--------------------------------------------------------------------------------------

  Полезные статьи на тему: "Страхование недвижимости"

--------------------------------------------------------------------------------------

Обязательное страхование недвижимости.

Имеет ли будущее в России?

Только совсем недавно начали утихать споры об обязательном автостраховании, как власти заговорили о введении системы обязательного страхования жилья. На данный момент в России существует система добровольного страхования недвижимости и, по мнению экспертов, пользуется всё большим спросом. Однако, речь пока идет только о страховании гражданской ответственности.

МЧС России уже и ранее подчеркивало необходимость введения системы страхования гражданской ответственности, но в то же время первый замглавы МЧС России Руслан Цаликов когда то подчеркивал, что не стоит торопиться с внедрением подобной системы, так как такой шаг может быть опрометчивым. При этом надежды можно возложить на систему добровольного страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Люди смогут на это пойти, если это будет выгодно. ховщиков, оценщиков, гражданина и государства. Стоит отметить, что система обязательного страхования жилья не пользуется популярностью за рубежом. В большинстве развитых стран обязательное страхование связано только с условиями ипотеки. Например, в США в ипотеке заложено более 80% недвижимости, и ее страхование является обязательным условием кредитного договора. Большинство же прочей недвижимости застраховано добровольно.  

В принципе, российская система ипотечного кредитования с 2005 года также обязывает граждан страховать полученную под залог жилплощадь. Залогодержатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства – на сумму не ниже суммы этого обязательства, если в особом порядке не оговорены другие условия. Для всех остальных видов владения недвижимостью предусмотрена система добровольного страхования. Те граждане, которые готовы позаботиться о сохранности своей квартиры могут выбрать два варианта: воспользоваться муниципальными программами страхования или обратиться в коммерческую страховую компанию. В Москве программу добровольного страхования координирует Городской центр жилищного страхования, а также несколько страховых компаний, отобранных на конкурсной основе. Недвижимость можно застраховать от пожара и действий по его ликвидации, взрывов бытового газа, аварий коммунальных систем и воздействия погодных явлений. На данный момент в столице сейчас застрахован 1 млн 665 тыс. квартир, или 52,6% жилых помещений из подлежащих страхованию. Не страхуют в Центре только ведомственные помещения, а также ветхие, аварийные, непригодные для проживания и подлежащие сносу дома.  

Можно резюмировать, что хотя страхование уже давно стало обыденностью и недвижимость давно стала одной из главных материальных ценностей в жизни, страхование жилья, хотя и входит в число популярных услуг, не является основной статьей расходов для среднего класса. 

Мария В. Титова, Журналист BCM.ru 

Как выбирать страховую компанию?

Как и в развитых западных странах, в России все более важным при покупке жилья становится его страхование. Особенно это касается случаев, когда квартира приобретается в кредит.

Как же выбрать страховую компанию так, чтобы в случае наступления страхового случая потом не было мучительно больно?

Если вы решили застраховать квартиру, то прежде всего необходимо определиться, какой вид страхования вы выбираете. Страхование, связанное с квартирой, может осуществляться по различным видам рисков. Это может быть страхование титула (то есть права собственности на квартиру); страхование имущества от несчастного случая; страхование гражданской ответственности, связанное с причинением вреда третьим лицам (например, если вы залили квартиру соседей или во время ремонта у ваших соседей рухнул потолок).

– При ипотечном кредитовании заключается договор комплексного ипотечного страхования, который включает страхование титула, имущества и жизни заемщика, – рассказывает Андрей Пименов, руководитель ККО «Городской ипотечный банк» в Петербурге. – Стоит отметить, что тарифы по комплексному страхованию обычно ниже, чем если бы вы страховали каждый вид риска отдельно. Сейчас наиболее распространенными, по моим оценкам, являются договоры страхования имущества. Реже заключаются договоры страхования титула и еще реже – страхования гражданской ответственности.

По словам Андрея Пименова, до подписания договора страхования  необходимо обязательно ознакомиться с правилами страхования и условиями договора. При этом надо учитывать, что условия договора будут иметь преимущество перед правилами страхования. Таким образом, если договором страхования будут предусмотрены иные условия, чем правилами страхования, то будут применяться условия договора страхования.

