--------------------------------------------------------------------------------------
Полезные статьи на тему: "Покупка квартир"
--------------------------------------------------------------------------------------
Как не быть обманутым при покупке квартиры?
Если вы решили приобрести квартиру, то мы рекомендуем вам подойти к этому вопросу достаточно серьезно, поскольку данные действия помогут вам избежать встречи с мошенниками, которые очень часто встречаются в области недвижимости.
Перед тем, как купить квартиру, мы настоятельно рекомендуем вам рассмотреть основные этапы безопасной покупки жилья:
1. Определите место нахождения квартиры. Очень сложно приобрести жилье, находящееся под арестом или же обремененное наследственными и супружескими обязательствами. Таким образом, вы рискуете совершить незаконную сделку, и в итоге вы должны будете вернуть квартиру бывшему владельцу. Не являются оптимальными и «альтернативные» сделки, когда вы продаете квартиру, но еще не купили новую. Наилучший способ – это «чистая» сделка. Это означает, что жилье не обременено обязательствами, у вас нет необходимости в продаже квартиры до покупки новой.
2. Заключая договор купли-продажи, ознакомьтесь со всеми необходимыми бумагами (документ на владение квартирой, паспорт владельца, документ, подтверждающий отсутствие различных обязательств, историю квартиры и т.д.). Обсудите все плюсы и минусы данного предложения.
3. Обязательно узнайте все необходимое о владельце жилья и ознакомьтесь с документами на предложенную квартиру. Особое внимание уделите анализу подлинников документов, в которых не должно быть неточностей, каких-либо затертостей текста и подписи, различных повреждений и прочего. Если вы не уверенны в том, что сможете компетентно проверить подлинники самостоятельно, то рекомендуем вам обратиться к профессионалам, которые помогут вам справиться с этой задачей и не попасть на «удочку» мошенников.
Как купить квартиру и не попасть в различные ловушки?
Покупая квартиру, следует обращать внимание на множество мелочей и деталей, от которых в итоге зависит успех этого мероприятия. Заключаемые договора юридически не защищают покупателя жилья на первичном рынке.
Так уж сложилось, что среди моих знакомых журналистов, специализирующихся на недвижимости, за последние три года лишь двое купили квартиры. Остальные пишут на эту тему исключительно с чужих слов по известному принципу:
«Ох, и сладки гусиные лапки.
– А ты их едал?
– Нет, видал, как барин едал».
Между тем покупка квартиры – процесс не только радостный, но и таящий в себе множество скрытых и явных ловушек, игнорируя которые, в итоге можно либо пополнить ряды обманутых дольщиков, либо купить не то, не там и не по той цене. Пытаясь не оказаться у разбитого или порядком подпорченного корыта, многие потенциальные покупатели обращаются к СМИ в поисках удачного и неудачного личного опыта и редко его находят.
Поэтому, когда мне на днях главный редактор поручил написать животрепещущий материал по недвижимости, у меня не было особых сомнений, о чем писать – о процессе покупки квартиры, основанном на личном опыте. Как раз в апреле я ввязался в рассчитанный на ближайшие три года процесс приобретения квартиры в подмосковных Химках.
Компромисс между желаниями и возможностями
Выбор месторасположения новой квартиры обусловлен несколькими обстоятельствами, главные из которых – сумма, которую я и моя жена готовы потратить на новое жилье, связь с нынешним местом жительства, ну и, естественно, требования к качеству квартиры. Изначально мы готовы были вложить в стройку примерно 230–250 тыс. долл., причем сразу готовы были отдать лишь половину. Примерно столько мы выручили от продажи «однушки» в Химках, приобретенной нами шесть лет назад всего за 17,5 тыс. долл. Остальную сумму хотели погасить в рассрочку не менее чем за три года.
На эти деньги в принципе можно было бы купить квартиру и в Москве. Скорее всего, это была бы двух-трехкомнатная квартира в панельном доме где-нибудь у МКАД. Нам же хотелось купить достаточно большую квартиру в кирпичном или монолитно-кирпичном доме. За такие деньги в Московском регионе это возможно сделать лишь в Подмосковье. Впрочем, никаких особых недостатков жизни в ближнем Подмосковье по сравнению с окраинами Москвы мы не видим – уже привыкли добираться на работу за час – час двадцать. Привязывают нас к Химкам и другие обстоятельства.
Последние 12 лет мы с женой живем в этом городе. Здесь же сын учится в хорошей школе, славящейся почти стопроцентной поступаемостью выпускников в вузы, учениками – победителями районных и областных олимпиад, поездками за границу на языковую практику и жесткой селекцией – до семи заявок на место – при наборе в первый класс. В эту же школу мы планируем отдать и подрастающую дочь. К школьному вопросу мы относимся трепетно и очень удивляемся, когда знакомые журналисты – а среди специализирующихся в экономике коллег добрая половина в последнее время купила собственное жилье – вовсе не задумываются о том, есть ли поблизости хорошая школа. Правда, у многих из них детей пока нет.
Немаловажна и близость к транспортным артериям: железнодорожной станции и Ленинградскому шоссе. Жена предпочитает ездить на работу на машине. Я, так как не вожу, – на электричке. Еще пять лет назад я старался приурочить свой уход на работу к отбытию жены, чтобы проехать хотя бы часть пути с комфортом. Последние три года это потеряло всякий смысл: автомобильные пробки привели к тому, что жена сейчас добирается в центр Москвы в лучшем случае за час, в худшем – за полтора. И то часто бросает машину на полпути у какой-либо станции метро, чтобы не терять время в пробках.
