--------------------------------------------------------------------------------------

           Полезные статьи на тему: "Покупка коттеджа"

--------------------------------------------------------------------------------------

Как купить дом в коттеджном поселке?

1. Первый аспект, которому нужно уделить внимание, - это, разумеется, место расположения поселка. Дело в том, что сама «полянка» может быть идеальна – красивое место, живописные виды, но если в ста метрах от нее находится болото, всё лето вы будете отбиваться от комаров. 

Причем болото – это еще не самое худшее соседство. Таким соседом может оказаться свалка или свиноферма, запахом которой вам придется «наслаждаться». Если поселок находится в низине, необходимо проверить, нет ли на окружающих пригорках кладбища, так как весной они вымываются талыми водами, а это просто опасно для здоровья.

Казалось бы, прекрасно, когда коттеджный поселок находится на берегу реки. Но это тоже чревато, ведь в верховье реки может находиться, к примеру, воинская часть, специализирующаяся на заправке ракет, или, опять же, ферма, с примитивным устройством канализации. Также необходимо убедиться, что из поселка не будет слышно трассу, так как звукопоглощающие щиты, к сожалению, не панацея.

2. Второй аспект – строительство. Необходимо убедиться, что застройщик готов предоставить вам возможность лично следить за ходом работ (если дом еще не построен). Это поможет Вам избежать некачественных стройматериалов, отследить качество и сроки строительства. Если же дом готов, то необходимо ознакомится с тем, какие материалы были использованы, а еще лучше подключить к осмотру дома профессиональных строителей. 

3. Инфраструктура. С одной стороны, развитая внутрипоселковая инфраструктура – это удобно, но и в этом есть свой нюанс. Чем шире инфраструктура поселка, тем выше ваши ежемесячные платежи, в которые будут включены и зарплата сотрудников, и амортизация, и снабжение коммуникациями. Поэтому есть смысл настаивать на закреплении верхней планки ежемесячных платежей в договоре. 

Также желательно попросить у застройщика изображение планируемых объектов инфраструктуры и, по возможности, включить описание основных параметров этих объектов в договор. Поскольку видение, скажем, спортивного комплекса или спа-салона у всех разное. 

4. Планировка поселка, общественные территории. Следует обязательно выяснить, соблюдаются ли ГОСТы и СНИПы в процессе прокладки дорог, размещении пожарных гидрантов, проложена ли ливневая канализация, как сделаны подъезды к участкам. В противном случае надзорные органы (пожарные, СЭС и т.п.) будут предъявлять претензии не к застройщикам, а к дачному кооперативу, членом которого будете являться и вы.

5. Коммуникации. Необходимо, чтобы все коммуникации и данные по ним были прописаны в договоре. Также нужно выяснить, получены ли все технические условия, а если не получены, то какова стадия получения. Отдельным пунктом в договор следует внести количество выделяемой электроэнергии.

6. Документы на землю. Важно выяснить, в собственности ли земля у застройщика? По возможности нужно узнать, в какой категории находится земля на момент покупки, будет ли осуществляться перевод в другую категорию и с каким разрешенным видом использования? Утвержден ли генплан? Если нет, надо узнать стадию согласования. При этом все, даже малейшие нюансы желательно вносить в договор.

7. Риск долгостроя. Такой риск возникает, когда нет средств на продолжение строительства, поэтому перед покупкой стоит выяснить, кто финансирует строительство. Важно знать историю компании, первых лиц компании застройщика, историю проектов компании. Хорошо, если компания-застройщик сама управляет своими поселками, потому что тогда все недочеты ложатся на её плечи, что упрощает процесс общения с эксплуатирующей организацией.

Как продаются дома в коттеджных поселках?

Сколько застройщиков – столько схем продаж домов в поселках. Но основных и наиболее распространенных – пять.

 Как правило, в строительстве и реализации коттеджного поселка участвует несколько юридических лиц. У истоков стоит инвестор (инвесторы), который либо участвует в управлении проектом и создает для этого специальную структуру – управляющую компанию, после чего начинает именоваться девелопером, либо не участвует и нанимает подотчетных ему управленцев со стороны. 

