--------------------------------------------------------------------------------------

      Полезные статьи на тему: "Налог на недвижимость"

--------------------------------------------------------------------------------------

Излишки квадратных метров в квартире. Чем опасен налог?

 Разработан проект закона о налогообложении граждан, имеющих излишки жилой площади в Министерстве финансов. Те суммы, которые добропорядочные граждане платят за квартиру, показались финансовому ведомству чересчур мизерными.

И теперь чиновники уже с 2013 года предлагают установить минимальную базовую ставку налога в размере 0,1% от стоимости имущества. И это еще по-божески, ведь предлагалось взимать до одного процента.

 

История вопроса 

И все бы ничего, если бы налог, как и прежде, рассчитывался по оценке БТИ. Но вся "бомба" состоит в том, что через пару лет его придется платить, исходя из рыночной стоимости квартиры. Такое новшество, по расчетам экспертов, приведет к резкому увеличению налоговых платежей. Особенно для владельцев московских квадратных метров, которые в России считаются самыми дорогими. При этом рыночная стоимость квартиры, на которую будет начисляться налог, напрямую станет зависеть от результатов ее оценки. К примеру, со столичного собственника среднестатистической "двушки", стоимостью 5-7 млн руб., будет уже взиматься не 2-3 тыс., а 5-7. А обладателям квартир в Центральном округе столицы, где цены начинаются от $8 тыс. за квадратный метр и владельцами которых значится немало пенсионеров и малоимущих граждан, которым жилье досталось по наследству, придется разориться.

Между тем "подарочек" не свалился с неба сам по себе. По словам Ирины Шугуровой, заместителя генерального директора "Миэль-Брокеридж" по правовым вопросам, возможность введения единого налога на недвижимость муссируется еще с 2003 года. По предположению его разработчиков, он должен заменить собой три налога: налог на имущество физических лиц, налог на имущество организаций и, наконец, земельный налог.

Дальнейшее развитие вопрос получил 1 марта 2008 года, когда вступил в силу Закон о государственном кадастре недвижимости. "Если раньше земельные участки и строения каждое госучреждение считало по своим тарифам, – рассказывает спикер, – в БТИ – отдельно строения, в Кадастровой палате – отдельно земельные участки, то теперь законом предписывается считать все вместе, чтобы земля и строение были единым имущественным объектом недвижимости. После утверждения кадастровой стоимости этого единого объекта недвижимости именно с нее и будет насчитываться налог".

Но работа по постановке всех объектов на кадастровый учет колоссальна и займет не один год, тем более что методика определения кадастровой стоимости все еще дорабатывается. И сколько продлится работа, сказать трудно. Ведь для этого существует определенный порядок: сначала проводится кадастровый учет, потом кадастровая оценка, и только затем начинается сама процедура утверждения кадастровой оценки.

Только после того, как будут пересчитаны, поставлены на учет, оценены все объекты в каждом районе, округе, регионе страны и чиновники утвердят результаты самой оценки, можно будет говорить о взимании налога.

Пока же налог на дома, квартиры, гаражи и другую недвижимость начисляется согласно закону "О налогах на имущество физических лиц" от 9 декабря 1991 года № 2003-1 (с изменениями и дополнениями), а также иным нормативным актам. По этому акту платить налог обязаны не только все добропорядочные россияне, но и иностранные граждане, безработные и даже несовершеннолетние (в лице родителей или опекунов). Конечно, отдельным категориям граждан, Героям, инвалидам, участникам Гражданской (остались ли?) и Великой Отечественной войн, военнослужащим предусматриваются поблажки. По закону, если не освобождены вообще от всех налоговых выплат, они могут рассчитывать на 50-процентную скидку. Но всем остальным придется раскошеливаться, что называется, по полной, но пока еще доступной программе.

 

А судьи кто? 

"Основной проблемный момент в новом законе о налогообложении, – говорит Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний "Конти", – это методология оценки. Что интересно, у экспертов рынка недвижимости так и не сложилось общего согласия по данному вопросу. Так что, по каким критериям будет оцениваться недвижимость, пока совершенно неясно. Другая проблема – в области собственности. Многие жители РФ приватизировали квартиры с "излишними" площадями, но во времена кризиса уровень их доходов резко снизился. Некоторые потеряли работу, другие вышли на пенсию, стали инвалидами и, понятно, что если будет принят "драконовский" закон, то оплачивать излишки в полной мере они не смогут". Как им быть? Съезжать с квартиры, в которой они родились и выросли? Похоже, что так.

Есть и третий немаловажный момент, теперь уже в области загородной недвижимости. Например, при оценке дачного домовладения по новому рыночному закону его сегодняшняя стоимость может существенно отличаться от цены изначального приобретения. Покупал-то человек дом на пустыре и с голыми стенами, а с годами за собственные деньги обустраивал его, ремонтировал, строил ограду, подъезды, прокладывал коммуникации, облагораживал участок, территорию за его пределами. Словом, своей копейкой и трудом денно и нощно повышал ликвидность и рыночную стоимость домовладения. А в результате получится так, что все его старания будут обложены налогом. Эксперты уже сегодня предсказывают, что конфликтные ситуации тут могут сложиться пострашнее, чем были при ликвидации домов в поселке "Речник". Понятно, что загородная недвижимость должна оцениваться особым образом и по другим меркам.

