--------------------------------------------------------------------------------------

        Полезные статьи на тему: "Риэлторские компании"

--------------------------------------------------------------------------------------

 

Каким образом риэлторские компании увеличивают качество обслуживания своих клиентов?

Услуги, предоставляемые нам риэлторами, вызывают множество нареканий. Риэлторы оказываются виноваты во всем – и в неэтичном поведении, и в срыве сделок, и в обмане, и в завышении цен, и в несоблюдении договоренностей, и в `обогащении на клиентах`. Нехорошее впечатление оставляют как частные маклеры-одиночки, так и агенты крупнейших компаний. Что же делает риэлторское сообщество и компании, чтобы изменить ситуацию?

 

Требовательность людей, которые платят за услуги `специалистов по недвижимости` тысячи долларов, понятна. Однако, риэлторские компании пока не в силах поднять качество обслуживания на `недосягаемую` высоту – хотя в стремлении сделать это им не откажешь, и успехи на этом направлении с каждым годом все больше. Компании вводят новые форматы оформления сделок, помогающие избежать разногласий с клиентом, особенно при альтернативных сделках, тщательно документируют все процессы, страхуют заключенные сделки, обучают персонал.

 

Вымогатели

Именно персонал – главный актив и головная боль риэлторских компаний. Это такие же люди, как и мы с вами, для многих из которых характерны определенные слабости и наклонности. В крупных компаниях у лучших риэлторов расписаны очереди на неделю вперед, а их менее профессиональные коллеги ждут-не дождутся, когда можно будет `посидеть на телефоне`. Однако `профессионалов` на рынке мало, а простых агентов - много. Чтобы как-то разбавить общий серый фон в некоторых риэлторских компаниях возникали идеи приглашать для работы в Москву зарубежных агентов, привлекая их большими, чем на Западе, процентами со сделок – но идея реального воплощения не получила.

 
Порой непрофессионализм некоторых сотрудников переходит в вымогательство и мошенничество. Так, например, недавно Московская Ассоциация Риэлторов обнародовала информацию о том, что в 7% сделок купли-продажи агенты компаний членов ассоциации вымогали деньги у покупателей на последних стадиях заключения сделки, когда, казалось бы, уже весь путь пройден. При этом нечестные `риэлторы` пользуются тем, что цены на московском рынке стремительно растут и покупатель оказывается в безвыходной ситуации – либо заплатить требуемый `добавок`, либо агент убедит продавца поднять цену, сделка будет сорвана и проведена с другим, более щедрым покупателем. Показателен пример, когда агент требовал вознаграждение в 20 тыс. долл., намекая на то, что иначе продавец поднимет цену на 50 тыс. долл.
Иногда `дополнительная` комиссия берется риэлторами не только на стадии завершения сделки, но и в ее начале – покупателя просят кроме официальной комиссии заплатить и сумму `в карман` самому риэлтору, чтобы стать первым в очереди претендентов на недвижимость. Получила распространение и практика аукционов среди нескольких покупателей. Доход от такого аукциона порой идет отнюдь не продавцу, а самому агенту.

 
Недовольство риэлторских компаний вызывает не только факт вымогательства у клиентов денег сверх изначально оговоренного вознаграждения и стоимости квартиры, но и то, что эти деньги агент кладет себе в карман, а не несет в кассу компании. Таким образом, компания оказывается и с подмоченной репутацией (говорить плохо будут про всю компанию, а не только про конкретного сотрудника) и без денег. И если такие случаи происходят в лучших московских компаниях, которые формируют цивилизованные правила работы рынка, участвуют в работе комитета московской ассоциации риэлторов по защите прав потребителей, третейского суда, то, что же говорить об обычных риэлторских компаниях?

Несмотря на то, что описанное явление активно распространилось уже с начала года, когда бурный рост цен на недвижимость стал устойчивым, системные сведения о происходящем дошли до руководства риэлторских компаний только весной 2006 года. К сожалению, далеко не всегда достоверные сведения о состоянии качества обслуживания и уровне работы линейного персонала оперативно доходят до лиц, принимающих решения. В отношении `провинившихся` сотрудников сейчас проводится служебное расследование. Однако какие именно меры будут предприняты к ним пока не ясно. По признанию одного из руководителей риэлторской компании привлечь таких сотрудников к уголовной ответственности за мошенничество на практике невозможно – уже есть опыт работы с милицией, которой передавали `дела` недобросовестных сотрудников, однако собрать доказательную базу в таких делах очень сложно, и их отпускали. В большинстве случаев недобросовестным сотрудникам не грозит даже увольнение – на рынке дефицит кадров, и, уволив сегодня одного плохого сотрудника, завтра, учитывая сложившуюся систему оплаты труда агентов, найдешь только еще хуже. А сами недобросовестные сотрудники быстро найдут работу в другой риэлторской компании, чему немало примеров.

