--------------------------------------------------------------------------------------

     Полезные статьи на тему: "Вторичная недвижимость"

--------------------------------------------------------------------------------------

Плюсы и минусы первичного и вторичного жилья.

На самом деле наверное для большинства людей которые хотят улучшить свои жилищные условия на первый взгляд однозначного ответа нет. Для одних людей важно переехать и жить спокойно, не задумываясь о ремонте насущном. Других же не пугают вопросы отделки и ремонта. А некоторых наоборот, даже вдохновляют, так как поселиться в квартире, отремонтированной своими руками, на свой собственный вкус, с применением фантазии и собственных дизайнерских находок, представляется наивысшей радостью и удовольствием.

В любом случае и вторичное и первичное жилье заслуживает отдельного пристального рассмотрения.

Итак, первичным жильем считается жилье, которое приобретается в процессе строительства дома, на любой его стадии, вплоть до сдачи дома в эксплуатацию. После сдачи дома, хозяин, купивший квартиру (инвестор) обязан в установленном порядке эту квартиру оформить в Управление Федеральной регистрационной службы и получить Свидетельство о государственной регистрации права на эту квартиру. С этого момента данное жилье уже считается вторичным.

Какие же плюсы имеет первичное жилье?

Ну во-первых, возможность купить квартиру с более рациональной и просторной планировкой, чем типовое жилье. Во-вторых просматривается социальная однородность жильцов, что дает возможность создания ТСЖ а следовательно возможность вмешиваться в управление и благоустройство и дома и прилегающей территории. Третье явное преимущество в том, что как правило застройщик еще на этапе создания проектной документации прорабатывает вопросы благоустройства: расположение детской площадки, мест отдыха, парковочных мест а так же планирует инфраструктуру создаваемого микрорайона.

Какие же плюсы имеет вторичное жилье?

Вторичное жилье обладает определенной привлекательностью в глазах покупателей, когда соблюдаются ряд социально важных условий удовлетворяющих вкусам и потребностям, соответствующие инженерно-техническим характеристикам: например, здания 10-15 летней давности постройки вполне отвечают запросам людей и по планировке и по местоположению и по состоянию коммуникационных сетей да и состоянию самого здания. Иногда приоритетным при выборе новой квартиры выступает географическое местоположение, когда люди ориентируются не только на «возраст» или материал из которого построен дом. Это не менее важный вопрос, ведь, например, устраиваясь на новую работу или определяя в какой школе будут учиться дети, возможно, имеет смысл перебраться поближе, и в ряде случаев это вполне обоснованно. Для некоторых людей приоритетным является улучшение экологической обстановки в районе проживания.

Какие минусы у вторичного жилья?

Минусы вторичного жилья – часто плохое состояние стареющего дома со старыми коммуникационными системами; не продуманные, не комфортные планировки с низкими потолками, большая юридическая история, когда квартира продавалась уже не один раз; не слишком экологичный материал из которого был построен дом.

Какие минусы у первичного жилья?

Минусы первичного жилья – высокая доля риска при выборе застройщика, ведь необходимо не только выгодно вложить свои деньги, но и обеспечить себе высокий уровень безопасности. В конце концов покупая квартиру, которой в материальном мире пока нет, мы берем часть рисков и на себя тоже. Поэтому самое главное – защитить свои денежки от недобросовестных дивелоперов, а для этого существуют законы, которые и были приняты в ФЗ № 214 от 1 апреля 2005 г., когда законодательная власть обязала строительные организации соблюдать некоторые дополнительные требования при продаже своих квартир.

Выбираем квартиру на вторичном рынке жилья правильно

Цены на вторичное жилье зависят от районов, серии и состояния квартиры, - консультируют специалисты «Бюро недвижимости». - К примеру, наличие парковки в случае с вторичным рынком жилья не очень-то существенно: сейчас у всех домов есть парковки. Если они охраняемые - это уже другое дело, но такое чаще встречается в новостройках.

Район

Итак, один из самых важных параметров цены на квартиру - это район, в котором она находится. Самыми дешевыми квартирами располагает Октябрьский район, или Поток. Так, если в Центральном и Индустриальном районе однокомнатная квартира 121-й серии обойдется вам в 1 млн. 300 тысяч - 1 млн. 400 тысяч, то на Потоке (да и в Ленинском районе) такую квартиру можно найти даже за миллион.