Введение налога на недвижимость рассматривается как мера, которая позволит снизить количество спекуляций на рынке, которые, якобы, только повышают стоимость квадратного метра. "И в самом деле, – замечает Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS, – нынче в нашей стране оценка недвижимости осуществляется как бы вслепую. Реальная стоимость квартиры, по которой была заключена сделка, известна только ее участникам. Все дело в том, что в России, в отличие от многих западных стран, нет открытого источника информации, из которого можно было бы получить данные о настоящей рыночной цене. Ведь Федеральная регистрационная служба, фиксирующая сделки по недвижимости, не спешит раскрывать информацию о них, как это делается в других государствах".

Но даже если шаги к раскрытию информации будут сделаны, вряд ли c большой точностью можно будет определить реальную цену на недвижимость. До сих пор более половины сделок в России осуществляется по номинальной стоимости, когда в договоре купли-продажи указывается сумма в один миллион рублей или, реже, какая-то другая, существенно ниже реальной стоимости.

При оценке квартир и домовладений независимой экспертной компанией спекуляций, конечно, станет во много раз меньше. И тем не менее введение налога в том виде, в котором его предлагают чиновники, порождает много проблемных вопросов. Ведь по высказываниям юристов сегодня даже трудно определить, кто конкретно и чем конкретно владеет. И до тех пор, пока не будет единого кадастра и пока государство не разберется в том, что и кому принадлежит, введение такого налога нецелесообразно. Хотя весь цивилизованный мир платит единый налог на владение недвижимым имуществом.

 

А что делать?

"Конечно, какие-то критерии оценки недвижимости на рынке Московского региона все же сформированы. По крайней мере, те или иные объекты, как в городе, так и в области, разбиваются по классам и сегментам: люкс, премиум, бизнес плюс, бизнес, эконом, – говорит Ирина Шугурова. – Определен и приблизительный разброс цен в пределах того или иного класса". Проще дело обстоит с новыми домами в пределах Садового кольца. Но как оценить жилье, например, в сталинских домах, где все еще встречается много коммунальных квартир? К какому классу отнести брежневскую "цековскую" застройку, внешне невзрачную, но с отличными планировками?

Вопросов непочатый край. И несогласных с оценкой граждан окажется немало. Хотя, если тот или иной собственник не согласится с суммой налога, он, конечно, может обращаться в суд и отстаивать свои интересы до конца.

"Непосильную" после приватизации квартиру можно сдавать в аренду, а на вырученные средства не только оплачивать налоги, но и жить в комфортном домике за городом или снимать меньшую площадь в Москве. Наконец, можно продать родовые апартаменты на Тверской или Чистых прудах, и купить квартирку в Печатниках или Капотне. Тогда еще и денег на безбедную жизнь останется. Советов можно давать много, только вот не всем по душе они придутся. Так или иначе, но очевидно: новый налог на недвижимость в первую очередь ударит по беднейшим слоям населения.

Источник: Журнал "Собственник"

 

Налог на недвижимость введут в 2013 году

Налог на недвижимость является перспективным источником формирования доходов бюджетов субъектов России, говорится в концепции межбюджетных отношений и организации бюджетного процесса в субъектах РФ и муниципальных образованиях до 2013 года, которая одобрена распоряжением правительства, сообщает газета "Ведомости". 

 

 

Введение данного налога, согласно документу, "целесообразно после установления отдельных его элементов и проведения апробации механизма указанного налога в отдельных субъектах РФ". В концепции отмечается необходимость завершения работы по подготовке предложений о распределении доходов от этого налога между бюджетами регионов и местными бюджетами, пишет АЭИ «ПРАЙМ-ТАСС».

 
Как ранее отмечал замминистра финансов Сергей Шаталов, правительство может начать вводить налог на недвижимость в некоторых регионах страны начиная с 2012 года. Для этого обсуждается создание единой информационной базы недвижимости, имеющейся у трех ведомств. Налог на недвижимость, как говорит Шаталов, планируется как местный налог, поэтому будет разнообразным в разных регионах и муниципалитетах. 

 
Налог на недвижимость хотят ввести, с целью объединить существующие налоги на землю и недвижимое имущество. Ставка налога планируется на уровне 0,5-2% по усмотрению региональных властей, но с рыночной стоимости объектов налогообложения.

 

Налог на недвижимость для умного государства

При определенных условиях готовящийся налог на недвижимость может стать стимулом для инфраструктурного развития муниципалитетов.