Чтобы сократить возможности недобросовестного поведения агентов Московская Ассоциация предложила своим членам ввести изменения в порядок проведения сделок и применять новые механизмы финансирования при их заключении. Например, обмениваться офертами с указанием стоимости услуг и квартиры между покупателем и продавцом (агентаами покупателя и продавца), заключать предварительные договора, в случае проведения альтернативных сделок применять краткосрочное кредитование и т.д.

 

Клиентоориентированность

В компании `Инком-Недвижимость` чтобы повысить качество обслуживания продолжают внедрять клиентоориентированный подход, идеалом которого является фраза `Клиент всегда прав`, что на практике означает, что интересы клиента превыше интересов компании и уж тем более превыше личных интересов ее сотрудников. Однако сотрудники компаний не могут взять и утром проснуться клиентоориентированными по команде руководства. Изменения происходят постепенно – порой слишком медленно, чтобы их заметили клиенты. Однако все действия с клиентом фиксируются в протоколе сделки, который к ее окончанию превращается в небольшой том и может стать поводом для `работы над ошибками`. Чтобы контролировать работу агентов их руководители обязательно должны регулярно звонить клиентам и интересоваться ходом работы и возникающими проблемами, но самый главный звонок должен происходить уже через некоторое время после сделки, когда клиент уже не чувствует зависимости от агента и смело расскажет все, что думает о замечательной компании и ее сотрудниках. Однако даже в случае отрицательных отзывов о сотруднике, обычно, максимум, что ему грозит – устное внушение от руководителя отдела.

В компании `БЭСТ-Недвижимость` для контроля работы агентов с клиентами ввели систему письменной отчетности по сделкам и проводимому с клиентом общению, в том числе письменные отчеты готовятся и для самих клиентов, причем еженедельно. Необходимость этого стала понятна после того, как клиенты все чаще стали жаловаться, что их не предупредили, не информировали своевременно, не предоставили необходимое число вариантов и т.д. Однако в компании неожиданно столкнулись с тем, что клиенты не хотят подписывать предоставляемые им отчеты, а между тем это необходимо, чтобы быть уверенными, что отчет передан и клиент в курсе последних предложений риэлтора и его аргументов по различным аспектам проведения сделки. В отчетах клиентам риэлторы указывают рекомендации по изменению стоимости объектов, географии и вариантов поиска, изменение ценовой ситуации на рынке, последствия невыполнения рекомендаций и т.д.

Ростовская компания `Титул`, чтобы обеспечить `спокойствие` покупателей ввела систему гарантийных обязательств – сертификатов надежности. Получившему такой сертификат клиенту, компания гарантирует не только оплату защиты права собственности на купленный объект в суде, но и возмещение убытков в случае расторжения сделки в размере полной рыночной стоимости объекта. В планах компании распространить эту практику и на квартиры первичного рынка, однако низкая надежность многих застройщиков вряд ли позволит сделать эту практику широко распространенной. Впрочем, эти проблемы можно решить и путем страхования титула собственности или иных видов страхования в одной из страховых компаний.

Еще один путь повышения доверия клиентов к работе риэлторских компаний эксперты видят в работе агентств по принципу `открытой` комиссии, когда покупатель знает, сколько денег получил продавец квартиры, а сколько сам агент и наоборот, когда продавец знает сколько заплатил покупатель. Это позволит избежать громких скандалов, когда продавец вдруг узнает, что его квартиру продали по баснословной цене, а разницу агент положил в карман (в кассу компании) и наоборот, покупатель узнает, что, несмотря на то, что агент постоянно ссылался на повышении цены продавцом, ничего подобного не происходило и все `повышение` оказалось в руках у агента (в кассе).

Источник: RWAY.Ru

Как оформить отношения с риэлторской компанией?

Каждый этап сделки – это множество разных, длинных по времени процессов. Эффективность этих процессов определяется профессионализмом сотрудников риэлторской фирмы. Самое главное – чтобы все действия совершались согласно заключенному с вами договору. Соответственно, если вы решили работать с организацией – необходимо подписать договор об оказании услуг. Это документ может многое рассказать о добросовестности фирмы. Если вдруг риэлтор предложит работать без оформления договора, будьте осторожны – между вами и фирмой нет никаких обязательств.