У меня же на дорогу от квартиры до Ленинградского вокзала стабильно уходит 45–50 минут, при этом по пути я еще и забрасываю сына в школу. Еще 20 минут я трачу на дорогу от вокзала до своего рабочего кабинета. Примерно такие же временные показатели мне хотелось сохранить. Указанным пожеланиям в Химках соответствовали только три закладываемые сейчас новостройки. Вот их-то мы и решили сравнить, чтобы понять, какая нам больше подходит.
О деньгах и времени
Время для продажи «однушки» и покупки новой квартиры сейчас довольно подходящее – рынок не растет, что важно, когда возможен временной разрыв между обеими операциями. Это позволяет избежать ситуации, когда, получив деньги за проданную квартиру и потратив на выбор нового варианта неделю-другую, покупатель обнаруживает, что за это время цены выросли и полученная им сумма в пересчете на квадратные метры порядком обесценилась. Во избежание подобных неприятностей мы с женой постарались заключить контракт на покупку в тот же день, как нам перечислили деньги за продажу «однушки».
Если же цены снизятся слишком сильно, за вложенные деньги можно будет купить квартиру значительно большей площади. Такая ситуация, к примеру, сложилась после кризиса 1998 года, когда за девять месяцев цены на жилье упали более чем в полтора раза. В этом случае иногда выгоднее выйти из процесса покупки новой квартиры либо договориться с застройщиком о новых условиях, например о снижении цены или предоставлении квартиры большей площади. Один мой знакомый в 1999 году добился снижения цены примерно на 30% за приобретаемую в рассрочку квартиру, первый взнос за которую был внесен еще до кризиса.
В то время это было довольно распространено. Сейчас многие застройщики оговаривают возможность выхода из процесса со штрафом в 5–7% от общей суммы покупки и растягивают возврат уплаченных сумм на несколько месяцев. Так что нелишне учитывать и это обстоятельство.
Только без риелторов
Еще одним принципиальным моментом для нас было обязательное отсутствие между нами и застройщиком посредников-риелторов. У нас с женой уже есть собственный опыт покупок-продаж квартир: в процессе улучшения жилищных условий мы продали четыре квартиры, а предстоящая покупка должна была стать нашим шестым приобретаемым жильем. Каждый раз мы удачно обходились без риелторов. Хотели избежать их участия и на этот раз. В Химках услуги риелторов обходятся не так дорого по сравнению с Москвой – 3–5 тыс. долл. Но зачем отдавать ничего не гарантирующим посредникам и эти деньги, если подобрать интересующее нас жилье мы можем и самостоятельно?
Продавая ранее две наши прежние квартиры, мы могли понаблюдать за действиями риелторов со стороны. Они связались с нами от имени покупателей наших квартир. Их работа оставила двойственное впечатление. С одной стороны, видимо, без их участия довольно сложно провернуть многоступенчатые сделки с большим количеством участников. С другой, риелторы, на наш взгляд, могли подобрать для своих клиентов-покупателей варианты и получше.
Во всяком случае, один раз мы готовы были чуть снизить цену продаваемой квартиры, если бы нас об этом попросили, боялись только, что нас попросят снизить цену больше, чем нам хотелось бы. И в панике думали, как нам выходить из такой гипотетической ситуации, если она вдруг сложится. Однако риелторы, видимо, вписавшись в заданные параметры многоступенчатой сделки, даже не заикнулись о возможности торга.
Более того, узнав, что выставляемое на продажу жилье юридически и физически свободно, и показав его своим клиентам-покупателям, они стали их убеждать, что вариант настолько хорош, что и думать не стоит о поиске альтернатив. Услышав это, мы с женой только переглянулись. Выходило, что, преследуя свои интересы, риелторы за деньги своих клиентов поработали на нас, вместо того чтобы постараться хоть немного минимизировать их расходы или найти за эти деньги квартиру чуть большей площади.
В случае же c приобретением первичного жилья услуги риелторов и вовсе нам представлялись пустой тратой денег. Найти застройщика всегда можно через интернет или по телефонам, вывешенным на заборах строек. По крайней мере при наших предыдущих приобретениях мы всегда поступали именно так. Кроме того, из головы до сих пор не выходят телевизионные картинки с годичной давности митингов обманутых дольщиков, в которых пострадавшие инвесторы утверждали, что они вкладывались в строящееся жилье именно с помощью одной уважаемой в Москве риелторской компании. По их словам, компания при возникновении проблем на стройке попросту умыла руки, заявив, что по договорам она за действия прогоревших застройщиков не отвечает.
Не представляет особого труда также попросить, а при случае дополнительно перепроверить наличие разрешений на строительство. Для Химок этот вопрос особенно актуален, учитывая, что одна компания перестала выполнять свои обязательства перед инвесторами и разорилась именно из-за того, что не смогла найти общий язык со сменившейся администрацией города, при том что при прежней администрации не успела оформить все необходимые разрешения. Помощь риелтора в таких случаях нужна, если вы обращаетесь к совсем незнакомым застройщикам без сложившейся репутации.
Впрочем, сами мы знаем лишь одного человека, опять же из журналистского пула, который при покупке жилья на первичном рынке обратился к риелторам, мотивируя свои действия отсутствием у него времени на поиски вариантов. Все остальные наши знакомые покупали строящееся жилье непосредственно у застройщика.