 

Правительство форсирует работу по введению единого местного налога на недвижимость. Уже в 2013 году он должен заменить два действующих местных налога: земельный и имущественный. Минфин разработал поправки в налоговое законодательство. По словам замдиректора департамента Минфина Сергея Разгулина, документы направлены на согласование в министерства и ведомства. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) приступает к оценке 65 млн объектов капстроительства по всей стране. Национальный совет по оценочной деятельности ускоренными темпами разрабатывает федеральные стандарты оценки недвижимости и нормативную базу.

Предстоящая налоговая реформа уже вызвала неоднозначную реакцию в обществе. Бытует мнение, что власти придумали новый способ обдирания граждан и сокращения федеральных субвенций регионам. Однако есть несколько соображений, позволяющих взглянуть на эту проблему под несколько другим углом.

 

Зыбкая база

Попытка введения местного налога на недвижимость предпринимается не впервые. Еще в 2004 году Госдума приняла в первом чтении соответствующий законопроект. Но дальнейшее принятие и обсуждение документа было заблокировано. Камнем преткновения стало отсутствие механизма массовой оценки рыночной стоимости недвижимого имущества. Предполагалось, что оценку для целей налогообложения будет осуществлять некий орган местного самоуправления, руководствуясь методами массовой оценки. Однако разработкой методики никто не занимался. Вместо этого преобладали абстрактные программные наработки, чреватые для налогоплательщиков серьезными неприятностями. В конце концов реформа была отложена и окончательно заглохла.

 
А надо ли вообще что-то менять? Сегодня структура налоговых поступлений в местные бюджеты такова. Около 70% приходится на подоходный налог с физических лиц, около 25% — на имущественный налог, около 5% — на земельный налог. Такая диспропорция (рассчитана на примере бюджета одного из подмосковных муниципалитетов) объясняется несправедливой и нелогичной системой начисления имущественного и земельного налога. Базой для налога на имущество является инвентаризационная стоимость объектов, которую оценивают бюро техинвентаризации, БТИ. Инвентаризационная оценка привязана к стоимости строительства и износу зданий, но не учитывает его месторасположение и рыночные цены. Отсюда — колоссальные погрешности при начислении налога. Например, собственник трехкомнатной квартиры стоимостью около полумиллиона долларов, расположенной в старом здании в центре Москвы, может платить около 140 рублей налога в год. А владелец малогабаритной квартиры в новом панельном доме на окраине — несколько тысяч рублей в год.

 
Или другой пример. В 2009 году в Кировской области средняя стоимость объекта недвижимости, по оценке БТИ, составляла 35,5 тыс. рублей. Граждане в среднем ежегодно платили около 35 рублей имущественного налога. И лишь в последнее время, озадачившись дефицитом бюджета, региональные власти взвинтили коэффициенты пересчета инвентаризационной стоимости имущества, ориентируясь на динамику уровня инфляции за последние годы. Это позволило увеличить налоговую базу, однако в целом оценочная стоимость имущества по БТИ так и осталась далека от рыночных реалий.

 
Аналогичная история с налогом на землю. При расчете налоговой базы учитывается кадастровая стоимость участка, выполненная Росреестром, но не учитывается наличие на участке улучшений. Более того, из-за несовершенства системы кадастровой оценки, созданной чиновниками, возникают совершенно анекдотичные ситуации. Известны случаи, когда владельцам участка, купленного за 10 млн рублей, приходило уведомление о кадастровой стоимости земли в 300 млн рублей.

 
Оторванная от рыночных реалий система налоговой оценки имущества не только неверна по своей сути, но и способствует возникновению опасных перекосов на рынке недвижимости: рассчитанные таким образом налоги не стимулируют собственников к эффективному использованию земли и недвижимости, создают почву для спекуляций.

 

Ползучий эмпиризм

В отличие от налога на имущество и землю единый налог на недвижимость планируется рассчитывать на основе реальной рыночной стоимости объекта.
Фундаментом новой системы налогообложения недвижимости должна стать модель массовой оценки. Ее создание поручено Росреестру. При этом ведомство вправе привлекать на субподряд профессиональных оценщиков, которые также участвуют в разработке федеральной методики массовой оценки. Это российская специфика: в большинстве зарубежных стран налоговой оценкой занимаются специальные государственные оценщики, а не частные предприниматели. «В России попробовали пойти по такому пути при создании земельного кадастра. Государство разрабатывало методологию, нормативы, Роснедвижимость выполняла функции налогового оценщика. Однако такой подход оказался не бесспорным: земельный кадастр получился не вполне совершенным. Сейчас сделана попытка передать эту работу на аутсорсинг профессиональным оценщикам. Параллельно вводится процедура досудебного оспаривания результатов оценки, механизм имущественной ответственности оценщика. Как это сработает — жизнь покажет. Пока это метод проб и ошибок, такой ползучий эмпиризм», — поясняет вице-президент Российского общества оценщиков Евгений Нейман.

 
Минфин предлагает установить минимальную базовую ставку налога в размере 0,1% от стоимости имущества. Ранее обсуждался диапазон от 0,1 до 1%. К сведению: текущая ставка налога на имущество колеблется от 0,1 до 2%, привязана к стоимости объекта и регулируется региональными властями. Тонкость настройки ставки налога на недвижимость будет иметь принципиальное значение в плане эффективности всей системы. Возможно, определенную свободу маневра необходимо предоставить регионам или непосредственно муниципалитетам: например, право корректировать ставку, ориентируясь на социально-экономическую ситуацию на местах.