 

Как правило, в риэлторских компаниях используются стандартные формы договоров, но все же не стоит торопиться с подписанием договора. При возможности изучите предложенный вам вариант договора дома, а лучше всего показать его юристу.

 
1. В договоре необходимо четко прописать предмет договора, т. е. какие именно услуги предоставляет вам организация.

Риэлторские фирмы оказывают своим клиентам разнообразные услуги:

· подбор вариантов;

· проверка комплекта документов, предоставленных продавцом;

· выяснение «истории» выбранной квартиры по собственникам;

· подготовка и заключение предварительного договора или договора аванса и контроль его соблюдения;

· проведение сделки (подготовка и заключение договора купли-продажи);

· подача и получение документов на государственную регистрацию и получение свидетельства о собственности;

· присутствие в качестве свидетеля при закладке денег в банковскую ячейку и передаче денег продавцу. 

· оформление акта приема-передачи квартиры (иногда с описью имущества)

 

· контроль передачи жилья новому собственнику и некоторые другие действия.

В предмете договора обязательно должна быть формулировка о ПОКУПКЕ или ПРОДАЖЕ квартиры, а не об оказание риэлторских, консультационных или информационных услуг. В последнем случае вы оплачиваете видимость бурной деятельности риэлтора, а не результат в виде заключенной сделки.

Максимальный набор услуг включает: полное сопровождение сделки, начиная с подбора вариантов и заканчивая государственной регистрацией и передачи квартиры от продавца покупателю. Минимальный пакует услуг состоит: в проверке юридической чистоты квартиры, которую клиент выбрал сам, (от этой услуги отказываться не рекомендую, поскольку, самостоятельно вы не сможете провести такую проверку) и оформление сделки. Желательно, чтобы весь набор услуг, которые будет оказывать вам агентство был расписан максимально полно.

2. В договоре должен быть определен конкретный размер вознаграждения риэлтора (в виде твердой суммы (фиксированная цена) или процента от продажной цены квартиры) и статьи расходов по сделке:

· расходы на рекламу квартиры;

· расходы по подготовке необходимых для заключения сделки документов;

· расходы по заключению сделки (аренда банковской ячейки, оплата государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи).

Фиксированная оплата– это одинаковая цена одинаковых видов работ, не зависит, за какие деньги продает или покупает жилье клиент. Некоторые считают, что такая сделка самая выгодная. Ведь технология продажи квартиры за пятьдесят тысяч долларов или же двести тысяч в принципе не отличается. Поэтому размер вознаграждения для агентства отличаться не должен. Цена услуг зависит от того, какую работу предстоит выполнить риэлторам: будет ли это простая продажа жилья, покупка или же просто юридическое сопровождение полностью готового варианта.

Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре. Многие агентства скрывают свои комиссионные. А каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риэлтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон. Если стоимость услуг агентства указана, обратите внимание: большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риэлторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые – за предложение и показ нескольких объектов.

 

3. Обязательно должен быть указан срок достаточный для продажи жилья, а также условия продления этого срока. Опытному риэлтору на совершение сделки требуется около двух месяцев.

4. При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: ту которую риэлтор, обязуется выплатить вам, и ту, за которую он собирается квартиру продать. Часто в договорах указывается только одна цена. Чем это грозит в будущем? Ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе. Но когда, срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за прежние деньги будет невозможно. Поэтому требуйте,чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры, а заодно включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риэлтор превысил эту цену.При подписании договора с риэлтором, четко оговорите минимальную для вас сумму стоимости недвижимости, меньше которой уступать по цене вы не готовы.

 

5. Должны быть указаны реквизиты риэлторского агентства и ваши паспортные данные (без него договор не действителен).

 

6. Следует составить опись документов, которые вы оставляете на ответственное хранение в агентстве и какую ответственность понесут риэлторы в случае их повреждения или утраты (это пункт оберегает вас от мошеннических действий с вашими документами).

7. Необходимо указать какие справки понадобятся для сделки и кто их будет собирать.

8. Ответственность риэлторской компании за совершаемые действия. Если сделка в разгаре, но вас что-то насторожило в действиях риэлтора? Будет абсолютно нормально, если вы обратитесь к юристам или другим риэлторам за консультацией. Так вы сможете проверить своего агента и предотвратите возможную спорную ситуацию или конфликт.

Как не ошибиться при выборе риэлтора?