 
Девелопер или управляющая компания принимают решение о выборе генподрядчика для ведения непосредственно строительства на площадке. Генподрядчик может строить своими силами или нанимать подрядчиков и субподрядчиков для выполнения отдельных работ. Решение о выборе схемы продаж также принимает управляющая компания.

 
Если ресурс девелопера позволяет, он создает собственный отдел продаж, который берет на себя все мероприятия, связанные с реализацией домов в поселке и последующим клиентским обслуживанием. Сотрудники такого отдела могут называться брокерами, агентами или менеджерами по работе с клиентами. Но независимо от названия, функции у них сходные: показы поселка потенциальным клиентам, телефонные консультации и, в случае продажи, сопровождением клиента в процессе совершения сделки. 

Менеджеры отдела продаж получают небольшой оклад и солидный процент с проведенных сделок. Иногда, в целях сохранения качества обслуживания клиента и после подписания договора, процент каждого менеджера делится пополам: половина выплачивается в момент подписания договора, а вторая часть – по окончании сделки и завершению всех выплат со стороны покупателя. Это дисциплинирует сотрудника и, что приятно для клиента, делает его более внимательным и чутким.
Абсолютное большинство застройщиков предпочитают совмещать собственный отдел продаж и сотрудничество с несколькими агентствами недвижимости – риэлторами. Такая схема позволяет осуществить больший охват потенциальных покупателей, как вниманием продавцов, так и рекламой, так как агентства самостоятельно рекламируют наиболее ликвидные проекты. Риэлторы зарабатывают определенный процент с каждой своей продажи. В зависимости от условий соглашения, ставка варьируется в среднем от 2,5% до 6%. 

 
Еще один способ продавать свои объекты – заключить несколько договоров с риэлторами и не тратить средств и времени на организацию своей структуры продаж. Такое решение имеет ряд недостатков. Во-первых, «свои» менеджеры, имеют возможность более подробно изучить объект продажи и, соответственно, могут гораздо лучше его описать. 

 
Во-вторых, полностью полагаясь на отдачу от агентств, инвестор и девелопер оказывается опять же в зависимости от них, и выбор рычагов управления продажами и их активизации становится ограничен. Кроме того, надо понимать, что брокеры из агентств работают одновременно со многими объектами, и запомнить все нюансы каждого из них не всегда получается. Так что клиент часто получает в лучшем случае неполную информацию, в худшем – устаревшую либо вообще некорректную. 

Какой лучше выбрать и купить коттедж?

Вопрос о том, что выбрать - коттедж, построенный по стандартному (типовому) проекту, или по индивидуальному риторический. На первый взгляд, проект, учитывающий все вкусы и предпочтения заказчика, лучше по определению. Но не все так однозначно.

Российский рынок коттеджей можно разделить на три категории: эконом-класс, бизнес-класс, VIP-предложения (элитное жилье). Интересно, что в результате непостижимых лингвистических особенностей нашего восприятия английским словом "коттедж" называются лишь первые две. Третья группа построек - престижное загородное жилье класса "люкс" - под устоявшееся в России понятие "коттедж" подходит лишь условно. Такая позиция обычно выводится риелторами на рынок как "Загородные дома". Это настоящие особняки, которые по размерам и пышности отделки не уступают известным дворянским усадьбам, а часто и превосходят их (о художественном уровне говорить не будем, оставив этот вопрос Времени - самому точному оценщику). Однако сейчас, как отмечают аналитики рынка недвижимости, наметилась тенденция к снижению спроса на подобное жилье и увеличению популярности коттеджей бизнес- и эконом-класса. Самый востребованный на сегодня в Московской области "продукт" строительной индустрии - это жилье площадью до 200-350 кв. м. и стоимостью до $150-250 тысяч. Предложение в этом сегменте намного меньше спроса.

Задумываясь о приобретении коттеджа большинство потенциальных владельцев поначалу задается вопросом: купить готовый дом или построить его самому? И в том, и другом случае есть свои плюсы и минусы. В первом - клиент рискует приобрести не совсем дом своей мечты, в котором не все будет соответствовать его вкусу и требованиям к качеству, с явными и скрытыми изъянами, что может повлечь за собой масштабный ремонт. А если начать строить дом самому, то можно не уложиться в выделенных для того средствах и времени. Но зато есть возможность не выкладывать довольно внушительную стоимость всего коттеджа сразу, а вкладывать в него деньги по мере поступления средств.