 
Предполагается, что система массовой оценки приобретет какие-то внятные очертания к 2013 году. К этому же времени должна быть создана регулярно обновляемая система мониторинга рынка недвижимости и система учета недвижимости на местном уровне, обобщающая данные БТИ, Росреестра и прочих ведомств. После введения налога и создания полноценной системной модели Росреестр передаст функции заказчика массовой оценки региональным властям.

 

Сложно, трудоемко, рискованно

Стоит заметить, что эксперты весьма скептически оценивают перспективы введения налога в 2013 году. По мнению специалистов, из-за трудоемкости задачи, а также социально-экономических рисков, связанных с переходом на новые механизмы налогообложения, сроки введения налога могут быть перенесены на более поздний срок — 2015–2018 годы.
«Создание системы массовой оценки — громоздкая работа. Сомневаюсь, что она будет завершена к заявленному сроку. Ведь нужно построить систему учета и оценки всей недвижимости, чувствительную к рыночным изменениям. Если земля, например, картографируется с самолета, то с недвижимостью такая штука не проходит. Что за объекты расположены в том или ином квадрате? Кому они принадлежат? Это не то что раз в пять лет что-то там подкрутили в модели массовой оценки — и все работает. Периодически надо будет делать переоценку», — говорит аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков.

 
Налог на недвижимость планируется рассчитывать, исходя из рыночной стоимости объектовПо словам Евгения Неймана, одним из факторов, сдерживающих продвижение налоговой реформы, является отсутствие оцифрованных карт. «Пока Росреестр сделал только карты по земле, однако по единым объектам — то есть как по земле, так и по расположенному на ней объекту недвижимости — таких карт нет. Между тем автоматизация процесса необходима: вручную все посчитать невозможно. Объекты недвижимости учтены в базах БТИ. Чтобы двигаться дальше и снять нестыковки, надо эти разные базы интегрировать», — отмечает наш собеседник.
Возникает и множество прочих организационных проблем. Например, непонятно, как будет облагаться налогом недвижимость, принадлежащая юрлицам. По словам оценщиков, множество объектов промышленного назначения в Росреестре по тем или иным причинам не зарегистрировано.

 
«Вообще, налог на недвижимость — это налог для умного государства, а не для сильного. Наломать дров с этим налогом можно выше крыши. Например, спровоцировать обострение социальной напряженности, если ввести его неграмотно. Недавно в Латвии по требованию банка реконструкции и развития с целью уменьшения дефицита бюджета был одномоментно введен налог на недвижимость, основанный на рыночной стоимости. В итоге во многих городках люди побросали все и уехали в Евросоюз, поскольку бремя оказалось неподъемным», — рассказывает один из экспертов.

 

Налог как рычаг

Стоит, впрочем, заметить, что нигде в мире не создано абсолютно идеальной системы налогообложения недвижимости, которая всех бы устраивала. Споры и конфликты вокруг этого налога возникают повсеместно. Тысячи адвокатов специализируются на обжаловании оценки имущества, произведенной для целей налогообложения.
Однако везде налог на недвижимость — при всем своем несовершенстве — является мощным рычагом инфраструктурного развития муниципалитетов. «За рубежом местное самоуправление держится на налоге на недвижимость. У муниципалитетов есть надежный денежный поток, позволяющий расплачиваться по кредитам, привлеченным для строительства инфраструктуры. У нас же пока развитие территорий исключено из рыночного контекста. И переход к налогу на недвижимость как раз призван объединить рыночные механизмы с госрегулированием», — полагает независимый оценщик Борис Новиков.

 
Например, налог на недвижимость может стать ключевым компонентом в схемах привлечения капитала в инфраструктурные проекты с помощью муниципальных облигаций. При использовании такой модели — она широко распространена — понятные и прогнозируемые налоговые поступления являются источником покрытия основного долга и процентов по ценным бумагам.
По мнению специалистов, для тиражирования подобной практики в России помимо работоспособной модели массовой оценки нужна эффективная система защиты стоимости (законодательная база, система досудебных апелляционных инстанций, судов). Кроме того, налог на недвижимость должен опираться на программы развития территорий, создание инфраструктурных узлов и строительство жилья. Ну а лучшей агитацией за единый налог на недвижимость мог бы послужить публичный перечень школ, детских садов и больниц, строительство которых впоследствии будет профинансировано из местного бюджета. 