 Возьмем для примера однокомнатную хрущевку.  В центре, например, на Песчаной, 80, она обойдется покупателям в 1 млн. 400 тысяч рублей, а в Индустриальном - на Георгиева, 35, - в 1 млн. 150 тысяч. Столько же будет стоить хрущевка в Октябрьском (дом на Чудненко, 9) и в Ленинском (на Антона Петрова, 242) районах.\

Планировка

Цена на квартиру вашей мечты зависит и от того, какую планировку вы считаете для себя наиболее оптимальной. Есть серийная планировка - это 97-я, 121-я, 464-я серии. Дороже остальных обойдется барнаульцам 97-я серия. Площадь однокомнатной квартиры такой серии 39 - 42 квадратных метра. Кухня здесь на один квадрат больше, чем в 121-й серии. Поэтому последняя и стоит подешевле.

По сведениям сайта www.realtai.ru, цена однокомнатной квартиры 97-й серии варьируется в размерах от 1 млн. 70 тысяч до 1 млн. 400 тысяч рублей (не учитывая центр и отдаленные районы). А вот минимальная цена квартиры 121-й серии - миллион рублей. Правда, встречаются объявления о продаже такой квартиры за 1 млн. 600 тысяч рублей - к примеру, на Панфиловцев, 24.

Дешевле обойдутся квартиры 464-й серии (в трехкомнатных квартирах такой серии две комнаты - смежные) и хрущевки. Цена на последние варь-ируется от 800 тысяч до 1 млн. 320 тысяч рублей.
Гораздо удобнее квартиры с улучшенной индивидуальной планировкой. Они обычно располагаются в кирпичных домах. Разброс цен на такие квартиры: от 900 тысяч до 1 млн. 400 тысяч рублей (без учета центральных и отдаленных районов Барнаула).

Малобюджетный вариант

Сэкономить семейный бюджет на приобретении квартиры можно, выбрав экономичный вариант малосемейки. Полная малосемейка - это полноценная квартира, правда, соседей у ее жителей больше, чем обычно.

- Цена на малосемейку зависит от площади, - говорят дежурные риэлторы агентства недвижимости «Ваш дом». - Так, квартира площадью 38 квадратных метров может стоить 1 млн. 500 тысяч рублей, а площадью в 21 квадрат намного дешевле - 750 - 850 тысяч рублей.

Есть еще и вариант квартиры с условным названием «кухня-прихожая» - это одна большая комната площадью в 12 - 18 квадратов с туалетом и ванной. Покупателям она обойдется в 600 - 800 тысяч рублей. Еще дешевле - 500 - 600 тысяч - стоит «гостинка». Площадь этой комнаты в среднем 17 кв. м, но туалет и душ вам придется разделить с шестью хозяевами.

Только цифры

Как сообщает Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, за первое полугодие 2010 года количество сделок на жилые помещения увеличилось на 38%. С января по июнь в регионе купили 22 069 жилых помещений (для сравнения: показатель 2009 года был равен 15 969)!

При этом наиболее часто жители края за первую половину 2010 года покупали квартиры не в новостройках, а на вторичном рынке жилья. Так, если по договорам купли-продажи жилья было зарегистрировано 16 476 прав граждан, то число договоров участия в долевом строительстве жилья сократилось на 23% и составило 1 430 сделок.

Вторичный рынок: торг уместен

С начала года вторичное жилье подорожало на доли процента, зафиксировали аналитики. Однако это среднее значение по городу, а наиболее ликвидные предложения подорожали до 10%. А на некоторые сегменты «вторички» цены по-прежнему падают.