– Чтобы не ошибиться при выборе страховых компаний, вряд ли стоит руководствоваться советами друзей и знакомых, –  продолжает Андрей Пименов. – Можно ознакомиться с рейтингами страховых компаний. Кроме того, необходимо проверить наличие лицензии. Чтобы проследить динамику развития компании, хорошо ознакомиться с бухгалтерской отчетностью компании за несколько лет.

Сколько? Заметим, что, если вы берете кредит на покупку жилья, зачастую по конкретной ипотечной программе вы можете выбрать лишь ту страховую компанию, которая аккредитована при конкретном банке. По этой причине по различным ипотечным программам условия страхования не всегда совпадают.

– В среднем ежегодный платеж по страховке составляет 0,8–1,2 % в год от размера кредита, умноженного на 10%, – рассказывает Антон Лебедев, заместитель генерального директора «Универсальной ипотечной компании» (УНИКОМ) по юридическим вопросам. – Причем каждый год эта ставка может меняться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения или может не меняться вообще. Методика определения величины платежа по страхованию у каждой страховой компании своя, и на нее могут влиять различные факторы. К примеру, существует зависимость от возраста заемщика, состояния его здоровья и др. 

Через какое-то время после получения кредита заемщик по согласованию с банком может поменять страховую компанию на ту, где более низкие платежи. Сравнивая предложения по страховке, необходимо также учитывать и список страховых случаев, то есть  случаев, при наступлении которых будет производиться выплата. В одном договоре страхуются только стены, а в другом может страховаться и содержимое квартиры. Также могут отличаться и списки заболеваний, при которых выплачивается денежная сумма.

– Выбирая страховую компанию среди аккредитованных по конкретной ипотечной программе, хороший ипотечный брокер обеспечивает не только низкий размер ежегодных платежей по страховке, но и наиболее оптимальный список страховых случаев, – констатирует Антон Лебедев.

– Это обернется значительной экономией средств.
 
Вероника Державина
Источник : Газета «Метро»

Нюансы ипотечного страхования

Выдавая ипотечный кредит, любая финансовая организация старается максимально минимизировать свои риски. Одной из таких мер является ипотечное страхование. Какие конкретно риски будет покрывать минимальный страховой полис, зависит от требований банка, но схема оформления страховки унифицирована и одинакова для всех ипотечных заемщиков.Суть данного страхования состоит в том, что приобретенный полис позволит защитить интересы и заемщика, и банка, выдающего кредит. При этом выгодоприобретателем по данному полису будет именно банк как основная рискующая сторона.

Суть обязательства

Итак, согласно определению, ипотечное страхование — это вид страхования, при котором страховая сумма служит для погашения кредита, полученного под залог недвижимости. По факту это отличный способ сокращения рисков с помощью обязательства компенсации возможных убытков. Согласно закону «Об ипотеке» данный вид страхования практикуется как неукоснительное условие оформления ипотеки, распространяясь на весь ее срок.
Считается, что благодаря ипотечному страхованию, клиент приобретает уверенность в завтрашнем дне, поскольку избавляет себя от рисков, связанных с потенциальным ущербом. При этом сегодня принято страховать не только предмет залога (в данном случае это недвижимость), но и жизнь, трудоспособность, а также право собственности заемщика. Но главное, что принципиально отличает ипотечное страхование от традиционного, — это то, что в этом случае страхуется имущественный интерес выгодоприобретателя, связанный с ненадлежащим исполнением заемщиком обязанностей по кредитному договору.

 
Иначе говоря, вся процедура — это сокращение финансовых рисков, которое позволяет сделать условия кредитования более мягкими для потенциальных заемщиков. Такая практика, кстати, активно применяется в зарубежных странах и считается одним из надежных инструментов сокращения ипотечных рисков.
В настоящее время наиболее распространено комплексное страхование. То есть страховщики предлагают застраховать не только жизнь и здоровье заемщика, а также приобретаемое недвижимое имущество, как это положено по закону, но и риск возможной утраты права собственности на недвижимость (титульное страхование). Что касается самой недвижимости, то, как правило, ее страхуют от пожара, повреждения водой, взрыва, стихийных бедствий и противоправных действий третьих лиц.
Безусловно, страховщикам выгодно предлагать такое комплексное страхование: с одной стороны оно дает им возможность продать больше своих продуктов, но с другой оно также позволяет заемщику и банку обезопасить себя практически от всех возможных рисков.