 

 

Налог при продаже недвижимости 

Доходы от реализации имущества, в том числе и квартиры, находящейся на территории Российской Федерации, облагаются налогом на доходы физических лиц (13%) для налоговых резидентов РФ (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

 

Для не резидентов налог на доходы от реализации имущества составляет 30%. Важно помнить что на не резидентов налоговые льготы не распространяются. ((НБ=Доход-Расход=Х*30%(сумма налога))

При этом налогоплательщик при получении дохода от продажи квартиры вправе уменьшить налоговую базу на сумму затрат произведенных на покупку продаваемого имущества или на сумму имущественного налогового вычета на продажу ((НБ=Доход-Расход=Х*13%(сумма налога))).

Размер имущественного вычета на продажу зависит от срока нахождения в собственности продаваемого имущества налогоплательщика и подтверждается свидетельством права собственности (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Необходимо знать, что при продаже недвижимого имущества декларация должна быть подана всегда, независимо от того, придется ли платить налог. Декларация для получения вычета должна быть представлена в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества. Сумма налога должна быть уплачена налогоплательщиком до 15 июля года, следующего за годом продажи имущества (часть 4 статьи 228 НК РФ). Ниже будут рассмотрены наиболее распространенные ситуации, возникающие при продаже недвижимости физическим лицом. 

 

1. Продажа недвижимости, находившейся в собственности более трех лет.

В соответствии с частью 1 статьи 220 НК РФ при продаже любого имущества, в том числе и недвижимого, находившегося в собственности налогоплательщика более трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику в отношении всей суммы полученных доходов независимо от их размера. Хотя обязанность по уплате налога и не возникнет в этой ситуации, но подача налоговой декларации тем не менее потребуется. Важно помнить, что в силу того что в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество право собственности на такие объекты возникает только после государственной регистрации, налоговые органы будут исчислять трехлетний срок с даты, указанной в свидетельстве. Это может иметь значение, если квартира была приобретена в новостройке. 

 

2. Продажа недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет. 

В этом случае налог придется уплатить практически с полной стоимости продажи. Необходимо помнить, что физическое лицо в случае продажи недвижимости в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ обязано самостоятельно исчислить (подав налоговую декларацию) и уплатить налог. Единственным послаблением в данном случае является возможность получить налоговый вычет в отношении части стоимости проданной недвижимости в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.   

Иначе говоря, если с момента получения вами свидетельства о государственной регистрации права прошло менее трех лет, а квартира дороже миллиона рублей, то при ее продаже вам придется уплатить налог. При нынешних ценах на недвижимость это, скорее всего, будет довольно ощутимая цифра. Вполне понятно нежелание людей выкладывать такую сумму.  

При обмене через куплю-продажу продавец, подпадающий под действие вышеуказанного налога, от него не освобождается. Получение вами денег за продажу квартиры считается вашим доходом и с него надо платить установленные налоги, как и с любого другого дохода. Если вы, получив зарплату, сразу купите на эти деньги мебель, то это не освобождает вас от налога, правильно? Так же и с квартирами.      

Однако, государство заботливо предоставило каждому из нас возможность один раз в жизни получить поблажку при покупке жилья. Заключается она в том, что человек, купивший квартиру, освобождается от 13%-ого налога на доходы. Это называется «налоговый вычет» и дается он на один миллион рублей: как только вы его заработали — снова платите налог со своих доходов. На детей и неработающих граждан эта льгота не распространяется. Фактически получается, что при обмене вы:

1. Не платите налог с 1 миллиона рублей при продаже своей квартиры

2. Государство возвращает вам налог с двух миллионов рублей, потраченных на покупку другой квартиры.      

То есть 3 мил. руб. условно можно назвать не облагаемыми налогом.       

 

В каком порядке предоставляется имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьей 220 Кодекса, в связи с покупкой налогоплательщиком квартиры?      

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса с 1 января 2005 года при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщики имеют право на получение имущественного налогового вычета  в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

При этом общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

Указанный имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику по окончании налогового периода (календарного года) налоговым органом по месту жительства на основании представленной им декларации по налогу на доходы, письменного заявления, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Кроме того, для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме налогоплательщику необходимо представить договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней.

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

 С 1 января 2005 года имущественный налоговый вычет в связи с новым строительством либо при­обретением на территории Российской Федера­ции жилого дома, квартиры или доли (долей) в них может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (налоговому агенту) при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный на­логовый вычет налоговым органом по форме, ут­вержденной ФНС России.

Следует учитывать, что налогоплательщик име­ет право на получение вычета в течение налого­вого периода только у одного работодателя по своему выбору.  Работодатель обязан предоставить имущественный налоговый вычет при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественный налоговый вычет, выданного налоговым органом.

 Право на получение налогоплательщиком имущественного налогового вычета у налогового агента должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи налогоплательщиком письменного заявления в налоговый орган по месту жительства, и вышеперечисленных документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета.

 

Мировой опыт налогообложения недвижимости.

В силу того, что на данный момент за рубежом накоплен достаточно богатый опыт налогообложения недвижимости, можно выделить основные принципы, характеризующие иностранные системы налогообложения недвижимости, которые также в той или иной степени отражены в законодательстве зарубежных государств.