Договорные хитрости
Телефонный обзвон выбранных нами трех вариантов выявил одну неприятную для нас особенность: стандартный договор долевого строительства с клиентами оказалась готова заключить только одна компания. Две другие предложили сложные вексельные схемы с участием посредников. В одном случае посредником выступал банк, в другом – межрегиональная компания. Они выпускали векселя, которые мы должны были купить, и одновременно посредники обязывались по окончании строительства предоставить взамен векселей соответствующее их цене на нынешний момент количество квадратных метров.
Минус векселей состоит в том, что по своей сути это бумаги, которые после завершения строительства дома выдавшая их организация на законных основаниях может просто погасить по номиналу. Такой соблазн у нее может появиться, если цены на жилье за время строительства вырастут, что сделает финансово более привлекательным непосредственную продажу квартир совершенно новым покупателям.
Впрочем, за деятельностью обоих застройщиков мы следили на протяжении последних пяти лет, и до сих пор попыток не рассчитаться с покупателями за ними не наблюдалось. И это при том, что на рынке за эти годы многие застройщики отказались выполнять свои обязательства либо просили своих клиентов сделать доплату. Кроме того, заключаемые договора первичного инвестирования вроде бы должны были защитить от возможного желания застройщика и его посредников-контрагентов по завершении строительства просто обналичить векселя по номиналу вместо предоставления квартиры.
По статистике, сейчас до 90% застройщиков Московского региона перешли на вексельные схемы, объясняя свое нежелание связываться с доминировавшими еще два года назад на рынке договорами долевого участия в строительстве несовершенством законодательства. По закону, покупатель из таких договоров в отличие от вексельных схем может довольно легко выйти, что пугает застройщиков в условиях, когда на рынке идет коррекция цен и наблюдается снижение спроса. Во-вторых, законодательство о долевом строительстве накладывает на застройщиков штрафы за задержки со сдачей объектов. Задержки, и иногда не на один год, случаются сплошь и рядом.
Третий застройщик хотя и предлагал заключить с ним договор долевого участия в строительстве, от двух вышеуказанных, по мнению застройщиков, недостатков этих договоров был защищен. Дело в том, что разрешения на строительство были им оформлены еще до внесения два года назад поправок в законодательство, которые ужесточают для застройщиков ответственность за срыв сроков и облегчают дольщику выход из строительства. А так как закон обратной силы не имеет, то и застройщик избегал неприятных для него острых углов.
Выходило, что в каждом из трех вариантов рассчитывать на прописываемые в действующем законодательстве защищенность и широкие права для инвестора-дольщика не приходилось. В такой ситуации мы решили, что особой разницы между застройщиками в договорах нет, следовательно, основное внимание следует обратить на репутацию каждого из застройщиков, а также качественные и ценовые характеристики строящегося ими жилья.
Источник: "Независимая газета"
Как покупать недвижимость за рубежом
Дом в Европе россияне покупают не только с прицелом провести в нем старость. Местные рынки предлагают широкие возможности получения дохода от вложений в недвижимость. По мере того как московские квартиры теряют свою инвестиционную привлекательность, внимание россиян частично может переключиться на недвижимость за рубежом.
В большинстве европейских стран нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами
Ее доходность при удачном выборе объекта способна составить до 20-30% годовых, при этом уровень рисков куда ниже, чем в российской столице. Кроме того, покупка дома за рубежом порой оказывается доступнее, чем аналогичная операция на родине. Так, сегодня по средней цене двухкомнатной квартиры в Москве реально приобрести неплохой дом на берегу моря в ряде стран Восточной Европы и в Турции.
Способ первый: покупка "вторички"
Если инвестора в первую очередь интересует сохранение денег или диверсификация инвестиционных рисков, то самый простой способ - покупка готового жилья в развитой, экономически стабильной стране. Причем за те деньги, которые уйдут в Москве на покупку стандартной квартиры, европейские рынки предоставляют гораздо более широкий выбор. Например, за 200 тыс. евро можно купить двухкомнатную квартиру в Москве, или коттедж на Пелопоннесе (Греция) с видом на море, или виллу в Алании (Турция), или пару апартаментов в Софии или Бургасе (Болгария) и т. п. "К тому же соотношение цена-качество при покупке новых апартаментов в Европе принципиально выше, чем в Москве, - замечает директор департамента зарубежной недвижимости компании "Бест-недвижимость" Юлия Титова. - Стоимость квадратного метра в спальных районах столицы редко вписывается в сумму 3000 долларов (около 2500 евро). При этом квартиры сдаются без отделки, и сроки строительства зачастую не выдерживаются. За эти же деньги приобретаются апартаменты за рубежом. Обычно в комплексе с инфраструктурой, включающей бассейн, зеленую зону, детские площадки, парковку, а зачастую теннисные корты, SPA, ресторан, фитнес-центр и другие дополнительные удобства. Квартиру покупатель получает с отделкой "под ключ" превосходного качества, отвечающего европейским стандартам, в непосредственной близости от моря".
