать в обмене, выехать и прописаться в новую квартиру. Однако в большинстве случаев люди разъезжаются или съезжаются, к примеру, разводящиеся супруги меняют одну квартиру на две или молодожены продают свои однушки, чтобы приобрести трехкомнатную квартиру с доплатой. Вариантов может быть очень много, а при договоре мены люди заведомо ограничены в выборе.

Суть альтернативной сделки в том, что ваша квартира продается одновременно с покупкой новой. Для этого необходимо найти покупателя на ваше жилье и подобрать новую квартиру, то есть одновременно организовать две сделки. Сложность в том, что все это нужно сделать довольно быстро, поскольку покупатель квартиры, как правило, не хочет ждать долго. Кроме того, на рынке недвижимости цены могут вырасти за считанные недели, что может привести к повышению стоимости той недвижимости, которую вы желаете приобрести. Надо сказать, альтернативные сделки осложняются еще и тем, что зачастую вырастают в длинные цепочки из таких же альтернатив, которые могут тянуться бесконечно. Задача риэлтора (агента) - вовремя такую цепочку остановить, то есть, зная сложности, с которыми может столкнуться клиент на этапе приобретения квартиры с разъездом, выбрать свободную квартиру, если таковые на рынке присутствуют.

Роль риэлтора в организации сделки купли-продажи трудно переоценить. Мало того что этот специалист находит покупателя на вашу квартиру и варианты новых квартир, он еще и организует всю сделку так, чтобы она состоялась, тогда как осуществить это самостоятельно очень непросто. Ведь необходимо достичь договоренности со всеми участниками цепочки альтернатив, которых зачастую может быть больше 10 человек, обо всех нюансах: начиная от условий договора на доступ к ячейке, заканчивая сроком, в течение которого необходимо подписать акт передачи квартиры. Кроме того, риэлтор проверяет готовность пакетов документов на все квартиры, чтобы в последний момент не оказалось, что деньги депонированы в ячейку, а для получения недостающей справки по закону положено 30 дней:

Одним словом, учесть все нюансы альтернативной сделки может только профессионал. Именно поэтому без его помощи зачастую не обойтись. Агент компании "Прайм риэлти" найдет покупателя на вашу квартиру и подберет вам новое жилье в соответствии с вашими требованиями. Кроме того, агент организует процесс покупки и продажи квартиры так, что сможет сэкономить ваше время, деньги и силы. 

Источник: Metrinfo.Ru