Как говорят сами риэлторы, один довольный клиент приводит семь новых, один недовольный – отговаривает от обращения в любую риэлторскую фирму примерно пятьдесят человек.

 

Когда Вы выбираете агентство недвижимости, необходимо обратить внимание на ряд моментов:

1. Сколько лет она существует данное агентство на рынке недвижимости. Если оно появилось недавно, не стоит проверять добросовестность риэлтеров на себе. Следует опасаться информационных агентств и компаний-однодневок. Не стоит обращаться к частным маклерам. Исключением может стать проверенный специалист, которого вам порекомендовали. Хорошая репутация фирмы нарабатывается годами безупречной работы, и они боятся ее потерять. Это касается и строительных компаний, если вы намерены купить новостройку, если у Вас возникнут проблемы, то агентству лучше не конфликтовать. Кроме того, чем старше фирма, тем лучше отлажена технология работы. Если стаж риэлторского агентства не менее 10 лет, то это уже явно не фирма-однодневка, стремящаяся надуть побольше клиентов.

Где получить эту информацию?

Прежде всего нужно ознакомится с уставом и регистрационными документами фирмы. Попросите показать вам подлинники документов. Это не коммерческая тайна, поэтому, если вам отказывают в предоставлении указанных документов, лучше выбрать другое агентство.

2. Наличие у агентства страхования профессиональной ответственности.

В 2002 году обязательное лицензирование риэлторской деятельности было отменено. Однако существует система добровольной сертификации. Компании, прошедшие сертификацию, считаются более надежными, добросовестными и профессиональными, поскольку должны соответствовать более жестким требованиям. В частности специалисты сертифицированных фирм регулярно проходят аттестацию, в ходе которой проверяется их профессионализм, повышают квалификацию и обучаются по специализированным программам.
Деятельность сертифицированной фирмы в обязательном порядке подлежит страхованию. Если из-за ошибки застрахованного риэлтора сделка впоследствии будет признана недействительной, вы получите компенсацию за счет страховой компании.В системе сертификации действуют комиссии по защите прав потребителей, которые принимают жалобы и оказывают помощь гражданам, пострадавшим от некачественных риэлторских услуг.
Одно из ведущих и наиболее крупных объединений риэлторов – Российская гильдия риэлторов (РГР). Она создана в 1992 г. и на сегодня объединяет более 1400 агентств недвижимости по всей стране. Информацию о деятельности РГР, полезную для клиентов агентств недвижимости, можно найти в Интернете на сайте http://www.rgr.ru/

3. Большое число сотрудников филиала агентсва.

Лучше выбирать риэлторскую фирму, расположенную в вашем районе, или в районе, где Вы хотите купить квартиру. Как правило, местные риэлторы хорошо знают реалии района, имеют налаженные связи с муниципальными властями и ДЭЗами.
Полезно спросить у знакомых, которые недавно продавали или покупали жилье, довольны ли они той агентства.Как уже упоминалось, у хорошей риэлторской организации должна быть компьютерная база данных об объектах недвижимости. Она может быть и в виде распечатки. Обязательно поинтересуйтесь этим фактом, если вам выдают записи в тетради или риэлтор второпях начинает обзванивать коллег в поиске вариантов, откажитесь от услуг.

Обратите внимание как в этой фирме проходят сделки.

Если поиском продавцов и покупателей, ведением переговоров, подготовкой документов, проведением сделки и ее регистрацией, расчетами между сторонами занимается один человек – это должно настораживать. В хорошем агентстве существует разграничение полномочий сотрудников, например: подготовкой документов занимаются юристы, они сделают это и быстрее и качественнее. «Многостаночность» не приводит к хорошему результату: риэлторы смогут провести сделку лишь при стандартной ситуации, любая сложность, связанная с документами и их оформлением, поставит их в тупик.

В процессе сделки риэлтор должен:

· определить все технические характеристики объекта, а также выявить его достоинства и недостатки;

· организовать рекламную кампанию объекта;

· грамотно оценить стоимость выставленного на продажу объекта; 

· организовать нотариальное удостоверение, а также регистрацию сделки и безопасные взаиморасчеты сторон;

· консультировать по вопросам приватизации жилья.

 

Самое главное – риэлтор обязан проверить юридическую чистоту объекта. 

Наиболее ответственные этапы подготовки сделки на рынке вторичного жилья – это, бесспорно, сбор документов и проверка их на юридическую чистоту (так называемая «история квартиры»).