Кроме того, нельзя сказать, что такие "консервативные" вложения не обеспечат никакой прибыли. В зависимости от выбора страны приобретение и продажа готового жилья может принести от 10 до 30% годовых. Если инвестор хочет сделать долговременное, но гарантированное вложение средств, ему стоит посмотреть на недвижимость Лондона, Парижа, а также на курортные французские зоны, где дома дорожают не очень быстро, но зато стабильно - в силу неугасающей популярности этих мест. В расчете на относительно скорый доход лучше обратить внимание на развивающиеся страны. "Популярны рынки так называемой высокорисковой зоны, где еще только складывается система продажи недвижимости иностранцам. Например, Болгария, Черногория", - утверждает гендиректор компании Avenue Property Лариса Хорева. Впрочем, недвижимость почти во всех странах Восточной Европы пока дорожает ежегодно не меньше чем на 20%. А Таллин и Рига в прошлом году побили все европейские рекорды: здесь квадратные метры выросли в цене больше чем на 50%. К сожалению, золотое время дли инвестиций в эти рынки упущено: в большинстве стран рост цен уже замедляется, а эксперты все чаще говорят о том, что данные рынки перегреты. В ближайшие год-два купленное здесь жилье все еще будет приносить достойную прибыль в размере 20-25% годовых, однако найти хороший вариант по приемлемой цене сейчас практически невозможно.
В большинстве европейских стран сегодня нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами, хотя зачастую запреты налагаются на покупку земли. Наиболее отлаженные и простые схемы действуют в Испании и на Кипре. Для того чтобы стать местным домо- и землевладельцем, достаточно иметь заграничный паспорт и деньги на счетах в европейских банках, в том числе и в российских. А вот в тех европейских странах, что примкнули к Евросоюзу недавно, есть ряд препятствий, которые, впрочем, в большинстве случаев легко обойти по вполне законным и уже отработанным схемам. "Например, в Болгарии иностранец как частное лицо не может купить землю. Но облюбованный участок можно приобрести на фирму, открытую специально для этой цели. В Чехии такую же схему приходится использовать и для жилой недвижимости", - рассказывает начальник отдела зарубежной недвижимости Столичного агентства недвижимости (СТАН) Алексей Пешков. Подобный же сценарий придется применять и в Хорватии. А в Турции для регистрации права собственности сначала требуется получить вид на жительство.
Способ второй: инвестиции в кредит
Покупка жилья в кредит может быть интересна не только тем, у которых нет свободных нескольких десятков-сотен тысяч долларов. "Приобретение жилья в кредит выгодно, поскольку уровень инфляции в России значительно превосходит банковскую ставку по ипотечному кредитованию за рубежом", - уверена Юлия Титова.
Наиболее лояльны к российским покупателям недвижимости банки Испании, Кипра, Португалии. Здесь россиянин может получить ипотеку, обладая документами, подтверждающими его доход и уплату подоходного налога. Правда, стоит учесть, что европейские банки считают кандидата на кредит платежеспособным, только если он затрачивает на выплаты по кредиту не более 30% от своего дохода. Россиянам в настоящее время доступны кредиты в любых банках вышеуказанных стран. "Ставка по ипотеке там почти везде одинаковая и начинается от отметки 4,5% годовых", - отмечает управляющий директор компании EstateService Геннадий Тузов. Как правило, ссуды выдаются на сумму 60-70% от стоимости жилья на срок до 20 лет.
А вот банки Италии гораздо более консервативны и практически не дают ипотечных кредитов россиянам, даже если клиент соответствует всем необходимым требованиям. Здесь, как и во Франции, кстати, придирчиво относятся к подтверждению платежеспособности потенциального покупателя и его налоговым декларациям. Французские банки помимо этого требуют еще и гарантий от крупных европейских банков (счета в офшорах неприемлемы). То есть нужно доказать, что вы являетесь клиентом такого банка и что у вас там лежит резервная сумма, которая по крайней мере на 50% покрывает запрашиваемый кредит. Да и сами условия кредитования в этих странах менее интересны: как правило, иностранцу дают сумму не более чем 50-60% от стоимости жилья на срок до 10 лет.
А вот в привлекательных для инвесторов странах бывшего социалистического лагеря в большинстве случаев получить кредит иностранному клиенту очень сложно. Тем не менее, как отмечает Юлия Титова, некоторые застройщики предлагают "кредитование", в частности в Болгарии, сроком до 5-20 лет под 8-9% годовых. Однако это не отлаженная банковская ипотека, а лизинг. Собственником недвижимости до момента полного погашения кредита является не покупатель, а строительная компания. Пользоваться недвижимостью можно, но продавать и претендовать на визовые льготы не получится.
Способ третий: купить и сдавать
Став владельцем апартаментов с видом на море или коттеджа в спокойной и величавой Англии, их можно сдать в аренду и получать небольшой, но стабильный доход. Собственно, покупка ради сдачи в аренду и есть еще один вариант инвестирования. Аренда может быть как долговременная (допустим, если вы приобрели дом в расчете на отдаленное будущее), так и кратковременная (на летний сезон или на полгода). Долгосрочная аренда, как правило, актуальна для столиц и крупных городов, краткосрочная - для курортных зон. Правда, по мнению риэлтеров, решение стать рантье не всегда оправданно: поскольку хлопот по сдаче жилья может оказаться больше, чем прибыли. Если в России рынок аренды все еще "дикий" и это на руку арендодателям, которые в большинстве своем не платят ни копейки налогов, то ни в одной развитой европейской стране от налоговых обязательств не скрыться. Так, в Италии, Франции, Испании арендодатель отдает в казну до 30% своей прибыли. При этом, по словам Геннадия Тузова, средний доход от рентного бизнеса в Европе - 4-5% в год. В странах с более динамичным ростом цен (Центральная и Восточная Европа) доходность бывает и выше, так что период самоокупаемости проекта составит приблизительно 10-12 лет. Примерно так же обстоит дело с рентой коммерческой недвижимости.