     Первые месяцы 2010 г. динамику цен предложения на рынке жилья эксперты измеряют в долях процента. Аналитический центр компании «Сибакадемстрой Недвижимость» (САСН) зафиксировал изменение средней цены предложения на вторичном рынке за 1-ый квартал на 0,2% до 46,2 тыс. руб. за 1 кв. м. RID Analytics отметил рост цен в марте по сравнению с февралем на 0,3% до 46,3 тыс. руб. за кв.м. «Фактически, цены не изменились - рост цен остался в пределах ошибки среднего значения», отмечает директор компании Елена Ермолаева. Она отмечает, что самые дорогие квартиры - в Центральном и Железнодорожном районах - по 60 тыс за кв.м., самые дешевые – в Первомайском районе – около 35 тыс. руб. Фундаментальных причин для значимого снижения цен уже не осталось, но нет и причин для значимого роста – равновесие между спросом и предложением достигнуто, объясняет ситуацию директор АН «Акрополь» Зафар Умаров.

Спрос на дешевое

С начала года подавляющее большинство сделок в агентствах пришлось на объекты эконом-класса: комнаты и недорогие одно- и двухкомнатные квартиры, полагает директор «Дело Проф» Петр Мельников. По его словам, если до кризиса наибольшим спросом пользовались квартиры с наибольшим потенциалом роста цены, то сейчас ищут жилье для собственного проживания. «Так, раньше вне конкуренции были квартиры у метро, а сейчас охотно рассматривают предложения в самых разных жилмассивах – особенно если это район с хорошей транспортной доступностью, например, Юго-Западный, Затулинка и другие»

     По городу самые ликвидные предложения – это типовые одно и двухкомнатные квартиры, - соглашается директор АН Дельта Владимир Затримайлов. По его словам, рост цен на такие квартиры с начала года составил до 5 – 10%. Например, на 10% подорожали в «хрущевки» и квартиры улучшенной планировки в панельных домах «верхней зоне» Академгородка. «Однокомнатные теперь стоят 1,9 млн. руб. – 2 млн. руб., хотя еще недавно цены были – 1,7 – 1,8 млн. руб., а двухкомнатные теперь стоят 2,3 млн. – 2,5 млн. руб.», - объяснил собеседник. - Покупатели с небольшими средствами перестали ждать дальнейшего снижения цен и рассматривают варианты, которые доступны для них без привлечения ипотечного кредита.

     На небольшие квартиры улучшенной планировки приходится более 40% всего объема текущего предложения на рынке, отмечают аналитики САСН. По мнению руководителя аналитического центра САСН Федора Голованова, владельцы больших и дорогих квартир пока предпочитают «придержать» их. «Основной спрос сосредоточен в сегменте предельно дешевого жилья. Покупатель чувствителен даже к небольшому повышению цены, в результате с начала года в среднем по городу цены предложения на одно- и двухкомнатные типовые квартиры повысились всего лишь на 1,4%», - объясняет аналитик.

     Мельников указывает, что большая часть сделок являются так называемыми «альтернативными», - клиенты съезжаются и разъезжаются: «сейчас самое время, чтобы решить жилищные вопросы за счет обменов: когда цены стоят, можно выстраивать цепочки».

Ждут покупателей

Многокомнатные и дорогие квартиры продолжают дешеветь, отмечают аналитики САСН. С начала года цена предложения наиболее дорогих предложений снизилась на 5,3%, многокомнатные упали на 4,6%.

     «Владельцы больших квартир пытаются продать их подороже, но цены реальных сделок могут отличаются от заявленных до 30 – 40%, рассказывает Владимир Затримайлов – например, один из клиентов агентства, владелец полногабаритной квартиры в Академгородке, снизил цену с 6 – 7 млн. руб. до 5,3 млн. руб.». По его мнению, на цене больших полногабаритных квартир сказался не только кризис, но и строительство нового жилья: «В Академгородке нового жилья строили мало, единственный значимый проект последнего времени – стройка по ул. Коптюга. Хотя дом планировался исключительно для сотрудников институтов, но около 30% квартир предлагаются на вторичном рынке, по 80 тыс. руб. за кв. м».

     Чтобы продать квартиры в Изумрудном, продавцу приходится скидывать до 50% от первоначальной цены, до уровня примерно в 50 тыс. руб. за кв.м. «Квартиры покупались как дополнительное жилье, предназначенное для отдыха, а не для проживания, и в кризис оказались малоликвидны», - объясняет Затримайлов.

     Причина невысокой популярности более дорогих квартир стоит искать в изменении покупательских стратегий, считает Зафар Умаров: «Если раньше покупатель исходил из собственных потребностей, охотно привлекал ипотечное кредитование, то теперь решение принимается с поправкой на непредсказуемость экономических процессов».