Если говорить о списке бумаг, необходимых для совершения сделки (удостоверяющих личность, правоустанавливающих, справок из БТИ, других дополнительных документах), то в каждой из них может таиться подвох. От простой опечатки до специально созданных подделок. Что же касается проверки «истории квартиры», также это очень важный момент, так как впоследствии можно столкнуться с нарушением прав третьих лиц, множеством других «подводных камней». Ведь у квартиры может быть один или несколько хозяев, в ней могут быть зарегистрированы (прописаны) взрослые так несовершеннолетние дети. Нельзя забывать о жильцах проходящих срочную службу в армии, одиноких пенсионерах, инвалидах. Кроме того, квартира может быть завещана, заложена, находится под арестом. Всего нельзя предугадать и перечислить. А тем более самостоятельно во всем разобраться. Обязательно риэлтор должен посмотреть, сколько было проведено сделок с квартирой. Если даже за короткое время сменилось несколько собственников, то от такой квартиры лучше отказаться. Проверять в идеале нужно с момента постройки дома. Правда реально удается проследить перемещения пользователей и собственников максимум за 20 лет.

Но основная работа риэлтора – подобрать квартиру, которая устроит Вас. Поиски могут занять не один месяц. Все зависит от профессиональности риэлтора. Если Вы считаете, что риэлтор работает плохо, или еще что-то вас не устраивает, то вы можете в любой момент может отказаться от его услуг.

Нелишним будет предварительно, прежде чем обратиться в риэлторскую компанию максимально сформулировать свои пожелания в отношении выбираемого жилья, т. е. выбрать район, тип дома, и возможные варианты квартиры.Очень важно при обращении в агентство недвижимости убедиться в уровне полномочий лица, которое ведет с вами переговоры. Как правило, это менеджер агентства. Необходимо проверить наличие у него доверенности на право подписания документов от имени агентства.

 

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ (далее – ГК РФ) доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность может быть в двух формах: в простой письменной и нотариально удостоверенной. Доверенность на совершение сделок с недвижимостью, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверенной, за исключением случаев, предусмотренных законом. В доверенности обязательно указываются: дата и место составления (совершения), доверитель (лицо, передающее полномочия), поверенный (лицо, наделяемое полномочиями), передаваемые полномочия и время действия доверенности (не более трех лет). Если срок не указан, доверенность будет действительна в течение одного года.

Если же договор с вами подпишет не уполномоченное фирмой лицо, т. е. не имеющее доверенности или превышающее указанные в ней полномочия, то права и обязанности по сделке приобретет именно это лицо, а не агентство недвижимости, а значит, в случае некомпетентных действий убытки взыскивать вам придется с данного лица, а не с агентства. Убедитесь, что срок действия доверенности не истек. Посмотрите, кем выдана доверенность, проверьте его полномочия (например, директор риелторского агентства). Доверенность должна быть подписана руководителем организации или иным лицом, наделенным данным полномочием, и заверена печатью организации. Необходимо убедиться, что доверенность не прекратила свое действие. В ст.188 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) приводится перечень всех оснований для этого. В частности, к ним относятся: смерть гражданина или ликвидация организации, которые выдали доверенность, истечение срока ее действия, отмена доверенности выдавшим ее лицом или отказ поверенного, а также смерть поверенного.

 

Договор с риэлтором: как не попасть впросак?

Какие бывают договоры

Итак, агентство выбрано. Потенциальный клиент риэлторов приходит на заключение договора.
Сейчас в нашей стране нет специального законодательства, регламентирующего риэлторскую деятельность. Соответственно, нет специального договора на оказание риэлторских услуг. Поэтому риэлторские услуги у нас могут оказывать как агентства недвижимости, так и юридические фирмы. Единого вида договора с клиентом не существует. Поэтому на практике каждая риэлторская компания разрабатывает и использует именно тот договор, которой удобен ей, то есть защищающий интересы именно этой компании.
 

 

Сейчас наиболее распространены несколько видов договоров продавца недвижимости с агентством:
— договор на оказание риэлторских услуг;
— договор поручения;
— эксклюзивный договор.

Как бы риэлторы ни назвали документ, на деле это договор смешанного типа, содержащий элементы многих типов договоров. Клиент риэлторов должен запомнить правило. Перед подписанием договор надо внимательно прочитать, обращая внимание на все пункты, которые кажутся непонятными.