Нередко россияне используют следующую схему покупки жилья в Европе: берут кредит на покупку готового жилья и сразу начинают его сдавать. Получаемая рента покрывает значительную часть ежемесячных взносов по кредиту.
Способ четвёртый: опередить и заработать
Наиболее доходный способ инвестирования в зарубежное жилье - покупка недвижимости на начальных стадиях строительства для последующей перепродажи. По сути, это то, что у нас называется "долевым участием в строительстве" или "покупкой на этапе котлована". Такие операции приносят в среднем 25-30% годовых прибыли на вложенный капитал. В случае приобретения квартиры на нулевом этапе покупателю, как правило, предлагаются наиболее льготные условия оплаты, например возможность беспроцентной рассрочки на срок строительства. И, конечно же, в это время квартиры идут по самым низким ценам, которые растут по мере появления этажей. Средний срок строительства нового комплекса от нулевого цикла до сдачи "под ключ" составляет около 18 месяцев. За это время цена объекта - в зависимости от расположения, величины комплекса, наличия собственной инфраструктуры и т. д. - возрастает на 15-25% (за счет сокращения дисконта по мере перехода к каждому новому этапу строительства). Кроме того, за время стройки на некоторых рынках происходит общий рост цен на уровне 20-50%. "Таким образом, если вы купите апартаменты в Испании или Болгарии на нулевом этапе строительства, то через полтора года рыночная стоимость вашей недвижимости может быть в полтора раза больше вложенной суммы", - говорит Юлия Титова. В отличие от России на европейских рынках ситуация, когда застройщик не выполняет свои обязательства перед инвесторами, практически исключена. Договор между дольщиком и строительной компанией гарантирует возведение дома в четко установленные сроки.
Главная загвоздка схемы - грамотно выбрать место и объект, чтобы впоследствии не было проблем с продажей. "Во-первых, не всякая недвижимость быстро продается, а смысл инвестиционной схемы как раз в быстрых продажах. Кроме того, в ряде стран есть специальный налог, ограничивающий спекулятивные действия в первые годы после приобретения недвижимости или ее строительства", - предупреждает Алексей Пешков.
Способ пятый: войти в долю
Как на российском рынке, так и на западных можно инвестировать средства в недвижимость путем участия в паевом инвестиционном фонде недвижимости или его западных аналогах. Прототипами российских ПИФов недвижимости можно считать американские REIT (Real Estate Investment Trust). Впрочем, они имеют значительные отличия по сравнению с отечественными аналогами. "Например, REIT - это юридическое лицо, а ЗПИФ - комплекс имущества, не имеющий статуса юрлица. REIT подразделяются на акционерные, ипотечные и гибридные, а ЗПИФН - на рентные, девелоперские, строительные", - объясняет разницу член совета директоров УК "Нова" Рушана Гарифуллина.
Западный фонд для инвестиций можно выбрать самостоятельно, оценив его доходность по биржевым листингам (если вы хотите приобрести акции публично котируемого фонда). Также информацию по доходности, составу и долговременности REIT можно почерпнуть в интернете, в частности на сайте www.nareit.com, изучив журнал Real Estate Portfolio, а также у специализированных финансовых консультантов.
Процедура приобретения акций зарубежных фондов недвижимости не отличается от покупки акций и облигаций любых западных корпораций: клиент перечисляет деньги на банковский счет, указанный в заявке, и становится владельцем бумаги. Если нет времени или желания заниматься этим самостоятельно, можно обратиться к брокерам, в том числе к российским, которые имеют доступ к биржам США. По словам управляющего директора Thor Real Estate Management, директора фонда Thor Guarant Real Estate Fund Ltd. Евгения Кускова, порог вхождения в зарубежные ПИфы недвижимости высок, поскольку они зачастую не предназначены для "розничных" инвесторов. "Очень часто минимальная сумма инвестиций равна 250 тыс. долларов, в некоторых фондах - от 100 тыс. долларов". С другой стороны, как утверждает Рушана Гарифуллина, минимальный порог вхождения в фонды нередко равен стоимости одной акции. "При этом акции американских фондов первой десятки стоят от 100 до 1000 долларов", - отмечает она.
После покупки акций зарубежного фонда обязательно присутствует период замыкания (невозвратный период) инвестиций, который, как правило, составляет около пяти лет. "Правда, это требование может сглаживаться промежуточными выплатами дивидендов, если в инвестиционном меморандуме фонда таковые предусмотрены", - добавляет Евгений Кусков.
Таким образом, этот способ инвестирования вполне доступен для россиян. Другой вопрос: насколько он эффективен? Эксперты на эту тему высказываются сдержанно. "Существуют гораздо более привлекательные активы для частного инвестора. А паевые фонды недвижимости хороши в основном для диверсификации инвестиций", - считает директор по развитию Swiss Realty Group в странах СНГ Илья Шершнев. Еще более радикально отзывается о западных аналогах ПИФов Артем Цогоев: "Доходность инвестиций в иностранные фонды недвижимости в среднем равна 7-8% без учета налогов. А налоговые сборы в этом случае составляют минимум 30% от полученной прибыли. Так что, как видите сами, инвестировать в эти бумаги не очень выгодно".