Еще один важный момент, который необходимо учесть - удаленность загородного дома от постоянного места жительства его владельца. При покупке коттеджа или участка под его строительство следует обязательно учесть пропускную способность ведущего к нему шоссе. Ведь одно дело - расстояние, другое дело - затрачиваемое на его преодоление время, особенно в часы "пик". Исходя из этого параметра, сегодня большую популярность приобрела трасса "Балтия" (она же - Новорижское шоссе), которая отличается качественным дорожным покрытием, отсутствием светофоров и, как следствие, - высокой скоростью движения. А вскоре в строй вступит Краснопресненский проспект, который соединит Новорижское шоссе с Третьим транспортным кольцом Москвы, так что пропускная способность увеличится и на преодоление расстояний придется затрачивать меньше времени.

Что касается выбора типа проекта - стандартный или индивидуальный - то понятно, что подходы к этой проблеме внутри каждой из трех категорий неоднозначны. Тем не менее, несмотря на огромную разницу в возможностях, большинство потенциальных покупателей, в том числе коттеджей эконом- и бизнес-класса, предпочитает индивидуальные проекты.

Для покупателей VIP-жилья - дорогих даже по московским меркам загородных особняков - фактор цены не имеет решающего значения. Другой вопрос - время, которое уйдет на создание проекта. При необходимости учесть все пожелания заказчика, который, собственно, за это и платит немалые деньги (стоимость индивидуального проектирования составляет примерно 20 процентов стоимости строительства) процесс подготовки предложений и их согласования с проектом не может быть быстрым. Соответственно, между первой встречей с архитектором и началом строительства проходит довольно значительный временной промежуток, который может растянуться на месяцы, а то и годы. Кроме того, потенциальному заказчику нужно иметь в виду, что ему придется либо найти доверенное лицо, которое будет заниматься проектом, либо тратить на это свое, часто бесценное, время.

Да, элитное же жилье эксклюзивно по определению. Но это в идеале. В реальной жизни ситуации могут развиваться по самым различным сценариям. Очень распространенный вариант - клиент платит за индивидуальный проект и получает его. Однако если проект оказывается удачным, в дальнейшем он (или отдельные, наиболее удачные и узнаваемые решения) появляются в каталоге архитектурного бюро или независимого создателя и предлагается всем желающим и имеющим возможность его приобрести. Причем по цене намного меньше той, которую заплатил за него первый заказчик.

Кроме того, даже в категории элитного жилья, не говоря уже о бизнес- и эконом-классе, есть существенные ограничения на полет фантазии и технические изыски архитекторов, строителей и будущих домовладельцев.

В эконом- и бизнес-классах бесспорным фактором таких ограничений является цена. По данным Rudom.ru, стоимость индивидуального проектирования составляет от $25 до 100 за квадратный метр общей площади. Стандартный проект, предлагаемый архитектурной студией, будет стоить в несколько раз меньше равноценного индивидуального, особенно если жилье приобретается в типовом коттеджном поселке. Дома в таких поселках дешевле "отдельно строящихся" за счет унификации инженерных коммуникаций, инфраструктуры и самих конструкций дома.

Переделка же в соответствии с пожеланиями заказчика либо вообще не предусматривается, либо сопряжена со значительными, по сравнению с общей стоимостью проекта и строительства, финансовыми затратами. Утешением служит тот факт, что почти всегда существует возможность индивидуального оформления как внешнего вида, так и внутренних помещений за счет деталей. Именно поэтому многие покупатели выбирают вариант коттеджа "под отделку": кроме того, что он дает больше свободы для самовыражения, он обходится примерно на треть дешевле объекта, сдаваемого "под ключ".

Чаще всего дома в коттеджных поселках бизнес-класса возводятся по индивидуальным проектам в соответствии с пожеланиями конкретного заказчика. Некоторые строительные организации создают собственные архитектурные проектные бюро, в которых разрабатываются проекты коттеджей практически на любой вкус. Стоит отметить, что наиболее востребованными в данном сегменте рынка оказались двухуровневые коттеджи площадью от 250 до 400 квадратных метров.