Страховые нюансы

Для заключения договора ипотечного страхования заемщику необходимо предоставить в страховую компанию ряд документов. В первую очередь — это правоустанавливающие документы на страхуемую недвижимость и все имеющиеся документы по предыдущим сделкам, если недвижимость приобретается на вторичном рынке. Помимо документа, удостоверяющего личность страхуемого лица, будь то паспорт или удостоверение личности, необходимо предоставить медицинскую справку, подтверждающую состояние здоровья, а также заполнить обстоятельное заявление на страхование ипотеки. После этого будет начата процедура заключения договора, который в отличие от обычных договоров заключается на весь срок ипотеки.

 
При этом страховой взнос имеет не единовременный характер, а выплачивается ежегодно. Дело в том, что ежегодный размер страхового взноса напрямую зависит от остатка задолженности по кредиту, а это значит, что с каждым годом он будет уменьшаться пропорционально уменьшению задолженности. Для этого банк один раз в год предоставляет страховой компании все необходимые данные, после чего происходит пересчет взноса.

 
Величина страхового взноса, кстати, зависит еще от нескольких факторов. В их числе: состояние здоровья, возраст и трудоспособность заемщика, а также состояние страхуемого объекта недвижимости и юридическая прозрачность его истории (для титульного страхования). Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на три года, так как это именно тот срок, который по закону является сроком исковой давности по недействительным сделкам. А вот если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

 
Бывали случаи, когда банки требовали застраховать жизнь и здоровье созаемщика по ипотечному кредиту. В основном данное требование возникало в ситуациях, когда при выдаче кредита учитывались доходы созаемщика в значительном размере.
Кстати, если заемщик или, например, его работодатель застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему можно подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис не смотря на то, что страховщик не является его партнером.

 
Тарифы на страхование рисков определяются индивидуально, в зависимости от их количества, особенностей заемщика и приобретаемой недвижимости. В среднем страхование жилого объекта недвижимости у разных компаний составляет 0,3-0,5%, страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%, и, наконец, страхование титула тарифицируется в диапазоне от 0,2 до 0,7% от суммы страховки. Таким образом, ориентировочная сумма расходов на ипотечное страхование составляет около 1-1,5% в год от остатка по кредиту.

 
В порядке страховых выплат также есть свои особенности. Например, страхование жизни и утраты трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. А вот начало страховых выплат по объекту неоднозначно и зависит от того, какая недвижимость приобретается — готовая или строящаяся. Если готовая — то заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а если строящаяся — после оформления жилья в собственность.

 
Что касается сроков окончания действия договора ипотечного страхования, то они считаются истекшими при полном погашении ипотечного долга. И, если вдруг окажется, что кредит выплачен досрочно, а страховка действительна более длительное время — страховая компания по запросу заемщика возвращает неиспользованную часть уплаченного взноса.

Если вдруг случилось...

При наступлении страхового случая в первую очередь следует немедленно поставить в известность кредитора и страховую компанию и уточнить у них порядок действий в той или иной ситуации. Как утверждают страховщики и ипотечники, классический страховой случай наступает при дефолте заемщика и недостаточной стоимости залога на покрытие обязательств заемщика перед банком. То есть механизм страхования запускается с того момента, когда заемщик не сможет платить по кредиту, а продажа его недвижимости не покроет его финансовые обязательства перед банком.

 
Если заемщик по тем или иным обстоятельствам теряет трудоспособность на некоторое время, страховая компания будет погашать за него долг перед банком до момента восстановления трудоспособности, если иное не оговорено в договоре. Если человек теряет трудоспособность полностью, то ипотечная недвижимость переходит в его собственность, а весь оставшийся долг перед банком гасит уже страховая компания. И, наконец, если заемщик умирает, то недвижимость переходит в собственность его наследников, а долг гасится аналогично ситуации с полной потерей трудоспособности.

 
Что касается ситуаций с повреждением застрахованной недвижимости или с её утратой, то здесь страховая компания либо выплачивает страховое возмещение на восстановление повреждений, которое получает сам заемщик. Либо, если жилье не подлежит восстановлению (например, полностью уничтожено пожаром или землетрясением) или на него утрачено право собственности (потеря титула), страховое возмещение получает только банк-кредитор, выдавший ипотечный займ в размере остатка задолженности по кредиту плюс 10% от этой суммы. Заемщик в данной ситуации может получить только разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.