Общие рекомендации таковы: прочитав договор, важно выяснить, какие действия компания обязуется совершить для клиента и в каком объеме. То есть, за какой объем услуг клиент платит риэлторам. Агентство может предложить тарификацию своих услуг или оплату определенных этапов. И то, и другое приемлемо. Но, согласуя стоимость услуг, всегда надо уточнять, за что именно, за какую проделанную работу, риэлторы берут деньги.
Также важно выяснить соотношение прав и обязанностей сторон. Обязанности, возлагаемые на клиента риэлторов, должны быть разумны и выполнимы, они должны следовать из практики риэлторской деятельности. А теперь перейдет к подробностям.
 

Шаг первый

Проверьте полномочия и документы
Есть некоторые моменты, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.

Во-первых, необходимо проверить полномочия человека, который подписывает договор. Надо переписать его паспортные данные, а лучше снять ксерокопию. Это нормальная практика, поскольку сами компании, подписывая договор с клиентом, обязательно делают ксерокопию его паспорта.
Если от лица риэлторской компании выступает человек, действующий по доверенности, то надо обязательно посмотреть этот документ и получить копию на руки. В доверенности обязательно нужно обратить внимание на полномочия. Обладает ли человек полномочиями для подписания договоров, и каких именно. Если написано, что полномочия предусмотрены уставом, то надо открыть устав и посмотреть, кто и когда назначался на эту должность. Риэлторская компания, работающая в соответствии с законодательством, из этих данных тайны не делает.

Во-вторых, в некриминальных компаниях при заключении договора покажут учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на налоговый учет.

В-третьих, при подписании договора надо узнать, на каких условиях компания занимает помещение, в котором находится. Бывают ситуации, когда компания арендует какую-то комнату, а в качестве юридического в учредительных документах указан несуществующий адрес.

 
Шаг второй

Существуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание. Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.
 

Шаг третий

Читаем договор, обращая внимание на плюсы

Плюсы: эти пункты в договоре смущать не должны
+ В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент.
+ Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы. В Вологде сложилась практика, что риэлтору не внесут аванс за квартиру, если он не предъявит подлинники документов. Но чтобы себя обезопасить, составьте в дополнение к договору акт приема-передачи документов.
+ В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором - риэлторской компанией.
Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.
+ По общей сложившейся практике клиент обязан всячески содействовать риэлтору в организации сделки. Он должен предоставлять возможность для просмотра недвижимости. Если речь идет об альтернативе, то должен выезжать на просмотры вариантов. Если клиент не хочет ездить вместе с риэлтором или не желает открывать дверь своей квартиры «незнакомцам», то это всегда можно рассматривать, как отказ от выполнения обязательств по договору. А значит, клиента либо оштрафуют, либо вообще разорвут с ним договор.
+ Совершенно нормально, если риэлторы попросят клиента предоставить им доверенность, например, по сбору документов. Без доверенности представлять интересы клиента в разных организациях просто невозможно.
+ Иногда бывает, что клиент хочет изменить свои пожелания. Значит, надо оформлять свои требования письменно, - такой пункт тоже должен содержаться в договоре. Иначе клиент потом не докажет, что хотел купить другую квартиру. Риэлторы будут утверждать, что подобрали именно тот вариант, который указан в договоре.
+ Нормальное требование, чтобы по окончании всех работ был подписан акт выполненных работ. Надо понимать, что в компаниях существует своя отчетность, своя финансовая дисциплина и им нужно закрывать договоры на оказание услуг.
+ Не должен настораживать пункт о привлечении третьих лиц для исполнения обязательств по договору. Риэлторы часто включают этот пункт в договор. Например, могут привлекаться сотрудники, работающие по агентскому договору, адвокаты, юристы и т.д., то есть те профессионалы, которые помогут провести сделку.
+ Очень хороший пункт договора, в котором говорится о том, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Страхуют свою деятельность, как правило, сертифицированные компании.

Шаг четвертый

Отмечаем минусы:
— Некоторые фирмы в свой договор включают пункт, в соответствии с которым они имеют право на разницу между реальной ценой продажи и той ценой, которая зафиксирована в каком-либо соглашении с клиентом. Имейте в виду, что речь идет о скрытой комиссии – тех деньгах, которые компания пытается заработать «сверх» сумм, заплаченных вами компании официально. Вывод – компания работает непрозрачно.
— Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию.
— Штрафы за то, что клиент решил расторгнуть договор в одностороннем порядке в период его действия, правомерны, но лишь в размере, сопоставимом с оплатой риэлторских услуг. Напоминаем, что риэлторская комиссия составляет 3-6% от стоимости квартиры. Размер штрафа не должен ее превышать!