В противовес этому утверждению другие эксперты ссылаются на то, что инвестиции в зарубежные ПИФы - это гарантированная экономическая безопасность. "Кроме того, в Европе и США для клиента доступен гораздо больший выбор фондов: у них - тысячи, у нас - десятки, - отмечает Евгений Кусков. - В зарубежные ПИФы недвижимости вкладываются почти по всему миру. В зависимости от своих предпочтений инвестор может выбирать как универсальные фонды, диверсифицирующие свои объекты по регионам, классам недвижимости, типам дохода и т. п., так и специализированные".
Обычно к покупке паев прибегают как к дополнительным инвестициям. Илья Шершнев, например, говорит о том, что практически каждый человек, размещающий существенный капитал в швейцарском банке, часть своих активов по совету банкиров конвертирует в паи паевых фондов недвижимости. "Поэтому если ваш капитал, размещенный в банках, составляет более 1 млн долларов, я бы мог рекомендовать диверсифицировать 20-30% портфеля в подобные бумаги", - советует он.
Способ шестой: перестраиваем и продаем
На европейских рынках недвижимости, в тех районах, где земля сегодня на вес золота, а построенные на ней особняки зачастую хранят память о Первой мировой войне, одним из популярных форм бизнеса в сфере недвижимости является покупка старых домов - либо разваливающихся, либо просто не соответствующих никаким представлениям о комфортном современном жилье. Разумеется, в этой схеме приобретение такого объекта - всего лишь первый шаг. Затем следует реставрация и дальнейшая перепродажа обновленного владения за гораздо большую сумму, чем та, которая была изначально за него уплачена. Эта схема постепенно овладевает и умами предприимчивых россиян. Во всяком случае, по словам Ларисы Хоревой, около 20% их клиентов интересуются именно этим вариантом. "Только за прошлый месяц к нам поступили четыре заявки", - утверждает она.
В целом данный вариант ничем не отличается от обычной покупки жилья на вторичном рынке. Только здесь покупатели стремятся найти дом не поновее, а похуже и подряхлее. В то же время особенно придирчиво покупатели относятся к месту покупки: выбирают наиболее популярные города, курортные зоны. Успех этих инвестиций в том, чтобы найти "плохой" по качеству объект в хорошем месте. "Почти все береговые линии на популярных побережьях уже давно раскуплены и застроены, - комментирует Лариса Хорева. - Купить свободный участок земли, например, на Лазурном берегу сегодня нереально". По ее словам, сейчас подобные операции с недвижимостью уже стали отдельным и постоянным бизнесом. Основная территория деятельности инвесторов - побережья Франции, Италии и Греции. Как правило, они покупают дома и виллы, расположенные на первой линии моря вблизи объектов инфраструктуры (если речь идет о приморских городах) либо престижного, знакового места, каковым может быть, опять-таки в зависимости от обстоятельств, старинный замок, университет, банк и т. п. Но не следует забывать, что в Европе более трепетно относятся к собственному наследию, чем у нас. Пусть это будет и ничем не примечательный дом, но любые пристройки и изменения внешнего вида старого здания осуществляются с разрешения местных муниципалитетов. Например, в ряде городов Греции крыши домов исторически выкладываются красной черепицей, и придти сюда "со своим цветом" вам не позволят.
Доходность от таких операций зависит от страны, месторасположения дома, затрат не ремонт и десятка других мелких факторов. Так, в практике Avenue Property был случай, когда человек, купив дом в той же Греции, не стал тратить деньги на реставрацию, но зато разбил на участке шикарный сад, сделал розарий и т. п. После этого он продал дом за 80 тыс. евро. И это при том, что купил всего за 10 тыс. Но такие цены далеко не везде: старый дом площадью 300 кв. м на французском побережье вблизи Канн обойдется покупателю в 2-2,5 млн евро. Отреставрировав дом, владелец сможет продать его не меньше чем за 4-5 млн.
Материал взят с сайта "Большой сервер недвижимости" - bsn.ru
Как молодой семье купить квартиру?
У Вас молодая семья, есть на примете квартира, которую хотите купить, но имеется одно ограничение – Вы не знаете где и как на выгодных для себя условиях найти деньги на ее покупку. Такая возможность имеется. И чтобы ее реализовать Вы должны знать следующее:
1. В соответствии с Указом «О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений» молодые семьи имеют право на получение льготного кредита и одноразовой безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилых помещений. Под молодыми семьями понимаются семьи, в которых хотя бы один из супругов находится в возрасте до 31 года на момент принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.
2. Для получения льготного кредита Вам или Вашей супруге(у) необходимо встать на очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий в местном исполкоме. С основаниями и порядком постановки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий Вы можете ознакомиться в Указе от 29.11.2005 г. № 565, либо можете получить соответствующую консультацию в исполкоме.
3. Льготный кредит будет Вам предоставлен в соответствии с Вашей очередью по списку, в который Вы включены как нуждающийся в улучшении жилищных условий.
4. Параметры льготного кредита определяются следующим образом:
4.1. Кредит на строительство квартиры. Максимальный размер льготного кредита для строительства определяется: нормируемый размер общей площади квартиры (20 кв.м. на 1 человека) умножается на стоимость строительства 1 кв. метра общей площади квартиры. При этом в расчет принимается стоимость 1 кв. метра квартиры типовых потребительских качеств. Размер кредита не превышает 90 процентов стоимости строительства данной квартиры. Такой кредит предоставляется «Сбербанк» на срок до 20 лет, ставка за пользование кредитом составляет 5 % годовых.