Но не надо забывать и о том, что стандартный проект на то и стандартный, что соответствует установленным в стройиндустрии требованиям, прошел проверку практикой и, по идее, в будущем не должен принести никаких неприятных неожиданностей своему владельцу. Конечно, только в том случае если за его выполнение берется профессиональная строительная фирма. Если же заказчик все-таки хочет, чтобы его пожелания были учтены максимально, то еще один вариант - приобрести деревенский дом в старом фонде "под слом", и потом заказывать персональный проект.

Тем не менее, в строительстве престижных загородных резиденций большой площади (примерно от 800 кв. метров) индивидуальному проектированию практически нет альтернативы. Единственный нюанс - необходимость учитывать сложившийся стиль окружающего архитектурного фона, что обычно свидетельствует о респектабельности и хорошем вкусе владельца.

И на заметку. Непременным этапом любой сделки является просмотр объекта вместе с риелтором, когда клиент воочию знакомится с предлагаемыми ему недвижимостью, пусть даже пока землю. Произведя просмотр, клиент должен внимательно подписать так называемую "просмотровую ведомость", в которой указывается посещенный им объект недвижимости, дата и время. Данный документ предназначен для последующих взаиморасчетов владельца недвижимости с риелтором. Как советует Коттедж.Ру, если клиент посещает строящийся поселок, стоит обратить внимание риелтора и других специалистов (строителей, администраторов и т.п.) на прояснение важных деталей: как будет благоустраиваться поселок, где будут моститься дорожки, какие будут ограды вокруг участков, какова будет степень готовности дома при сдаче поселка в эксплуатации, где будет располагаться детская площадка и т.д. По четкости и определенности ответов, можно судить об уровне ответственности владельцев поселка перед будущими жильцами.

"Коттедж (cottage - "крестьянский дом", англ.), одноквартирный индивидуальный жилой дом (городской или сельский), при котором имеется небольшой участок земли. Коттеджи бывают преимущественно двухэтажными с внутренней лестницей".

Как правильно выбрать строительную фирму для коттеджа?

Итак, у Вас есть свидетельство о праве собственности на земельный участок, разработан и согласован Архитектурный проект. Как выбрать хорошего подрядчика – строительную фирму (бригаду)?

Выбираем подрядчика - тех, кто собирается строить загородный дом для постоянного проживания или дачу со всеми удобствами, можно разделить на две категории. Первые действуют самостоятельно. Они сами находят проект, закупают стройматериалы, нанимают рабочих. Если вы не являетесь профессиональным строителем, мероприятие это оказывается достаточно рискованным. Лучше прибегнуть к помощи профессиональных  строителей. В таком серьезном деле не стоит доверять только впечатлениям от рекламных буклетов. Послушайте рекомендации знакомых, посмотрите готовые объекты, оцените офис потенциального подрядчика, поинтересуйтесь лицензией на строительные работы и тем, как долго компания работаете на рынке. Условно все объекты, строящиеся за городом, можно разделить на три категории: многоэтажные, коттеджи со всеми удобствами и дачи - садовые домики. Лучше иметь дело с фирмой, специализирующиеся в конкретной области строительства. Одним из факторов, определяющих выбор компании, является стоимость строительства, которая устроила бы и исполнителей, и заказчика. Явно заниженные расценки должны скорее насторожить, чем обрадовать. Необходимо узнать, есть ли в штате приглянувшейся вам фирмы свои архитекторы и проектировщики, специалисты по инженерным системам. Даже если вы получите готовый проект, его нужно будет привязать к местности, подогнать под ваши привычки и вкусы. Не думайте, что все это может сделать любой строитель. За незначительной переделкой может скрываться серьезный пересчет инженерных коммуникаций, частичное изменение проектной документации, закупка иного оборудования. Наличие проектировщика, архитектора в штате строительной фирмы является обязательным условием. После того как партнер выбран, с помощью юриста составьте обстоятельный договор с подробными сметами и графиками. Включите пункт о гарантии на исправление возможных дефектов, которые проявятся после сдачи объекта. В договоре должно быть указано, кто возьмет на себя обязанности бригадира и функции представителя технадзора, если для выполнения соответствующих работ не требуется наличие специальных лицензий. Как правило, подрядчик выполняет всю или основную часть объема работы сам, но закон его к этому не обязывает. А еще есть такие организации, которые называют себя генеральными подрядчиками и субподрядчиками. 