 
Сами сотрудники отделов ипотечного кредитования утверждают, что ипотечное страхование всегда требует внимательного изучения договора, как со стороны банка, так и со стороны заемщиков. По сути, чем больше рисков будет учтено, тем больше гарантия того, что в случае наступления страховых случаев и та, и другая сторона получат компенсации. И помните, что внимательное прочтение договора страхования, его прозрачность и компетентное разъяснение всех рисков и их последствий — это залог того, что заключенный договор в будущем не принесет неприятных неожиданностей.

Страхование недвижимости. Что необходимо знать? 

 Когда мы говорим о страховании недвижимости, в частности, о страховании дома, то в первую очередь имеем в виду два основных риска – это пожар и противоправные действия третьих лиц. Действительно, для многих дом – это место постоянного проживания или летнего отдыха. За достаточно небольшие деньги можно если не полностью устранить, то минимизировать опасности потери недвижимости. К тому же можно осуществить не только страхование дома как такового, но и всего, что есть на участке.

Общие моменты при страховании недвижимости одинаковы, что при страховании дачи, что при страховании элитного коттеджа.

Как и при страховании квартиры, выделяется несколько элементов, которым можно обеспечить страховую защиту. Это:

* сам дом с внутренней отделкой и инженерным оборудованием;

* домашнее имущество;

* гражданская ответственность;

* дополнительные постройки;

* элементы ландшафтного дизайна;

Основные моменты при страховании недвижимости

* Определение стоимости дома. Очень непростой вопрос, часто вызывающий разногласия сторон. В отличие от квартир, которые в достаточной мере стандартизированы и оценить которые поэтому относительно легко, каждый дом – абсолютно индивидуален. Конечно, если у Вас новый дом, сохранились все сметы и расходы, Вы можете предоставить их Страховщику на рассмотрение, чтобы застраховать на ту стоимость, которую Вы считаете реальной. Страховая компания может рассмотреть представленные документы, но скорее всего расчет будет вести по своим методикам. Отчасти это объясняется тем, что строительные сметы могут быть как занижены, так и завышены.

Несколько слов о том, как Страховщики определяют стоимость дома – чтобы Вы понимали, что Ваш дом будут оценивать как можно ближе к реальной стоимости – это в интересах страховой компании. Итак, дома оцениваются в зависимости от: их места нахождения, материала, из которого они сделаны (брус, бревно, пено-газо-бетон, каркасно-утепленные и т.д.), тех улучшений, которые дом имеет по сравнению со стандартным вариантом (н-р, замена окон на стеклопакеты, обшивка сайдингом и т.п.).

Как и в случае с квартирами, оценочные стоимости домов постоянно пересматриваются, с учетом роста их реальной стоимости. Поэтому часто бывает, что Страхователю при возобновлении договора приходится платить больше – сам тариф хотя и понизился (за счет скидки за безубыточность), но выросла сама стоимость дома;

* От каких рисков стоит застраховать дом? Упрощенно, все риски можно разделить на 4 пакета: полный (включает все риски), пожар, вода, противоправные действия третьих лиц. Конечно, если Вы уверены, что один из рисков нисколько не угрожает Вашей недвижимости, то можно попытаться сэкономить. Но в этом случае надо внимательно изучить – какие конкретно риски входят в конкретный пакет. Например, если Вы застрахуетесь от пожара, а Ваш дом сгорит из-за поджога (т.е. противоправные действия третьих лиц), то никакого возмещения вы не получите. Да и тарифы полного пакета ненамного выше, чем на отдельные риски.;

* Как можно уменьшить стоимость страховки? Понижающие коэффициенты применяются если: Ваш дом находится в коттеджном поселке с круглосуточной охраной, неподалеку есть действующая пожарная часть, если дом оборудован исправной системой пожаротушения или если Вы возобновляете договор, по которому в течение предыдущего года не было страховых случаев;

* Нужно ли предоставлять документы, подтверждающие право собственности на дом? Необязательно. Вообще договор имущественного страхования в соответствии со статьей 930 Гражданского Кодекса РФ может быть заключен без указания выгодоприобретателя. Подтвердить имущественный интерес при страховании недвижимости требуется только при наступлении страхового случая.