 

 

К этим принципам можно отнести следующие:

 
1. Объектом налогообложения как правило выступают именно земля, здания и сооружения, поскольку их в отличие от движимого имущества относительно легко выявить и идентифицировать. В большинстве случаев налог уплачивается владельцами недвижимости, также налогоплательщиком может являться арендатор или оба вышеупомянутых лица.

 
2. При определении налогооблагаемой базы обычно используется рыночная стоимость облагаемых объектов, что стимулирует наиболее экономически рациональное их использование. В одних странах в качестве основы берется арендная стоимость, в других странах - капитальная, то есть аккумулированная стоимость объекта на указанную базовую дату. Сама методика определения оценочной стоимости базируется либо на сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости, либо капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества, либо затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости, либо на сочетании всех трех перечисленных методов. Сам налог может служить основой для разнообразных вычетов.

(Открытая) рыночная стоимость обычно определяется на основе лучшей и (или) наивысшей стоимости собственности. Данный подход может стать поводом к возникновению потенциальных проблем при оценке в том случае, если собственность используется для таких целей, которые не могут привести к появлению лучшей или наивысшей стоимости этой собственности. В некоторых случаях налогоплательщик может оспорить вопрос о том, какая стоимость является лучшей и (или) наивысшей, особенно в том случае, если речь идет о коммерческих участках, где собственность используется для различных целей; налогоплательщик может также оспаривать стоимость собственности при таком использовании.

 
3. При определении стоимости недвижимого имущества обычно используется не индивидуальная оценка каждого отдельного объекта, а массовая оценка на основе применения стандартных процедур расчета стоимости объектов для целей налогообложения. Это позволяет оценить большое число объектов при относительно небольших затратах. Во многих странах имеются те или иные системы кадастров, предназначенные для учета информации о собственности. Принципы построения и реализации таких систем могут быть разными и варьироваться от ведения нескольких реестров, которое зачастую осуществляется на различных уровнях государственной власти, до ведения единого реестра в государственном масштабе. В большинстве стран для хранения и обработки информации используются компьютерные технологии.

В качестве одного из элементов оценочного процесса, как правило, предусмотрен обмен информацией между различными заинтересованными уровнями государственной власти, а от налогоплательщиков может требоваться предоставление дополнительной информации в случае необходимости. Права налогоплательщика на получение доступа к информации, которая хранится на централизованной основе, значительно различаются в разных странах, при этом в одних государствах такие права у налогоплательщиков отсутствуют, а в других им могут направляться выдержки из реестра в том случае, если проведена корректировка или внесены изменения. Кроме того, по запросу налогоплательщика может предоставляться информация об оценке и аналогичные данные.

 
4. Льготы предоставляются либо по категориям налогоплательщиков (социально незащищенным налогоплательщикам, как правило, пенсионерам и инвалидам, кроме того, в некоторых странах при предоставлении льготы учитывается семейное положение налогоплательщика, уровень его доходов), либо с учетом характера собственности (по недвижимости, обеспечивающей осуществление общественно-полезных видов деятельности, либо по объектам, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, чтобы избежать "перекладывания денег из одного кармана в другой"). Также, к видам недвижимости, полностью или частично освобождаемым от уплаты налога, в большинстве стран относятся объекты культуры, образования, предназначенные для общественных нужд, государственного управления, для религиозных целей. Освобождение от уплаты налогов может даваться и на некоторой фиксированный срок с целью стимулирования определенных видов деятельности. Преимущество обычно отдается льготированию объектов (типов недвижимости), а не налогоплательщиков, в соответствии с принципом: налогом непосредственно облагается сама недвижимость, а не ее владелец. В некоторых странах имеет место сочетание того и другого, но в основном все равно льготы обычно распространяются на объекты.

 
5. Налог на недвижимое имущество является, по преимуществу, местным налогом, поступает в местные бюджеты. Он может также являться федеральным налогом, но распределяться между бюджетами всех уровней.

 
Что же касается ставок налога, то здесь все зависит от конкретной законодательной и экономической практики в той или другой стране. В зависимости от установленного государством способа определения ставки налога различают фиксированные и переменные ставки. Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти той или иной страны и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом размер налоговых поступлений не определим заранее, поскольку величина налогооблагаемой базы - переменная величина. В других странах местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной. При этом в одних случаях местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок, в большинстве же других случаев действуют общегосударственные и региональные нормативные акты, ограничивающие минимальную или максимальную величину ставки, или и то и другое вместе. Конкретный же размер ставки может варьировать по странам от долей процента до 7-10% при различных коэффициентах налогообложения.

 
Естественно, конкретные системы налогообложения недвижимости в каждой стране отличаются своими особенностями.

Так, в Канаде единый налог на недвижимое имущество (real estate tax) существует во всех провинциях, обычно на местном уровне, и в целом основывается на ежегодно оцениваемой стоимости недвижимости (рыночной стоимости земли со всеми сооружениями, которые на ней находятся). Ставки различаются в зависимости от вида имущества и в различных административно-территориальных единицах. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной.