Сущность системы генерального подряда состоит в следующем:

 
- генеральный подрядчик может привлекать к исполнению договора субподрядчиков самостоятельно, не испрашивая на то согласия заказчика, если только иное не предусмотрено законом или договором;

- генеральный подрядчик несет ответственность перед заказчиком за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиками;

- по отношению к субподрядчикам генеральный подрядчик выступает в роли заказчика и, соответственно, выполняет все обязанности заказчика;

- субподрядчики и заказчик не вправе предъявлять друг к другу какие-либо требования, поскольку не находятся друг с другом в договорных отношениях, если только иное не предусмотрено законом или договором;

- с согласия генерального подрядчика заказчиком может быть заключен договор с другим лицом на выполнение отдельных работ, по которому стороны будут нести прямую ответственность друг перед другом.

Система генерального подряда базируется на общих положениях ГК РФ, посвященных возложению исполнения обязательства на третье лицо. Сохраняйте все платежные документы и по возможности оплачивайте работы через банк. Не надо делать больших предварительных оплат. А если желаете сэкономить, то лучше на строительных материалах, чем на квалифицированных рабочих. Знайте, что от непрофессионализма не спасут даже высококачественные материалы. Договоритесь с бригадиром о ведении официального журнала производства работ с графой замечаний: ваших, архитектора и заказчика.

Ответственность за качество и соблюдение работ по проекту в целом должно нести одно юридическое лицо. Если на строительстве дома занято несколько подрядчиков, то в случае возникновения претензии будет крайне трудно найти виновного. Для осуществления авторского надзора и контроля над строительством лучше при гласить опытного архитектора, который хорошо разбирается в строительном процесс е, а еще лучше эксперта. Эксперт может выявить ошибки в самом начале и не допустит, чтобы они привели к серьезным проблемам. По окончании строительства тщательно оцените соответствие всех выполненных работ проектной документации и договору. В акт передачи объекта внесите список недоделок и договоритесь о графике окончательного устранения дефектов. Дом считается построенным, когда есть забор вокруг участка, окна и входные двери в доме, крыша, крыльцо, межэтажные перекрытия. Выполнение работ и оказание услуг регламентируется статьями 1095-1098 ГК РФ, статьями Главы 3 Закона РФ «O защите прав потребителя». Подрядчиком может быть любое лицо, если этому не препятствует его право способность и (статья 313 ГК РФ) и ответственности должника за действия третьих лиц (статья 403 ГК РФ). Если спуститься с законодательных высот к делам нашим бренным, то стоит узнать, как долго компания работает на рынке именно индивидуального строительства. Какие объекты и в каком месте строились? Кто являлся заказчиком, а в последствии собственником дома, и нельзя ли посмотреть этот дом и познакомиться с его хозяином? Если исполнителем работ является генподрядчик, стоит поинтересоваться, сколько объектов одновременно строится. Грамотный генподрядчик должен и контролировать, и планировать работу субподрядчиков, а для этого иметь в своем штате специалистов, которые могут адекватно отследить работу подрядной организации и на стадии расчета договорной цены, и на стадии исполнения договора, и на этапе сдачи работ заказчику. Поэтому надо задать вопрос, кто именно (квалифицированный специалист) будет следить за строительством вашего дома до сдачи его хозяину-заказчику? Генподрядчик найдет субподрядчика - руки, которые будут строить ваш дом. Большинство генподрядчиков предпочитает иметь дело с известными им компаниями, с постоянными партнерами. Если на строительной площадке, где будет возводиться ваш дом, появились люди, на ваш взгляд не похожие на россиян, попросите у них паспорта и отметку о постоянной регистрации, спросите, на каком основании (должны сослаться на трудовое законодательство) они приняты в строительную компанию и приняты ли они вообще? О данных фактах необходимо сообщить генподрядчику. Заказчик должен потребовать от строителей четкой организации технологических процессов и работ на объекте, соблюдения проектных и нормативных требований, организации работ, соблюдения технологической дисциплины, выполнения оптимальных сроков строительства.