4.2. Кредит на приобретение квартиры. Он предоставляются гражданам в случае невозможности улучшения их жилищных условий путем строительства квартиры. Размер такого кредита не должен превышать 70 процентов максимального размера кредита, выделяемого на строительство квартиры и величины оценочной стоимости квартиры.
5. Вы должны знать, что до полного погашения льготного кредита Вы не можете продать квартиру, построенную либо приобретенную с привлечением льготного кредита. И даже если Вы погасили льготный кредит, то продать ее в течение трех лет со дня погашения льготного кредита Вы можете только исполкому.
6. Кроме того, другие банки выдают гражданам кредиты на строительство или приобретение жилых помещений на стандартных условиях. Эти условия, конечно же, менее выгодны, чем льготные, но предоставляют больший выбор и больше возможностей для маневра. Порядок и условия кредитования устанавливаются каждым отдельным банком самостоятельно.
В соответствии с Указом от 22 ноября 2007 года № 585 «О предоставлении молодым и многодетным семьям финансовой поддержки государства» предоставляется финансовая поддержка государства в погашении задолженности по нельготным кредитам, выданным банками на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений. Так, в случае рождения первого ребенка или при наличии одного несовершеннолетнего ребенка молодым семьям оказывается помощь в размере 20 бюджетов прожиточного минимума, при рождении второго ребенка или наличии двоих несовершеннолетних детей – 40 бюджетов прожиточного минимума. Многодетным семьям при наличии троих несовершеннолетних детей или в случае рождения третьего ребенка и последующих детей финансовая поддержка составит 50 бюджетов прожиточного минимума. Финансовая поддержка оказывается только после государственной регистрации права собственности на построенное (реконструированное) или приобретенное жилое помещение в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Поддержка предоставляется равными долями в течение срока погашения основного долга по кредиту в соответствии с кредитным договором, и направляется на погашение суммы основного долга по кредиту, а в случае ее полного погашения – на погашение процентов за пользование кредитом.
Финансовая поддержка будет предоставляться по решению местных исполнительных и распорядительных органов. Порядок ее оказания закреплен в соответствующем Положении к Указу.
Однако, поддержка не предоставляется молодым и многодетным семьям, которые вместе с получением кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений реализовали свое право на получение льготных кредитов, одноразовых безвозмездных субсидий.
Возможно ли купить квартиру на материнский капитал?
Теперь любая мама сможет приобрести квартиру или погасить кредит. Сертификат на получение материнского капитала – это теперь не просто бумажка, а обеспеченная государством возможность.
Правительство Российской Федерации 12 декабря 2007 года приняло Постановление: «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий». Постановление было опубликовано в «Российской газете».
Теперь мамы, согласно постановлению, смогут пустить свои средства как на покупку или строительство жилья, так и на оплату ипотечного кредита. Напомним, что размер материнского капитала на сегодняшний момент составляет 250 тысяч рублей. Причём для перечисленных целей можно использовать как часть суммы, так и всю целиком.
Для того чтобы распорядиться своими средствами, молодой маме надо обратиться в местное отделение пенсионного фонда с заявлением. В нём необходимо указать точную сумму, которую вы желаете потратить на улучшение своих жилищных условий, и конкретное направление её использования:
- на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок;
- на участие в обязательствах (включая жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы);
- на уплату первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;
- на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья, в том числе по кредитам или займам, обязательство по которым возникло у лица, получившего сертификат, до возникновения права на получение средств материнского (семейного) капитала. Обратите внимание, что на погашение штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по кредитным обязательствам, материнский капитал направить нельзя.
Деньги за квартиру, строительство или кредит перечисляются в безналичной форме:
- юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю), осуществляющему отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения;
- физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения;
- организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели;
- физическому лицу (индивидуальному предпринимателю), предоставившему по договору займа денежные средства на приобретение (строительство) жилья.
Основные документы, которые понадобятся мамам, при написании заявления:
- это подлинник и копия материнского сертификата;
- любой документ, удостоверяющий личность;
- оставшийся набор справок будет зависеть от того, куда пойдут ваши деньги.
Правила также оговаривают набор необходимых документов для тех, кто участвует в долевом строительстве, входит в жилищный кооператив, строит индивидуальный дом или расплачивается по ипотеке. Правила оговаривают набор необходимых документов для тех, кто участвует в долевом строительстве, входит в жилищный кооператив, строит индивидуальный дом или расплачивается по ипотеке.
Постановление Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 года N 862 город Москва
В соответствии со статьей 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Утвердить прилагаемые Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий.
2. Установить, что разъяснения по порядку применения Правил, утвержденных настоящим постановлением, дает Министерство регионального развития Российской Федерации по согласованию с Министерством здравоохранения и социального развития Российской Федерации и Министерством финансов Российской Федерации.
Председатель Правительства Российской Федерации В. Зубков
Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий
1. Настоящие Правила устанавливают виды расходов, на которые могут быть направлены средства (часть средств) материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий, порядок подачи заявления о распоряжении этими средствами и перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления, а также порядок и сроки перечисления указанных средств.
2. Лица, получившие государственный сертификат на материнский (семейный) капитал (далее — сертификат), вправе использовать средства (часть средств) материнского (семейного) капитала на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю), осуществляющему отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели, либо физическому лицу (индивидуальному предпринимателю), предоставившему по договору займа денежные средства на приобретение (строительство) жилья.