По общему правилу, местные налоги на недвижимость могут служить основой вычетов для целей подоходного налога. Однако налоги на имущество выплачиваемые на незастроенные земли могут быть основой вычетов только в размере валового дохода с этой земли. Исключение из этого ограничения существует для компаний, чей основной бизнес заключается в сдаче в аренду, найме, продаже или застройке недвижимого имущества. Ограничения также применяются к возможности вычетов на основе местных налогов на имущество появившихся в результате постройки, реставрации или перестройки здания.

В Великобритании взимается единый налог на имущество, используемое для ведения предпринимательской деятельности (national non-domestic rate - NNDR). Органы местного самоуправления взимают налог на недвижимость (universal business rate - UBR). Налогооблагаемая база в данном случае - предполагаемая сумма годовой арендной платы. Налог, выплаченный на недвижимость, занимаемую для целей торговли, бизнеса, профессиональной деятельности, может служить основанием вычета для налога на доходы компаний.

Налоговые ставки для UBR на 31 марта 1999 составляли: если годовая арендная плата была не более ?15,000 ставка составляла 46.5%, более ?15,000 - 47.4%; для Уэльса ставки составляли 42% и 42.9% и граничная сумма была равна ?10000, а не 15000; в Шотландии и Северной Ирландии применялись другие системы

Во Франции есть три различных налога: налог на имущество - застроенные и незастроенные участки и налог на жилье. Налог на имущество (taxe fonci&eagrave;re) и налог на жилье (taxe d'habitation) - это различные виды налогов и они могут налагаться одновременно. Таким образом, на собственника жилья могут налагаться оба налога.

Налог на застроенные участки применяется к зданиям, расположенным во Франции, и исчисляется путем применения определенных устанавливаемых ежегодно органами местного самоуправления коэффициентов к половине стоимости условной арендной платы в порядке, определенном местным земельным реестром (cadastre). От уплаты этого налога освобождаются: государственная собственность; здания, находящиеся за пределами городов и предназначенные для сельскохозяйственного использования; физические лица старше 75 лет и получающие пособия из общественных фондов и пособия по инвалидности.

Налог на незастроенные участки (в основном находящиеся в частной собственности земельные и лесные участки) исчисляется путем умножения 80 % стоимости условной арендной платы на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления. От его уплаты освобождаются участки в государственной собственности и могут временно освобождаться участки, предназначенные под развитие сельскохозяйственного производства.

Налог на жилье (taxe d'habitation) - это местный налог, выплачиваемый ежегодно любым лицом, проживающим в жилом помещении 1 января каждого года. Налог исчисляется путем умножения стоимости условной арендной платы жилья, определенного местным земельным реестром (cadastre) на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления. Различные льготы предоставляются в зависимости от семейного положения налогоплательщика, от налога на жилье могут быть освобождены полностью или частично малообеспеченные лица в части их основного места проживания.

Во всех случаях, местные власти планируют ставку налога исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы.

В Германии налог на недвижимость (Grundsteuer) налагается ежегодно органами местного самоуправления на недвижимое имущество, вне зависимости от его назначения (коммерческое пользование или нет). Он налагается на налоговую стоимость имущества по общей федеральной ставке 0,35%. Результат умножается на местный коэффициент, который может составлять от 280 до 600%, в силу чего конечная ставка составляет от 0,98% до 2,1% налоговой стоимости имущества. Средняя ставка составляет около 1,5%. Для юридических лиц налог может служить основой вычетов для целей налога на прибыль компаний и налога на предпринимателей, для физических - налог может служить основой вычетов для только целей подоходного налога, если собственность используется в коммерческих целях или является источником дохода, к примеру сдается в аренду.

От уплаты налога освобождены государственные предприятия, религиозные учреждения. Застроенные территории в пяти новых землях (Lander) могут иметь меньшую стоимость, в случаях, если они арендуются как жилье или используются для проживания. Не начисляется налог на недвижимость на жилища, построенные после 31 декабря 1981 и до 1 января 1992 в течение 10 календарных лет после даты постройки.

Недвижимое имущество, находящееся в Дании может облагаться тремя видами налога на недвижимость:

 
1) местный налог на недвижимость (kommunal grundskyld);
2) окружной налог на недвижимость (amtskommunal grundskyld);
3) местный налог на недвижимость, используемую как офисы, отели, заводы, мастерские и иные сходные коммерческие цели (dœkningsafgift).

 
Налоги на недвижимость могут служить основой вычетов для целей подоходного налога (для физических лиц они могут быть основой вычетов только в случаях, когда собственность используется в коммерческих целях). Владелец недвижимости обычно является налогоплательщиком. Для целей местных и окружных налогов на недвижимость налогооблагаемая база - это стоимость только земли, здания и прочая недвижимость в нее не включается. Для местного налога на недвижимость, используемую в коммерческих целях, налогооблагаемая база - это стоимость здания, но не земли.