     Покупатели не спешат пользоваться и все более доступной ипотекой. Последнее время банки снова заинтересовались этим сегментом и готовы кредитовать – так, в декабре 2009 г - было выдано около 19% всего объема за год.

Покупать стоит сейчас

Сейчас на рынке «вымываются» наиболее дешевые предложения, а при условии дальнейшего увеличения спроса рост цен неизбежен. Затримайлов прогнозирует рост на 10 – 15% максимум. «Взрывного, до 50% в год, роста цен не будет. Рост цен обеспечили инвесторы, но сейчас они разочаровались в жилье как в инструменте. Прежнего спроса не будет, даже если макроэкономические показатели вернутся к докризисным значениям».

     Участники рынка уверенно говорят о росте активности покупателей и увеличении количества сделок. «Доходы населения снизились не так сильно, к тому же у многих были сбережения», - полагает Голованов. Аналитик напоминает, что в 2009 г. в среднем по «цивилизованному» сегменту рынка сокращение объемов составило 30%, а средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости в Новосибирске за 2009 г. снизилась на 21,4%. По его мнению, сохранение прежнего уровня цен при повышении спроса приведет к росту активности рынка.

     Однако в 2010 г. цены вряд ли достигнут докризисных значений, считает Ермолаева. Она напоминает, что в декабре 2008 г. средняя цена 1 кв. м. вторичного жилья составляла 59,4 тыс. руб., в декабре 2009 г. цены уменьшилась до 45,5 тыс. руб.

Объемы рынка вторичного жилья в России

Ежегодный объем вторичного рынка жилья в Российской Федерации оценивается в более чем 10 трлн рублей

 
Ежегодный объем вторичного рынка жилья в Российской Федерации оценивается в более чем 10 трлн рублей, такие данные привел вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР), президент агентства недвижимости "Савва" Константин Апрелев на конференции "Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз".

По данным Росстата, привел данные К. Апрелев, средняя стоимость сделки составляет на сегодня 1 млн 182 тыс. рублей. По его словам, ежегодный оборот на вторичном рынке жилья (только с учетом сделок купли-продажи) составляет 4 трлн 604 млрд рублей.

Все остальные сделки на вторичном рынке – приватизация, дарение, мена, наследование – приносят в 1,5 раза больше, то есть порядка 6 трлн рублей. Таким образом, годовой оборот на вторичном рынке жилья России составляет более 10 трлн рублей.

Вице-президент РГР, характеризуя ситуацию на рынке жилой недвижимости РФ, отметил следующие основные тенденции на ближайшую перспективу: темпы инфляции опережают рост реальных доходов; сохранение доходности сырьевого сектора на фоне снижения цен на недвижимость; сохранение недоверие потребителей к мировым валютам и недостаточность инвестиционных финансовых инструментов; использование жилья как доступного населению способа сбережения накоплений.

Кроме того, объемы нового строительства остаются недостаточными, сохраняются высокие риски для инвесторов при приобретении квартир в строящихся домах, сокращаются объемы кредитования застройщиков. На общую ситуацию, по мнению К. Апрелева, будут влиять высокие темпы роста цен на жилье в предшествующие периоды, а также международный финансовый кризис, который привел к росту стоимости строительных кредитов, снижению доступности ипотеки, снижению индексов ценных бумаг. Последние политические события спровоцировали отток зарубежных инвестиций. Однако несмотря на все факторы, у российского рынка жилья есть и запас прочности, и потенциал для роста, считает эксперт.

В этой связи инвесторам рекомендуется обратить внимание не только на рынки Москвы и области, но и на регионы.

По данным, приведенным К. Апрелевым, в этом году Москва находится лишь на 8-м месте по темпу роста цен на жилье: ее обгоняют Омск, Пермь, Новосибирск, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Красноярск, Ростов-на-Дону.

Москва уступила и лидерство по доле рынка: если 10 лет назад 85% всех сделок на российском рынке жилья приходилось на Москву, то сейчас эта ниша сократилась до 5%.

 
Источник: «INFOLINE Недвижимость»