3. В случае предоставления лицу, получившему сертификат, кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение (строительство) жилья средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на:
а) уплату первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;
б) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанным кредитам или займам), в том числе по кредитам или займам, обязательство по которым возникло у лица, получившего сертификат, до возникновения права на получение средств материнского (семейного) капитала.
4. Лица, получившие сертификат, вправе лично либо через представителя обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации по месту жительства с заявлением о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала (далее — заявление). Граждане Российской Федерации, выехавшие на постоянное место жительства за пределы Российской Федерации и не имеющие подтвержденного регистрацией места жительства и места пребывания на территории Российской Федерации, подают заявление непосредственно в Пенсионный фонд Российской Федерации.
5. Лицо, получившее сертификат, указывает в заявлении вид расходов, на которые направляются средства (часть средств) материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий, а также размер указанных средств.
6. Заявление подается в письменной форме с предъявлением следующих документов:
а) подлинник и копия сертификата (его дубликат в случае утраты или порчи сертификата);
б) основной документ, удостоверяющий личность лица, получившего сертификат, и его регистрацию по месту жительства либо по месту пребывания;
в) документы, подтверждающие личность представителя, а также его полномочия (нотариально удостоверенная доверенность).
7. В случае если в соответствии с пунктами 8-13 настоящих Правил к заявлению прилагаются копии документов и верность этих копий не засвидетельствована в установленном законодательством порядке, одновременно представляются их оригиналы.
8. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет:
а) копию договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке;
б) копию свидетельства о праве собственности физического лица (юридического лица), осуществляющего отчуждение жилого помещения, на жилое помещение, приобретаемое лицом, получившим сертификат;
в) выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременении жилого помещения, приобретаемого лицом, получившим сертификат.
9. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет копию договора участия в долевом строительстве, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке.
10. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату строительства индивидуального жилого дома лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет документы, подтверждающие создание объекта индивидуального жилищного строительства (копию договора строительного подряда либо иные документы, подтверждающие расходы по созданию объекта индивидуального жилищного строительства).
11. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены лицом, получившим сертификат, которое является членом жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива (далее — кооператив), в качестве платежа в счет уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса. Лицо, получившее сертификат и являющееся членом кооператива, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет:
а) выписку из реестра членов кооператива, подтверждающую членство в кооперативе лица, получившего сертификат (документ, подтверждающий подачу гражданином заявления о приеме в члены жилищного накопительного кооператива, или решение о приеме в члены жилищного, жилищно-строительного кооператива);
б) справку о внесенной сумме паевого взноса за жилое помещение и об оставшейся неуплаченной сумме паевого взноса, необходимой для приобретения права собственности на жилое помещение (для членов кооператива);
в) копию устава кооператива;
г) копию свидетельства о праве собственности кооператива на жилое помещение, которое будет передано лицу, получившему сертификат, после внесения паевого взноса в полном размере.
12. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пунктах 6 и 8-10 настоящих Правил, представляет:
а) копию кредитного договора (договора займа);
б) копию договора об ипотеке, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке (если предоставлен ипотечный кредит (ипотечный заем) и кредитный договор (договор займа) не содержит обязательство, обеспеченное ипотекой).
13. В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанным кредитам или займам) лицо, получившее сертификат, одновременно с документами, указанными в пункте 6 настоящих Правил, представляет:
а) копию кредитного договора (договора займа);
б) справку кредитора (заимодавца) о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом или займом;
в) копию договора об ипотеке, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке (если предоставлен ипотечный кредит (ипотечный заем) и кредитный договор (договор займа) не содержит обязательство, обеспеченное ипотекой);
г) свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных (заемных) средств.
14. Размер средств (части средств) материнского (семейного) капитала, направляемых на погашение основного долга и уплату процентов за пользование кредитом или займом, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья либо в качестве платежа в счет уплаты паевого взноса, не может превышать соответственно размер остатка основного долга и задолженности по выплате процентов за пользование указанным кредитом (займом) либо размер оставшейся неуплаченной суммы паевого взноса, необходимой для приобретения права собственности на жилое помещение.
15. Жилое помещение, приобретаемое (строящееся) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, должно находиться на территории Российской Федерации.
16. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала перечисляются Пенсионным фондом Российской Федерации (территориальным органом Пенсионного фонда Российской Федерации) в безналичном порядке на указанный в соответствующем договоре банковский счет физического лица (юридического лица, индивидуального предпринимателя), осуществляющего отчуждение (строительство) жилого помещения, либо на банковский счет кооператива, либо на банковский счет организации (индивидуального предпринимателя), предоставившей лицу, получившему сертификат, кредит (заем), в том числе ипотечный, либо на банковский счет физического лица, предоставившего заем, в том числе ипотечный.
17. В случае удовлетворения заявления Пенсионный фонд Российской Федерации (территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации) перечисляет средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в счет оплаты приобретаемого (строящегося) жилого помещения в течение 15 календарных дней с даты зачисления средств на счет Пенсионного фонда Российской Федерации, но не ранее первого банковского дня второго полугодия текущего года в случае, если заявление было подано не позднее 1 мая текущего года, либо первого банковского дня первого полугодия года, следующего за годом подачи заявления, если заявление было подано не позднее 1 октября текущего года.