Ставка муниципального налога на недвижимость может в среднем быть от 0,6% до 2,4%. Ставка окружного налога на недвижимость составляет 1%. Ставка местного налога на недвижимость на здания, используемые в определенных целях не может превышать 1%. Предоставляемые по налогу льготы относятся только к объектам недвижимости.

В Голландии налог на недвижимость (onroerende zaakbelasting) ежегодно налагается местными органами. Налог состоит из i) части налагаемой на собственников недвижимости и ii) части, налагаемой на пользователей недвижимости. Когда собственник и пользователь являются одним и тем же лицом, на это лицо налагаются обе части налога. Налогооблагаемая база устанавливается государственной оценкой. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок (налоговая ставка различается для каждого органа местного самоуправления, в целом между примерно 0,1% и 0,9% стоимости. Различные ставки могут применяться для собственности, используемой в коммерческих целях и частной собственности. Налог на недвижимость может быть основой вычетов для целей налога на прибыль компаний (для физических лиц, налог на недвижимость может быть основой вычетов если собственность используется в коммерческих целях).

Освобождение от уплаты налога предоставляется по новостройкам на период строительства здания.

В Испании налог взимается ежегодно органами местного самоуправления. Налогооблагаемая база - кадастровая стоимость. Она переоценивается каждые 8 лет Кадастровым управлением (государственной структурой, которая занимается переписью, оценкой и переоценкой имущества) со ссылкой на рыночную стоимость имущества, включая стоимость земли и сооружений. Это налог может быть основой вычета для целей налога на доходы компаний (для физических лиц он может быть основой вычета из дохода от аренды для целей подоходного налога физических лиц).

В среднем налоговые ставки составляют 0,4% для имущества, находящегося в городе и 0,3% - в сельской местности, но могут применяться и более высокие ставки.

В Швеции государственный налог на недвижимость (statlig fastighetsskatt) налагается на все виды недвижимости, которая может быть использована для проживания, в коммерческих и производственных целях. Налогооблагаемая база - оцененная стоимость имущества на дату на два года ранее, чем соответствующий налоговый год (в случае частного жилого помещения за границей - 75% его рыночной стоимости). В данном случае обеспечивается преимущество, связанное с тем, что органы, проводящие оценку, могут проанализировать всю информацию, необходимую для оценки.

Налоговая ставка составляет 1,3% на дома, разделенные на арендуемые квартиры и блоки квартир (hyreshus), 1,0% на помещения, используемые в коммерческих целях и 0,5% на промышленную собственность. Новые жилые помещения освобождаются от налога на первые 5 лет, на следующие 5 лет ставка снижена на 50%. Вообще, все предоставляемые льготы относятся к объектам недвижимости. Налог может служить основой вычетов для целей налога на доходы компаний.

В США и Швейцарии не существует единого налога на федеральном уровне. Налоги на недвижимость налагаются в некоторых штатах (США), либо кантонах (Швейцария) либо уровне кантонов - штатов, либо на местном уровне. Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Они наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок.

В швейцарском кантоне Базель-штадт, ставка налога на недвижимость составляет 0,4% рыночной стоимости, сниженная ставка в 0,2% применяется к некоторым компаниям. В городе Уинтон (штат Иллинойс, США) - налогооблагаемая база равна 1/3 рыночной стоимости, владелец получает раз в 4 года письмо с уточненной оценкой его собственности. Ставка налога на имущество составляла в 1991-1992 гг. 6,75%. В среднем налог на имущество в США составляет 1,4%. Налог поступает в бюджеты графства, города, школьных и парковых округов. В двух штатах США освобождение от уплаты налога предоставляется по новостройкам в течении нескольких лет.

Япония - налог уплачивается юридическими и физическими лицами по единой фиксированной ставке - 1,4% стоимости имущества. Переоценка его производится один раз в три года, в налогооблагаемую базу входит как земля, так и все недвижимое имущество на ней. Освобождение от уплаты налогов дается по новостройкам в течении нескольких лет. Предоставляемые в Японии льготы относятся к исключительно объектам недвижимости. Роль налога на имущество на 1990 г. - 31,4% в бюджете местных органов власти.

На современном этапе налог на недвижимое имущество существует приблизительно в 130 странах, но значимость его различна. В большинстве стран поступления от этого налога составляют от 1 до 3% от общих налоговых поступлений на всех уровнях структур власти. В начале 90-х в США эта цифра составляла около 9,15%, в некоторых других англоязычных странах его значимость так же велика (Австралия - 4,63%, Великобритания - 10,43%, Германия - 1,06%, Дания - 1,85%, Испания - 0,21%, Канада - 8,16 %, Нидерланды - 1,81%, Франция - 2,17%, Швейцария - 0,46%, Швеция - 0,89%, Япония - 5,7%). Поскольку в подавляющем большинстве зарубежных стран данный налог является местным, поступления от него составляют основную статью доходов бюджетов местных органов власти. К примеру, в некоторых штатах Австралии поступления от этого налога составляют более 90% местного бюджета, в США - до 75%, (В гор. Нью-Йорк - 40% собственных доходов бюджета) Канаде - до 80%.